「賃貸で家賃か購入してローンか」という議題は、これまでも多くの人が悩まされてきた問題です。家賃を長い間払い続けていてもメリットがないような気がするけれど、購入にかかるコストやその後の管理の手間を考えると、なかなか踏み込めないという方も多いのではないでしょうか。
家を賃貸か購入かで迷っているなら、コスト・手間・特徴・自由度などさまざまな観点から比較して、より自分の理想にあう選択肢を選ぶことが重要です。また今後のライフプランを見据え、理想を実現できるような選択をすることが大切でしょう。
本記事では賃貸住宅と分譲住宅について、いくつかの角度から比較してまとめています。それぞれのメリット・デメリットを把握し、自身のライフスタイルに適した家選びの参考にしてください。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
賃貸と購入でかかるコストを比較
賃貸住宅と分譲住宅を比較するうえで、最も大きな違いがあるのはコストの面です。まずは、この費用の観点からそれぞれ比較してみていきましょう。
賃貸にかかるコスト
賃貸物件でかかる主なコストは次の通りです。
- 家賃
- 管理費
- 駐車場代
- 契約更新料
毎月の家賃はもちろん、それに上乗せする形で管理費が請求されます。また、賃貸マンションに住んでいて駐車場を使用する場合は、重ねて駐車場代がかかってきます。賃貸戸建の場合は駐車場代が家賃に含まれていることが一般的ですが、駐車場がなければ別途で契約しなければなりません。
賃貸住宅のコストとして特に大きいものは契約更新料で、大抵は2年間の契約を結んで更新するごとに家賃1ヶ月分を納めなければなりません。契約更新の際に家賃が引き上げになるなどして、思わぬ出費に見舞われることもあるでしょう。ただし、契約会社によっては更新料がフリーの物件もあります。
賃貸住宅は家賃支払いの終わりがないため、生涯コストで考えると一定の推移で増加し続けるという点が特徴的です。また高齢になると、新たな賃貸契約を結ぶのが難しくなることもデメリットのひとつでしょう。
購入した家にかかるコスト
家を購入すると住宅ローンがかかるのはもちろん、維持するためにもコストがかかり続けます。そこで、分譲住宅にかかる費用にはどういったものが含まれるのか見ていきましょう。
- 物件代金
- 住宅ローン利息
- 購入時諸費用
- 固定資産税
- 駐車場代
- 管理費（マンションの場合）
- 修繕積立・修繕費用
- 室内リフォーム費用
駐車場は賃貸物件と同じく、マンションで利用する場合は追加料金がかかることが多いです。駐車場がない物件であれば、戸建でも別途で支払わなければなりません。
分譲のマンションと戸建で大きく異なるのは、管理費の有無でしょう。マンションは建物全体を維持・管理する必要があるため、住民でその管理費を分け合って積み立てていきます。そのため、建物の共有部分に何かトラブルが起こった場合の修繕費や植木の剪定の費用などを、別途で請求されることはほとんどありません。
一方で戸建物件は、維持するための費用は持ち主がすべて負担することになります。管理費としてどこかに請求されることはありませんが、何かあったときのためにきちんと資金を持っておかなくてはなりません。
住宅ローンと利息
物件の代金は住宅ローンを組み、家賃のような形で毎月利息を含めて金融機関に支払っていきます。利息率はローンを組む金融機関によって異なりますが、変動金利や固定金利、フラット35など種類もさまざまです。
ローンを組む際に、金融会社によってはある程度の額を頭金として支払う必要があり、その頭金を差し引いた額を借入金として返済していくことになります。毎月の支払いに加えて、ボーナスで繰り上げ返済などを行って早く返していくことも可能です。
購入した家は、ローン返済というゴールが設けられていることが特徴的です。ローンを完済すると、その後毎月かかってくる費用がぐんと抑えられるため、生涯コストが増加していく賃貸物件に比べ、ランニングコストがお得であるといえます。
また購入した物件は売却することも可能で、まとまった資金を手に入れることができます。ただし、売却するときの情勢や周辺エリアの人気度などによって価格が大きく異なるため、思ったような資金を得られるかどうかを購入時に判断することは難しいというのが現実です。
固定資産税
購入した物件の費用のひとつである固定資産税は、賃貸物件に住んでいる間にはかからない税金です。所有する家や土地などの不動産に対して課せられる地方税で、毎年1月1日時点の所有者が徴収されます。
固定資産税は、固定資産税評価額に税率をかけることで算出され、毎年納付書と共に各家庭に送付されます。計算式は次の通りです。
ただし居住用の物件であれば、その広さによって評価額が3分の1や6分の1に減額される措置や、固定資産税額が2分の1に減税される制度などがあるため、購入前に確認しておくと安心です。
