「オーバーローンを利用して、物件費用だけでなく、住宅購入にかかる諸費用もまかないたい」と考えていませんか？
オーバーローンとは住宅の購入価格以上に住宅ローンでお金を借りることをいいますが、利用するにあたって注意しなければならないポイントがいくつかあります。
本記事では、オーバーローンの概要とメリット・デメリットを解説するとともに、オーバーローンに対応している主要銀行について紹介します。
金融機関によっては住宅ローンを物件の購入以外の諸費用に利用できるケースもありますが、借入金額を水増しして借りるのは違法行為になるので、正しい知識を身に付けたうえで利用を検討しましょう。
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住宅ローンのオーバーローンとは
冒頭で説明したように、住宅ローンにおけるオーバーローンとは、住宅購入以外の用途でも使うために住宅購入費用より多くの融資を受けることです。以下で詳しく説明します。
貸出超過のこと
不動産を購入する際に物件の購入価格以上の融資を受けるのがオーバーローンであり、頭金や諸経費を自己資金ではなくローンでまかなう方法です。もともとローンの貸出超過をオーバーローンと呼んでいましたが、住宅の購入費用以上のローンを組む人が増えたため、派生として同じように呼ばれています。
購入の頭金や購入にかかる諸費用に使うためにオーバーローンを組む人が多いですが、不動産の購入とは無関係の車や家電を購入する行為は契約違反となるので注意が必要です。
オーバーローンに対応している諸費用
ローン商品を提供している金融機関のなかには、ローンに含むことができる住宅購入のための諸費用を示しているところもあります。たとえば、次の項目は諸費用と認められることが多いです。
- 物件の保証料
- 登記にかかる費用
- 仲介手数料
- 各種保険料
- 引っ越し費用
- 物件の管理にかかる費用（管理準備金など）
- 物件の修繕にかかる費用（修繕積立金など）
- 水道加入負担金
住宅の購入には不動産会社に支払う仲介手数料や所有権移転登記にかかる費用、引っ越しのための費用などがかかります。それぞれの費用は住宅の購入代金に比べると微々たるものかもしれませんが、トータルでみると結構な負担になるケースが多いため、オーバーローンを上手く利用すれば初期費用を抑えることが可能となります。
ただし、諸費用を住宅ローンとは別枠で融資している金融機関もあり、その部分のみ金利が高くなってしまうこともあるので注意しましょう。詳しくは後述します。
水増しして借りる行為は違法
オーバーローンは住宅購入にかかる費用もまとめて分割で支払いが可能になるため、積極的に利用する人が増えていますが、住宅ローンの借入金額を不正に水増しするのは違法行為です。借入金額の水増しとは、ローン申し込み時に自分の年収や物件の購入価格を誤魔化して借り入れることで、発覚すると金融機関から一括での返済を求められることになります。
また、住宅ローンは不動産物件の購入費用に充てるものなので、それ以外の用途に使うことは許されていません。また、物件購入のための諸費用を含めて借り入れ可能な金融機関以外でオーバーローンを組まないようにしてください。住宅ローンは他の借り入れに比べて金利が低いため、他の支払いに関しても住宅ローンとしてまとめて借りたいと考える人は少なくありませんが、金融機関との契約違反になりますので気をつけましょう。
次項では、金融機関が許している範囲の用途でオーバーローンを利用するメリットとデメリットについて解説します。
オーバーローンのメリット
オーバーローンを利用するメリットとしては、次の点が挙げられます。
- 他の住宅ローンと比べて金利が低い
- 資金がなくても住宅が購入できる
- 住宅ローン控除が利用できる
それぞれ解説していきます。
他の住宅ローンと比べて金利が低い
住宅ローンは固定金利の場合は1%台で借りることができ、変動金利の場合でも0.5%程度で借り入れが可能です。他のローン商品と比べて金利が低いのがメリットで、住宅購入のために他のローンを利用して高い金利を支払うよりも、オーバーローンで頭金や諸費用をまかなった方が支払う金利は安く済みます。
ただし後述するように、諸費用だけ別枠での融資になっている金融機関もあるため、住宅ローンに含まれているかを事前に確認しておきましょう。勧められるままに契約してしまうと、高い金利で別枠融資を受けることになる可能性もありますので注意が必要です。
資金がなくても住宅が購入できる
頭金や諸費用をローンに含められる場合、資金不足でも住宅が購入できるので、自分が欲しい住宅を他の誰かに買われてしまうのを防げます。欲しい家があっても、資金を貯めないと手が出ないという場合に利用を検討するとよいでしょう。
ただし、繰り返しになりますが金融機関が許している範囲の用途しか利用できないので、オーバーローンが可能かどうかわからない場合、事前に金融機関に問い合わせてみましょう。必要以上に借り入れてしまうと返済が大変になってしまうので、事前にしっかりと返済計画を立てて無理のない範囲で借りることが大切です。
