土地活用をして資産を増やしたいと考えていませんか。今まで土地活用をしたことがない場合、その方法だけではなく、土地活用の目的を決めるための相談先と目的別の相談先は異なるため、それぞれについて理解を深めておかなければ、スムーズに土地活用を進められません。
そこでこのページでは、土地活用の目的を決めるための4つの相談先や目的別の相談先、土地活用法の3つの決め方、相談前に知っておきたい土地活用の基礎知識、失敗を防ぐためのポイントを取り上げます。本記事をご覧いただければ、具体的に土地活用の相談先を把握でき、相談先を間違いなく絞り込めるようになるでしょう。
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土地活用の目的を決めるための4つの相談先
土地活用の目的別の相談先は、上記とは異なります。詳細は以下の通りです。
- 建物を建てるなら「ハウスメーカー」
- 土地をそのまま使う経営は「専門業者」
- 土地の売買や借地は「不動産会社」
- 土地信託は「信託協会」
ここでは、これらの相談先について詳しく見ていきましょう。
建物を建てるなら「ハウスメーカー」
土地活用でアパートやマンション、老人ホームなどを建てる場合は、ハウスメーカーに相談しましょう。ほかにも工務店や設計事務所に相談しても問題ありませんが、建物をイチから作ることが多く、不動産について知識がなければスムーズに建物を設計できない可能性があります。ハウスメーカーであれば、建物が規格化されていることが多く、価格も把握しやすいでしょう。
土地をそのまま使う経営は「専門業者」
駐車場・トランクルームの経営、太陽光発電などの活用方法ならば、それぞれの専門業者に相談しましょう。全国チェーンの駐車場会社やコインパーキング経営会社であれば、経営プランや料金なども相談に乗ってくれます。トランクルーム経営の専門業者も存在しており、中には上場企業が運営している場合もあるので、安心して相談できるでしょう。また駐車場経営や太陽光発電は、不動産会社に相談することも可能です。
土地の売買や借地は「不動産会社」
土地の買主や借主を探すための相談先は、不動産会社です。信頼できる優良不動産会社を見つけるためには、不動産の一括査定サイトを活用しましょう。不動産の一括査定サイトは、複数の業者からの土地査定価格をチェックできるサービスです。
しかも利用する際に費用はかからず、ネット環境であればいつでも査定依頼できます。査定価格だけではなく、不動産会社の対応も比較できるため、信頼できる優良業者を見つけられるでしょう。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
「【2024年2月】不動産一括査定サイトおすすめランキング｜20社分の評判を徹底解説」
土地信託は「信託協会」
土地活用から運用まですべてを任せる土地信託の相談先は、信託銀行の窓口、あるいは信託協会です。信託銀行に相談すれば最適なプランを提案してくれるだけではなく、土地活用に必要なやりとりもサポートしてくれます。
また信託協会という金融団体では、無料の相談を受け付けているのみならず、トラブルが起きたときも解決に導いてくれます。土地信託の悩みや不明点は、迷わず信託協会に相談しましょう。
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さらに、投資専門家に聞いた信頼できる投資会社の選び方や、投資額10億円の投資家インタビューも紹介しているので、ぜひご覧ください。
土地活用の目的別の相談先
土地活用の方法には、以下のようにさまざまな種類があります。
| 土地活用のタイプ | 種類 |
| 売る・貸す |
|
| 自己活用 |
|
| 共同活用 |
|
そんな土地活用の目的を決めるための相談先は、次の4つです。
- 収支の相談は「ファイナンシャルプランナー」
- 節税対策の土地活用の相談は「税理士」
- 融資の相談は「金融機関」
- 活用プラン作りの相談は「専門のコンサルタント」
この章では、各相談先のディテールを解説します。
収支の相談は「ファイナンシャルプランナー」
ファイナンシャルプランナーに相談すれば、現実的な資金計画を検討できます。ファイナンシャルプランナーは、資格を取得しているお金のプロフェッショナルです。土地活用の資金計画を立てるのは、土地活用関連会社もサポートしてくれますが、ファイナンシャルプランナーの場合、生活費用やローン返済額なども合わせて資金計画を作ってくれます。そのため収支の検討・相談は、ファイナンシャルプランナーに依頼しましょう。
節税対策の土地活用の相談は「税理士」
土地活用を行う際、以下のような税金が関係します。
- 登記する際にかかる登録免許税
- 契約書にはりつける印紙税
- 土地所有に課せられる固定資産税・都市計画税
- 黒字経営の場合に所得税・住民税 など
土地活用で利益が発生した場合だけではなく、所有しているだけも税金は発生しますので、できるだけ税金を抑えたいときは、税理士に相談しましょう。税金のプロフェッショナルである税理士に依頼すれば、節税効果の高い方法を相談できるだけではなく、確定申告などにも対応してくれます。不動産関連の税金はわかりやすいと言えないため、税金関連で不明点があった場合、税理士に頼りましょう。