| 種類 | 条件 | 制度 |
| 戸建住宅 | ・令和4年3月31日まで新築 | 固定資産税額の1/2を3年間減額 |
| マンションなど | ・令和4年3月31日まで新築 ・3階建て以上 ・耐火基準を満たすもの |
固定資産税額の1/2を5年間減額 |
| 小規模住宅用地 | ・200㎡以下の部分 | 課税標準額×1/6 |
| 一般住宅用地 | ・200㎡を超える部分 | 課税標準額×1/3 |
参考：国土交通省「令和2年度国土交通省税制改正事項（住宅局関係抜粋）」、総務省「固定資産税制度について」
また、中古物件を購入した場合は売主との間で協議して、ある程度その年の固定資産税を負担しなければならない可能性もあるため注意しましょう。
賃貸と購入の特徴を比較
購入者の人生設計や収入の安定性によって、賃貸や購入物件のメリットとデメリットは変わります。さまざまなシチュエーションを想定した場合のそれぞれの特徴についても分析してみましょう。
人生設計に自由度を持たせるなら賃貸
賃貸住宅の大きなメリットとして、自由度の高さが挙げられます。賃貸契約は更新期間などの制限は多少ありますが、好きなタイミングで好きな場所に引っ越しができることは大きな利点です。
例えば、急な転勤や転職があったり災害や近隣トラブルなどが起きたりした場合も、賃貸物件なら引越しという選択肢があります。そのため、購入した物件の扱いに困るといったことを避けることができます。
人生設計を考えたときに、転職を考えている場合や長い時間同じ家に住み続けることは難しいと感じるようなら、賃貸物件で自由度の高い生活を送るほうが、理想のライフスタイルに近づくことができるでしょう。
将来的な安定性を考えるなら購入
分譲物件は長期的な目で見るとランニングコストはお得ですが、価格の大きさや購入時の手間を考えると、なかなか移動することが難しいというデメリットもあります。
住んでから地域のトラブルに巻き込まれたり災害で突然家がなくなってしまったりなど、購入するときにはわからなかった問題が発生することがあります。購入後にそういったトラブルがあると住むことが難しくなるだけでなく、不動産自体の価値が落ちてしまうことにもつながりかねません。
資産価値が今後どうなっていくかを予想することは困難ですが、自治体が発表する都市計画などを参考に判断したり、専門家と相談したりすると良いでしょう。しかし「将来収入がなくなっても住むところに困らないように」と安定を求めるのであれば、高齢になって賃貸契約が更新できないというトラブルを避ける必要があります。そのためには、場所を選んで家を購入したほうが安心だといえるでしょう。
また転勤などで家を空ける場合は、定期借家として貸し出すことで家を手放さずに運用するという解決方法もあります。
賃貸と購入どちらにすべきか専門家に相談できるサービス「HOME’S住まいの窓口」
家づくり・住まい選びで悩んでいるならHOME’S 住まいの窓口に相談するのがおすすめです。HOME’S 住まいの窓口がおすすめな理由を以下にまとめています。
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※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
賃貸と購入での管理の手間を比較
賃貸物件は毎月管理費を加えて支払う必要がありますが、支払った管理費はどうのように利用されるのでしょうか。また持ち家の場合は、管理費用や手間はどうなるのでしょう。賃貸物件と持ち家を管理の手間から比較してみていきましょう。
管理に手間をかけたくないなら賃貸
賃貸住宅では、その物件の管理やメンテナンスはオーナーや管理者が行うこととされています。自分で依頼することもできますが、何か設備のトラブルがあれば管理会社やオーナーに連絡して、その依頼を代行してもらうことが一般的です。
それらの費用についても、明らかな借主側の過失でなければ管理している側が負担します。また、そのトラブルによって価値が落ちてしまったということであれば、家賃減額の交渉を行えることがあります。
賃貸住宅なら、何か問題が起きても自分で対処する必要がないため、手間がかからずに楽であるといえます。したがって、家の管理に時間やお金をかけたくないなら賃貸住宅を選ぶほうがよいでしょう。
定期的なメンテナンスが必要な購入した家
購入した家は、すべて持ち主が自身でメンテナンスを行わなければならず、業者に修繕を依頼したり費用を支払ったりするのもすべて持ち主です。分譲マンションは外装や共有部分に関しては、管理する業者が積み立てた管理費でメンテナンスを行います。
ただし大規模修繕になると、別途で費用を請求される場合もあるため注意しましょう。分譲戸建と分譲マンションそれぞれのメンテナンスが必要になる箇所をまとめました。
| 物件 | 必要なメンテナンス |
