「せっかく手持ちの土地があるのだから、将来的には家を建てたり事業に使用したい」……そう考えて土地を保有し続けているものの、管理の手間や税金の支払いに困っていませんか。そうした際に土地をスリム化して負担を減らす方法が、土地の一部を分割する「分筆」を利用した売却です。しかし土地を分割すると言っても、こうした手続きやルールには難しい印象がつきがちで、不安を感じたり二の足を踏んでいる人も少なくありません。
実際、分筆を利用した売却は通常の土地売却よりも複雑で、法的な理解や専門的な知識が必要といえます。そうした際に重要なのは適切な知識を身に着け、この分野に明るいプロの力を借りる事です。
ここでは、土地の一部だけを売りたい人向けに分筆の基礎知識や、必要な手続き、相談時に選ぶべき専門家について解説していきます。
土地の分筆とは
土地の一部だけを売却する際に必要な手続きが「分筆」です。土地のスリム化には最適ですが、把握しておきたい情報は数多くあります。このでは基本的な分筆の定義について解説します。
1つの土地を2つに分ける手続き
分筆は登記上の土地を分ける手続きを指しています。登記とは土地の権利を明確にする行政の仕組みですので、分筆には行政機関が関与する事になります。
分筆の漢字の字面だけを見れば「筆を分ける」と読め、一見ではどこに土地が関わってくるか検討がつかない事もあるでしょう。実際のところ、分筆の「筆」は土地の数え方を意味しています。登記において、土地は1個、2個といった数え方ではなく、1筆、2筆と数えるのです。分筆は「登記上の1筆の土地を分ける」が故の分筆なのです。
土地を分ける行為には他に分割が存在していますが、こちらは登記に変更を行いません。1筆の土地を分割して家を建てる分には建築基準法違反だけに気を付ければいいものですが、売却などで所有者の変更が伴う場合は全ての権利を譲る事になるため、「土地を一部だけ売却したい」場合には不向きな手段となるでしょう。
手放したい土地があくまで一部だけの場合には、1筆の土地を2筆以上に分け、手元に残す1筆以外を売却できる分筆がおすすめです。
土地の売却前に分筆をする手順
分筆を用いた売却を行う為には売却前に分筆を済ませている必要があります。この項目では分筆に必要な3つの手順を順に解説していきます。手順は以下の3つです。
- 土地の分筆を専門家に頼む
- 資料を集めて境界を確定させる
- 作成した分筆案にそって境界を設置し登記申請
土地の分筆を専門家に頼む
数々の専門知識や技術的な問題が関わる為、自分の手だけで分筆を済ませる事は現実的とは言えません。土地家屋調査士といった、専門家への依頼を行うのが一般的とされています。
土地家屋調査士は登記を行う際に必要な土地や家屋の調査および測量を行う専門家です。調査や測量には専門的な知識と道具を要します。この要素が、専門家でもない1個人で分筆を済ませる事が現実的でない理由と言えるでしょう。土地家屋調査士は登記申請の代理も請け負ってくれます。
最寄りの土地家屋調査士を探す方法としては
- 不動産業者に土地家屋調査士を紹介してもらう
- 全国各地にある土地家屋調査士会から最寄りの調査士会を探して依頼
の2つが挙げられます。
一般的には不動産業者に紹介の相談を持ち掛けた方が良いとされています。分筆をするだけではなく、後々に売却を控えているのならば、今の土地の査定額の把握もしておいた方が良いからです。分筆によって土地の価値に影響が出る可能性もある為、不動産会社と一緒に分筆の検討を行うメリットは大きいと言えるでしょう。分筆の話がまとまれば、不動産会社と関わりの深い土地家屋調査士を紹介してくれる事が多いため、自分で探す手間も省けます。
資料を集めて境界を確定させる
分筆の依頼を行う為には複数の書類が必要です。
- 公図
- 地積測量図
- 登記事項証明書
- 確定測量図
- 建物図面
の6つです。この6つの中でも特に重要な書類が確定測量図です。この書類がない場合には分筆にかかる時間と費用が肥大化してしまいます。確定測量図は隣接する他の土地との境界を確定させている書類で、境界を明確にできていなければ分筆を行えないからです。
境界確認書が無い場合には、隣接地の所有者と境界線に関して合意し、書類を作成する必要があります。この時に境界確定測量という測量を行います。現地調査を行い仮の境界と分筆後の筆界線を決定し、双方の土地の所有者との合意の上で、目印の境界標を設置します。合意には隣接地の所有者だけではなく役所の立ち会いが必要であるため、スケジュールの都合から境界確定が遅れる事が多いとされています。分筆完了まで３～4ヶ月、時には1年以上かかる事も珍しくはありません。
境界確定測量には費用もかかり、場合によっては100万円前後にも上る場合があります。境界確認書が無い場合には時間と費用の両面のコストが増大する事も考慮しておきましょう。
