離婚する際のマイホームの財産分与は?注意点や手続きの流れを解説

不動産売却

離婚は人生の中で最もストレスがかかると言われています。そういわれる通り、離婚には精神的な苦痛に上乗せで、財産分与に関する計算や行うべき手続きの量が多く、法的な要素から内容も複雑で、体力も気力も消耗することでしょう。

しかし、それらの手間を省いたり手続きを怠ってしまうことでその後の生活に大きな負担が出るなど、離婚後の人生を大きく左右しかねません。

そうなってしまう前に、あらかじめ必要な情報を収集し、行動を起こすことで離婚に対する負担を軽減することが可能になります。ここでは、離婚前に知っておくべき財産分与についての基礎知識や、家の財産分与をする際の流れや注意点について解説しています。

マイホームや財産を公平に分配できるよう、財産分与に関する知識を深めていきましょう。

財産分与とは

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財産分与とは、婚姻生活中に積み上げてきた財産を生活の貢献度に応じて離婚時に分配する事を指します。この財産分与という制度は、正しい手順を踏むことで相手側に請求することが出来ると法律で定められています。それは、たとえ離婚の有責者の立場であっても財産の分与を請求することが出来る、パートナーの正当な権利です。

上記で貢献度により分配されると解説しましたが、特別な事情が無い限り、一般的には半分に分けられます。このケースには専業主婦(主夫)にも当てはめることが出来ます。収入が無い専業主婦(主夫)には財産分与の権利が無いと思われがちですが、家事や育児に専念することでパートナーの収入確保に大きな貢献を果たしています

過去の裁判事例でも、片側が収入を得ることで財産を築いたという考えではなく、家事や育児、家計の管理などを主婦(主夫)が負担するなど、夫婦共同生活によって財産を形成することが出来たという判決も出ています。よって、遊び歩いていたなどの特別な事情が無い限りは、専業主婦(主夫)にも正当な財産分与を受ける権利が発生するのです。

財産分与できる財産とできない財産

夫婦生活で築いた財産が財産分与の対象になることを前述にて解説しましたが、その財産にも分与できるものと分与できないものに分かれるため、財産分与をする前に何が当てはまるかを事前に把握しておくと良いでしょう。

ここでは、分与できるケースと出来ないケースに分けてそれぞれ解説していきます。

分与できる財産の種類

前述でも解説した通り、分与できる財産の種類は、婚姻生活中に夫婦共同で築いてきた財産が対象になります。よって、一方の名義で購入した場合も、夫婦の協力によって築いた財産とみなされ公平に分配されることになります。下記のような財産の種類が分与の対象になるため、参考に一覧ください。

  • 不動産(土地、住宅など)
  • 自動車
  • 預貯金
  • 保険料(生命、自動車、医療)
  • 退職金
  • 年金
  • 有価証券(株式・投資信託など)
  • 子ども名義の預貯金
  • 金銭的に価値の高い品物(骨董、貴金属、絵画など)
  • 住宅ローンや子ども名義の教育ローンなどの負債

上記のように、夫婦が婚姻期間中に築いた財産を共有財産と呼びます。それは子ども名義の預貯金であっても、その資金の出所が夫婦間の収入による場合は夫婦の共有財産の扱いになるため、生命保険や、預貯金、教育ローンが有る場合もそれらは公平に分配されることになります。

分与できない財産の種類

夫婦の協力により得た財産が分配の対象になると上記で解説しましたが、中には例外が有り、分配の対象にならない財産が有ります。それは、個人で築いたとみなされる特有財産です。以下のような状況の財産が対象外になる為、所有する財産を今一度確認しておきましょう。

  • 婚姻前に取得した財産(不動産、預貯金、負債含む)
  • 夫婦どちらかが親から相続もしくは贈与された財産
  • 婚姻後、趣味・浪費・ギャンブルなどのために個人的に作った負債
  • 離婚前の別居後に各々が取得した財産
  • 一方の親族から全額負担してもらって購入した財産

