不動産価値を調べる方法として、実勢価格を参考にしたらよいと様々なサイトでうたわれています。しかし、実際のところ実勢価格って何？と感じている人も少なくないようです。
実勢価格とは何か
まずは、実勢価格の概要を確認していきましょう。
実勢価格と同様に扱われるものに、公示地価、基準地価、路線価がありますが、これらとどう違うのでしょうか？その点も合わせて解説していきます。
不動産の売買が成立した価格
実勢価格とは、不動産の売買取引が成立したときの価格です。売り主と買い主の間で、需要と供給が釣り合ったときに決まります。
不動産売買のときは、はじめに設定された販売価格から交渉などを経て値段を変更することがほとんどです。そのため、販売価格と実勢価格は必ずしも一致しません。
実勢価格は、不動産の広告に掲載されている売り出し中の価格ではなく実際の売却価格です。よって、所有する不動産に似た条件の過去の実勢価格、または最近の近隣取引事例は、不動産売却の際に入手すべきリアルな情報の一つとなります。
なお、似た条件や近隣の物件の売買取引が行われていない場合には、公示地価や基準地価、路線価などといった公的なデータより実勢価格を推定できます。
実勢価格と一緒に扱われる不動産の価格
ここでは、次の3つの公的データを紹介していきます。
- 公示地価
- 基準地価
- 路線価
これらはいずれも公的機関が発表している土地の価格で、実勢価格ではありません。あくまでも参照データとして、上手に取り扱っていきましょう。
3つのデータの主な特徴を次の表にまとめたので、まずは一覧してみてください。
| 地価種類 | 公表団体 | 時期 | 評価方法 | 評価箇所 |
| 公示地価 | 国土交通省 | 評価：毎年1月1日時点 公表：毎年3月下旬 |
1ヶ所につき2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、それぞれの結果を国土交通省の土地鑑定委員会が審査して決定 | 全国約2万3,000ヶ所の標準地 |
| 基準地価 | 各都道府県 | 評価：毎年7月1日時点 公表：毎年9月下旬 |
1ヶ所につき1名以上の不動産鑑定士が鑑定 | 全国2万ヶ所の基準地 |
| 路線価 | 国税庁 | 評価：毎年1月1日時点 公表：毎年7月初旬頃 |
地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士などによる鑑定評価価額および精通者意見価格などから算出 | 全国約41万地点 |
それでは、各公的データについて順に見ていきましょう。
国土交通省が調べる公示地価
公示地価とは、地価公示法に基づき国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のことで、正式には地下公示価格といいます。
分かりやすくいい換えると、国が調べた都市の土地価格の目安です。毎年1月1日時点の1m2当たりの正常な価格を判定し、3月に公示します。毎年同じポイントの価格が公表されるため、地価の変動が分かりやすいのがメリットです。
公示地価は、土地の適正な価格形成に貢献することを目的として1969年に施行されました。それ以降、一般的な土地売買の取引における指標や公共事業地の取得価格の算定基準、さらには相続税評価額や固定資産税評価額の基準にもなっています。
都道府県が調べる基準地価
基準地価は、各都道府県内から選んだ全国2万ヶ所以上の基準地標準価格のことです。1m2あたりの評価額を1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、毎年7月1日現在の標準価格として都道府県知事が9月下旬に公表します。
都道府県や全国に指定される20都市の政令指定都市が土地取引規制において価格審査の基準として採用するほか、一般の土地取引価格の目安にもなっています。
公示を続ける目的としては、公示地価と同様「適正な土地価格の形成への寄与」などがあげられます。鑑定する土地に関しても公示地価と基準地価でポイントが被ることがあるのですが、同じ土地であれば毎年1月1日と7月1日の年2度鑑定されるので、地価の動きが分かりやすいです。
ただし、公示地価と比較して価格の性質や評価法などに大きな差異はないものの、公示地価が都市計画区域内を主な対象としているのに対し、基準地価は都市やその周辺という縛りがありません。そのため、基準地価は公示地価の補完的な指標であるともいえます。
国税庁が調べる路線価