既に確定測量図があれば、次の手順に素早く進む事ができます。
作成した分筆案にそって境界を設置し登記申請
境界の確定が確認できたなら、最後に土地家屋調査士が測量案に基づいた分筆案を制作します。分筆の目的や将来的な用途（家を建てる）など、土地家屋調査士へ要望を伝えておきましょう。
分筆案が決まり次第、分筆後の土地の境界を示す境界標を設置します。あとは土地家屋調査士が登記申請を代行してくれる為、依頼人が書類仕事や行政機関に出向く必要はありません。
分筆そのものはこれで完了になります。
分筆で土地を売るメリットとデメリット
分筆の行程自体はプロに任せられますが、実際に行うかどうかは土地の保有者自身の判断にかかっています。判断の助けになり得る分筆のメリットとデメリットについて紹介します。
土地を分筆するメリット
次の4つが分筆のメリットに挙げられます。
- 共有名義の解消で使いやすい土地に整理
- 異なる地目へ変更
- 異なる権利関係を登記可
- 土地の形状や面積などを変えることで評価額を下げ節税
メリットを1つずつ解説していきます。
共有名義の解消で使いやすい土地に整理
1筆の土地を複数の人で相続した状態を共有名義と言いますが、この土地は売却に全員の同意が必要で、誰か1人の希望で勝手に売ったり使用したりする事ができません。親の土地を3兄弟で相続した場合などは土地を3つに分筆することで、それぞれの相続に合わせて売却や運用を行う事ができるようになります。
異なる地目へ変更
基本的に、土地は登記した使用目的（地目）にしか利用する事ができませんが、分筆によって別の用途を改めて登記する事ができます。農地として登記された土地を2筆に分ける事で、片方を宅地にする事などが可能になります。
異なる権利関係を登記可
「家を建てるにも土地が広過ぎて持て余す」といった場合にも分筆は有効です。住宅ローンの抵当権は土地にも設置されますが、分筆を行う事で避ける事ができます。
土地の形状や面積などを変えることで評価額を下げ節税
分筆の土地の形状や面積などを変える性質は節税に繋がる可能性もあります。土地に課せられる固定資産税や相続税、贈与税などの税の計算には土地の評価額が用いられますが、この評価額は土地の形や間口、面する道路などから決められています。土地の分筆によって評価額が下がれば、節税に繋がる可能性が産まれます。
土地を分筆するデメリット
デメリットは往々にしてメリットと表裏一体であるものです。分筆においては、メリットの項目で挙げた土地の形状や面積の変化がデメリットになる場合があります。具体的なデメリットは以下の4つです。
- 土地の使い勝手が悪くなる
- 分け方によって建物が建てられなくなる
- 逆に固定資産税が上がる場合がある
- リフォームが難しくなる
分筆で面積が小さくなれば、以前のように使う事はできません。売却額にも影響する可能性がある為、不動産会社と相談し現在の土地の査定額から事前に検討しておくようにしましょう。
また、不注意な分筆を行ってしまった場合、土地に建物を建てられなくなる失敗（建築基準法を満たせない場合）や固定資産税の上昇を招いてしまう場合があります。仮に建物を建てられたとしても、前述のような使いにくさから後のリフォームが難しくなってしまう事もあるでしょう。しかしこのようなデメリットは基本的に知識と理解の無さによる失敗から産まれるものです。プロへの依頼によって回避する事ができる為、専門家ではない個人での分筆・登記申請は避けるようにしましょう。
分筆後に土地を売却する手順
分筆が完了し、土地を売却すると決めたならば、以後の手順は以下の4つになります。
- 土地の売却を依頼する不動産業者探し
- 納得できる種類の媒介契約をする
- 土地の売却活動をして購入希望者を探す
- 売買契約をして土地の引き渡し
土地の売却を依頼する不動産業者探し
土地の売却は、一般的には不動産業者の仲介の下で行われます。しかし一口に不動産業者と言っても、膨大な数の業者が存在しており、その数はコンビニエンスストアの店舗数の約2倍近くにまでのぼると言われています。その中から信頼できる業者を探し出すのは困難を極める作業であると、想像に難くないでしょう。
大手会社や地元密着型の会社など、業者の性質によって専門の地域や不動産の種類も変化します。査定額にも差が産まれる他、受けられるサービスも異なってくるのです。
最適な不動産業者を探すには、不動産一括見積もりサイトを活用しましょう。
不動産一括見積もりサイトには次のようなメリットがあります。
- 査定申し込みが簡単にできる
- 複数の不動産業者に依頼できるから比較が簡単
- 相性の良い不動産業者が見つかる
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
納得できる種類の媒介契約をする
