不動産を売却する際に結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数の業者と契約を結ぶことができ、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみの契約に限定されています。専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いですが、自分で買主を見つけたら不動産の仲介なしで売却ができるのが専任媒介契約で、自分で買主を見つけても不動産業者が仲介をおこなうため仲介手数料が必要になるのが専属専任媒介契約です。今回はその中でも専任媒介契約について取り上げます。
専任媒介契約を結ぶなら、契約の有効期間について事前に知っておくと実際に契約を結ぶ際にも安心です。本記事では、専任媒介契約の有効期間についてそのルールや更新・解約の方法まで詳しく解説します。
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専任媒介契約の期間に関するルール
まずは専任媒介契約の有効期間に関する基本的なルールについて理解を深めましょう。不動産業者のなかには、ルールを守らずに契約書を作成し、不当な取引をしようとする悪徳な業者も存在します。契約前にルールをしっかり理解しておけば、知識不足で言われるがままに不当な契約を結んでしまうといったような危険がなくなります。
契約期間の上限は3ヶ月まで
専任媒介契約の期間の上限は3ヶ月までと決められています。専任媒介契約の場合、売主は1社のみと取引するため、不動産業者と売主の関係性を考えると売主が不利な立場にあると言われています。そこで宅地建物取引業法で契約期間を3ヶ月以内という短い期間に定めることで、定期的に不動産業者の見直しができるような仕組みをつくって、売主を不利な立場から保護しているのです。
ほとんどの不動産業者は最大の3ヶ月の契約期間を設けていますが、定められているのはあくまで契約期間の上限のみなので、不動産業者によっては1ヶ月や2ヶ月など通常よりも短い期間で契約を結び販売活動をおこなうところもあります。また、契約期間が過ぎても無断で自動更新されるようなことはありません。
専属専任媒介契約の場合は同様に3ヶ月以内
専任媒介契約と共通して、売主と不動産業者の1対1で契約される専属専任媒介契約についても、その期間の上限は宅地建物取引業法で3ヶ月と定められています。これも専任媒介契約と同様に売主の不利な立場を保護する観点から定められた契約期間です。これもまた上限のみの制限であるため、不動産業者によって1～2ヶ月の有効期間が設定されている場合があるところも専任媒介契約と同様です。
一般媒介契約の有効期限には法律上の規制がない
一方で複数の業者と契約を結ぶことができる一般媒介契約については法律でその有効期限の上限は規制されていません。これは一般媒介契約では、売主と不動産業者が比較的対等な立場で取引ができるため、売主の立場を保護する必要がないと考えられているためです。
しかし、一般媒介契約の期間に一切の制約がないわけではありません。国土交通省の定める標準媒介契約約款には、一般媒介契約の有効期間は「専任媒介契約と同じく3ヵ月以内で定めるもの」と記されています。これに従って一般媒介契約でも3ヶ月の契約期間を設定している不動産業者が多いです。しかしこれには法的な効力はなく、あくまで行政の指導で3ヶ月を目安とするものとされています。そのため、1ヶ月や2ヶ月などの短めの期間を設定している業者もあれば、3ヶ月を越えた期限を設定している業者も存在します。契約の際は契約期間をしっかりと確認しておくことをおすすめします。
現状報告の頻度は2週間に1回
専任媒介契約を結んだ不動産業者には、依頼した者に対してその業務の処理状況の報告が義務づけられています。つまり、いつどのようにして依頼された物件を売るための活動をおこなったかを売主に報告しなければならないということです。この報告義務は一般媒介契約では課せられないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が不動産業者による積極的な売却活動を期待できます。
専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上報告する必要があります。専属専任媒介契約は売主自身が買主を見つけることができないため、その代わりにより積極的な活動が期待できるような仕組みがとられています。