| 分譲戸建て |
|
| 分譲マンション |
|
このようにメンテナンスは定期的に行う必要があり、手間もコストもかかる作業です。複数の修繕箇所があれば複数の業者に依頼しなければならないため、時間もかかってしまいます。したがって業者に頼らなくてもいいように、日頃から水回りをきちんと掃除しておくなど、賃貸住宅よりも丁寧な管理が求められます。
賃貸と購入でのカスタム性を比較
実際に住んでみると、どんな家でも不満が出てくるものです。そういった点も含めて納得し、家具や収納などで工夫して住み続けることもできますが、リフォームなどでカスタマイズしていくこともできます。賃貸物件ではそういった改善を行うことはできるのか、賃貸住宅と分譲住宅のカスタム性について解説します。
賃貸でのリフォームはオーナー次第
賃貸でのリフォームは原則できないことが多いです。しかし、オーナーや管理会社によっては築年数が経っていることなどを加味して、許可を取れる可能性もあります。DIYの人気を理由に、ある程度の制限付きでリフォームを許可しているような物件も登場しています。
壁を壊すような大規模なリフォームは難しいかもしれませんが、蛇口を新しいものに変えたり、便座を温水洗浄便座に変えたりエアコンを取り付けたりなどは許可をもらいやすいです。
これは退去する際に、契約したときの状態に戻さなければならない原状回復の義務による傾向です。蛇口や便座を変えるとしても、元々ついていたものを保管しておき退去時に元に戻せば問題ないという考えに基づいて、許可されるリフォームかどうかを判断するとわかりやすいでしょう。
もちろん、その物件を所有する会社やオーナーによって考え方が異なるため、きちんと相談してから行うようにして、トラブルを未然に防ぐことが大切です。
好きに家をカスタマイズしたいなら購入
自分の好きなように壁を壊したり棚を取り付けたり窓を設置したりなど、自由にカスタマイズしたいなら購入することをおすすめします。マンションの場合は、他の部屋への影響や建物全体の強度などを考えて、管理規制からリフォームが制限されることもあります。
しかし戸建てであれば、無制限で間取りを変更するなどの改造を行うことも可能です。持ち家の場合は、たとえいつか売却することを考えていたとしても原状回復の義務はないため、自由にカスタマイズできることが魅力です。
近年のDIYブームを受けて、素材を生かしながらリフォームすることを前提に、あえて古くて安い家を購入することを選ぶケースも増えています。
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購入を決断したときに考えるべきこと
賃貸物件を移り住むなら、数万円の仲介手数料や数十万円の初期費用・引っ越し費用などを考えていけばよいですが、家を購入するとなった場合はより大きな買い物をすることになり、費用も大きくなります。そのための心づもりも新たにしておく必要があるでしょう。家を購入するにあたり、事前に考えておきたいポイントをいくつかご紹介します。
予算を決める
長く住んでいくのであれば、よりよい家を購入したいと考えるのが一般的ですが、予算をきちんと決めておくことは何よりも大切です。理想ばかりを追い求めて、身の丈に合わない金額でローンを組んでしまうと、支払いが難しくなり家を手放すことになる恐れもあります。
予算を考えるなら、自身の年収負担率で計算しましょう。年収額に25％をかけることで、最後まで余裕をもって返していける額を算出することができます。例えば年収が500万円なら、25％をかけた150万円が年間で返済にあてることができる金額になるため、12ヶ月で割ると毎月の返済額は12万5,000円です。また、借入可能な金額は35年ローンで5,250万円です。
もちろんそれぞれの家庭の事情によって、この額が増減することもあります。大切なのは購入後の生活費や維持費の負担を考えて、余裕ある返済額を想定することです。不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家と相談して、借入額を検討するのもよいでしょう。
これからの暮らしを計画・設計
物件を購入する前に、これからどんな暮らしをしていきたいのかといった理想をリストアップしておくと、住まい選びにある程度の指標ができて、過度な妥協や背伸びした買い物を避けることができます。最初は思いつく限りの理想をリストアップしていき、そのなかから妥協できないもの、購入後でも実現可能なものなどに分けて優先順位をつけていき、購入する物件の立地や間取りなどを検討していくとよいでしょう。
夫婦や二世帯など複数人が住む想定で家を購入するなら、それぞれの理想や条件を擦り合わせることにもつながります。購入してみて「こんなはずじゃなかった」と揉めることがないように、しっかりと意見を交換しておくことが大切です。