融資の相談は「金融機関」
土地活用の方法によっては、初期コストがものすごくかかるため、自己資金だけでは足りない可能性もあります。資金面に不安がある際は、金融機関に相談しましょう。多くの土地活用は、金融機関から融資を受けて行います。融資の打診も含めて土地活用の相談に行くことで、これまでの経験やさまざまな事例にもとづきしっかりとアドバイスをもらえるでしょう。
活用プラン作りの相談は「専門のコンサルタント」
土地活用にはさまざまな種類があり、土地に関する情報を得たり、コスト面も考慮したり、自分ひとりで行うのは非常に大変です。しっかりとした活用プランを作れそうにない場合は、土地活用の専門コンサルタントに依頼することで問題を解決できるでしょう。専門コンサルタントに相談すれば、次のようなことに対応してくれます。
- 土地活用の目的・目標のヒアリング
- 土地の立地や形状、周辺環境などの調査
- 収益性や節税効果などを総合的に分析したうえでのプラン作り
- 融資や税務面も含めたコスト管理
- 土地活用関連会社・関係者のマネジメント など
費用面に余裕があり、初めての土地活用で自信がない場合は、専門コンサルタントに依頼するとよいでしょう。
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土地活用法の3つの決め方
土地活用の方法を決める上で、以下の3つの基準があります。
- 活用したい土地にどんな規制が有るかを知る
- どんな形で収益を得たいか
- どれだけリスクを許容できるのか
上手に土地活用を進めるために、それぞれの基準についても理解を深めておきましょう。
活用したい土地にどんな規制が有るかを知る
土地には、建築できる建物を決めている利用規制があります。それを「用途地域」と呼び、事前に行政指定の用途のみでしか土地を使用できません。用途地域は、自治体の窓口で都市計画図を閲覧あるいは行政の用途地域図を検索することによって確認可能です。
さらに、あらゆる場所において用途が決まっているわけではありません。以下のように、地域によって用途地域の定めの有無が異なります。
| 区域の種類 | 用途地域定めの有無 | 計画内容の詳細 |
| 準都市計画区域外 | – | 都市計画外 |
| 準都市計画区域 | 定めることも可 | 無秩序開発防止エリア |
| 都市計画地域／非線引き区域 | 定めることも可 | 市街化予定はあるが一旦現状維持 |
| 都市計画地域／市街化調整区域 | × | 市街化計画予定なし |
| 都市計画地域／市街化区域 | 〇 | 市街化済みあるいは市街化予定 |
後で土地を活用できないとならないように、事前に用途地域を確認しておきましょう。市街化計画の予定がない「市街化調整区域」などについてもっと知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
「市街化調整区域の土地は売れない？理由と売却のポイントを解説！」
どんな形で収益を得たいか
土地活用において、どんな形で収益を得たいのか考えることも重要です。
長期的に安定した収益を得たい場合は、土地を売るのではなく、マンション・アパート経営を選択しましょう。また、少子高齢化により老人ホームなども需要が高まると予想できます。
投資資金を早く回収したい場合であれば、商業施設やオフィスの経営がおすすめです。これらは家賃を高めに設定できるため、短期間の回収を望めます。安定性や早期回収などの目的を明確にしてから、土地活用の方法を選択しましょう。
どれだけリスクを許容できるのか
安定性や収益性だけではなく、土地活用のリスクをどれだけ許容できるのかも検討しておきましょう。マンション経営などハイリターンの活用方法の場合、空き室などが原因でハイリスクになる可能性もあるため、リスクを検討しても損はありません。
リスクを下げたい場合は、初期投資が少ないものを選んだり、駐車場経営のように撤退しやすいものを選んだりしましょう。駐車場経営ならば、初期コストがそれほどかからず、契約期間も比較的短期間に設定できます。
相談前に知っておきたい土地活用の基礎知識
各相談先に伝える前に、以下のような知っておきたい土地活用の基礎知識もあります。
- 土地活用における利回りの種類
- 利回りの高さは収入の多さに直結しない
- 土地によってはそもそも活用が難しい
- 土地活用のための造成費用は安くない
この章では、こうした土地活用の基礎知識を詳しく解説します。
土地活用における利回りの種類
土地活用をする際、投資額に対し一定期間で得られるリターンを表す「利回り」について知っておく必要があります。そんな利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」という2種類あります。それぞれの意味や計算方法について見ていきましょう。
表面利回りの意味と計算方法
表面利回りは、購入価格に対する年間の家賃収入の割合を表したもので、次の式で計算です。
表面利回りは経費を考慮していないため、目安としてとらえることが重要です。
実質利回り（NOI利回り）の意味と計算方法
実質利回りは、購入価格と経費の合算額に対し、年間家賃収入から諸経費を差し引いた額の割合を求めるもので、次の式で計算できます。