また、活動報告の手段は電話や口頭だけでなく、書面やメールでの報告も認められています。
レインズへの登録期日は7日以内
売主と専任媒介契約を結んだら、不動産会社は契約から7日以内にその物件情報を指定流通機構に登録しなければならないと定められています。専属専任媒介契約にもその義務がありますが、専任媒介契約よりも短い5日以内に登録することとされています。一方で一般媒介契約には登録義務はありません。指定流通機構とは宅地建物取引業法に基づいて国土交通省に指定を受けた不動産流通機構で、不動産流通標準情報システムの英訳の頭文字をとってREINS＝レインズと呼ばれます。
レインズに売却する物件の情報を通知することで、登録された物件情報を他の不動産会社に提供し、早急な買主の発見を目指します。また、レインズには成約された事例も登録されており、それをもとに似たような物件と比較することで査定額を提示することにも役立っています。レインズはこのように物件情報を閲覧できる便利なサイトですが、誰にでも閲覧できるわけではなく、不動産業者や宅地建物取引業者のみ利用することができます。しかし、売主は売却中の自分の物件を閲覧することができます。
物件情報を登録したら、レインズから不動産業者に売却価格や所在地・面積などの物件情報が記載された登録証明書が発行されます。そして、不動産業者は登録証明書を売主に交付する義務を課せられています。レインズに登録されたら、必ず登録証明書を受け取り、登録内容に誤りがないか確認しましょう。
専任媒介契約期間中の途中解除について
専任媒介契約は3ヶ月以内の契約期間が設けられていますが、さまざまな理由で期間中に解約したいと思うことがあるかもしれません。契約期間中の途中解約はできるのでしょうか？ また、その場合にかかってくる費用などはあるでしょうか？ 専任媒介契約契約期間中の途中解除について、その方法と費用について解説します。
不動産会社に問題がある場合は解除可能
もしも不動産会社が契約した義務を果たしていない場合には、専任媒介契約の契約期間中であっても売主側から解約をおこなうことができます。専任媒介契約を結んだ不動産会社に課せられる義務をまとめました。
- 売買の成立のため、積極的に努力をおこなうこと
- 売却する不動産の情報を7日以内にレインズに登録すること
- 購入の申し込みがあった場合、必ず売主に報告すること
- 2週間に1回以上の頻度で売主に業務状況を報告すること
自己都合解除の場合は違約金が請求される
不動産業者に全く責任がない場合でも、売主の自己都合で契約を解除することもできます。しかし、自己都合で解約した場合には違約金やそれまでの売却活動にかかった費用を請求される場合があるため、注意が必要です。違約金など、解約の際に請求される費用については不動産業者がそれぞれ設定し、契約書に書かれているため確認しておきましょう。
請求される可能性のある契約の履行のための費用は以下の通りです。
| 費用 | 内容 |
| 現地調査費用 | 交通費など |
| 権利調査費用 | 戸籍謄本の取得にかかる費用など |
| 販売活動費用 | 不動産の広告費など |
途中解除は書面で手続きを行う
自己都合でも、不動産業者の不備によるものでも、媒介契約の途中解除はかならず書面による手続きをおこないましょう。中途解約は違約金が発生するなどのトラブルに発展することが多いため、口頭で言ったか言わないかはっきりしないようなことがないよう、書面で双方の合意のもとで契約が解除になった証拠を残しておく必要があります。特に不動産業者の不備によって解約するような場合には、電話や対面で直接話をしたいかもしれませんが、トラブルをおこさないためには冷静に書面で解約を申し出たほうが良いでしょう。
専任媒介契約期間満了後の対応
専任媒介契約の有効期限を満了した場合はどう対処すればよいのでしょうか。期間が終わったら、更新するか解約するか、別の不動産会社と契約するかの選択を迫られることになります。それぞれの場合の対処方法について解説します。
更新する場合は書面を作成する
専任媒介契約の場合、期間が終了しても自動的に契約が更新されてしまうようなことはありません。更新をおこないたい場合、書面で手続きをする必要があります。口頭のみで更新されることはありません。更新の手順は以下の通りです。
- 契約終了が迫ると不動産業者から更新が持ち掛けられる
- 更新することを伝える
- 不動産業者から更新の手続き書類が送付される
- 署名・捺印して返送
契約更新をせずに終了する
専任媒介契約を満了後解約したい場合は、自動更新がおこなわれることはないため、更新手続きをしなければ自然と終了します。
