中古住宅の引渡しに携わることになったけれど、初めてのことでどのような点に注意すれば分からず困っていませんか。
中古住宅の売主であっても、買主であっても、それは共通の悩みと言えるでしょう。しかし、事前に必要書類などを確認し、流れをしっかり把握しておくことでトラブルを避けることができます。
この記事では、中古住宅の引渡しにおける注意点を紹介します。不安なく手続きを行うためには何を知っておくべきなのか？売主と買主の両方の立場から解説していきます。
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中古住宅の引渡しまでの流れ
まず最初に、中古住宅の引渡しの流れを見ていきます。売主と買主で異なりますので、自分が当てはまる方を選んで参考にしてください。
中古住宅の買主の場合
新しい家や不動産を手に入れる手段はいくつかありますが、その中でも中古住宅の購入を選んだ際には、おおむね以下のような手順を踏むことになります。
- 物件探し・情報収集
- 物件選び
- 見学（内覧）
- 購入の交渉
- 売買契約の締結
- 引渡し
今回の記事で主に取り扱う「引渡し」は、上記では一番最後の段階となっています。
住宅の購入の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
中古住宅の売主の場合
不動産の売却は以下のような手順を踏んで行われることが一般的です。
- 物件の相場確認
- 仲介する不動産会社を探す
- 査定の依頼
- 仲介会社と媒介契約を締結
- 売却価格の設定
- 購入の交渉
- 売買契約の締結
- 引渡し
不動産会社の仲介を挟まない事も可能ではありますが、専門的な知識を持たない限り、相場の確認や物件の値段の査定が難しいため、上の形が一般的とされています。
不動産の売却の流れについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
中古住宅の買主が引渡し前に知っておきたい注意点
買主の立場において、住宅の引渡し前には何が必要なのかを紹介します。書類や各種手続き、金銭的な事項が絡むローンなど、注意点は多岐に渡ります。ぜひ参考にしてください。
引渡しのため資金と書類の用意を忘れない
引渡しを完了するためには、物件の残代金を決済するためのお金はもちろんのこと、各種税金や書類を用意しなければなりません。引渡し時に買主が用意すべきものは以下の通りです。
- 残りの物件代金の決済資金
- 残りの仲介手数料（不動産仲介会社への支払い）の決済資金
- 登記費用（登録免許税や司法書士への報酬等）
- 固定資産税や都市計画税の精算金
- 公共料金等の精算金
- 管理費等の精算金
住宅ローンを使用する場合には抵当権を設定する必要がありますので、印鑑証明書や委任状、写真付きの身分証明書なども加えて用意しなければなりません。
支払いに無理のあるローンを増やさない
自動車ローンなどの別のローンが原因で、本審査が通っていた住宅ローンでも、融資を受けられなくなる可能性があります。借入情報の内容によっては住宅ローンの融資に影響することがあります。既に受けた融資の返済を滞納しているケースにおいても同様に、住宅ローンの融資を受けられなくなる恐れはあります。
住宅ローンの融資を受けて家を購入する場合には、もしも融資を受けることができなくなった際に売買契約を白紙に戻す「住宅ローン特約」が付随しますが、上記の融資不可能なケースによっては、住宅ローン特約が使えず、買主都合のキャンセルとして違約金を請求される場合があります。住宅ローンの融資を受ける際には、新たなローンの契約や支払い滞納に注意しましょう。
中古住宅の登記手続き完了の確認
代金の決済や必要な書類に署名・捺印をするだけでは、まだ中古住宅は買主自身のものになっていません。名義変更の登記手続きをし、登記事項証明書を受け取る必要があります。引渡しの完了後に司法書士による登記申請が行われ、後日に登記簿へ権利者として記されるようになります。
登記が完了し次第、司法書士から登記事項証明書が送付されてきますので、忘れず確認するようにしましょう。登記の名義人の名前が変更されていれば、購入した住宅は名実ともに買主のものとなります。
引っ越しは引渡し日にしない
書類の不備などで、予定していた日に引渡しが完了しない可能性があるため、手続きが完了し、空き家であることを確認してから引っ越しすることをおすすめします。物件の鍵は引渡し時に受け渡しが行われますので、引渡しと引っ越しを同日中に行う予定を組むと、万が一引渡しが遅れた場合に、新居で門前払いを受けるような事態にもなりかねません。引渡し日の変更があるかどうかについては、売主と確認を重ねるようにしましょう。購入した物件が売主の住居である場合には、売主側の生活の都合で引渡し日が変更になることもありえます。
引渡しが完了すれば買主が所有者となりますので、好きな日程で引っ越しを行うことができます。その事からも、引っ越しは引渡し日の以降に行うのが安定した選択肢と言えるでしょう。
契約書の内容と中古住宅の状態に間違いがないか確認
