家の最新売却相場は?自分で調べる方法と古い家でも高く売るコツをご紹介

不動産売却

家の売却を考える場合、その売値を決めるための目安として不動産相場を知る必要があります。しかし、不動産の相場を調べる手順や、その相場が家の状態によって変動することをご存知の方は少ないのではないでしょうか。

本記事では、不動産相場を調べる方法や相場が変動する理由についてを解説します。また、より高く売却する対策や、古い家でも売りやすくなるポイントなどもご紹介していきますので、売りたい家の最新の売却価格を決める際に、ぜひお役立てください!

不動産相場の現状

不動産相場は、築年数や社会情勢、立地条件などの様々な要因によって大きく変動します。売却したい家の相場を調べる前に、まずは現状の不動産相場の傾向を知っておきましょう。

戸建て・マンション別にみる価格推移

不動産価格は、一戸建てかマンションかによって価格推移の仕方が変わります。国土交通省が2020年3月に発表した不動産価格指数によると、下記の表で分かるように、マンションの価格は年々高騰していますが、戸建て住宅に関しては変動が少ない様子が全国的に見て取れます。

期間 戸建ての価格指数 マンションの価格指数
2013年1月 98.2 102.5
2014年1月 99.7 110.5
2015年1月 100.3 118.1
2016年1月 100.7 126.8
2017年1月 103.0 133.7
2018年1月 101.8 139.3
2019年1月 106.0 147.4

参考:国土交通省〜不動産価格指数(令和元年12月・第4四半期分)を公表〜

ただし、上記はあくまでも平均指数となります。冒頭でも述べた通り、住宅価格は築年数や建物の状態によって大きく変わる場合がありますので、売却時期の見極めも非常に重要になります。

エリア別にみる売却相場

次に、エリア別に売却相場を比較してみましょう。家の価格はその土地の人口密度が大きく影響してきます。人が多く集まる首都圏などの主要都市は、アクセスが良く重要施設も多いため住環境も整っているという利点から、物件価格は高くなる反面、郊外や地方などの利便性に難があるエリアでは、人口も減り需要も低くなるため、物件価格は低くなる傾向があります。

一例として、戸建て住宅の売却相場を都市別に分けて表にしました。以下は2020年10月に成約となった戸建て物件の売買価格の平均です。

都市 売買価格(平均)
北海道 1,478万円
東京都 4,374万円
大阪府 1,790万円
福岡県 1,955万円

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構(レインズ) 「月例速報 Market Watch

このように、東京都とそれ以外の都市では大きな差が出ることが分かります。一般的に、東京都以外のエリアでは2,000万円前後で取引されている事例が多く、売れやすい・買いやすい価格相場であると言えます。

家の売却相場を自分で調べる方法

それでは実際、売却相場を自分で調べる方法をご紹介します。事前に相場を把握しておくことで、不動産業者などに査定依頼を行った際や買主から値引き交渉などされた際も、惑わされずに適正な価格で対応することができるようになります。

自分で相場を調べる方法はいくつかありますので、1手だけではなく複数の手段を組み合わせて調べてみるのもおすすめです。この章では、以下のような方法について触れていきます。

  • 単価を用いた計算式を使う
  • 土地総合情報システムで調べる
  • 不動産査定一括サイトで無料査定してみる
  • レインズマーケットインフォメーションで調べる
  • 平米価格で見る

それぞれ具体的にご説明していきます。

単価を用いた計算式

まず、計算式を用いて求める方法ですが、マンションと戸建て住宅では少し手順が異なります。マンションは専有部分(自分が所有している部分)の面積を、戸建ての場合は建物の延床面積と土地面積を元に、建物・土地それぞれに計算する必要があります。

建物はその構造から考える耐用年数や築年数、土地はその立地条件や社会情勢などによって若干計算式が変わってきますが、基本的な考え方は次の通りです。

面積×単価(建物部分は建築費単価、土地部分は路線価)