また、明確な理想を持つことは物件選びもスムーズにしてくれます。実際に購入したい物件を不動産会社と相談するときもイメージを伝えやすく、精力的に物件探しに協力してもらえるというメリットも享受できます。
ライフプランと住宅ローンの返済計画
購入したあとのライフプランも返済計画に大切な要素です。転職の予定や住み替えの予定、結婚する予定はあるかや子ども部屋が必要か否か、二世帯同居の予定があるかなど、今後のライフプランによって購入する物件の形や購入時の年齢、ローンの組み方まで大きく左右されます。
35年のローンを組むとすると、定年後に何年も支払い続けなければならないリスクを考え、30代で購入することが一般的です。さまざまな控除の制度や親子リレーでローンを組むなど、40～50代で家を購入する人もいます。
購入時の収入と支出状況だけで返済計画を立てるのではなく、将来かかってくるであろう金額などもしっかり考えたうえでローンを組むようにしましょう。老後の生活費なども考えたライフプランを練っておくと安心です。
賃貸か購入かでよくある疑問
最後に、特に賃貸住宅か分譲住宅か迷うような状況を取り上げて解説します。また、そういった場合に頼れる相談先についてもまとめたので、賃貸か購入か迷った際の参考にしてください。
独身の場合どちらがよいのか
結婚していなければ賃貸で生活を送る人が多いですが、購入したほうが場合によっては得になる可能性もあります。独身でマンションなどの住宅を購入するなら、住み替えることを前提として売却や賃貸運用に向いている物件を選ぶとよいでしょう。
賃貸物件で暮らすメリットとしては、移り住むことが容易で手続きが簡単、費用が把握しやすいなどが挙げられます。反対に自分の資産にならないことや、高齢になると賃貸契約を結びにくくなる点は大きなデメリットです。
一方購入するメリットは、資産形成できることや老後の住まいに困らないこと、住宅ローンの控除を受けられることなどでしょう。しかし、転勤や結婚で住み替えることになったら売却しなければならないことや、初期費用・維持費用がかかることは不利な点です。
つまり、独身で家を購入するなら値崩れを起こしにくい住宅を選んだり、家を離れても賃貸物件として運用できるような部屋を選んだりするなど、できる限り工夫することをおすすめします。
シングルマザーの場合どちらがよいのか
元手は必要になりますができれば購入したほうが、シングルマザーやシングルファザーの方にとってはメリットになることが多いです。購入した物件を資産として子供に残すことができ、長い目で見れば住居費を抑えることにもつながります。
また今後資金に困ったときに、売却することでまとまった金額を得られたり、賃貸経営ができたりすることも利点といえるでしょう。
加えて、購入することによって利用できる団体信用生命保険という制度があります。これは、住宅ローンを借りた人が死亡するなどして住宅ローンが支払えなくなった場合に、保険金で残債を精算できる制度のことです。自身に何かあっても、子どもに住む家を残してローンを精算することが可能です。
相談はどこにしたらよいのか
不動産を購入するか賃貸契約を結ぶかで迷ったら、自分だけで考えず専門家に相談することをおすすめします。例えば不動産会社では、不動産取引や賃貸取引をいくつも経験している不動産のプロフェッショナルが揃っています。また、住宅ローンについて相談したいなら銀行や金融機関で相談すると、借入可能額や無理のない返済計画の作成の手助けをしてくれるでしょう。
住宅についてだけでなく、将来の資金形成についてはファイナンシャルプランナー（FP）に相談し、家を建てたりリフォームしたりすることを考えているなら、住宅建築アドバイザーなどから助言をもらうとよいでしょう。その際は、FPや住宅建築アドバイザーなどによる相談会などのイベントに参加してみるのも選択肢のひとつです。
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まとめ
賃貸や購入かという問題は複雑で、どちらが得であると正確に断定することはできません。家庭それぞれの経済状況やライフプランだけでなく、景気などによっても影響を受けるためどちらがよいとは判断しづらいものです。
周りがマイホームの購入を決めたりすると焦ってしまいがちですが、まずは自分の理想を明確にすることから始めましょう。子どもは欲しいのかどんな家に住みたいのかなど、譲れないポイントを絞っていくことで「購入するべきと思っていたものの賃貸のほうが自由にできそう」などと考えを改めることもあるでしょう。
状況や将来の見通しを整理しながら、自分のライフプランに適切な形で生活を送っていくことを意識して考えてみましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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