不動産を売るタイミングは、その不動産の特徴や周辺地域の状況、売出をする季節など、さまざまな要因を考えたうえで決定することが重要です。タイミングを読み間違えると、立地の良い物件でも売れるまで時間がかかったりします。
この記事では、不動産売却のタイミングをさまざまな角度から厳選、おすすめのタイミングを10通り紹介します。
合わせて不動産売却までの流れも解説するため、この記事を読むことで「高く売るにはこの時期に間に合わせたい」「用意は○月からスタートしよう」など、自分なりのスケジュールを立てやすくなるでしょう。
高額での売却を狙える10のタイミング
不動産売却のタイミングは、不動産や自分の予定に応じた判断が必要です。今回解説するおすすめタイミングは次の10通りで、それぞれ適する条件が異なります。
- 需要が高まる2～3月の引っ越しシーズン
- 不動産の建物部分の修繕をする前後
- 自身のライフイベントに合わせる
- 税金がお得になる所有期間が5年超え
- 築15年以内なら買主がローンを組みやすい
- 築20年以内なら節税対策が豊富
- 相続した不動産は3年10ヶ月以内
- 値崩れの恐れがある2022年以後
- 空き家になるなら1年以内に売却
- マンションは競合がいないタイミング
それぞれのタイミングを、詳しく見ていきましょう。
需要が大幅に高まる2～3月の引っ越しシーズン
マイホームを売る場合、できれば狙いたいのが2～3月の引っ越しシーズンです。なぜならば、日本では、4月に新生活が始まることが多いからです。また「3月までに引っ越したい」など、期限を持つ人もいるため、売出からすぐに購入者が現れる可能性も高まります。
可能であれば、1月ごろから売却活動をスタートさせられるると、2～3月の引っ越しシーズンにも間に合います。
また1月であれば「新年になったから物件探しをしよう」と決断する人も多くなるほか、2月頃に引っ越したい人にも物件を見てもらえるでしょう。逆に3月後半から4月頃に売却をスタートさせると、すでに物件が決まっている人が増えるため、売れにくくなってしまいます。
不動産の建物部分の修繕をする前後
築年数15年を超える不動産の場合は、建物部分の修繕を終えているかどうかが1つの目安です。
- 修繕前：売却額より修繕費が高い場合におすすめ
- 修繕後：売却額より修繕費が低く、かつ、さらに価値を高めて売りたい場合におすすめ
どちらもメリットが異なるため、まずは修繕と売却額双方の査定をもらったうえで判断しましょう。
また、修繕を行った場合は、住宅履歴情報を収集しておきます。住宅の設計や建築工事、メンテナンス、改築工事などで作られる書類や図面、写真といった情報が対象です。買手の立場から考えると「いつ修理したか分かるから次の予定が立てやすい」「しっかり修理してある物件」など、評価の対象となります。
自宅にこうした書類を適切に保管しても問題はありません。また、確実に保存できるように住宅履歴情報サービス機関を活用する手もあります。
自身のライフイベントに合わせる
高く売れるとは限りませんが、自分のライフスタイルの変化に合わせたタイミングで家を売ることも1つの方法です。たとえば、次のようなタイミングが挙げられます。
- 今の家では老後の生活が心配
- 子供が独立したら使わない部屋が増えてしまう
- 近隣のスーパーや病院が減って不便になった
- 子供が増えたことで家が手狭になった
税金がお得になる所有期間が5年超え
不動産売却時に手元にお金が残った場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税の税率は、対象の不動産を所有していた年数によって、異なるのが特徴です。
| 譲渡所得税の区分 | 所有年数（売却した年の1月1日時点） | 所得税（2013年から2037年までは復興特別所得税加算） | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得税 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得税 | 5年超え | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
参考：国税庁「土地や建物を売った時」
所有年数とは、その建物を手に入れた年から売却した年の1月1日時点までを数えたものです。たとえば2014年5月に手に入れた不動産を2020年3月に売却した場合は、2020年1月までの年数で数えるため、5年8ヶ月となり長期譲渡所得に当てはまります。特に、次のような物件では所有年数のチェックは重要です。