不動産業者探しが完了したならば、次はその業者と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、土地の売却の仲介を依頼するために結ぶ契約です。この契約には以下の3種類があり、それぞれに特色が存在しています。
- 売主（依頼主）の希望が反映されやすい一般媒介契約
- 売却の戦略が立てやすい専任媒介契約
- 不動産業者の負う責任も大きい専属専任媒介契約
一般社団法人の土地総合研究所が、平成27年に行ったアンケートによれば、専任媒介契約が業務の3/4以上を占める業者数は22.7％（成約件数ベース）となっており、3種類の中では専任媒介契約が選択されやすい傾向にあるとされています。しかし「数が多いものが一般的だから、それを選べばいい」という訳にもいきません。契約の種類ごとに次の表に記載された特徴があります。契約の種類により条件や義務の性質が異なるため、それぞれの特徴を確認し、どの媒介契約が自身の条件に合った契約を判断しましょう。。
| 特徴 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数社との契約 | できる | できない | できない |
| 売主が自分で見つけた相手との取引 | できる | できる | できない |
| 指定流通機構への登録義務 | なし（依頼が必要） | あり | あり |
| 売主への業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約有効期間 | 法令上の制限なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| おすすめな人 | まだ信頼できる不動産業者が決め切れておらず、比較したい人 | 手間をかけたくない人 | 信頼できる不動産業者を知っていて、しっかり宣伝活動もしてほしい人 |
不動産業者と結ぶ契約についてはこちらの記事でより詳しく解説されています。不動産業者の宣伝方法や、依頼主の情報活用方法の理解に繋がることでしょう。
マイナビニュース「【レインズ解説】違う不動産業者が、同じ物件を扱っているのはなぜ？」
土地の営業活動をして購入希望者を探す
媒介契約の締結が完了したら、次は土地を販売する為の営業活動を行います。営業の準備のうちほとんどは不動産業者が行ってくれるようになっていますが、広告の内容確認や、購入希望者の現地確認等に対してはは売主が直接対応を行った方がよいでしょう。
広告の内容確認では記載内容の文面や写真の映りが物件に相応しいかどうかな等に着目し、購入希望者にとって魅力的に見えるかどうかを意識しましょう。
購入希望者は、ほとんどの場合、物件の現地に赴いて「この土地を買うに相応しいかどうか？」確認を行います。売主も共に現地に赴いて、土地の所有者として知っている性質や環境、売却に至った理由の説明を行います。遠方の土地の場合は購入希望者と会わずに売却が完了する事もありますが、業者の担当者が購入希望者と立会う事になるので、事前に話してもらいたい事などを伝えておく必要があります。
しかしながら、購入希望者にとって土地の購入は1大イベントになり得るものです。始めての事で、不安を感じている希望者も居る事でしょう。そうした状況にとって、売主本人による直接の説明は信用を勝ち取る事のできる要素の1つと言われています。信用と信頼は契約成立への大きな鍵となり得る要素ですので、購入希望者には不動産業者との相談の上、適切な対応を行うようにしましょう。
売買契約をして土地の引き渡し
購入希望者が購入を決定したならば、価格交渉の後に売買契約を結びます。契約日の前に不動産業者から売買契約書や重要事項説明書の写しを配布されます。認識の相違が無いか等を確認し、契約を結んで売却を完了しましょう。
売買契約に関する重要なポイントは、公益社団法人全日本不動産協会が一覧で公開しています。こちらと内容を照らし合わせ、納得できるまで、不動産業者と確認を行う事がベターです。
契約に至ったならば、買主と売主の合意に基づき手付金が授受されます。その後、売買契約書の記載日に、残代金の支払いが行われる事で、土地の引き渡しは完了となります。
この時点では手続きの全てが終わってはいない事に注意してください。固定資産税や都市計画税は日割り計算を行って算出する必要があり、売却の翌年には確定申告が控える事になります。確定申告では土地の境界確定や媒介契約時の領収書が必要になる為、コピーを取って補完しておきましょう。
土地の売却に関してはこちらの記事でより詳しく解説しております。興味のある方は是非ご覧ください。
土地を分筆して売却する際の注意点
分筆による土地の売却には、一般的な形式の売却における注意点に加え、更にいくつかの注意点があります。