実質利回りは、固定資産税や管理費などの経費を取り入れるため、実際に近い数字を把握可能です。
利回りの高さは収入の多さに直結しない
土地価格を含まない土地活用の利回りは、8～10％程度を確保したいところですが、実質利回りが高い場合であっても、一緒に収入も高くなるとは限りません。投資費用が小さいケースであれば、トータルの収入は多くなりません。そのため、利回りのみチェックするのではなく、土地活用で失敗しない方法についても理解を深めておきましょう。
土地によってはそもそも活用が難しい
郊外にある土地、あるいは田舎の土地など、土地の立地によっては活用することが困難なケースもあります。田舎の土地であれば、土地の利用を規制する法律が多く、賃貸需要も高いとは言えず、いくら値下げしても売却が困難なことも考えられるでしょう。立地や条件によっては、土地活用の方法が限定されてしまうことも認識しておいてください。
土地活用のための造成費用は安くない
土地を持っていたとしても、土地活用できるように整備するためには造成費用がかかります。
たとえば、土地と道路に高低差があると、土盛と呼ばれる工事を行い高低差を埋めたり、地盤を補強したりする必要が生じる可能性があります。また伐採や掘り起こしが必要な木々が生えている場合も、工事のコストがかかります。
さらに傾斜地の造成の場合、工事の難易度が上がるため、追加で費用もかかります。土地活用のための造成費用は安くないことも頭に入れておきましょう。
土地活用の相談で失敗をしないポイント
以下の土地活用の相談で失敗をしないポイントについても知っておきましょう。
- 土地活用に興味を持ったらすぐ相談をする
- 相談は複数の業者でして内容を吟味する
- ポータルサイトなどを使い相談依頼をまとめて行う
- 不安ならセカンドオピニオンを受ける
土地活用を絶対に成功させたい場合などは、参考にしてください。
土地活用に興味を持ったらすぐ相談をする
土地は所有しているだけでも、コストがかかります。その代表例は固定資産税で、都市計画法による市街化区域内にある土地であれば、都市計画税も必要です。こうした税金の支払いを逃れられないからこそ、土地活用に興味を持ったら、すぐに業者やその道のプロに相談することをおすすめします。
また、相談をしても実際の活用まで時間がかかるケースも多いため、早め早めに行動することも意識しておきましょう。土地を所有しているだけでかかる固定資産税や都市計画税についてもっと知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
「更地にすると固定資産税は上がる？保有する土地で損をしない方法とは」
相談は複数の業者でして内容を吟味する
土地活用について相談する際は、1社だけではなく複数社にすることも認識しておくべきポイントです。なぜなら、複数社で比較をしないと相談内容が妥当なのかどうか判断がしにくいからです。
1つの業者にしか相談しない場合、相場よりも高い費用が発生するリスクも考えられるでしょう。土地活用の相談は、複数の業者でして内容を吟味することを心がけてください。
ポータルサイトなどを使い相談依頼をまとめて行う
自らの足で業者を探し一件一件相談の依頼をするのは、非常に時間も手間もかかります。この問題を解決するために、土地活用のプランを請求できるポータルサイトや一括資料請求サービスを活用しましょう。
そうすれば優良な業者をすぐに集められ、本格的に土地活用の相談も可能です。こうした土地活用にとって便利なツールは積極的に活用しましょう。
不安ならセカンドオピニオンを受ける
初めての土地活用で不安だらけの場合は、セカンドオピニオンを受けることを意識することが重要です。セカンドオピニオンとは、複数の人の意見や考え方を聞き、よりよい決断に導くものです。
セカンドオピニオンにより、「今は土地活用を避けた方がよい」「別の活用方法の方が成功する」といったことがわかり、成功する可能性を上げられるかもしれません。他者の意見を取り入れながら、正しく賢く土地を活用しましょう。
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まとめ
土地活用の目的を決めるための相談先と目的別の相談先は異なるため、どの相談先がどんな内容にマッチしているのか、事前に把握しておきましょう。相談先を誤ってしまうと、時間も費用も無駄になってしまいます。
土地活用を本格的に始めたい場合は、利回りや造成費用、田舎の土地活用寳保などの基礎知識も理解しておく必要があります。土地活用を絶対に成功させたい場合は、すぐに対応することを心がけ、複数業者との相談を前提にしておきましょう。
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・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
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・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
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