上記の内容が分配の対象外となります。婚姻前に建てた家や親から相続した家、個人の理由で一方的に作った借金などは分配する必要がありません。また、別居後の財産も分与としてカウントされないため、財産の取得状況によっては別居のタイミングも検討する必要があるでしょう。

財産分与の決め方

財産分与の決め方は一般的に夫婦間の話し合いを経て行われます。もし交渉が決裂した場合は、家庭裁判所にて調停を行い、裁判員立ち会いのもと決定する流れになっています。

しかし、調停の利用には費用がかかる事から、最初から調停を選択するケースは少なく、話し合いでの決定が難航した場合に行われます。では実際にそれぞれの段階でどのように決定していくかを見ていきましょう。

話し合いで決める

夫婦間で話し合いが出来る状況であれば、その機会を設けて財産分与について協議することが一般的です。前述でも解説したような共有財産の洗い出しを行い、財産をリストアップして一つずつ協議して分配を決定していきましょう。

婚姻期間中の財産については金銭が絡むことが有る為公正に分配するためには計算が必須になってきます。計算方法や分配の公平性が複雑な場合は、弁護士などの専門家に依頼して協議することをおすすめします。

プロを挟むことで煩雑な金額算定だけでなく、共有財産の申告漏れを防ぎ、公正証書の作成で法的な拘束力が発生します。不明な点がある場合は的確なアドバイスが貰え、何かあった場合は早急にサポートしてもらうことで精神的な負担も軽減することが可能です。

また、双方で離婚の合意が得られている状態で分与の決定だけが出来ていない場合は、調停で財産分与について申し立てることも出来ます。次に調停について見ていきましょう。

調停で決める

夫婦間での話し合いが難しいケースや、協議での決定が難航した場合は、調停を申し立てることで財産分与を決定することが出来ます。離婚時から2年以内に家庭裁判所に調停、または審判の申し立てをする事で財産分与を請求することが出来ます。

離婚前の申し立ての場合は、夫婦関係調整調停の中で財産分与について話し合い、決定することが可能です。実際に調停で決定する流れを紹介します。

調停の流れ

調停の申し立てを行ってからの流れは以下の通りです。

  1. 申し立て
  2. 調停期日の連絡(調停期日通知書にて)
  3. 調停期日通知書を持参して調停期日に出廷
  4. 申立人は申立人待合室、相手方は別の待合室(相手方待合室)へ案内される
  5. 調停手続の説明(各調停期日の開始時と終了時)
  6. 調停期日にて合意が得られたら成立、得られない場合は不成立となる

この調停期日は役所と同様に平日の日中に開催されます。期日当日の遅刻は調停員の印象を悪くしかねないため、当日は時間に余裕を持った行動を心がけるようにしましょう。

調停手続の説明時は、原則として申立人と相手方が同席したうえで説明する必要があります。説明後は申立人と調停員と話し合いが行われ、その後に相手方とも話し合いが行われます。話し合いの場で自身の要望や希望の申告に漏れがある場合はそのまま合意に至ってしまう恐れがある為、必ず自分の意見を正しく伝え、漏れなく主張できるように準備をしておきましょう。

前述でも解説した通り、財産分与に関しては特殊なケースでない限り平等に分配されますが、特別な事情があり、証明が出来る場合は2分の1以上の取り分が認められることもあります。

調停期日は双方の聞き取りなどすべて含めると通常2時間ほど要します。万が一、正当な理由で調停期日の出廷が困難な場合は裁判所へ連絡を入れておきましょう。裁判所を通して期日の再調整を行うことが出来ます。

通常、離婚調停の期間は申立てから3ヶ月から6か月、調停期日は2回から4回で成立となることが多い傾向にあります。しかし、申し立ての内容や資料準備の速度、日程の調整によって期間は異なりますので、この期間はあくまでも目安として参考にしてください。