土地の境界標は鵜呑みにしない
土地の周辺にはコンクリート製の境界標が見つかることがありますが、これをそのまま境界の目印に使う事はできません。工事や自然災害によって境界標の位置が設置時から変わってしまっている可能性があるからです。また昔に設置したものの為、現在の境界とは相違がある事も考えられます。
境界の目印に使用するのは、以下3種の測量図です。
- 信頼性の高い確定測量図
- 法務局登録済みだが立ち会いが完了していない事もある地積測量図
- あくまで現状把握が可能な現況測量図
確定測量図は、分筆の手順で解説した通り、境界線を共有する双方の所有者や役所の立ち合いが完了している為、買主を安心させられる材料の1つです。確定測量図がない場合は改めて製作しなければならない為、分筆や売却に時間がかかる事に注意しましょう。
分筆の仕方で土地の売却が難しくなる
分筆の内容次第では土地の売却に影響が及ぶ恐れがあります。主に土地の形状や面積の変化によるものの為、分筆前に注意しておく必要があります。
- 接道義務を果たせていない
- 土地の価値の低下
接道義務を果たせていない
接道義務は建築基準法に定められたルールです。4m以上の幅員を持つ道路に対して、土地側は2m以上接している必要があります。このルールを満たしていない土地には建物を建てられません。住宅用の土地として売り出すのであれば、接道義務に違反しないように土地を分筆する必要があります。
土地の価値の低下
分筆することで土地の面積や形状などの条件が変わってしまう事があります。これによって土地の活用が難しくなる、価値が下がるなどして売却の障害になり得ます。土地のスリム化を狙って分筆をしたのに土地の売却ができないようでは本末転倒です。分筆をすべきかどうかの判断は、不動産業者との相談の上で決定する事をおすすめします。
土地を活用して収益化する方法もある
ここまで土地を分筆して売却する方法を解説しましたが、所有する土地を貸したり、マンションやアパート、駐車場などを建てたりして収益化する方法もあります。立地などの条件が良ければ、継続的に大きな副収入を得ることも可能です。
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分筆と売却のQ＆A
この項目では分筆と売却に関連する疑問をQ＆A形式でピックアップしていきます。
Q:分筆できない土地はあるのか？
以下の土地は分筆を行う事ができません。
- 接道義務をギリギリ満たしている土地
- 条例で分筆が禁じられた土地
- 条例で一筆の土地の最低面積が定められている土地
- 面積が0.01平方メートル未満の土地
接道義務をギリギリ満たしているような土地の場合、節税目的の分筆であると判断される事があります。この場合は法的に分筆が認められない事に留意してください。また、地域の条例で分筆が禁止（景観保護の為）されていたり、一定の面積を保持していなければ分筆が認められない事もあります。
Q:土地の分筆の費用と手間は高い?
隣接地との境界確定が済んでいる場合に比べて、済んでいない場合では非常に高額なものとなります。
前者の場合は10万円から30万円ほどの費用と10日前後の期間で完了するのに対し、後者の場合は10万円から100万円前後にものぼる費用と、3ヶ月から最高2年ほどの期間がかかる場合があります。
Q:確定申告は必要?
本業がサラリーマンであっても確定申告は必要です。不動産売却による収益は、勤務先の給料とは別の所得として計算されるからです。
居住用の家屋のある土地を売る場合には3,000万円の特別控除が適用されますが、家屋の無い土地には適応されません。
また、自宅用の敷地が広すぎる為、分筆によって1筆ずつ売却しようと考える方は少なくありません。税務上では、同年中に売却が完了すればその全ての譲渡に対して3,000万円の特別控除が適用されますが、分筆した土地を短期間でまとめて売却した場合には、宅地建物取引業法に違反するとみなされる恐れがあります。
売却先によっては確定申告時に利用できる特例も変化しますので、売却を前提として分筆する場合は、確定申告も考慮し、税理士への相談をおすすめします。。
まとめ
分筆には複雑なルールが関係していますが、正しい知識を身に着け、専門家の力を借りる事で、節税や自由度の高い運用などのメリットが得られます。売却の為の分筆であれば、土地を売る事を前提とした分筆である事を不動産業者や土地家屋調査士に伝える事でより望ましい形での分筆を行えるでしょう。確定申告にあたっては、税理士への相談を行う事でより安心して手続きに望むことが出来ます。
正しい知識とプロの力の両輪で、分筆による土地の売却を不安なく進められるようにしましょう。
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