また、マンションと土地に関しては過去の取引値を基準にしますが、戸建ての建物部分に関しては新築時の建築費用を基準に計算するのが一般的です。これは、住宅は通常、年数がたつにつれて価値が下がると考えられていることから、新築時の価格から経過年数によって落ちた価値を差し引くことで現在の価値を正確に求めることができるとされているからです。

相場の参考となる単価を調べる

さてここで、上記の計算式で使用する単価が重要になってきますね。この項では建物・土地の価格計算に用いる単価の求め方を詳しくご説明します。

国土交通省の土地総合情報システム

国土交通省が運営する不動産取引価格情報検索システムでは、3ヶ月ごとに分けて四半期の不動産取引状況をデータ化して公表しています。希望地域にある土地・建物の取引事例を検索すれば、該当事例ごとの坪単価・㎡単価や取引総額、面積など確認することができます。

ただし、実際に不動産取引を行った当事者へのアンケートで得た情報を元に記録しているため、正確な数値ではありません。参考程度に留めておくのが良いでしょう。

不動産一括査定サイト

「早く結果が知りたい」という方におすすめなのが、不動産一括査定サイトにて査定依頼を行う方法です。

不動産会社の査定方法には、メールや電話などでの簡易的な調査だけで査定できる机上査定(簡易査定)と、実際に物件を見て調査することでより正確な査定が可能な訪問査定の2種類ありますが、一括査定サイトであれば複数社へまとめて依頼できるという点と、短時間で結果を知ることができる机上査定が選べるというメリットがあります。

不動産会社の仕様にもよりますが、メールなどで送られてきた査定結果の資料に売却価格や単価が記載されている場合が多いため、あくまでも暫定的な金額ではありますが、この方法でも単価を調べることが可能です。

不動産会社の査定方法について詳しくはこちらの記事も参考にしてみてください。

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初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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レインズマーケットインフォメーション

戸建て・マンションごとに、実際に取引された売却価格を閲覧することができるのが、レインズマーケットインフォメーションです。国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するシステムとなり、不動産会社同士が登録した取引状況などが開示されているため、非常に適正な情報を得ることができます。

しかし、あくまでも不動産会社が取引を仲介し、レインズに登録した物件のみが掲載されているため、調べきれない情報もあります。

対象物件を広範囲に設定する

上記サイトを使用して検索しても参考にできる類似物件が見つからない場合、評価材料を変えてみるという手段もあります。その方法の一つとして、平米単価で考えるという方法です。

例えば、50平米の物件が掲載されていて、その価格が2,000万円であれば、平米単価は40万円です。どのような広さの物件でも平米単価に置き換えて考えることができますので、面積や取引価格だけにこだわらず、いくつかの物件で平米単価の相場を出してみましょう。平米単価の相場が分かったら、それを売却したい物件の面積(平米数)に掛けることで売値の目安を導くことができます。

また、不動産各社のポータルサイトでは、自分の希望条件には該当しないものがオススメとして表示されることがあります。そのような不動産情報は、希望地とは全く別のエリアだったとしても立地条件が似ていたり、自分が見た物件と合わせて他ユーザーが閲覧した物件を表示していますので、必ずしも対象外と決めつけずチェックしてみるのも良いでしょう。

自分が「これは対象外」と思っている条件でも、他のユーザーから見た評価は異なる可能性があることも念頭に入れておきましょう。

築年数から見る家の売却相場

上述した通り、建物の売却価格は築年数によっても変動します。建物にはその強度や減価償却の目安となる耐用年数というものが設定されており、マンションよりも戸建ての方が耐用年数が短いため、戸建て住宅の売却価格は特に築年数が大きく影響します。

相場が変動するタイミングはおおむね10年単位となっています。本章では、築10〜30年の戸建て住宅に対する相場の動向について解説します。

不動産の耐用年数に関しては下記の記事をご覧ください。

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築10年目までの相場

まず、新築が中古になれば不動産の価値は相当落ちますので、いくら建物が新しくきれいであろうと1日でも誰かが住んだ家は中古物件の扱いとなり、売れにくい=価格を下げざるをえなくなると認識しておきましょう。