引渡し日の以前に購入した中古住宅と契約書の内容が一致しているかどうかを現場で確認できる場合があります。その際には近隣物件との境界や、建物及び設備などの状態が、契約書に書かれている内容と間違いがないかどうかの確認を怠らないようにしましょう。修理を求めた箇所があるならば、万全に直されているかを判断することも大切です。
リフォームのため住宅ローンで追加融資は難しい
購入した中古住宅をリフォームして、より住みやすい環境を作ろうとするのも珍しい発想ではありません。しかし最大の壁となるものが資金です。中古住宅を購入するために借り入れを受けた住宅ローンで追加融資を受ければ実現できる…というわけにもいかないのが実情です。
住宅ローンは融資の目的が決まっているため、リフォームでの追加融資が難しいと言われています。リフォーム費用が必要な場合には新たにリフォームローンを組む必要があります。有担保の住宅ローンに対し、リフォームローンは無担保でも申し込みが可能ですが、審査に通るかどうかは借り入れ状況次第ですので、金融機関に相談してみましょう。
リフォーム一体型の住宅ローンもありますので、最初からリフォームありきでの物件購入を考えている際には、こちらを選んでみるのも選択肢の一つです。
中古住宅のカギは交換
防犯上の観点から、購入した中古住宅のカギは交換する事をおすすめします。中古住宅の鍵の構造自体が古い場合には防犯性に欠ける可能性があり、また、もしも売主が悪意をもって合鍵を所持したままの場合には良からぬ事態を招く事にもなりかねません。仮に売主に悪意が無くとも、合鍵が何本あるのか、誰の手にあるのかが把握されていない可能性もあります。
カギの交換は他の大規模なリフォーム工事と比べれば安価で行うことができます。前のカギを使う上での不安が合っても無くても、古いカギよりは新型のものの方がセキュリティ性に優れていると言えるでしょう。安全な生活のためにもカギの交換をおすすめします。
中古住宅の売主が引渡し前に知っておきたい注意点
売主の立場において、住宅の引渡し前には何が必要なのかを紹介します。買主からの代金受け取りは当然、保険の解約、引渡しのスケジュールなど注意点をしっかり確認しておきましょう。
買主から中古住宅の固定費を日割りで受け取る
固定資産税や都市計画税はその年の1月1日時点での不動産所有者に課税されますが、中古住宅の引渡しは年の途中にも行われます。そこで、引渡し以降分の税を買主に負担してもらうことが一般的となっています。日割りで生産することで、買主か売主のどちらかが固定費を余分に支払うことと、それに起因するトラブルを防ぐことができるのです。
不動産会社があらかじめ計算してくれているのが一般的ですが、数字に間違いがないかは自分で確認する方が安全です。
未経過固定資産税について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
家具を残す場合は買主と相談
引っ越しや引渡しの忙しさのあまり忘れてしまうかもしれませんが、不要な家具を勝手に残していくのはクレームの元とされています。買主に「残してほしい」と言われ、承諾したもの以外の家具を残していくのはやめておきましょう。
もしも不要な家具を残してしまい、その撤去・処分費用を求められた場合は、売主が支払うか売却価格から値引きをすることで埋め合わせを行う必要があります。
有用な家財道具を残していけば売却価格に上乗せして値上げを行えるかもしれない、と考え残すパターンもありますが、相当に高価な家財道具でもない限りは難しいとされています。
中古住宅にかけていた保険は解約
加入していた火災や地震の保険は、引渡し日後に解約しましょう。売買契約が成立した時点で保険の解約を申し出ても、引渡しまでは保険契約を継続するのが一般的です。無保険状態の時点で火災や災害に見舞われることをを想定した場合大きなリスクを伴うことになるので、引渡しが延期になった場合には、万が一を考えて保険の解約日も同様に延長すると良いでしょう。
また、保険は不動産売却に伴い自動的に解約されることはありません。放置してしまうと本来不必要な出費をすることになるので、解約手続きを忘れないようにしましょう。解約手続きに伴い、保険期間中に支払った保険料の一部が変換されます。
売却時の火災保険に関しては以下の記事を参考にすることができます。より詳細を知りたい場合はご覧ください。
引き渡し後は契約不適合責任を負う
引渡しが完了しても、売主には依然として責任が存在しています。「契約不適合責任」はその一つです。この責任を負っているときに契約の内容と齟齬があった場合、買主から債務不履行として修理代などの請求をされることがあります。例えば、「この建物には雨漏りがあるので、引渡し前に修理します」という内容の契約を交わしたにもかかわらず、売主が住む物件で雨漏りが起きてしまえば、契約不適合責任を問われることになるのです。
契約不適合責任は、問題となる対象が種類や品質に関わる場合には1年以内、数量や権利に関わる場合は無期限に責任を負うことになります。
引渡し猶予は余裕を持った設定