- 賃貸として使っている投資用マンション
- 自宅以外に持っている別荘、セカンドハウス
- 周辺地域の価値が高まっているマイホーム
なぜ上記のような物件では5年を超えた方がお得かというと、マイホームの売却時には税金が発生しないようにさまざまな特例があるためです。また譲渡所得税の計算時には、購入時の費用なども計算に含まれ、売却額の全てが課税対象になるわけではありません。
マイホームを売却する場合も、所有期間が5年を超える場合に税金面でメリットがあります。上記の計算式により、売却によって損失が出たと分かった際には、確定申告をしたうえで特例を使うことで、その年の他の所得から損失分を差し引けます。たとえば損失分が100万円だったサラリーマンの人なら、その年の年収から100万円を差し引いた部分にだけ所得税が発生します。
注意したいのは、正しい税率で税金を納めたり、特例を受けたりするには、確定申告が条件として求められているという点です。不動産売却では、発生する税金についても把握し、受け取る利益を最大限に生かすための知識も必要になります。
こちらの記事において不動産売却時にかかる税金と負担を抑える方法を解説しています。是非、参考にしてください。
築15年以内なら買主がローンを組みやすい
住宅ローンを組む際、中古住宅の場合は借入期間は築年数によって変動し、下記の計算式で求められます。
住宅ローンの借入期間は最長で35年と決められているため、築15年以内であれば買主にとって融資額も高くしやすく、かつ、毎月の返済額も少なくなります。したがって、売却時に「築年数が経過しすぎていてローンが組めない」ことを理由に、売却候補から外されるのを防げるのです。
築20年以内なら節税対策が豊富
築20年以内のマイホームであれば、次のようにさまざまな節税対策を適応でき、買主にとってメリットが大きいため購入候補になる確率が高まります。
- 住宅ローン控除
- 登録免許税軽減の特例
- 不動産取得税軽減の特例
中でも買主にとってメリットが大きいのが、住宅ローン控除です。住宅ローンの残高のうち1％を10～13年にわたり、所得税から差し引いてもらえます。住宅ローン控除の特徴として、控除額が所得税を上回る場合は、住民税から控除してもらえます。築20年以内であれば、住宅ローン控除の適応条件を1つクリアできるため、買主側から選んでもらいやすくなります。
不動産取得税軽減の特例も、買主にとって重要な特例です。不動産取得税とは、売買などで不動産を購入した際に、都道府県より課税される地方税をさします。
たとえば広島県で固定資産税評価額が建物部分は延べ床面積70平方メートルで1,000万円、土地部分は50平方メートルで2,000万円の自宅用中古マンションを購入した場合、2020年（令和2年）では次のように計算されます。
| 計算部位 | 建物 | 土地 |
| 特例の計算式 | （固定資産税評価額－1,200万円）×3％＝0円 | ＡとＢのどちらか多い方を減額
|
| 控除額の計算 | 0円 | （2,000÷50平方メートル）×140平方メートル×3％＝168万円（Ｂの方が大きいためＢを選択） |
| 不動産取得税の計算 | 0円 | 2,000万円×1/2×3％－168万円＝30万円－168万円＝マイナスとなるため0円 |
つまりこの不動産では、不動産取得税は発生しません。ただし都道府県ごとに控除額が定められているため、物件を購入した地域での確認が必要です。
また登録免許税とは、登記時に発生する税金です。この登録免許税の軽減措置は、実際に自分たちで手続きを行うことはまずありません。一般的に、ハウスメーカーや不動産業者側が司法書士へ依頼し手続きを進めてくれます。
ただし築年数に基準が設けられており、築20年（耐火住宅は25年）を超える場合は耐震基準適合証明書などの提出が求められるため、築20年以内の方が用意の手間がなくお得です。特例が適応された場合、2022年（令和4年）3月31日までに取得された建物と土地それぞれ税率が以下のように軽減されます。
| 登記種別 | 本則税率 | 住宅の特例税率 |
| 所有権保存登記 | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権移転登記 | 2.0％ | 0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | 0.1％ |