そして築10年以内は、物件相場の下落スピードが特に激しい期間となり、10年目までで新築時の価格から半分以上落ちると言われています。たった1年経過するだけでも価格は大きく変わる可能性がありますので、築10年未満の住宅であればできるだけ早く売却活動を進めることをおすすめします。

築10年から20年までの相場

築10年を過ぎると、相場の変動は一旦ゆるやかになりますが、13〜15年を経過するあたりで新築時の約30%、18〜20年頃には20%まで落ちます。

一般的に、戸建て住宅は木造建築が多いですが、木造住宅の耐用年数は22年とされています。そのため、築20年前後が売却(家に売値が付けることができる)を試みる最終チャンスとも言えます。できるだけ高く売りたいと考えるのは当然ですが、機会を逃してしまえば不動産の価値をどんどん消費してしまい、結果的に売れないまま価値がゼロになってしまうという恐れもありますので、売却時期と売値のバランスをしっかり見極めることがポイントです。

築20年から30年までの相場

先述したように、不動産相場には耐用年数が関わるため、築20年を超えると建物部分の価値はほぼゼロとなります。そうなれば土地の価格のみで売り出すことになりますが、古家付きの土地としてそのまま売り出すか、建物を解体して売り出すかの選択に迫られることになります。また、古家付きの場合はリフォームするかしないかについても考えなくてはなりません。リフォーム費用を売却額に上乗せする方法もありますが、売値が高くなれば買い手も付きにくくなるでしょう。

いずれの方法も一長一短ではありますが、築20年以上の物件は耐震性や設備の劣化具合などに不安要素も多いため、妥協点をうまく見つけながら賢い選択をしましょう。

建物の解体費用についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、解体を検討する際は参考にしてみてください。

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古い家を売りやすくする方法

築年数が進むにつれ、家は売りにくくなっていくことが分かりました。しかし、古い家は工夫次第で売れやすくすることが可能です。本章では、通常買い手が付きにくいとされる築年数の古い家へのおすすめの対策をご紹介します。

事前に住宅診断をしてもらう

ホームインスペクションとも言いますが、建物の不具合の有無や耐震基準などを調査する住宅診断を受けることで、「古い家でも安心して住める家」ということを購入希望者へアピールすることができます。

近年、日本では大きな地震や水害など各地で多発していることもあり、購入希望者は安全性・衛生面を重視する風潮があります。このような専門家の目を通した合格証明があれば、同じ築年数でもインスペクションを受けていない住宅よりも高額の売値を付けても、買い手が付く可能性は高まるでしょう。

土地のみの価格で売り出す

建物の価格をゼロにして、土地のみの価格で販売することでお得感を出す方法も考えてみましょう。あえて解体費用やリフォームをせずに古家付き土地として売り出せば、売却にかけるコストは抑えられるとともに、リノベーション需要を狙うことが可能となります。

自分のこだわりでリフォームやリノベーションを検討している買い手にとっては、売り手側で修繕などを行ってしまうことが逆効果となってしまう場合もありますので、このようなターゲットを絞った売り出し方もおすすめです。

家の売却相場を調べるときの注意点

不動産相場の有様について理解できたところで、ここからは実際に自分で相場を調べる際に気をつけておきたいポイントをご説明します。以下のような点に留意しながら、適正な相場を把握しましょう。

  • 必ず複数社に査定をしてもらう
  • 家の査定額イコール売却額ではない
  • 家のタイプで相場は変わる

次で一つずつ詳しく見ていきましょう。

必ず複数社に査定をしてもらう

前章にて少し解説しましたが、不動産会社へ査定依頼をする際は、必ず複数社に依頼するようにしましょう。不動産会社には各社の得意分野があり、それぞれに自社のネットワークや顧客を持っているため、会社によって査定結果が大きく異なる可能性があります。自分が売却を希望している物件の扱いを得意とする不動産会社を厳選することによって、より高値で売却できることが期待できますので、各社のホームページなどで成約実績などを見て比べてみましょう。

