初めての不動産売却では「媒介契約はどれが自分に合っているんだろう」と、耳なじみのない言葉に不安を感じる人も多いのではないでしょうか？媒介契約の選択は、不動産売却を始めるにあたり初期の段階でぶつかる壁の一つでもあります。
媒介契約は、宅地建物取引業法によって定められている義務で、取引の安全性や円滑な流通を図るために重要な役割を果たします。その種類は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つで、依頼主はどの媒介契約が自分に合っているのかを見極めなければなりません。
この記事では各媒介契約の特徴を紹介しながら、特に積極的な販売活動に期待できる専任媒介契約について詳しく解説していきます。メリットやデメリットなども確認しながら、自分に合った方法を選択するヒントにしてみてください。
- 不動産売買の媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。媒介契約によって、仲介依頼できる数、自己発見取引の可否、指定流通機構への登録義務、販売状況の報告義務、契約の有効期限、販売活動の義務などの内容や有無が異なります。
- 媒介契約を選ぶ大まかな基準は、買い手がすぐに見つかりそうかどうか、自分で売り先を見つけられる可能性があるかどうか、で判断しましょう。物件の条件が良く買い手がすぐに見つかりそうであれば一般媒介契約、売れるかはわからないが売り先に当てがある場合は専任媒介契約、どちらでもなく売るのが難しそうであれば専属専任媒介契約といった具合です。
- 専任媒介契約の場合、売却活動が活発に行われる、販売状況がわかるといったメリットと不動産情報が広く公開されない恐れがあるというデメリットがあります。契約の違いによるメリットやデメリットも確認したうえで状況に応じた契約の形態を選びましょう。
媒介契約の種類
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類ありますが、それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。
一般媒介契約
3つの媒介契約の中で最も制限が少なく、自由度が高いのが一般媒介契約です。この契約でのみ許されるのが「複数の業者と契約を結べる」ことですが、複数の不動産会社で情報が掲示されるため、物件がより多くの人の目に触れることになります。契約を結んでも自分で買い手を見つけることができるので、自ら積極的に売却活動を進めたい人におすすめです。
ただし、その分不動産会社の積極性が低くなりがちというデメリットもあります。不動産会社にとっては、他社が先に買い手を見つけて仲介手数料を手にできない可能性もあるため、売却活動の優先順位が下がることも視野に入れておく必要があるでしょう。
そしてもう一つ、一般媒介契約のなかでも明示型と非明示型を選択できます。明示型は、ほかの不動産会社にも他社で媒介契約を結んでいることを明示する方法で、非明示型は他社との締結情報を申告しない方法です。
しかし一般媒介契約では、不動産会社は他社の売却活動の情報を知っておきたいというのが本音なので、どうしても秘密にしておきたいことがある場合を除いては、明示型がおすすめです。
一般媒介契約についての詳しい情報はこちらでも解説しています。
専任媒介契約
不動産の売却を、1社のみに任せるのが専任媒介契約です。依頼者は原則として、契約を交わした一社以外の業者とは契約できない仕組みとなっているため、不動産会社にとってもほかの業者に横取りされる心配がありません。そのため、営業努力が仲介手数料などとして返ってくる確率が高く、仲介業者が積極的に営業活動を行って、早期売却が期待できるというメリットがあります。
また、2週間に1回以上売却活動の状況報告を行う義務があるため、進捗状況も把握しやすいでしょう。さらに依頼主自身が買い手を見つけた場合に、直接取引ができるのも特徴の一つです。しかし不動産会社によっては、媒介契約履行手数料を取られる可能性もあるので、事前に話を聞くなどしてしっかりと確認するようにしましょう。
専任媒介契約についてはこちらの記事もご参照ください。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も一つの不動産会社と媒介契約を結ぶものですが、専任媒介契約と比べると、不動産会社にとっても依頼主にとっても決まりや制限が厳しくなります。