| 特定増改築等がされた買取再販住宅の所有権移転登記 | 2.0％ | 0.1％ |
| 土地の所有権移転登記 | 2.0％ | 1.5％ |
参考：国道交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」
参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
相続した不動産は3年10ヶ月以内
不動産を売却したあと、購入費用や諸費用を差し引いて手元に残るお金を譲渡所得といいます。相続した物件の場合は、その物件を購入した当時の金額が購入費用（取得費）です。さらに取得費加算の特例を活用することで、支払った相続税の一部を追加できるため、実際に不動産を売却したあとに手元に残るお金はより少なくなり、税金がかかる範囲を小さくできます。
ただし、支払った相続税の一定額を加算するには、相続開始の日の翌日から3年10ヶ月以内に売却することが前提です。
ではどのように計算するのか、相続総額が5,000万円、土地の評価額が2,000万円、購入当時は2,500万円だとして計算してみましょう。この時、相続税は160万円です。2年後、相続した人が土地を売却したところ、その額は3,000万円、売却にかかった費用は100万円でした。
| 計算部分 | 計算式 | 額 |
| 取得費加算額 | 160万円×2,000万円÷5,000万円 | 64万円 |
| 譲渡所得 | 3,000万円－（2,564万円+100万円） | 336万円 |
| 譲渡所得税（取得が20年前とする） | 336万円×20.315％ | 68万2,584円 |
取得費加算の特例を活用しなければ、この場合は64万円分も譲渡所得が増えてしまうため、結果として譲渡所得税が増額します。
不動産の相続についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
値崩れの恐れがある2022年以後
いくら立地の良い不動産でも、周りの不動産も共に価値が下落してしまえば、高く売れる可能性が少なくなってしまいます。都市部でも値崩れの恐れがあるとして注目されているのが、生産緑地の2022年問題です。
生産緑地とは、条件をクリアすることで指定を受けられる土地です。固定資産税の軽減措置がある一方で、指定から30年間は農業にしか土地を使えません。1992年の制度開始時に登録した生産緑地なら、2022年に優遇制度が切れる30年目を迎えます。優遇制度が切れると、固定資産税が100倍近くに跳ね上がってしまうため、土地を手放す人が増えるとされています。
ただし生産緑地を宅地に転用するには、多くの手続きが必要です。また法の改正により、特定生産緑地指定制度が創設され、さらに10年期間を延長する法律も作られているため、2022年になってすぐ価値が暴落する可能性は少ないと考えられています。
かといって、農地が全く市場に流通しない保証はないため、少しでも高く売りたいという希望がある人は、2022年以前の売却がおすすめです。
空き家になるなら1年以内に売却
今後空き家になる可能性が高い不動産なら、1年以内の売却を目指しましょう。なぜなら、空室等対策の推進に関する特別措置法という法令により、特定空き家と判断され、固定資産税の軽減措置を受けられなくなるおそれがあるからです。
特定空き家とは、倒壊の危険性が高く、衛生上有害なおそれがあり、適切な管理が行われていない空き家のことです。空き家かどうか判断するポイントは、1年以上人の出入りや電気・ガス・水道の使用がないことが挙げられます。
固定資産税の軽減措置が受けられなくなった場合は、これまでの3～6倍の固定資産税が課せられてしまいます。固定資産税については、年に1回見直しが行われるため、税金面からも早めの売却がおすすめです。
マンションは競合がいないタイミング
マンションを売却する際は、似たような間取りや価格の物件がないタイミングがおすすめです。似たような条件の物件同士は比較しやすく、階数や角部屋かどうかなど、今から変更や工夫ができない部分で差が付いてしまいます。
特に似たようなマンションの売出が新築・中古共に多い場合は、判断がより難しくなります。近い将来の変化を予測したり、競合物件より優れたポイントを見つけ出したりする必要があるからです。マンション売却の得意な不動産業者との相談をしっかり行い、適切なタイミングの見極めを行っていくとよいでしょう。
経済状況でタイミングを予測するのは困難