また、万一相場とかけ離れた査定結果を1社から提示されたとしても、他社の結果を受けることでそのズレに気付けますし、査定連絡の工程で各社の応対の質や販売力を測ることもできます。

しかし、査定依頼を行う際は各社へ訪問したり希望条件をメールしたりなど大きな手間がかかります。そのため、不動産一括査定サービスで複数社へまとめて査定依頼を行うと便利です。

 

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  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

その他の一括査定サイトの特徴についても詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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家の査定額イコール売却額ではない

上記のように査定依頼を行い、不動産会社の机上査定ないし訪問査定で提示された金額は、あくまでも過去に近隣で行われた取引事例や類似物件のデータを元に算出された平均値になりますので、その金額のままで売却ができると決まったわけではありません。

また、不動産会社は媒介契約を取らなければ売り上げになりませんので、契約を取るために査定額を高く見積もってきている可能性もあります。提示された査定額をそのまま鵜呑みにせず、査定結果の内訳も確認し、その結果を出した根拠を担当者がきちんと説明できるかどうかも合わせてチェックしておきましょう。

家のタイプで相場は変わる

戸建て住宅の場合、その家のタイプにより買い手を選びます。子供部屋付きのファミリー向け、夫婦2人暮らし向け、2世帯向け、駐車場有無やバリアフリー対応など、特性を持っている家はニーズを限定するため、一部の買い手に好まれても一般的には売れにくいという状況が想定できます。

このように、家のタイプによっては売却までに時間がかかったり、値下げを検討しなくてはいけないケースも発生します。

家を売却相場より高く売るコツ

ここまで、家相場の概要や自分で相場を調べる際の注意点などご紹介してきましたが、ここからはその相場を踏まえて更に高く売るコツがないか考えていきましょう。

本章では、以下のようなポイントに着目していきます。

  • 家のセールスポイントを知る
  • 適切な価格を知る
  • 不動産会社の選び方が大事
  • 売却期間に余裕を持つ
  • 家の第一印象を良くする

売却準備に入る前に、ぜひ心得ておきたい大切な内容となります。一つずつ具体的に見ていきましょう。

家のセールスポイントを知る

高く売るための第一歩として、家のアピールできる点を把握しておくことです。不動産会社の訪問査定を受ける際は、実際に査定担当者が物件を見て査定を行います。ただ、担当者は専門知識を持っているとはいえ、見ただけでは判断が難しい箇所もあるのです。その場合は、住んでいた自分にしか気付けない細かなポイントを積極的に伝えてみましょう。競合物件には無い優位な項目が増えれば、査定額がアップする可能性は上がるでしょう。

例えば、以下のような箇所は査定に大きな影響を与えます。

評価箇所 評価基準
利便性
  • 最寄駅まで徒歩3分以内なら評価アップ、6分以上はマイナス評価。
  • バス停まで徒歩3分以内ならステイ、6分以上はマイナス評価。
日照
  • 南→東→西の順で部屋の向きや窓の多さを評価。
  • 日陰、北向きの部屋は査定額ダウン。
周辺環境
  • 学校や病院、老人ホーム、スーパーなど利便施設が多ければ高評価。
  • 会社などが多ければ従業員の入居が見込めるため高評価。
嫌悪施設の有無
  • 刑務所、風俗店、原発、宗教機関、ゴミ処理場などが近いとマイナス評価。
  • 墓地の近くは人により受け入れ方が違うためどちらとも言えない。
その他、設備の状態や間取り
  • 風通しが良い、庭の形状が良く活用しやすいなどは高評価。
  • 雨漏りしている、電車や工場施設の騒音が気になるなどは低評価。

また、売却する際には購入希望者の内覧対応が必要となります。家の長所を詳しく伝えることで、より相手の購入意思を高める可能性もありますので、家の訪問を受けるまでにセールスポイントをリストアップしておきましょう。