売主が引渡し日までに物件を引渡すことができない場合、責務の不履行として違約金の支払いを求められることがあります。共に特に新居を建てていて、完成してから引っ越しを予定している人は注意してください。引越しが間に合わず、即座に家を明け渡すことができない場合には、買主との契約条件で、詳細を詰めておきましょう。
引き渡し後の中古住宅における契約不適合責任の基本
新生活が始まってから、新たに不具合や不備が発覚することは特別珍しいことではありません。中古住宅ではなおさらです。買主としては売主に契約不適合責任を問うところであり、売主にとってはどこまで責任を負担すればいいのか不安もあるでしょう。この項目では契約不適合責任について詳しく解説します。
契約不適合責任を適用できる条件
契約書に記載されている状態を満たしていない場合に限り、売主に契約不適合責任を問う事ができます。前の項目で出した雨漏りの例のように、契約書上で解決を謳った問題が現実には残っていた場合には、売主の責任になります。
反対に、たとえ不具合があっても、契約書に明記され、買主が合意をしていれば契約不適合責任を売主に適用することはできません。「この物件は雨漏りがある」という契約書の事項を了承することにより、雨漏りを理由に売主を責任に問うことは不可能となってしまいます。
契約不適合責任は契約書ありきで問える責任ですので、契約締結時にはその点に留意しておきましょう。
可能な対処は6種類
契約不適合責任に問う事で可能な対処は全部で6つあります。
- 契約解除
- 損賠賠償請求
- 追完請求
- 代金減額請求
- 無催告解除
- 催告解除
以上の通りです。それぞれの特性を図にまとめると以下の通りになります。
| 対処法 | 過失の有無 | 内容 |
| 契約解除 | あり | 契約を解除する |
| 損害賠償請求 | あり | 賠償の支払い |
| 追完請求 | なし | 契約後の補修請求 |
| 代金減額請求 | なし | 追完請求ができない場合の代金減額 |
| 無催告解除 | なし | 目的を達成できない場合、契約解除 |
| 催告解除 | なし | 追完請求に応じない場合、契約解除 |
基本的に、物件を契約書に書かれている通りの状態にするための請求が行われることになりますが、それが不可能な場合には契約解除に至る可能性があることを留意してください。
トラブルの解決は不動産に詳しい弁護士に依頼
契約不適合責任が適用されても、専門的な知識がなければどのような対処をしたらよいのかを、正確に判断するのは難しいとされています。不動産に詳しい弁護士に依頼をしていれば、プロによるトラブル解決のサポートを望めるでしょう。
契約不適合責任が適用されるようなトラブルにおいては、裁判に至ってしまうことも珍しくはありません。そうした状況においては、法律相談はもとより、相手方との交渉や裁判所への出廷を行ってもらえる弁護士のサポートは必須と言えます。
中古住宅の引渡しをスムーズに行う方法
複雑なルールが絡む以上、引渡しがスムーズに問題なく行われることが一番です。この項目ではスムーズな引渡しを行う方法について紹介します。
信頼のできる不動産会社と売買を進める
不動産会社は不動産のプロですので、中古住宅の引渡しにおいても重要な役割を果たします。しかし、どの不動産会社も同じという訳ではないため、どの業者ならば信頼できるかを見定める必要があります。一括査定サイトを利用すると、優良なところが厳選されているため、ゼロから探し出すよりは手間がかからないです。
プロである不動産会社と比べ、顧客となる側にはどうしても知識のギャップが産まれてしまいます。そこで担当がこちらの知識量に合わせて説明をしてくれるかどうか、こちらの質問をしっかりと聞いて、適格に答えてくれるかどうかが重要です。
不動産売却の業者の選び方については、こちらの記事でも紹介しています。詳しく知りたい方はぜひご覧ください。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
自身も中古住宅売買の勉強をする
ある程度の知識がないと、契約書に問題があったとしても気づくことができません。それ自体は普通で、だからこそ専門家が職業として成り立ちます。しかし「プロの力を借りる」と言ってただ任せるだけでは、分からないものを分からないままで進めることになってしまい、解決にはつながらないでしょう。
記事で紹介してきた注意点も含め、納得できるまで不動産会社の担当に質問をしておくと良いでしょう。
まとめ
買い手・売り手のどちらの立場においても、「売買が完了したら取引は終了」というわけにはいきません。引渡しが完了し、両者が問題なく暮らせるようになるまでは注意しなければならないことが数多く存在します。
中古住宅の引渡しにおいては、売主も買主も注意点をしっかりと守ることが重要です。この記事で紹介した情報や、直接かかわる専門家の視点を活かし、不安なく手続きを進められるようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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