不動産会社側の決まりとして厳しくなるのは、売却活動の報告です。専任媒介契約の場合は、報告は2週間に1回以上でしたが、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上と、頻度がより高くなります。
依頼主にとっては、自身で買い手を見つけた場合には、専任媒介契約であれば直接取引が可能でした。しかし専属専任媒介契約では、契約を締結している不動産会社に、仲介してもらわなければならないという決まりが増えます。
ただしその分、不動産会社と依頼主の関係は強固なものになり、売却活動が積極的に行われるというメリットもあります。売却活動をすべて不動産会社に任せたいという人は、専属専任媒介契約がおすすめです。
媒介契約の比較
それぞれの媒介契約の内容がおおまかにわかったところで、この章では3つの媒介契約を比較して、特徴をさらに深堀りしていきます。それではどのような違いがあるのか見ていきましょう。
仲介依頼できる数
それぞれの媒介契約では、仲介依頼できる業者の数に違いがあります。それは、売却依頼できる業者が1社のみなのか、複数に依頼できるのかという違いです。
1社のみにしか依頼できないのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つです。そして専属専任媒介契約は、自身が見つけた買い手へ直接売却することもできません。しかし不動産会社にとっては、売却活動にかけた労力を他社に持っていかれる心配がないため、より積極的に買い手を探してくれる可能性が高まります。
一方で一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に依頼できるのが特徴です。メリットとしては、複数の不動産会社で物件の情報を掲示してくれるため、多くの人の目に留まりやすくなることがあります。また、買い手と直接取引することもできるので、自分でも積極的に売却活動をしたい人に向いているでしょう。
しかし不動産会社としては、他社が先に買い手を見つけた場合は報酬が得られなくなるため、売却活動の優先順位が低くなる可能性もあります。
自己発見取引の可否
不動産の売却活動を続けていくなかで、知人などに買い手が見つかる可能性もありますが、その際に媒介契約の種類が大きく関係してきます。自らが買い手を見つけた場合に直接取引すること、すなわち自己発見取引ができるのは、一般媒介契約と専任媒介契約の2種類です。
一般媒介契約の場合は、原則自由に自己発見取引ができます。しかし専任媒介取引の場合は、まれに媒介契約履行手数料が取られることがあるため、直接取引する可能性がある場合は、契約前に不動産会社にしっかりと確認するようにしましょう。
一方で、自己発見取引ができないのは専属専任媒介契約です。たとえ自分で見つけてきた買い手だとしても、不動産会社の仲介が必要になるので注意しましょう。
指定流通機構への登録義務
不動産売買において、よく耳にするものの一つにレインズがあります。レインズとは、不動産流通機構が運営しているネットワークシステムで、国土交通大臣から指定を受けています。
主に不動産会社が物件情報を確認するために閲覧するもので、一般の人はアクセスすることができません。しかし媒介契約を結んだ依頼主は、自身の売り物件のみ閲覧することができるため、不動産売却の際に欠かせないシステムといえます。
非常に便利な仕組みですが、媒介契約の種類によってレインズへの登録義務が異なります。登録義務があるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類です。さらに、この2つの契約でも登録までの期間が違います。専任媒介契約は7営業日以内、専属専任媒介契約の場合は5営業日以内で、専属専任媒介契約のほうが掲載までのスピードがより早いことがわかるでしょう。
一方、一般媒介契約では登録義務がありませんが、任意で登録することは可能なので、依頼主の判断に任せられることになります。
販売状況の報告義務
媒介契約のなかには、不動産会社が売却活動について報告する義務が生じるものがあります。販売状況の報告義務があるのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約の2種類です。
専任媒介契約は14日に1回以上、専属専任媒介契約は7日に1回以上、売り主への活動報告をしなければならないという決まりがあります。専属専任媒介契約のほうが、より頻度が高く活動状況がより細かく把握することが可能です。