適切な価格を知る

次に、納得のいく要件で売却を成功させるには適切な価格を知ることが重要です。

自分が住んでいた家ですから、大切な思い入れや情も混じり、どうしても高値を付けてしまいがちです。しかし、自分の要望ばかりを通して金額を決定してしまえば、売却に時間がかかったり買い手が見つからない状況に陥るでしょう。逆に、早く売りたい・現金化したいばかりに安く売り出してしまえば、本来の資産価値と見合わない金額で売却してしまったことにあとあと後悔してしまうでしょう。

売却金額を設定する際には、正しい相場を把握し、判断を誤らないよう冷静に検討するよう心がけましょう。

不動産会社の選び方が大事

上記のように、適正価格を知るためには、仲介を依頼する不動産会社の見極めも大切です。不動産一括査定サービスなど利用して複数社を比較するのはもちろん、その不動産会社の持つ販売力や、担当者の説明が分かりやすいか・こちらの要望や状況に寄り添った対応ができるかなどもチェックし、信頼できる優良な不動産会社を選びましょう。

前述しましたが、査定額を提示された際は査定額の根拠、内訳、参考にした取引事例の情報を確認し、齟齬や隠ぺいなどがないかもしっかりと確認しておきましょう。

おすすめの不動産会社選びの方法について、こちらの記事も合わせてご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/269

売却期間に余裕を持つ

売却期間に余裕を持つということは、気持ちにも余裕が生まれるということです。例えば、「どうしても1ヶ月以内に売りたい」と決め込んだ場合、期間内に買い手が見つからない場合には不動産会社の直接買取という方法もありますが、基本的に買取では売却価格が落ちますので、相場よりも安値で家を手放さなくてはならなくなります。

また、家を売りたい一心で気持ちがはやり、購入希望者からの無理な値引き交渉にも対応してしてしまう恐れもあります。そうなれば、本来の計画から大幅に低い収益しか得られないという結果を招く可能性もありますので、売却期間の目安としては、できれば3〜4ヶ月は設けておくと良いでしょう。

家の第一印象を良くする

家の査定・仲介をするのは不動産会社ですが、実際に家を購入するかどうかは買い手側の意思となります。相手に「買いたい」と強く思わせる決定打を植え付けるには、物件内覧時にどれだけ良い第一印象を与えるかに尽きます。

購入希望者が内覧時に主にチェックするポイントは以下の通りです。

  • トイレ、浴室、キッチンなどの水回り
  • 玄関や壁などに染み付いた匂いやシミ
  • 庭の手入れ状態や設備の管理  

特に水回りや匂いに関しては、住んでいる自分には気が付きにくい点である一方、相手から見れば大きな評価材料である可能性が高い部分です。トイレや洗面所などの排水溝から異臭がする場合は、水道設備の不具合や水漏れが原因の可能性もありますので十分に注意を払いましょう。

また、内覧では家事を多く担う女性が訪問に来ることが多くあります。細かな部分に目を向けられる可能性を考慮し、部屋内外の清掃を徹底し、清潔な印象を保てるように心がけましょう。それに伴い、売り手側も女性が内覧対応することで、相手に「親しみやすい」「質問しやすい」という、物件の印象に付加価値を与えつつ、万一値引き交渉をされた際には、家族に相談して後日回答する旨を伝え、その場で早まった返答してしまうリスクも回避できるでしょう。

内覧でのチェックポイントや内覧後の対応について詳しくはこちらの記事もご覧ください。

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まとめ

不動産の相場は様々な要因で変動しますが、戸建て住宅かマンションなのか、そしてそのエリアによっても大きく異なります。特に木造住宅の場合は耐用年数がマンションに比べて短いため、築年数が経過するごとに相場の下落速度は早くなります。

相場を求める方法はいくつかあり、レインズマーケットや土地総合情報システムなどで自分で調べることもできますが、ある程度の相場を調べた後は、複数の不動産会社に査定してもらうことで、より現実的な売却価格を見出すことが可能になります。

不動産売却では適正価格を知ることと、賢い不動産会社選びが要となります。ぜひ本記事を参考に不動産相場を正しく見定め、理想の不動産売却を成功させてください!

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