調停でかかる費用と必要な書類

調停をするためには、必要な書類と費用を準備しておく必要があります。あらかじめ説明に必要になる書類を用意しておくことで、調停機関を短くすることが可能です。必要になる書類と費用についてそれぞれをまとめましたので参考に一覧ください。

必要書類

  • 申立書及びその写し1通
  • 不動産登記事項証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 預貯金通帳写し又は残高証明書等

費用

  • 収入印紙:1,200円分
  • 連絡用の郵便切手
  • 専門家依頼する場合:弁護費用など(依頼先と期間で異なる)

財産分与の場合、所有している財産の証明を求められることが基本ですが、上記の他にも審理していくうえで追加で提出を求められるケースもありますので、柔軟に対応できるようにしておきましょう。

また、費用に関しては連絡用の郵便切手は管轄する家庭裁判所によって金額が異なる為、調停を申し立てる際にはあらかじめ家庭裁判所に確認しておきましょう。専門家の依頼費用に関しても同様に、依頼先と利用期間によって金額が異なります。前払いや着手金が必要な事務所もありますので、利用する場合は先に確認しておくと安心でしょう。

家を財産分与するときの流れ

では財産分与の中でもメインと言ってもいい、マイホームの財産分与について解説していきます。

不動産を財産分与する際、以下のような流れとケース別で分配方法を検討する必要があります。事前に財産について情報を把握し、お互いに納得のいく分与を行いましょう。

残債や名義を確認する

家を財産分与の対象にするとき、以下の内容について確認しておきましょう。

  • 住宅ローンの残債額
  • 名義人や抵当権の設定

これらの情報は、財産分与の際に大変重要になってきます。財産分与には住宅ローンの負債額も分与の対象になるだけでなく、状況によっては公平に分け合うために金銭的な補填を必要とする場合があります。

改めて売買契約書や登記簿謄本、住宅ローン残債額が分かる書類を準備して、必要な情報を把握しておきましょう。

不動産の価格を調べる

家をどのように分与するかを決めるためにも、その不動産の価値を調べておく必要があります。下記でも分与の方法について触れますが、だれが住み続けるのか、住宅ローンが残っている場合の扱いや売却の検討など、不動産の価格を知らない事には平等な分与を検討することが出来ません。

査定方法としては複数の不動産業者へ査定依頼をすることが望ましく、インターネットから24時間いつでも依頼できる不動産査定サイトもおすすめです。1社ずつ電話や査定依頼のメールをする必要が無く、査定サイトに必要な情報を入力するだけで、その物件に該当する不動産会社をピックアップし、査定依頼をかけてもらえます。比較的返信も早い事から手軽に利用することが出来ます。

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財産分与の方法を決める

家の価格を把握したら次にどの選択肢が一番公平かを協議し合い、財産分与の方法を決めていきましょう。基本的に家の財産分与の方法は以下の3つに分類されます。

  • 売却して分与
  • 夫が住む
  • 妻が住む

各家庭によって状況や環境が異なります。どの方法が一番最適か順番に見ていきましょう。

売却して分ける

家の財産分与として一番シンプルな方法は、所有しているマイホームを売却して現金化し、それを分ける方法です。この方法であれば、お互いに文句のつけようが無く、後々もめる心配もありません。

現金が手元に残ることで、不動産以外に分与する共有財産が無い場合はこの手法が最も有効的であると言えます。しかし、共有財産の為、第三者への売却は双方の合意の上で進めていく必要があります。売却を検討する際は夫婦間で協議して取り決めましょう。

少しでも相場より高値で売却することで分与する金額も変動してきます。家を高値で売却をするためには、いつ売却するか、どこに仲介依頼をお願いするかを検討して行動に移す必要があります。