住宅ローン控除が利用できる
ローン控除とは住宅借入金等特別控除のことで、住宅ローンを使って自宅を購入した場合に、ローン残高の一定割合を所得税や住民税から控除できる制度です。適用できる期間に限りはありますが、毎年納付する税金の額を抑えられるのがメリットです。詳しい控除額については後述しますが、特にオーバーローンの場合は2年目以降のローン控除がお得になるといわれています。
なお、住宅ローン減税は2019年に消費税増税がされるまでは控除期間が10年とされていましたが、増税後の2020年12月末日までに入居した場合には3年長く利用できます。控除額は年末の住宅ローンの残高の1％で、適用可能なローン残高の上限は4,000万円です。（参考：国土交通省『消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について』）
住宅ローンを利用して不動産を購入後、半年以内に入居することが条件ですが、最近の新型コロナウイルス（COVID-19）感染拡大の影響を受け、条件期間内に入居ができなかった場合の特例措置も設けられています。詳しくは国土交通省のホームページを参照してください。
オーバーローンのデメリット
一方、オーバーローンを利用するデメリットとして、次の点が挙げられます。
- 購入後すぐ売却するなら購入金額よりも高く売却する必要がある
- 諸費用の借り入れのみ金利が高い場合がある
- 毎月の返済金額が高くなる
- 家が担保になってしまう
- ペアローンだと離婚時にトラブルになる
以下で詳しく解説していきます。
購入後すぐ売却の場合、負債を抱える可能性がある
せっかく住宅を購入しても、不測の事態によってすぐに手放さなければならない人もいるかもしれません。購入してすぐに物件を手放す必要が出てきた場合、オーバーローンを利用していると物件の再売却の際に購入時よりも取高がなければ残債を抱えることになってしまいます。
物件の購入価格以下でローンを利用している場合であれば、売却金額によっては借金が残らない可能性もあるでしょう。しかし、オーバーローンでは物件価格以上のお金を借りているため、たとえ家を売ってもローンが返済できないケースが多いです。利用する際には不測の事態にも対応できるような備えが必要でしょう。
なお、購入したばかりの住宅を売却するリスクについては、以下の記事で解説しています。こちらも参考にしてください。
マイナビニュース「買ったばかりの家を売ると損？その理由と後悔しないため7つの対策を紹介」
諸費用の借り入れのみ金利が高い場合がある
金融機関が住宅購入にかかる諸費用もローンとして貸してくれることもありますが、住宅ローンに含めるのではなく、別枠融資となるケースがあるので注意してください。
住宅ローン自体は金利が安いですが、別枠での融資分は高金利になっている場合もあります。そうなると、毎月の支払いが想定よりも高くなってしまう可能性があるので、金融機関との契約は慎重に行う必要があります。住宅ローンの一部として借りられるのか、別枠での借り入れになるのかは必ず金融機関に確認することが重要です。
毎月の返済金額が高くなる
当然の話ではありますが、借入金額が増えるため月々の返済額は多くなります。たとえ返済期間が長かったとしても、一般的な住宅ローンよりも毎月の負担が大きくなることは想定しておかなければいけません。返済が遅れてしまうとローンの権利を失って一括返済を請求される可能性もありますので、しっかりと返済計画を立てて借りるようにしましょう。事前にきっちりと返済のシミュレーションをしておくことが重要です。
家が担保になってしまう
オーバーローンに限らず、一般的な住宅ローンでは購入する住宅そのものが担保になっています。ローンの返済が苦しくなって滞納してしまうと、最終的には家を失ってしまう可能性がありますので注意しましょう。滞納が続くと金融機関が当該物件を競売にかけてしまい、入札があると強制的に立ち退かなくてはならなくなるため、それまでにローンを返済するか物件を任意売却するなどの対策をとらなければなりません。
特にオーバーローンは借入額が大きくなるため、あまりに高額な借り入れは返済できなくなるリスクが付きまといます。返済の目処が立たないうちは利用しない決断をするのも有効でしょう。
なお、任意売却について詳しくは以下の記事で解説しています。参考にしてください。
マイナビニュース「任意売却の流れを徹底解説！ローン返済に困った時の対処の流れまとめ」
ペアローンだと離婚時にトラブルになる
個人ではなく、夫婦でペアローン（共同ローン）を組む人も少なくありません。共働きの夫婦に多い方法で、夫と妻のそれぞれが互いのローンの連帯保証人となることを条件に契約を結ぶ形態です。
ペアローンは単独で利用するよりも借入金額を増やせるメリットがありますが、オーバーローンの場合、夫婦が離婚した際にローンが残ってしまうケースがあるため注意が必要です。住宅を売却して双方のローンが問題なく完済できるのであればよいですが、借金が残ってしまうと返済の負担分でトラブルになるリスクを伴います。
