仲介なしでも不動産売買はできる?メリット・デメリットを徹底解説!

不動産売却

仲介なしで不動産の売買ができるか気になっていませんか。仲介業者が入ると手数料を払う必要があるので、出費が面倒に感じるでしょう。仲介なしなら手数料の心配がないので、無駄な出費が減ると考える人もいるのではないでしょうか。

結論から申しますと、不動産売買は仲介業者なしでも進められます。買主と売主の合意だけによる個人売買には、他人に取引の情報を知られずに済むような、手数料カット以外のメリットも望めるでしょう。しかし、契約書類の準備や重要事項の説明も自力で解決しなければならず、準備不足で取引後にトラブルになるかもしれないというデメリットもあります。

本記事では、仲介なしで不動産売買をしたいという人のために、実現の方法を詳しく解説します。ぜひこの記事を参考に、自分に合った取引方法を見出してください。

仲介なしでも不動産売買はできる

不動産売買は仲介業者がいなくても取引可能です。仲介業者を使う義務がないので、個人間での取引も可能になります。

土地や建物の仲介は宅建業者しか行えませんが、これは「宅地建物取引業者」の略で、国土交通大臣または都道府県知事が認めた免許交付が必要な資格です。宅建業者は自身で不動産の売買や交換を進めたり、そうした取引の代理や仲介を行ったりします。

不動産売買は個人間でも可能ですが、実際の事例は少ないといえます。契約書類を自身で用意しなければならないなど、手続きが非常に複雑なためです。個人間の不動産取引はメリットやデメリット、手順を慎重に確かめてから行いましょう。

仲介なしで不動産売買をする流れ

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不動産業者を仲介せずに土地や建物を取引する際は、以下の流れを守る必要があります。

  1. 売買する不動産の調査をする
  2. 必要な書類の準備をする
  3. 売却活動を行う
  4. 売買契約の締結
  5. 引き渡しと代金の決済

これらの5つの手順を守りながら、不動産取引を進めてください。

①売買する不動産の調査をする

まずは、取引対象である不動産の情報を集めましょう。主に以下の項目をチェックしてください。

  • 物件の状態
  • 周辺環境
  • 隣地との境界線や接道状況

不動産の基本は物件の状態や周辺環境です。売る人は、物件の状態から買って喜びそうな人のタイプを想定し、売り方を練る必要があります。また周辺環境も大切な情報で、駅からのアクセスや周辺にある施設などの条件に優れているほど、住みやすいといえます。

さらに隣地との境界線や接道状況も見落とせません。一軒家や土地を売るときは、境界明示義務として土地の範囲を正確に相手に伝える必要があります。物件の状態だけでなく、境界の証拠をそろえるために確定測量図を用意しましょう。このように、物件のリサーチだけでもさまざまな作業が必要です。

また、不動産の現状の価値を把握するには、不動産の一括査定サービスが便利です。複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができるので、査定結果を比較しながら相場を探りましょう。一括査定=仲介依頼ではありません。査定を依頼したからといって必ずその不動産会社に仲介を依頼しなくてはならないというわけではありませんので、あくまでも「相場を知るため」という目的で気軽に利用してみましょう。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

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②必要な書類の準備をする

物件の調査が終わったら、売買に必要な書類を準備しましょう。書類によって必要なタイミングに分けながら種類を紹介します。

物件売却時に必要

種類 入手方法 用途
登記済権利証 登記完了時点で法務局から交付 登記名義人を変える 
登記簿謄本または登記事項証明書 法務局で申請 不動産の登記事項を正確に証明
間取り図・測量図 購入時に交付 建物の間取りや土地の測量結果を証明
土地測量図・境界確認書 所有者が専門家の協力により作成 土地や一戸建ての面積・境界線を証明
設計図書・工事記録書 不動産会社で取得 物件の設計や工事のプロセスを確認
購入時の売買契約書 所有者が物件を買うときに作成 売買対象の物件を購入したことを証明

物件引き渡し時に必要

種類 入手方法 用途
本人確認書類 自身で用意可能 運転免許証やパスポートなどで身分を証明
実印・印鑑証明書(発行から3カ月以内) 実印は自身で、印鑑証明書は市役所で入手  身分証明のため
住民票(発行から3カ月以内) 市役所で入手 現住所が登記上と違うときに住所証明
固定資産税納税通知書 市役所で入手 固定資産税の計算