路線価とは、国税庁が7月上旬に発表する、相続税や贈与税などの税金を計算するときの算定基準となる土地の価格のことです。申告する側とそれを受けつける税務署がたびたび土地価格の鑑定をしなくもよいように、そしてお互いがスムーズに手続きを進められるように公表されています。
評価の方法としては、まず1月1日時点での全国約41万ヶ所の道路を相続税法に基づきながら調査します。その後、公示地価や実勢価格、不動産鑑定士による鑑定評価価額や精通者意見価格などを参考にしたうえで、その道路に接している土地価格を算出するのが一連の流れです。
路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。ただし路線価と呼ぶときは、基本的に相続税路線価のことをいいます。
路線価は調査箇所が多いこともあり、他の価格と比較するとどうしても発表が遅くなるのが現状です。しかし、こちらの路線価を基準に相続税の対象財産が評価され税額が決定するため、相続税の申告期限に間に合うよう7月には公示されています。
実勢価格の4つの調べ方
自分が所有する不動産の実勢価格を調査しても実際には全く同じ不動産は1つとしてないので、あくまで参考価格とする必要があります。
似た条件の土地・建物が過去にいくらで取引されているか、最近の近隣における取引事例はどのようなものかを把握することにより、販売開始価を決める1つの基準にすることは可能です。
これから、過去に取引された不動産の実勢価格の調べ方を5つ紹介していきます。内容をよく確認したうえで、ぜひ自身の不動産の実勢価格算出の手助けにしてみてください。
REINS Market Informationを使う
REINS(レインズ)とは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営および管理している不動産流通標準情報システムのことです。こちらのシステムは不動産会社が利用するサイトで、一般の人は閲覧することができません。
しかし、REINS Market Information(レインズ・マーケット・インフォメーション)というサイトなら、一般の人が相場価格を確認することが可能です。
一般人が安心して不動産取引を行えるようにと開発されたこちらのシステムでは、戸建てとマンションに分けて指定した地域の直近1年での実勢価格を調べられます。
こちらは売買物件情報のみが提供対象となっているのですが、2020年10月現在の検索対象取引情報数は約11万1,000件あります。
土地総合情報システムを使う
土地総合情報システムは、国土交通省が運営する不動産の実勢価格と公示地価・基準地価、不動産取引価格アンケート回答の3つを調べられるサイトです。
これらのうち不動産取引価格の情報検索では、土地、土地と建物、中古マンション、農地、林地など種類別の実勢価格を、四半期ごとのくくりから調べられます。
こちらのシステムは、土地の相場に関しての情報は比較的把握しやすいです。しかし、場所によっては相場が掴めないところがあることは否めません。
もしも土地の相場が知りたいニーズなら、常設されている公示地価・基準地価調査の部分をぜひ有効活用してみてください。知りたい土地の近隣のポイントをクリックすれば、ある程度の相場が把握できます。
土地だけなら公示地価や路線価から計算する
売却したい不動産が土地のみの場合には、公示地価もしくは路線価から実勢価格を計算できます。それでは、それぞれの価格の調べ方と計算方法を詳しく見ていきましょう。
公示地価の調べ方と実勢価格の計算方法
まずは、国土交通省が運営する標準地・基準地検索サイトである国土交通省地価公示・都道府県地価調査のページを開きましょう。利用手順は次の通りです。
- 画面中央の地図上で希望する都道府県名を1つ選択
- さらに市区町村名を1つ選択
- 表示された検索結果画面から価格欄をチェック
価格欄に記されているのが、調べたいエリア周辺1㎡あたりの公示地価です。
表示されている価格が33万5,000円で土地の面積が330m2の場合ではどのように公示地価を求められるでしょうか？
その他にもアプローチの仕方があります。3つの検索方法を次の表にまとめたので、自分が求める検索法に合わせて進めていきましょう。
| 使用ケース | 各使用方法 |
| 複数の地域を選択して検索 | トップページ→複数検索地域選択(都道府県)にアクセス |
| 詳細な地名を入力して検索 | トップページ→検索地域指定(地名入力)にアクセス |
| 鑑定評価書情報もダウンロードする | トップページ→鑑定評価書情報CSVデータダウンロードにアクセス |
売却したい土地周辺の公示地価・基準地価を調べられたら、次の公式に当てはめて実勢価格の目安を算出してください。