ここまで紹介したタイミングを見て「経済からタイミングを見極められないの？」と気になった方も多いかもしれません。現在、新型コロナウイルスの影響と金利の上昇が起きる予測を背景に、経済の状況からタイミングを予測することが難しくなっています。
コロナの影響はすぐに現れない
新型コロナウイルスの流行後、国土交通省が公表する不動産価格指数（住宅）の2020年5月分では、全国の住宅総合では前年同月比0.1％減にとどまり、マンションだけで見れば対前月比1.3％増と、大きな影響はまだ見られていません。
しかし、新型コロナウイルスの影響により、中古マンションでも新築マンションでも、現地の見学が難しくなってしまいました。いくらネットで写真を閲覧できても、現地の状況が分からなければなかなか購入には踏み切れません。そのため「買いたいけど見に行きづらい」「売りたいけど見にきてもらいにくい」という状況が続いているのです。
また、経済面の不安や働き方の変化により、郊外の戸建てに価値を見出す人もいます。今後、周辺で高齢化が進みそうな地域のマンションでは、早めの売却を検討した方が売れなくなるリスク回避には効果的です。
金利の上昇はいつか起きる
住宅ローンで資金を借り入れた場合、金利が低いほど総返済額が少なくなります。しかし2020年現在、金利は過去最低基準を記録しており、これ以上金利を下げることが難しい段階です。今後、新型コロナウイルスの影響により不況が加速すれば、企業の倒産や失業者が増える可能性が考えられます。
銀行側も返済能力がない人へ住宅ローンを組ませるわけにはいかないため、審査が厳しくなるかもしれません。そのため、低金利でまだローンが組みやすい今の段階で売りに出した方が、買手がつく可能性が高いと考えられます。
希望のタイミングで不動産売却をするポイント
どうしたら希望のタイミングで不動産を売却できるのか、スケジュールを組むために知っておきたい3つのポイントを解説します。
不動産売却の流れを把握しておく
不動産売却が完了するまでの流れは、大まかには次の表のようになっています。
- 相場を調べて価格目安を知る
- 不動産業者を探して査定依頼
- 不動産業者を選んで仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
- 売却活動をスタート
- 購入希望者と交渉し売買契約を結ぶ
- 不動産を引き渡す
これらの流れが完了するには、都心や大阪では3ヶ月ほど、地方では6ヶ月以上かかるとされています。つまり希望のタイミングで売り出し、不動産の引き渡しまで完了させるには、遅くとも売却希望月の4～6ヶ月前から動き出せるようにスケジュールを組む必要があります。
注意したいのが、戸建てや土地の売却で「どこからどこまでが持っている土地か分からない」時です。土地の線引きをはっきりさせる境界確定を行わないと、間違って隣接する土地を売却してしまい、おもわぬトラブルを招く恐れがあります。境界確定には数ヶ月を要するため、土地の境界が分からないと判明した時点で、早めに境界確定のために動き出しましょう。
またマンションの売却については、こちらの記事も参考にしてください。
優良な業者に不動産売却を依頼する
不動産売却は、絶対に購入してくれる知人がいたり、不動産売買に詳しく信頼できる知り合いがいない限り、不動産業者へ依頼すべきとされます。不動産売却をタイミングよく進めるためにも、不動産業者選びは大切なポイントです。
会社によって「マンション売却が得意」「マンション売却の中でも賃貸向けのマンションが得意」など、得意ジャンルが異なります。また、特定の地域に特化していることも多いため、その不動産に合う優良な業者を見つけだすことが大切です。そのため、次のような流れで不動産業者を厳選していきます。
- 複数の業者に机上査定依頼をして見積もりと対応を比較して絞り込む
- 良さそうな複数の業者に訪問査定を依頼して、担当者の対応や周辺地域に詳しいか、質問への回答力などチェック
- 訪問査定後に売却プランが明確かチェック
- 契約先を決定
依頼にあたり、便利なツールとなるのが不動産一括査定サイトです。
- 信頼できる不動産業者がない、まだ知らない人
- 不動産の相場がよく分からなかった人、知りたい人
- 今の不動産業者に不満を抱いていて業者を見つけたい人
上記のような人には、不動産一括査定サイトがおすすめです。ただし、サイトはいくつもあるため、使う所を選ぶのにも気を配りましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