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夫が住む

夫名義の住宅ローンが残っている状態で夫自身が住み続ける場合は、至ってシンプルです。名義変更は不要で、そのままローンの返済を継続して住み続けることが出来ます。家を出る妻側は、不動産以外の共有財産で分与額を調整することが出来ます。

もし、妻も連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、契約によって離婚後も責任が継続することになります。万が一この条件に当てはまる場合は離婚前に金融機関へ相談しておきましょう。もしくは、離婚時にしっかり取り決めをしておきましょう。

妻が住む

妻側がそのままマイホームに住み続ける場合は、名義人やローンの状況によって変更手続きや注意すべきポイントが有ります。実際に考えられるケースをそれぞれ紹介します。

  • 夫名義で夫が支払い、妻が住むケース

このケースの場合、一見して妻側にはメリットしかないと思えますが、実際のところ、夫側が支払いを継続してくれる保証はありません。ローンの返済が滞ることで最悪の場合、家を差し押さえられる可能性があり、リスクを伴います。そうならないためにも、このケース選択する場合は公正証書など法的な拘束力を持つ書面を作成しておきましょう。

  • 夫名義で妻が支払い、妻が住むケース

名義はそのままで、妻側が家賃として毎月夫側に支払い、そのまま家に住む方法です。離婚後も関わりを持つ必要がありますが、一般的には月々の住宅ローンの返済額よりは低めに設定する傾向にあり、未成熟の子どもがいる場合には有効なケースです。

また、正式に賃貸契約を結ぶことで急な退去命令を防ぐことが出来るため、このケースの場合は賃貸契約を締結しておくと安心でしょう。

  • 妻名義に変更し、妻が支払いながら住むケース

このケースを選択する場合は、収入や資産状況などを金融機関に認められることを前提としているため、妻の収入がローンの返済比率の基準を満たしていない場合は融資が認められない可能性もあります。

住宅ローンがあるとき

マイホームを財産分与する際に重要になってくるのが、住宅ローンの残債額です。この残債額が前述でも解説した、家の査定額を上回っているか、下回っているかによって、財産分与の損得が変わってきます。

では早速、残債額が上回っているケースと、下回っているケースをそれぞれみていきましょう。

オーバーローンのとき

オーバーローンとは、査定額より住宅ローンの残債額が上回っている状態のことを指します。売却には住宅ローンを完済する必要があるため、この状態では家を売却することは出来ません

どちらかが住み続けて住宅ローンを返済していくか、どうしても家を売却したい場合は、預貯金などの共有財産から資金を用意し、売却する必要があります。

離婚後の住宅ローンに関してお悩みの方はJMPパートナーズがおすすめです!実績のある専門家がしっかりサポートしてくれます。

アンダーローンのとき

アンダーローンとは、査定額より住宅ローンの残債額が下回っている場合のことを指します。この場合、売却資金でローンを完済することが出来るため、残債額を差し引いて得た利益は共有財産として等分に分けることが出来ます

アンダーローンで住宅を売却しない場合は、所有権を誰にするか、家をもらわない配偶者は財産分与として相当額にいくら受け取るかを協議する必要があります。

住宅ローンがないとき

住宅ローンが完済されている不動産を財産分与する場合は、売却するか、どちらかが住み続けるかの選択に制約が無く、家庭の事情に合わせて分与の方法を選択することが出来ます

売却の場合は、双方の許可を得た上で売却手続きを行い、どちらかが住み続ける場合には不動産の登記申請を行うことで名義人を変更することが出来ます。

初めて登記の変更手続きを行う場合は、思いのほか複雑で時間がかかる傾向にあります。時間をかけたくない方や、細かな手続きに不安を感じる方は、司法書士に登記変更手続きを依頼する選択肢もあります。専門家に依頼することでスムーズな手続きを行うことが出来るため、おすすめです。