路線価の調べ方と実勢価格の計算方法
路線価の調べ方の手順は次の通りです。
- 国税庁ホームページへアクセス
- 路線価図・評価倍率表で調べたい都道府県をクリック
- 路線価図を選択し、市区町村と地名を選択
- 調べたい土地が掲載されている路線価図を表示
土地が接している道路に記されている数字が、その土地の路線価です。自用地の場合には、末尾についているアルファベットは無視して構いません。
路線価は、1m2あたりの価格が1,000円単位で表記されています。例えば、270と書かれている場合、路線価は27万円(1m2あたり)となります。
路線価が分かったら、次の公式に数字を当てはめて実勢価格の目安を計算してみてください。
固定資産税評価額から計算する
現在所有している土地の固定資産税を支払っている人は、毎年市区町村より送付されてくる納税通知書で評価額をチェックするだけで、実勢価格の目安を計算することが可能です。
固定資産税の納税通知書は、複数のページにつづられています。その中から、課税明細書と記されたページを見つけましょう。明細書のフォーマットは各自治体により異なりますが、価格や評価額と表示された欄に固定資産税評価額が記載されているので参考にしてみましょう。
固定資産税評価額が分かったら、次の公式を使用して実勢価格の目安を算出してください。
- 固定資産課税台帳を閲覧申請する
- 固定資産評価証明書を入手する
それぞれ、市役所で閲覧・入手が可能です。固定資産評価証明書を取得するには次のものが必要となるので、準備してから役所内の担当課に申請しましょう。
- 申請書
- 本人確認ができるもの(運転免許証もしくはパスポート)
- 手数料
実勢価格が決まるまでの流れ
自分の所有する不動産の実勢価格が決まるまでの手順は、次の通りです。
- 査定を受けて最新の相場を把握する
- 不動産会社と相談をして売り出す価格を決める
- 購入希望者との交渉で実勢価格となる
前の章では過去に取引された不動産の実勢価格について記載してきましたが、ここでは物件の実勢価格はどのような流れで決定するのかを確認しましょう。
査定を受けて最新の相場を把握する
複数の不動産会社で査定を受けて結果を比較することにより、最新の相場を把握することができます。この際、一括査定サイトを使えば、査定の依頼が簡単にできます。
売却までつなげたい不動産会社は、市場価格よりもやや高額の査定価格を提示してくることがあります。魅力的な価格にだけとらわれず、冷静に複数社の査定結果を照らし合わせるようにしましょう。
便利な一括査定について詳しく解説した記事はこちら
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不動産会社と相談をして売り出す価格を決める
仲介を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と相談して売り出す価格を決定します。複数の不動産会社から得た査定結果をはじめ、周囲の似た物件の実勢価格や売り主の希望などを考慮しながら慎重に決めましょう。
なお、不動産取引には値引きがつきものなので、売り出し価格は今後値引きすることも加味した価格にする必要があります。そのあたりのバランスを取るのは難しいですが、不動産会社の担当者と相談を重ねていけば、納得のいく価格が設定できます。
購入希望者との交渉で実勢価格となる
購入したい人が現れれば、いよいよ交渉のスタートです。購入希望者は、不動産会社を通じて購入申込書を提出します。購入申込書にはどのような条件で購入したいかが記されているため、しっかりと内容をチェックしましょう。
そして先方の購入意欲が冷めない間に、できる限り素早く価格交渉を行ってください。結果、双方の合意が成立すれば、その価格が実勢価格となります。
ちなみに、購入希望者がなかなか現れない場合は値下げする必要があるため、実勢価格は売り出した価格よりも安くなることがほとんどです。そのため、売り出す価格は値引きすることを見据えたうえで決断するのが鉄則です。
実勢価格に響く注意したいポイント
不動産の売り出し価格を左右する実勢価格ですが、その情報を知ったうえで不動産の売却を実行する前に注意できる情報を知っておくと損のない売却につなげられます。
どのような点を注意する必要があるのでしょうか？2つのポイントを紹介します。
立地のニーズとデメリット解消法を知る