一方、一般媒介契約では活動報告の義務はありませんが、制限が少ない分、依頼主自身が積極的に売却活動を行う必要があるともいえるでしょう。
成約後の通知義務
無事売買契約が成立したら、レインズの通知を忘れずに行わなければなりません。すなわち、レインズへの登録義務のある専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合は、必ず通知を行う義務があります。そして、成約を報告した時点でレインズのサイトへはログインできなくなります。
また一般媒介契約の場合も、任意でレインズへ登録している際には成約を報告しなければならないので、その際は不動産会社に相談しましょう。
契約の有効期限
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期限は、3カ月以内と定められています。そして、3カ月経っても成約できなかった場合は自動更新されることはありません。引き続き利用したい場合は、依頼主が書面で更新の申し出る必要があります。
通常は3カ月経つ前に、不動産会社から更新の有無を確認される場合が多く、更新するなら不動産会社が準備した書面に署名捺印して手続きする流れです。一方、一般媒介契約の場合は契約期間の制限はありませんが、無期限というわけではなく、契約書には有効期限を書かなければなりません。
国土交通省では、3カ月を超えない範囲で成約を目指すことを定めているため、事実上3カ月が有効期限となります。しかし、ほかの2つの契約とは違い、特約付きのものは自動更新されるので実質無期限ということです。
また、3つの媒介契約において期限内に解約できるかどうかですが、条件によっては可能です。しかし専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売却活動に使った広告費を請求される可能性があるので、契約を結ぶ際に確認しておく必要があります。
専任媒介契約の期間やその後の対応について、合わせて読みたい記事はこちらです。
販売活動の義務
依頼主と不動産会社がトラブルなく円滑に売却活動が行えるように、媒介契約には成約に向けての義務が設けられています。特に、専属専任媒介契約と専任媒介契約は一社のみに依頼するので、依頼された不動産の買い手を積極的に探すことが義務付けられているのです。
活動報告の義務やレインズへの登録義務などがあることから、より効果的な販売活動が約束されます。したがって自分の不動産の状況を踏まえて、最適な媒介契約を吟味することが大切です。
おすすめの不動産会社選びのコツはこちらの記事で解説しています。
媒介契約の選び方
媒介契約の特徴が少しずつ分かってきたと思いますが、ではいったい何を基準に選べばよいのでしょうか？いろいろな条件を例に解説していきます。
物件の条件がいい場合
所有している不動産の条件がいい場合は、一般媒介契約がおすすめです。特に人気のエリアにあるなど需要の高い不動産の場合は、じっくりと買い手を探す必要がなく、時間をかけずに成約できる可能性が高いでしょう。したがって、とにかく多くの人に物件情報を見てもらうことで、スピード感をもって売却できる可能性があるといえます。
また、複数の不動産会社と契約することで金額の比較ができ、より高く売却してくれる業者での成約も可能です。そして自身で買い手が見つけられた場合には、仲介手数料をかけずに不動産売却を行えるので、あまり負担をかけずに取引を行える可能性があります。
売るのが難しい場合
知人などいろいろな人に当たってみても、物件の買い手を見つけられない場合や、立地や築年数などで売却が難しい物件の場合は、専属専任媒介契約がおすすめです。
なぜなら専属専任媒介契約では、売却活動を1社のみに依頼することになるので、買い手を積極的に探すことが義務付けられており、専任媒介契約と比べてその条件が厳しいものになっているためです。
自己発見取引も唯一不可能な契約なので、不動産会社の責任もより重くなります。さらに業者にとっても、成約すれば仲介手数料を得られるメリットもあるため、より積極的な売却活動が期待できるでしょう。その結果、条件が厳しい物件でも買い手が早く見つかる可能性が高まります。
自分で相手を見つけられそうな場合
売却が難しそうな物件でも、知人など自己発見取引にあてがあるという場合は、専任媒介契約がおすすめです。契約を結べるのは1社だけということは専属専任媒介契約と同じですが、大きく違う点は自己発見取引ができることです。