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③売却活動を行う

書類の確認や準備ができたら売却活動スタートです。価格を設定したうえで、チラシやポータルサイトを使いながら物件を売り込みましょう。

売却価格を設定する

売却価格の設定は、相場から外れすぎないことが重要です。自身が売ろうとしている物件と似た条件の相場価格を調べましょう。リサーチの結果を参考にしながら、売り出し価格と値下げの限界ラインを定めてください。

高すぎるとコストへの敬遠から買いたい人が来づらくなり、安すぎると売主が損をするだけなので、適正な価格を決めましょう。初期設定でおすすめの売り出し額は希望最低額の80%程度です。

なお、実際の不動産取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。

自由な売却活動

売却活動は基本的に自由ですが、以下を自力で行う必要があります。

  • 売り出し方を自分で決める
  • チラシの作成
  • 清掃や内覧対応を自身で管理

売り出す際は、価格決定だけでなく物件の魅力も紹介しなければなりません。住むことによってどのようなメリットがあるかを示しましょう。販売内容が決まったら資料作成に入ります。資料はチラシだけではなく、SNSや不動産情報ポータルサイトなどでも可能です。

また、清掃や内覧対応の管理も重要です。購入希望者が現れたら、物件を実際に訪れる形でチェックしてもらうことになります。印象をよくするためには、小まめな清掃で部屋の内外をきれいにしておきましょう。汚れや破損に対する修繕も忘れてはなりません。 

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④売買契約の締結

購入希望者が現れたら、いよいよ売買契約に入ります。仲介業者がいないときは、自身で契約書を作らなければなりません。物件の条件や契約内容から購入希望者と合意できれば、売買が成立します。契約書はインターネット検索により、テンプレートからの印刷で入手可能です。

トラブルを避ける意味合いでも、契約書の作成時は取引時のルールを確かめながら慎重に作っていきましょう。 

⑤引き渡しと代金の決済

契約が決まったら以下の手続きを済ませます。

  • 売買代金の決済
  • 所有権移転登記の手続き
  • 物件の引き渡し

以上の3つは同時に行う必要があります。決済と同時に物件の引き渡しが行われないと、買った人が物件だけもらってお金を払わない可能性があるためです。決済と移転登記、物件の引き渡しは必ず同時に行い、都合によりできなければそれぞれの予定日を説明して合意を得ましょう。

仲介なしで売買するメリット

仲介業者なしでの不動産取引には以下の4つのメリットがあります。

  • 仲介手数料がかからない
  • 家屋を売買しても消費税がかからない
  • ある程度の自由が効く
  • 周りに知られず売買ができる

仲介業者がいなければ取引の自由度が高いため、さまざまなメリットを望めるでしょう。それぞれの利点について詳細を解説していきます。

仲介手数料がかからない

仲介業者がいなければ、手数料を払わなくて済むことが何よりものメリットでしょう。仲介手数料は、買主と売主両方が同じ金額を払わなければなりません。金額は400万円超の物件の場合は、取引価格の3%+6万円に消費税を加えます。これは一人あたりの手数料で、買主と売主で分け合うものではありません。

しかし仲介業者なしで取引をすれば、このような手数料がかからないので、買主と売主でウィンウィンの関係を築きやすいともいえます。 

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家屋を売買しても消費税がかからない

仲介業者がいなければ、家屋の取引でも消費税はかかりません。課税事業者でない限りは消費税なしで家屋を売買できるので、買う人にお得な印象を与えられます。

土地とともに家屋を売るときでも土地自体に消費税がかからないので、買う人に消費税を払ってもらう必要がありません。非課税で取引できることも、仲介業者なしで家屋を取引できる大きなメリットといえるでしょう。

ある程度の自由が効く

仲介業者がいなければ、販売活動も自由に展開しやすいでしょう。行動の制約がないため、SNSを好きに使って宣伝するなど、独自の方法で物件を売り込めます。

不動産会社に売却を依頼するときは、さまざまな制約が出ます。業者は多数の物件を扱っているため、自身が売りたい物件が宣伝されず放ったらかしになり、売却まで時間がかかるかもしれません。自身でチラシなどを作って宣伝することも、業者との取り決めで禁止になることも多いでしょう。