家を財産分与するときの注意点

前述で家を財産分与する際に想定されるリスクについて解説しましたが、最後にそれ以外にも家を財産分与する際に想定させる注意点がいくつかあります。

状況によって注意すべきポイントは異なりますが、ここではよくある注意点について紹介していきます。

銀行との調整が必要

住宅ローンを組む際には、抵当権の設定と名義人が設定されます。住宅ローンの名義人が住民票を勝手に異動させることは契約違反として住宅ローンの契約を破棄され、一括返済を求められる可能性もあり大変危険です。そのため、住民票を異動する際は金融機関へ事情を事前に相談しておく必要があります。

銀行との相談や調整には時間がかかるため、離婚時期がある程度決まっている場合は、早めの行動を心がけておくと良いでしょう。

財産分与でかかる税金がある

家を売買する際にも様々な税が課税されますが、財産分与にもいくつかの税が課税されるので注意が必要です。

財産分与に課税される税金は以下の通りです。

  • 不動産取得税
  • 譲渡取得税
  • 贈与税
  • 登録免許税
  • 固定資産税

これらの税は一概にすべてのケースに課税されるわけではありません。それぞれの税金に課税されるケースとされないケースが有るので、以下の項目で順に見ていきましょう。

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税金がかかるケース

上記で紹介した税金が財産分与の際にかかるケースを紹介します。

  • 不動産取得税

財産分与した際にその家の時価が購入時より上回っている場合に課せられる税金。相続で取得した不動産なども通常通りの課税になります。また、婚姻期間中に購入した不動産に関しては税の軽減が適用される場合もあります。

  • 譲渡取得税

名義人が相手方に家を譲り、その家の時価が購入時より上回っている場合に課税されます。

  • 贈与税

分与した共有財産の額が多過ぎる場合には、贈与税がかります。もしくは、納税から逃れるための偽装離婚もこれに当てはまります。

  • 登録免許税

不動産名義を変更する登記変更の際にかかります。

  • 固定資産税

財産分与によって家を受け取った側が毎年納税していく必要があります。

このように、上3つの税金に関しては財産分与をした全ての人が該当するわけでは無く、常識の範囲を超える分与額を得た場合など特殊なケースです。

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税金がかからないケース

それぞれが持つべき共有財産の清算という形で家を分与する場合、不動産取得税や譲渡取得税、贈与税に関しては、課税対象にはなりません。

ただし、前述でも解説した通り、譲り受けるにはあまりにも大きな金額である場合は税金が掛かります。いくらから対象になるかは具体的に定められていませんが、相場の範囲内の金額であれば税金は課税されません。

節税できる対策法がある

上記でも解説したように、購入時より価格相場が上がることで税金が発生した不動産を、財産分与として一方に譲る場合、離婚成立前と後で節税対策の方法が異なります。離婚前と後で利用できる控除内容は以下の表にまとめましたので参考に一覧ください。

離婚成立前に使える節税対策 離婚成立後に使える節税対策
贈与税の配偶者控除

・条件:婚姻期間20年以上
・内容:居住用不動産を贈与した場合、配偶者控除2,000万円と基礎控除の110万円で合計2,110万円控除される。

マイホーム特例

・条件:親や子供、妻などの近しい人物への譲渡は対象外
・内容:3,000万円の控除、6,000万円までは税率10%での計算処理

上記のような特別控除を利用したうえで、その不動産の所有期間が10年以上である場合はさらに所得税と住民税が軽減される措置が有ります。通常の長期譲渡所得税の場合所得税15%住民税5%の税率で計算されますが、10年以上の所有の場合は所得税10%住民税4%に税率が軽減されます。

これらの特例を受けるためには、譲渡した翌年の確定申告で申告する必要があるため、前もって準備をしておきましょう。

このほかの対策としても、家を売却して現金を財産分与したほうが節税対策になります。不動産や有価証券など現金以外の共有財産は、時価が常に変動しているため、課税の対象になりがちです。不動産を現金化して財産分与する場合は、その時の時価で計算されるため課税対象にはなりません。そのため、財産分与で節税をするのであれば金銭でのやり取りが得策でしょう。