オーバーローンに対応している主要銀行
では、不動産購入の諸費用にも利用できるオーバーローンに対応している主要銀行の例を紹介します。全体的な傾向として、大手銀行はまだ諸費用を住宅ローンに含めることを認めていない場合も多いようです。
一方、ネット銀行は頭金や購入にかかる諸費用はもちろん、不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用まで借りられるところもあります。以下、利用できる銀行をいくつか紹介していきます。
みずほ銀行
みずほ銀行では住宅の購入以外に、次の使途をローンに含めることを認めています。
- 火災保険料
- 保証会社手数料・保証料
- 仲介手数料
- 担保関連費用
- 印紙税
- 引っ越し費用
- 修繕積立金
- リフォーム費用
- 付帯工事費用
- 管理準備金
- 水道加入金
住宅ローンを利用するにあたっては、最終返済時の年齢が満81歳未満で、同銀行が契約する団体生命保険に加入できることや保証会社の保証を受けられることなどが条件です。
保証会社に支払う手数料や保証料もローンに含まれるので、手元に資金が不足していても住宅の購入がしやすくなっています。借入金額の範囲は50万円～1億円以内となっており、最長で35年以内の返済となります。借入金利は変動金利と固定金利を選択でき、固定金利を適用させる期間を選ぶことも可能です。返済額が変わっても問題なく返済ができる人は変動金利、一定の金利の方が安心できる人は固定金利を選ぶとよいでしょう。
なお、産休や育休、子供の進学による教育支出の増加など、ライフイベントによって変わる家計収入に応じて返済額を増減できるサービスも利用できます。
イオン銀行
イオン銀行では住宅ローンを同銀行に借り換える場合、諸費用を上乗せして借りることができます。具体的には次の費用です。
- ローン取扱手数料
- 契約印紙代
- 登記に関する費用（登録免許税や司法書士報酬など）
- 火災保険料（※新規・追加契約を行う場合）
- 現在の借入先に対する返済手数料の全額と経過利息等 など
審査結果によっては利用できない場合もありますが、他行の住宅ローンからイオン銀行に借り換えることで諸費用もまとめて借りられるのは便利でしょう。登記に関する費用である登録免許税や司法書士報酬もローンの一部として借りることができます。
多くの人は所有権移転登記を司法書士に依頼するため、登記関連費用として10万円程度かかる場合もあります。不動産会社に支払う仲介手数料と合わせて、初期費用をできるだけ抑えたい人にとってはありがたいはずです。現在、利用している住宅ローンの待遇に不満がある人は借り換えを検討してみるのもよいでしょう。
なお、購入した不動産の登記費用については、以下の記事で詳しく解説しています。こちらも参考にしてください。
マイナビニュース「不動産売買の登記費用はだれが負担？相場とレアケースまで徹底解説」
楽天銀行
楽天銀行では住宅ローンの契約時にかかる諸費用の一部を借入金額に含めることができ、初期負担の軽減が可能です。具体的には、次の項目が含められます。
- 登記に関する費用
- 融資事務手数料
- 火災保険料
- 印紙代 など
ただし、諸費用部分については住宅ローンの控除対象外となるので注意しましょう。また、楽天銀行の場合は住宅ローンの保証料は不要です。詳しくは同銀行にお問い合わせください。
auじぶん銀行
auじぶん銀行の住宅ローンも、物件の購入費用や他の金融機関で借り入れ中の住宅ローンの借り換えのほか、物件の購入にかかる諸費用も合わせて借り入れることが可能です。諸費用に含まれる項目は次の通りです。
- 印紙税
- 登記にかかる登録免許税・司法書士・土地家屋調査士の手数料
- 住宅ローン借り入れの際に発生する事務手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 不動産仲介手数料
- 引っ越し費用 など
仲介手数料や保険料、登記にかかる費用などに加えて、引っ越し費用もローンに含めることができるのが特徴です。とにかく初期費用を抑えたい人は検討するとよいでしょう。500万円以上2億円以下の範囲で借り入れが可能で、期間は最長で35年です。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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最後に、オーバーローンの利用にあたって、よくある質問とその回答をご紹介します。
オーバーローンとフルローンの違いは？
オーバーローンは住宅の購入価格以上の融資を受けることをいいますが、フルローンは住宅価格と同額の融資を受けることをいいます。両者の違いは購入にかかる諸経費まで借りられるかどうかで、フルローンは頭金なしで物件を購入することになります。