値下げするときは計画的に行う
実際に売却活動をスタートした後、なかなか売れないとつい焦って値下げをしたくなってしまいます。しかし値下げそのものも売却につながる大切な戦略となるため、計画的に行うようにしましょう。注意したいポイントは、次の4つです。
- 前もって値下げ幅を決める
- 3ヶ月たっても売れなかったら値下げを検討
- 値下げをするときはネットの検索条件を意識
- 10万円ずつなど小幅な値下げは価格帯が変わるタイミングで行う
値下げを行う際は、魅力的に感じられる値段をつけ直します。たとえば3,000万円で売り出した家を2,980万円へ値下げした場合、20万円の差であるにもかかわらず、お得に感じる方も多いのではないでしょうか。また検索サイトは500万円刻みのことが多いため、4,100万円を4,000万円へ下げるなど、条件に当てはまるように値段を変更するのも手です。
そして「ローン返済のために2,000万円は確保したい」といった希望がある場合は、売却にあたっても譲れない額を決めておくことが大切です。不動産業者ともよく相談し、効果のある値下げを行いましょう。
不動産売却のタイミング以外の注意点
ここまでは不動産売却におけるタイミングに絞って解説してきました。タイミング以外にも、納得のいく売却を目指すために注意したいポイントが3つあります。
不動産売却は焦って買主を探さない
値下げのタイミングでも解説しましたが、焦るとつい大幅に値下げをしようかと考えてしまいます。たしかに、時間をかけるほど高く売れるわけではありません。しかし、焦って大幅に値下げをする方が、結果的に損をする可能性が高まります。焦って買主を探さなくてもよいように、最低でも売却活動を3ヶ月は確保できるようにしておくと安心です。
不動産業者を選ぶ時間や引っ越し、既存住宅売買瑕疵保険への加入なども考え、時間的な余裕をもって計画を立てましょう。
不動産売却で利益があってもなくても確定申告
確定申告は税金を納めるためだけでなく、税金を納め過ぎたことを証明するための手続きでもあります。不動産売却では、利益が出なかった場合は確定申告をしなくても問題はありません。しかし、確定申告により、他の税金に対する特例を受けられるようになり、還付金が受け取れる場合もあります。
損をしたくない人は、不動産売却後は必ず確定申告を行いましょう。より詳しく知りたい人は下記の記事を確認して、売却後の確定申告に備えることをおすすめします。
なかなか売却できなくても買取は損
不動産を売却する方法には、大きく分けて仲介と買取の2通りがあります。
| 売却方法 | 売却方法 |
| 仲介 | 不動産業者が仲介人となり、購入してくれる個人を探す |
| 買取 | 不動産業者が買い取ってくれる |
買取の場合、不動産業者はその後、物件をリフォームしたり、解体したりして、新たな不動産として売却します。業者以外の個人へ仲介してもらうわけではないため、仲介手数料がかからず、現金化が早いのが特徴です。一方で、次のようなデメリットがあります。
- 相場に比べると2～3割安く売ることになる
- 最終的な購入者は分からない
- 買取価格は不動産のプロである業者側が決めるため交渉の余地が少ない
つまり「少しでも高く売りたい」「自分で売る相手を見極めたい」といった希望がある人には、デメリットの大きい売り方といえます。お金と時間、どちらか一方でも余裕が持てる場合は、仲介による売却を目指した方がお得になります。
一方で、どちらも余裕がない人、あるいは片方に余裕がない人は買取の方が賢明な場合もあります。こちらの記事でメリットとデメリットをしっかり確認しておきましょう。買取依頼時にチェックしたいポイントも、合わせて理解できます。
まとめ
不動産売却のタイミングは時期や所有年数、築年数に左右されることを解説しました。また相続した財産なのか、今後空き家になりそうかといった物件の特徴も、タイミングを判断するための材料です。一方で、新型コロナウイルスの影響のように不確定要素があることから、経済状況から不動産売却のタイミングを見極めるのは難しくなっています。
希望するタイミングで売りたい人は、スケジュールを組めるように、今回解説したタイミング10選を参考にしながら、いつまでに用意をしたらいいか計画を1つずつ立てていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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