毎年増え続ける空き家の放置を防ぐために制定されたのが、空き家対策特別措置法です。しかし、日常的によく耳にする法律ではないため「空き家を持っている場合はどうすればいいの？」「法律ってことは、違反すると罰金がある？」と悩んでいる人も多いかもしれません。
ここでは空き家対策特別措置法について、制定された理由やその内容、実際に空き家対策特別措置法の対象となる状況について解説します。この記事を読んで、所有する空き家に対し、空き家対策特別措置法に基づいてどのように行動を開始すればよいかを把握しましょう。
空き家対策特別措置法が制定された理由
2015年に施行された空き家対策特別措置法とは、空き家の危険度によって、行政が法的効力をもって持ち主へ対策を指導できるように定められた法律です。
では、なぜ空き家対策を国政として進める必要が出てきたのかについて解説します。
誰も住んでいない空き家が増加しているから
空き家対策特別措置法を制定した理由の1つが、行政側が法的効力をもって、空き家の処理へ介入できるようにするためです。平成30年住宅・土地統計調査結果（総務省統計局）によると、2018年(平成30年)時点での空き家は、日本全国で848万9千戸です。この戸数は過去最高で、今後も空き家の数は増え続けると予想されています。
活用されていない空き家が増えれば、その土地を使いたい人がいたとしても選択する機会自体を奪われてしまい、経済面で大きな損失です。しかし、空き家が増えているからといって、持ち主の許可なく取り壊すわけにはいきません。そこで、行政側が持ち主へ助言や勧告、命令をできるように制定されたのが、空き家対策特別措置法です。
空き家を放置する事が問題視されているから
放置された空き家は、放置の理由によらず、トラブルを引き起こす恐れがあります。たとえば、雑草が伸びて景観を悪くしたり、害虫の繁殖を促したりするなどです。また、万が一空き家が倒壊して通行人に怪我をさせてしまったら、大きな損害となります。
逆を言えば、管理が整っていれば、空き家であっても問題にはなりません。つまり、管理状況の悪い空き家を減らすために、空き家対策特別措置法が制定されました。
なぜ、法律の制定が必要になるほど空き家が増え続けているのでしょうか。この背景には、土地の上に住宅がある場合に固定資産税が軽減される特例や、思い入れのある家を残しておきたいといった心理的な理由があるとされています。
しかし、どのような理由があるにしろ、手入れされていない空き家が増え続けることは、経済面でも環境面、安全面でもデメリットです。よって、国を挙げた対策が必要となり、空き家対策特別措置法が制定されました。
空き家対策特別措置法とは
ここからは、空き家対策特別措置法の内容について解説します。
空き家を管理したり処分したりするための法律のこと
空き家対策特別措置法とは、適切に管理が行われていない空き家が、周辺地域の住民へ被害を及ぼす前に、行政側が空き家の管理・処分を行える法律です。空き家の管理・処分とは、次のような内容を指します。
- 空き家の所有者へ管理の改善を求める助言や指導ができる
- 空き家を「特定空き家」に指定し勧告・命令ができる
- 命令に従わなかった場合は行政側が空き家を強制撤去できる
- 強制撤去にかかった費用は持ち主へ請求できる
このように、空き家対策特別措置法は、空き家を管理の悪い状況で放置すればするほど、罰則が厳しい対応を行政側が取れるようになっています。
行政が特定空き家を指定することができる
空き家対策特別措置法の特徴となるのが、「特定空き家」に指定される空き家と、そうではない空き家を危険度で分けていることです。
空き家と特定空き家の違い
まず、空き家かどうかについては、空き家等対策の推進に関する特別措置法の2条において、「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物」とされています。簡単に言えば、年間を通じて人の出入りがなく、水道や電気、ガスの使用も見られない状態です。ただし、空き家の状態だからといって、すぐに特定空き家に指定されるわけではありません。