オーバーローンは金融機関が物件購入以外の用途を認めていない場合は契約違反となり、発覚した場合は一括で返済しなければならないなどのペナルティが科される可能性がありますが、フルローンは住宅の購入のみに充てられるため特に問題はありません。
ただし、自分の年収や住宅価格を誤魔化して高額な融資を受けるのは違法行為であることに変わりはないので注意しましょう。
車や家具の購入に利用してもOK？
上述したように、たとえ金融機関がオーバーローンを許可していても、物件の購入費用や諸経費以外の購入に使用してはいけません。借りたお金を自由に使っても構わないと考える人もいるかもしれませんが、あくまでも住宅の購入と、それにかかる諸費用に限定されることを忘れないようにしましょう。
しかし、なかには「住宅ローンで車や家具を買える」と説明する業者もあるようです。他のローンに比べて金利が安いため、別の用途にも利用すると得になると主張する業者もいるようですが、これは金融機関との契約違反にあたり、発覚すると詐欺として訴えられてしまう可能性もあります。このような悪徳業者には十分注意し、違法なオーバーローン契約を結ばないようにしましょう。
確定申告はどうなる？
オーバーローンを組んだときの確定申告について気になる人もいるでしょう。住宅ローンの場合、確定申告によって所得控除（住宅ローン控除）を受けることができ、ローン残高の1％の範囲でお金が返ってきます。たとえば3,000万円の住宅をローンを使って購入した年には、確定申告によって30万円返ってくるわけです。1年後にローンを120万円返済した場合、2年目は28万8,000円（2,880万円の1％）の控除が可能です。
オーバーローンの場合も基本的には同じですが、戻ってくる金額が変わってくるので注意が必要です。オーバーローンは住宅の価格以上の融資を受けることですが、受けられる住宅ローン控除の額は、あくまでも住宅の購入価格を基準として計算されます。
たとえば3,000万円の住宅を購入するにあたって、諸費用も合わせて3,500万円のオーバーローンを利用したとすると、1年目の確定申告では住宅購入価格である3,000万円の1%である30万円の控除しか受けられません。
ただし、1年目にローンを120万円返済したとすると、2年目のローン残高は3,380万円となりますが、控除できる額は30万円となります。つまり、ローン残高が住宅購入価格よりも少なくならない限り、購入価格の1%の控除が続くわけです。
これがオーバーローンは2年目からローン控除がお得になるといわれる理由です。しかし長い目でみれば、一般的な住宅ローンとオーバーローンのどちらが控除面で得になるかは明確に判断するのは難しいといえます。損か得かよりも、控除額に違いが出てくることを覚えておきましょう。
オーバーローンを安全に利用するには？
オーバーローンを安全に利用するためには、事前に利用する金融機関の審査基準を調べて把握しておくことが重要です。特にローンを利用して投資用物件を購入する場合には、過去の実績や評価を金融機関に示しつつ、金融機関から信頼を得られるように努力しましょう。
また、オーバーローンが可能だからといって闇雲に借りるのではなく、できる限り借り入れ額を抑えることで融資が認められやすくなります。
それでも借り入れ先が見つからない場合、不動産会社の提携しているローンを利用する手もあります。自分で探すよりも審査がスピーディーに終わることが多く、金融機関との交渉も不動産会社の担当者が代わってくれるので、個人で手続きをするよりもスムーズにいくケースが多いのです。
結局、オーバーローンは合法なの？違法なの？
これまで説明してきたように、合法か違法かについては金融機関が住宅の購入以外の諸費用にローンを充てることを認めているかどうかによります。オーバーローンそのものが違法であるかのような情報もありますが、諸費用を含めることができる住宅ローンであれば、問題なく利用することが可能です。
ただし、頭金の支払いや不動産購入に必要な事務手数料や印紙代、保険料、仲介手数料などの諸費用以外の用途で使ってしまうと金融機関との契約違反となり、訴えられてしまう可能性もありますので、各金融機関のローン規約をよく確認してから借りるようにしましょう。
まとめ
住宅ローンで利用されるオーバーローンについて、メリットとデメリット、利用するにあたっての注意点について解説しました。金融機関によっては住宅購入のための諸費用に限って住宅価格以上の融資が認められることがありますが、それ以外の用途にローンを利用するのは契約違反となります。
場合によっては訴えられてしまうリスクもあるので、ローンの規約を調べたうえで、よく考えてから申し込むようにしてください。ぜひ本記事を参考に、事前にしっかりと返済のシミュレーションを立て、無理のない住宅ローンを利用するようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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