自身が売却したい物件の立地はニーズがあるかを考えてみましょう。物件を探すとき、立地を重要な条件とする人がほとんどだからです。立地が良いとされるのは、通勤や通学がしやすい交通の便と、近隣で買い物できる生活の利便性・快適性が高いといった点を兼ね備えている地域です。つまり、立地がよければ物件に付加価値をつけられるのです。
このように立地のよし悪しは売却価格に大きな影響を与えるのですが、もしも売却したい不動産の立地が悪いとしても決して諦めないでください。広告を魅力的にすることで立地の悪さをカバーすることが可能です。例えば、次のような工夫をしてみてください。
- 自然が豊かなどのキャッチコピーを加える
- 町の喧騒から離れ、新しい生活様式で暮らしているイメージ画像を使う
- 過疎化地域で自治体の補助があればその点をアピールする
- リモートワークに向いていることを記す
その他、リフォーム歴がある、設備を新しくしているなど、アピールできるポイントがあれば積極的に広告に記載するようにしましょう。
不動産会社の得意分野を見極めて依頼
不動産会社には、マンション売却が得意、あるいは戸建て売却が得意といったそれぞれの得意分野・専門分野があります。そのためできる限り高く、そして早く売却するには、自分の所有する物件に応じた不動産会社選びをすることがポイントとなるのです。
不動産会社の得意分野は、チラシや一括査定後の査定理由説明をしっかりチェックすれば見極めることができます。
また売れ残りやすい中古物件の売却は、リノベーション分野が得意な不動産会社を選ぶと成功しやすいものです。リノベーション売却物件を専門にしている会社の売却価格例を次の表にまとめたので、売却価格決定の際の目安にしてください。
| 場所 | 間取り/総面積 | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 戸建て | 京急本線「上大岡駅」より徒歩11分 | 2LDK+サービスルーム+ルーフバルコニー/73.38m2 | 3,730万円 |
| 相模鉄道本線「上星川駅」より徒歩8分 | 5LDK＋納戸/166.04m2 | 5,980万円 | |
| マンション | JR東海道本線「辻堂駅」よりバス10分・徒歩4分 | 3LDK+ウォークインクローゼット/73.02m2 | 3,290万円 |
| 東急田園都市線「二子新地」駅より徒歩12分 | 3LDK+ウォークインクローゼット/79.18m2 | 3,280万円 |
引用：リノベ不動産公式サイト
不動産を高額で売却するポイント
最後に、不動産を高額で売却する6つのコツについて見ていきましょう。不動産売却全般にいえる広義的な内容となりますが、どの項目も売却を満足できるものにするための重要なポイントです。
特に信頼できる不動産会社に仲介を依頼するという点は、売却成功のカギを握っているといっても過言ではありません。紹介するポイントを活用して自分の希望通りの売却を行ってくれる不動産会社を見つけてください。
信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社を選ぶのに失敗すると、売却に相当な時間を要したり市場価格より安価で売られてしまったりして、自身が損をすることになります。
大切な資産の売却なので、心から信頼できる不動産会社を探しましょう。よい不動産会社の見極めるためにチェックするべき4つのポイントを以下に挙げました。
- 売却したい不動産の扱いを得意としているか
- どんな広告を使って不動産を売るのか
- 見込み客をすでに抱えているか、いるならその数は多いか
- 売却以外の提案をしてくれるか
不動産業者選びで失敗しないために読みたい記事はこちら
不動産の売却を急がない
売却が完了するまでに6ヶ月程度はかかるといわれますが、必ずしもこの期間内に買い主が決まるとは限りません。いずれにせよ長期戦になることは確かなので、焦らずじっくりと手順を踏んでいくようにしましょう。
時間的な余裕をもてず売却を急いでいると、無理な値下げに応じてしまう事態になりかねません。納得・満足できる買い主を見つけるため、できれば売却完了までに3ヶ月以上の余裕をもてるように計画を立ててください。
不動産の魅力が際立つ広告を作成してもらう
広告は見せ方一つで成否が決まるので、広告の出来栄えによっては反響に大きな差異が生じる場合が多々あります。そのため不動産会社には、見栄えのする写真を沢山使ったり、ターゲットに合ったキャッチコピーをつけたりするなどして不動産の魅力が際立っている広告を作成してもらいましょう。
広告作成は不動産会社に任せるのが一般的ですが、公表前に自身でも内容をチェックをするようにしてください。そして、内容が不十分だと思ったら遠慮なく修正してもらい、他の物件との差別化を図りましょう。