不動産業者から契約更新の打診をされた際はどう断ればいいでしょうか。簡潔に更新を断るなら、「契約期間中に売却できなかったので更新しない」と伝えるのが一番です。それでも説得してきたり、中には検討中の人がいることにして、それを理由に契約更新を持ち掛けてくるようなこともあります。そういった場合には、期間を1,2週間に限定した契約を結ぶことを提案するか、次に契約する他の業者を既に決めたことを伝えると良いでしょう。
他の不動産会社と契約する
不動産業者に不満があっても中途解約せず、期間終了まで待って解約することも手です。満了後なら自然に契約が終了するため、違約金や費用を請求されることもありませんし、トラブルになることもなく他の不動産会社と契約を結びなおすことができます。経験を生かして、より信頼できる不動産会社との契約を目指しましょう。
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その他の一括査定サイトについても詳しく知りたい人は、以下の記事も読んでみましょう。
専任媒介契約期間に関するQ＆A
専任媒介契約の期間に関して、よくある疑問とその答えをまとめました。
自動更新はできる？
例え売主が自動更新を希望した場合でも、専任媒介契約の自動更新は法律によって禁止されているため、認められません。同じように売主が3ヶ月以上の契約を望んでいた場合でも、契約期間は一度3ヶ月で区切られ、更新手続きをおこなわないとそれ以上の期間契約することはできません。
悪徳な不動産会社では、自動更新をおこなうとかたっているところもありますが、契約書に自動更新の特例が記載されていたとしてもそれは無効となります。契約を結ぶ前に契約書を確認して、自動更新をするような記載があった場合には契約を避けたほうが無難でしょう。
契約後の直接取引に制限はある？
媒介契約の契約期間内に買主への売却が成立すると、契約していた不動産会社に報酬として仲介手数料を支払う必要があります。不動産売却の費用の中でも仲介手数料は大きい出費となるため、なるべく払いたくないと考える売主も多いでしょう。仲介手数料を払わないため、わざと契約中に取引せず、契約終了後に買主と連絡を取って直接売却するというケースがあります。不動産業者から見ると、業者が売却活動をしたことで見つけた買主と取引するにもかかわらず、報酬がもらえないことは望ましくありません。
このようなことを避けるため、専任媒介契約約款では契約終了後2年以内に不動産業者の紹介によって知った買主と直接取引をおこなった場合には、不動産会社は成約によって寄与した割合に応じて相当額の報酬を請求することができることとされています。報酬を請求されることに加え、トラブルに発展する可能性もあるため、仲介手数料を避けて満了後に直接取引をおこなうことはしないほうが無難です。
契約解除後に費用が請求されることはある？
不動産会社に払う必要があるお金は、基本的に仲介手数料のみです。仲介手数料は不動産の売却が成立した際、その売却活動に対する成功報酬として支払うものであって、売買が成立せず契約を解除することになった場合には費用は一切かかりません。広告費など、それまでにかかった費用を請求されるようなこともありません。
解約後に費用が請求されるのは自己都合で契約を解除したときのみで、契約を満了して解除したり、不動産業者に不備があって解約した場合には費用が請求されることはありませんので、安心してください。
まとめ
専任媒介契約の契約期間は3ヶ月以内と上限が定められていますが、それよりも短い期間であれば制限はないため、不動産業者によって1ヶ月や2ヶ月など、提案される契約期間はそれぞれ異なります。また、売主が自ら契約期間を提案することもできます。
不動産売却において、信頼できる不動産業者を選ぶことは何よりも大切です。査定時や説明を受ける際に不動産業者を見極めようとしても、実際に契約を結んで活動が始まらないと本質は見えてきません。専任媒介契約は1社としか契約を結ぶことができないため、契約を結んでも思ったような活動が認められなかった場合、3ヶ月後満了を迎えるまで待つことになってしまうとせっかくの時間が無駄になってしまいます。
もちろん3ヶ月間の契約の方が不動産業者も幅広く活動できるため、利点がないわけではありません。自分の状況に合わせた契約期間を設定することがよりよい不動産売却につながるでしょう。
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