しかし業者への依頼でなければ、自身でイチから売却方法を作り実践できます。ある程度自由な方法を試せることも個人売買のアドバンテージでしょう。

周りに知られず売買ができる

仲介業者を通さなければ、自身が物件を売買していることを周囲に知られる心配もありません。家やマンション、土地などの不動産は多額の価値を帯びた大切な資産ということから、秘密を守りながら取引を進めたいという人も多いでしょう。しかし、不動産会社に依頼することで業者が情報を公開してしまい、自身が売買に関わっていることが知られてしまうかもしれません。

一方で個人売買なら、取引対象の不動産に関する情報は売る人と買う人しか知りません。チラシやポータルサイトを使わずに物件を売ることで、秘密を守り切れるでしょう。行動の制約が少ない個人売買は、近所に知られずに進められます。

仲介なしで売買するデメリット

仲介なしの売買を便利に思う人もいるようですが、以下のデメリットにも気を配らなければなりません。

  • 価格や契約などでトラブル発生の可能性
  • 契約書類は自分で作らなければならない
  • 重要事項説明も自分で行う
  • ローンの承認が得られない
  • 不動産の知識が必要
  • 仲介業者が入るときのように保護が受けられない
  • 売買取引の完了まで時間がかかってしまう

以上7つのデメリットについて、詳細をまとめました。

トラブル発生の可能性

仲介業者がいないと、売却手続きもすべて自力で済ませなければならないので、売買価格や契約関係のトラブルに気をつけましょう。相場よりも大きく外れた不動産価格や、契約時の取り決めが不十分であることが原因で、取引の相手ともめる可能性があります。

売買価格や契約関係に注意することで、トラブルを避けつつスムーズな取引を進められるでしょう。 

売買価格のトラブル

不動産の個人取引では、売買価格に気をつけなければなりません。価格は最初、物件を売りたい人が「売り出し価格」として決めますが、買主との交渉の結果で変わることがあります。不動産会社が間に入らなければ、双方の同意だけで価格を決めなければなりません。

そうなると双方の希望価格が折り合わなかった結果、売買交渉が失敗に終わるケースもあります。以上から売り出し価格を決めるだけでなく、買主が同意しなかった場合に、どこまでなら価格を下げられるかも考えておきましょう。 

また、仲介なしで売買価格のトラブルを防ぐためにできることがあります。それは、一括査定サイトで不動産の価値を知ることです。不動産一括査定サイトは複数の不動産会社から査定を受けることができ、結果を比較することで不動産の適正な価格を割り出すことができます。売買をする前に是非利用してみて下さい。

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契約関係のトラブル  

仲介業者がいない不動産取引では、売る人が自力で契約書を用意しなければなりませんが、不備があるとトラブルにつながります。特に契約不適合責任などの取り決めは難しいといえます。

契約書類はさまざまな項目を用意しなければならず、どれもが欠かせません。契約の不備で相手ともめないためにも、慎重にチェックしながら作成しましょう。

契約書類は自分で作らなければならない

契約書類を自力で作らなければならないという意味で、不動産の個人取引は負担が大きいでしょう。契約書の書式は自由ですが、最低限以下の項目は揃えなければなりません。

  • 売買物件の内容(土地の所在地や面積、境界など)
  • 代金や手付金、保証金などの支払額
  • 所有権の移転、物件の引き渡しに関するプロセスや条件
  • 印紙税のような契約書作成に生じた費用の負担
  • 地震や火災などの災害で引き渡しができないときのルール
  • 雨漏りや床の傾き、シロアリ被害などの欠陥トラブルが出たときのルール
  • 固定資産税などの負担についてのルール
  • 契約違反が起きたときの取り決め
  • 売買対象の物件に抵当権があった場合、抹消などの取り決め
  • 特約

上記に並べただけでも多くの重要事項があります。このように売主は個人取引の場合、契約後のさまざまな事態を想定しつつ、契約内容の取り決めから確認までのすべてを行わなければならないため、大変な労力とリスクが伴います。

重要事項説明も自分で行う

個人だけでの不動産取引では、重要事項説明も売主自身が行う必要があります。仲介業者を介していれば不動産業者が説明を担当してくれますが、そうでなければ売主が自力で済ませなければなりません。説明しなければならない重要事項には以下の項目があります。