内覧で購入希望者に好印象を与える
内覧での印象により、不動産売却が成功するかしないかが決まるといってもよいでしょう。
ただし、住みながら戸建てやマンションを売却する場合には内覧希望の連絡が急に入ることもあるため、掃除や片付けなどの準備が想像以上に手間がかかります。しかし、逆にいうと内覧の準備が大変だからこそじっくり丁寧に準備するだけで物件が売れやすくなるのです。
次に、内覧希望者に対して好印象を与えるためのポイントを紹介していきます。内覧を行う際には、内容をチェックしながら準備をするようにしてください。
| ポイント | 具体的に行えること |
| 柔軟なスケジュール調整 | できる限り相手の都合に合わせて日程を決める |
| 定期清掃 | 浴室・キッチン・トイレなどの水回り。また、玄関・ベランダ・リビングは整理整頓を中心に行う |
| 臭い対策 | タバコを吸っている人やペットを飼っている人は臭い対策必須。定期的に窓を開けて換気をしたり、カーペットやソファーに除菌消臭スプレーをしたりする |
内覧の準備が整っていなかったり、スケジュール調整ができないことで内覧を一度断るということは、売却チャンスを逃していることと同じです。成約率を上げるためにも事前によい準備をして臨みましょう。
マンションの内覧返事タイミングと良い返事をもらうポイントを解説した記事はこちら
値下げは戦略的に意味のある数字で行う
なかなか内覧希望者が現れないからといって、中途半端な値下げを繰り返すのは逆効果です。何度も値下げをしていると、買い主側に「何か訳ありの物件なのか？」あるいは「もう少し待てばもっと値下げするはず」という印象を植えつけてしまうからです。値下げの回数は3回ほどを目安に行うようにしましょう。
また、一度の値引きにインパクトを与えるため、1回の値引きにつき最低でも50万円以上を差し引くことをおすすめします。100万円の位を1つ引き下げるくらいの値下げが理想的です。例えば、2,850万円から2,790万円に値下げしたとするとそれだけで印象がガラリと変わります。値下げは内覧希望者を増やすチャンスなので、できるだけ無駄な値下げをせず、少しでもインパクトをもたせる値下げを行うようにしてください。
さらに、値下げのポイントはもう1つあります。それはネットの検索システム内で、検索条件を意識した値下げです。ネットで物件を検索するとき、ほとんどの人は条件を入力して検索をはじめます。
予算を3,000万円と入力している場合、3,050万円の物件は当然検索結果に出てきません。そのため、売り出しはじめた段階で、自分が売却したい物件が掲載されているホームページを必ず見るようにしてください。そして、どれくらいの予算で検索できるようになっているのかをチェックしましょう。
広い土地なら分割して売却する
広い土地を売却したいのであれば、分割して売却するのも1つの有効な手段です。広すぎる土地を売り出しても、需要が少なくてなかなか売れないことがよくあるからです。
一般的に、戸建て住宅の敷地はおよそ40～80坪なのが標準値となります。もしも100坪を超える土地を売却するのであれば、買い主側からすると中途半端な広さになってしまうのです。
そのような場合は、敷地一部のみを切り取って売却すると買いやすい状態になります。残りの土地は自分で利用できるので、損をすることはありません。
ただし土地を2つ以上に分けてから、分割した土地を全て一気に売却することは個人ではできないので注意しましょう。
土地を分筆して売却する時に知っておきたい基礎知識はこちらの記事でチェック
まとめ
実勢価格は、ただ単に立地の良し悪しのみで決まるのではなく、土地の形状や立地の方角、面している道路、売り主の急ぎ具合などの様々な要因が重なりあって決定します。
そのため、これから不動産を売却しようと考えている場合には、過去の実勢価格や近隣の取引事例を調べて実勢価格を算出し、売却価格を決める際の目安にしてください。
また、実勢価格を自分で算出するのが難しく感じるなら不動産売却のプロである不動産会社に査定を依頼し、実勢価格を参考に相談を重ねたうえで適正な売却価格を判断する方法もおすすめです。この記事で扱ったように実際に売却された実勢価格を把握し、プロの知識も合わせて価格設定に活用することで損のない不動産売却を行いましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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