分与時に必ず書面で残しておく

離婚後は元パートナーとのトラブルはなるべく避けたいものです。トラブルを未然に防ぐためにも、協議離婚での分与時は公正証書を作成して、書面として残しておきましょう。

公正証書は別名「離婚協議書」とも言います。この公正証書は公正役場の公証人にしか作成することが出来ないため、費用や作成完了までに時間を要します。しかし、法的に違反するものでない限り、公正証書に記した条件は遵守され、約束を守らない場合は強制執行の対象になる法的な拘束力を持つため、財産分与の決定を協議離婚で行う際は利用しておいたほうが良いでしょう。

また、離婚成立前は合意していたのに、離婚後に急に心変わりをする可能性もある為、離婚成立前までに公正証書を作成しておくことをおすすめします。

マイナス財産もきちんと分ける

財産分与とは、プラス分の財産だけではなく、前述の分与できる財産の解説でも紹介したように、生活するうえで作った負債についても財産分与の対象となります。

名義がどちらか一方であった場合でも、住宅ローンや自動車ローン、子どもの教育ローンなどの負債は、共同生活で必要であった財産として計上されます。このマイナス部分の財産が有る場合は、プラス部分の財産から指し引いた額を分割することが一般的です。

財産分与の期限が決まっている

財産分与の請求には期限が定められています。離婚成立から2年と定められており、離婚後に分与の条件を取り決める場合は時間を要するケースが多い傾向にあります。

離婚を優先し、後から財産分与の条件を決める場合はリスクがあることを理解しておきましょう。離婚後に万が一相手方の居住先住所が分からなくなったり、連絡が取れず音信不通などに陥ってしまうと、そもそも財産分与が困難な状況になります。

また、期間が空いて財産分与の申し立てまでに時間がかかってしまうと、勝手に共有財産を処分してしまう可能性もあります。共有財産が減ることで、貰えるはずだったお金も減ってしまう事になり、一方が損をしてしまいます。

そうならないためにも、離婚する時期がある程度決まっている場合は、それに合わせて財産分与の請求が出来るよう備えておきましょう。

より高く売りたいときは一括査定を行う

家の財産分与を少しでも多く受け取りたい方は、一括査定サイトを利用してみましょう。マイホームを少しでも高く売る方法は、多くの不動産会社に査定を依頼し、相場を比較することです。

一括査定サイトは、入力した情報から地域に該当する不動産会社をピックアップし、査定依頼を一度に行うことが出来ます。査定金額には不動産会社によってばらつきがあり、相場価格より低く提示してくる業者や、対応の悪い業者など見抜くことが出来ます。

優良な業者と出会うためにも、少しでも多くの不動産会社と連絡を取り合い、査定額や接客態度、売却方法の提案など総合的に判断して決めることで、失敗しない売却に近づくことが出来ます。

売却までには時間を要するため、家の財産分与に現金化を検討される場合は、事前に情報を把握し、早期の行動を心がけておきましょう。

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まとめ

ここまで、家の財産分与についての知識や考えられるリスク、注意点について解説してきましたが、離婚時の財産分与は計算が煩雑で、夫婦間だけでの取り決めでは漏れや公平性に欠ける分与になってしまう可能性があります。

また、共有財産の取り決めに関してはお互いに激しく主張がぶつかる可能性がある為、話し合いが平行線で決められず、離婚が長引く危険性もあります。

そういった要因を防ぐためにも、自身の置かれた状態に合わせ、専門家の力を借りてみるのも一つの手です。熟練した専門家を挟むことで、お互いの主張を組んだ最適解な方法をアドバイスしてもらえるでしょう。トラブル回避の為にも、離婚の財産分与に精通した専門家に依頼してみるのはいかがでしょうか。

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