  • 法令上の制限
  • 一戸建てや土地について、道路との関係
  • 主に一戸建てや土地におけるインフラ整備
  • 建物や敷地の状態
  • 賃貸物件の共用部分
  • 物件価格以外に必要な支払い
  • 契約解除にあたるケース
  • 保険加入について

以上の項目で取引の相手にスムーズに説明できるように、売却前から内容を整理しておきましょう。 

ローンの承認が得られない

不動産を買いたい人がローンを組むケースは多いといえますが、不動産会社の仲介がない取引だとお金を借りられない可能性もあります。売る人も買う側がローンを組めないことを理由に、契約不成立に終わることを考えなければなりません。買いたい人がローンの審査に落ちたときの契約解除に関する取り決めを、契約書に定める必要があります。

以上のように個人取引では、買いたい人が不動産ローンを組めない理由で成立しないこともあります。売主はそのときの対処法を考えておきましょう。

不動産の知識が必要

個人で不動産を売るなら一定の知識を要します。不動産には法的な制限が多く、知識がないとできないことが多いためです。

たとえば、瑕疵(かし)担保責任というものをご存じでしょうか。瑕疵とは部屋の土台が腐っていたり、床が傾いていたりすることなどの欠陥です。こうしたものが見つかったら、物件を売った人は損害賠償を負うのが担保責任にあたります。

買主には分からないような隠れた瑕疵が見つかれば、売主は訴えられると建物の補修や賠償責任を求められます。契約書を作るときも、不動産に関するさまざまなルールに則りながら作らなければならないので、知識がなければできません。

以上のことから、自力で不動産売買をするには知識が必要と認識しておきましょう。 

仲介業者が入るときのように保護が受けられない

仲介業者なしでの不動産取引では、買った人を保護するルールがないことに気をつけましょう。保護のルールには主に以下の3つがあります。

  • 契約不適合責任
  • 手付の保全措置
  • クーリングオフ

不動産業者を通して物件を買うなら、売主は必ず宅建業者で以上のような保護ルールを適用してもらえます。しかし、個人取引では適用外であることがデメリットになるでしょう。 

売買取引の完了まで時間がかかってしまう

買主と売主だけで取引を進めると、それぞれの事情によって完了まで時間がかかりがちです。不動産を売る人に知識がなかったり準備や手続きに不慣れだったりして、買う人が早く物件をもらいたくても予定より遅れる可能性があります。

取引の準備にあたっては、司法書士や弁護士の協力を受けることで負担を減らせます。協力には費用がかかるので、仲介手数料を節約したぶんが無駄になるかもしれませんが、どうしても分からないことがあったら専門家への相談も大切です。 

個人だけでの取引は、すべての手続きが終わるまで時間がかかる場合が往々にしてあるので気をつけましょう。

仲介なしで売買する例

ここからは、仲介業者なしでの売買によくあるケースを紹介します。

隣地の人との売買

売買予定の土地に接している人が相手なら、仲介業者なしでも取引をよりスムーズに進められるでしょう。売る人にとっては買いたい人をすでに見つけていて、買いたい人はもう購入予定地を定めているからです。

不動産を売りたい人も、買う人を求めて宣伝のような手間をかける必要がないため、比較的短期間で売却が成立する可能性が考えられます。

貸している相手に売買する

一軒家や賃貸物件の部屋を貸している相手との売買でも、業者なしで済ませられるでしょう。すでに買主が見つかっていれば不動産の仲介を受ける必要がありませんし、売り込みも不要です。したがって部屋を貸している相手との売買は、スムーズに進めやすいと考えられます。 

まとめ

不動産業者の仲介なしでの売買は、手数料がいらなかったり価格設定や売り込みなどのスタイルが自由だったりするメリットがあります。しかし、契約書の作成や重要事項説明なども自力で行わなければならず、あらゆるトラブルへの対策も必要になるでしょう。負担やリスクが仲介業者利用時より高いと考えられます。

これから不動産の売却を考えている人は、ぜひこの記事を参考にメリットとデメリットのバランスを見ながら、不動産会社の仲介を挟むかどうかをしっかりと検討してみてください。

個人で売買する場合でも、不動産の相場を把握しておくことは大変重要です!まずは一括査定サービスで複数社を比較してみましょう。

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