一般媒介契約も自己発見取引は可能ですが、売りにくい物件であれば不動産会社の積極性が心配だったり、窓口がいくつもあるため、売却に時間がかかる場合は面倒になったりする可能性もあります。
しかし、専任媒介契約は1社に依頼するため積極性も期待でき、自分で買い手を見つけた場合にも直接取引が可能なため、どちらに転がっても安心して取引できるといえるでしょう。
専任媒介契約のメリット
ここまで3つの媒介契約の違いや選び方などについてみてきましたが、ここからは専任媒介契約に絞って解説していきます。まずは、専任媒介契約のメリットについてみていきましょう。
売却活動が活発に行われる
専任媒介契約は積極的な活動が義務付けられているため、売却活動が活発に行われるというメリットがあります。依頼主は1社としか媒介契約を結べないため、不動産会社の責任も重く一生懸命に活動してくれる可能性が高いです。
さらに、2週間に1回以上販売状況を報告する義務があるため、進捗状況の把握がしやすく依頼主も安心して任せられます。それに加えてレインズへの登録義務もあるため、多くの不動産会社に情報が発信されることもメリットです。
また、不動産会社によっては買取保証サービスを行っているところもあり、もし契約期間内に売れなかった場合は、会社が不動産を買い取ってくれることもあるので安心して任せられるでしょう。
販売状況がわかる
販売状況が定期的に把握できることも、専任媒介契約のメリットといえるでしょう。2週間に1回以上は販売活動状況を報告してもらえるので、自分が売りに出している不動産にどれほどのの需要があるのかなどを、定期的に知ることができます。
しかし、専属専任媒介契約だと1週間に1回以上の活動報告という条件なので、より細かい販売状況が分かり、依頼主にとってもメリットが大きそうだと感じられるかもしれません。ただし、専属専任媒介契約の場合は自己発見取引はできないため、必ずしも自分で買い手を見つけられない場合におすすめです。
少しでも自分で見つけた買い手と直接取引ができる可能性があれば、専任媒介契約のほうがメリットを感じることが多いでしょう。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のよい部分にスポットをあててきましたが、一方でデメリットもあります。デメリットを知ることで、専任媒介契約が自分の環境や不動産の条件に合っているのかがより明確になるため、以降で確認していきましょう。
不動産の情報が広く公開されない恐れがある
専任媒介契約の場合は、自社で買い手を見つけて成約すると、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうことができます。それにより、ほかの不動産会社に情報を開示しない「囲い込み」を行う会社もあり、依頼主にとってあまり望ましくない結末になる恐れも。公開しない理由や囲い込みについて、詳しく見ていきましょう。
公開しない理由
自社で買い手を見つけた不動産会社は、売り手と買い手の両方から仲介手数料がもらえるため、自社で買い手を見つけたいというのが本音です。したがって不動産会社では、依頼した物件の情報を広く周知しないケースも見られます。
この方法は、不動産会社にとってはメリットであるかもしれません。専任媒介契約は1社との間にしか結べない契約のため、買い手探しのライバル会社はなくて焦る必要がないためです。
しかし依頼主にとっては、本来買ってくれるはずだった人に情報が届かない可能性が高まり、商談のチャンスが減ることで希望の価格での販売が難しくなるなど、デメリットになってしまいます。
不動産会社の仲介手数料について詳しい記事はこちらをご覧ください。
囲い込みとは
契約を結んだ不動産会社が、売却物件の買い手を独占して成約しようとすることを「囲い込み」といいます。他社からの物件照会に対して、売却活動中であるにもかかわらず売却済みなどと伝えて断ったり、情報公開しないことで、買い手を自社で囲い込んだりする手法です。
さらに囲い込みをしたい場合に、あえてレインズに物件情報を掲載しないという悪質な手法を使う不動産会社もいますが、これは契約違反になるため、必ず掲載してもらう必要があります。
しかし、専任媒介契約は不動産会社に任せる部分が多いため、囲い込みの事実を見つけることは難しいのも現状です。一つの手立てとしては、依頼したあとに必ず自身でレインズを閲覧して、依頼した物件が掲載されているか確認するようにしましょう。そしてなにより、契約時によく見極めることが大切です。
専任媒介契約で媒介契約書に記載すること
専任媒介契約を結ぶ決断をしたら、次に行うのは契約書の作成です。依頼主は氏名や所在地、物件の情報などを記載する必要があります。
次の内容を記載する必要があるので、確認しておきましょう。
- 所有者
- 登記名義人の氏名・住所(所有権・賃貸権・抵当権などの権利所有者)
- 当該不動産の所在地
- 物件の広さ
- 価額（売り出し価格）
- 間取り
さらに、運転免許証などの本人確認書類も必要です。不動産が共同名義の場合は、専任媒介契約時に所有者全員の本人確認書類で必要なので、早めに準備しておくことをおすすめします。
専任媒介契約書の記載方法に関する情報として、こちらの記事もおすすめです。
専任媒介契約の契約解除ができるのか
専任媒介契約を結んだあとで、売却活動を行っている最中に不動産会社を変えたり、売却活動を取りやめたいと思ったりした場合は、途中で契約解除はできるのでしょうか？この章では途中解約できるのか、またペナルティはあるのかなどについて見ていきましょう。
原則途中解約はできない
結論からいうと、専任媒介契約は原則、途中解約はできません。なぜなら、契約期間は3カ月と定められているからです。売却を取りやめたいと思った場合も、基本的に契約期間満了まで待つしかありません。もし途中で解約した場合には、依頼者に対してペナルティが発生してしまいます。
しかし、積極的に売却活動をしてくれなかったり、依頼主の質問になかなか返答してくれなかったり、不動産売却のためのサイトに掲載されていなかったりと、期待していたものと違うと思うこともあるかもしれません。万が一、契約している不動産会社が義務に違反したときなどは、特別に解約できるケースもあります。
解約に対するペナルティ
専任媒介契約は契約期間を設定している以上は、不動産会社の消極的な売却活動などの問題がなければ、依頼主側の都合による期間内での解約にはペナルティが課せられます。
どういったペナルティかというと、契約履行のためにかかった費用を支払う必要があるというものです。例えば、チラシを制作して配布するための広告費用や、不動産会社の担当者が案内のために使用した交通費、連絡に使用した通信費などが当てはまります。なお、支払額の上限は仲介手数料と同額までです。
しかし、すべての不動産会社がペナルティを課すわけではなく、ペナルティなしに途中解約に応じてくれる会社も存在します。契約する際に、途中での解約についても話を聞いておくことが大切で、もし契約後に売却活動に対して少しでも不安や不満を感じたら、トラブルになる前に相談するようにしましょう。
ペナルティが発生しないケース
契約を途中で解約しても、ペナルティが発生しないケースも存在します。以下の3つの条件に当てはまる場合は、契約した義務を違反したとみなされて解約することが可能です。
- 不動産会社が業務を誠実に遂行する義務に違反したとき
- 媒介契約に関する重要な事項について故意や重過失による事実を告げなかったとき
- 不動産会社が不正な行為をしたとき
また、不動産会社の消極的な売却活動や不誠実な行為などによって、依頼主が損害を被った場合には、損害賠償を請求できる可能性もあります。
3カ月間も売れなかった物件となると、依頼主や物件に問題はなく業者の売却活動が消極的だったことが原因だったとしても、不人気の物件というレッテルを張られてしまうかもしれません。不動産会社が義務を遂行してくれていないと感じた場合は、契約違反をしていないかしっかり確認したうえで早めに決断し、契約解消を申し立てる勇気を持ちましょう。
まとめ
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つあります。どの媒介契約を選ぶかは、自分で買い手を見つけられる可能性があるのか、売却予定の不動産はすぐに売れそうかなど、物件や生活環境に合わせて考えなければなりません。
今回は専任媒介契約について掘り下げましたが、自身での売却活動に不安があったり、販売が難しそうな物件であったりした場合は、積極的な販売活動が期待できる専任媒介契約がおすすめです。
とはいえ、求める条件はそれぞれ違うので、家族や知人はもちろん不動産会社ともしっかり話し合いながら、状況に応じた契約の形態を選ぶように心がけましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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