- 老朽化により倒壊してしまう危険性がある
- 不法投棄が起きて周辺の治安が悪化した
- 近隣の景観を損ねている
- 放火や空き巣など犯罪の温床になる恐れがある
こうした条件に当てはまり、その空き家が周辺へ与える危険性を考慮した上で、総合的に判断され、特定空き家に指定されます。
固定資産税の特例が対象外になる
固定資産税とは、家や土地など不動産の所有者全員にかかる税金です。
放置している空き家について、行政からの助言や指導を受けてもそれに従わなかった場合、行政側は状況改善の勧告を行います。この時、同時に行われる場合があるのが、固定資産税の住宅用地の特例を外すという対応です。この特例が外された場合、空き家がある土地にかかる固定資産税が最大6倍になります。
固定資産税の住宅用地の特例とは、住宅が現存する200平方メートルまでの土地に対する固定資産税を6分の1に、200平方メートルを超える部分の土地に対しては3分の1に減額するという特例です。この特例の減税効果は大きく、たとえば200平方メートルの土地に60万円の固定資産税がかかっている場合、10万円に減額されます。
特定空き家に指定された後、状況改善の勧告を受ける前に適切な対応が必要です。
特定空き家に指定されるまでの流れ
特定空き家に指定されるまでには、さまざまな調査や、行政側からの介入があります。
- 空き家の状況を把握するための調査
- 空き家に対する行政からの助言や指導
- 従わない場合は勧告を受ける
- 市町村から改善命令が行われる
- 行政代執行が行われる
それぞれ流れで、どのような対応をすればよいのかを見ていきましょう。
空き家の状況を把握するための調査
特定空き家に指定されるかどうかは、近隣住民に与える影響が重要なポイントです。そのため、市町村はまず、近隣住民からの苦情や通報があった場合、特定空き家の条件に当てはまるかどうかの調査を開始します。特定空き家の可能性が高いと判明した場合だけ、所有者へ連絡がいきます。
空き家に対する行政からの助言や指導
空き家の所有者が分かったところで、行政よりどのような対応をすべきかの助言が行われます。この助言そのものは法的な拘束力を持たないため、助言にどう対応するかは所有者が判断しても問題はありません。しかし、助言が行われた時点で近隣住民から苦情の申し立てがあったと判断できるため、できるだけ早く対応しましょう。
助言に従わなかった場合や、複数の住民から苦情が入った場合は、助言よりも強い指導が行われます。たとえば「庭の草木を除草してください」が助言であれば、指導は「ただちに、庭の草木を除草しなさい」と、より強く状況改善を求めるものです。
従わない場合は勧告を受ける
助言にも、指導にも従わなかった場合や、どう対応していいか分からないまま放置してしまった場合、所有者に対し市町村は勧告を行うことができます。勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、土地の固定資産税が最大6倍になることがあります。これは空き家が非常に深刻な状態で、近隣に大きな被害を及ぼす可能性が高いからこそ行われる対応です。
ただし、この段階であっても、すぐに市町村の担当者へ連絡を取り、状況を改善すれば、特定空き家の指定は解除されます。勧告を受けた場合は、まず市町村の担当窓口に連絡して、どのように対処すべきかを確認しましょう。
市町村から改善命令が行われる
勧告を受けても対処を行わなかった場合、所有者に対し改善の命令が出されます。命令は行政指導よりも重く、行政処分に当たるものです。行政処分とは、公権力の行使により行われる非常に重い措置で、たとえば飲食店が業務停止命令や許可取消処分を受けるのと同等といえます。それだけ状況が悪く、迅速な対応が求められていると考えましょう。
また、正当な理由がないにもかかわらず命令に背いた場合、空き家等対策の推進に関する特別措置法第16条に基づき、50万円以下の罰金が科せられます。
行政代執行が行われる
建物がすぐにでも倒壊する危険性があるなど、周辺住民の安全確保が難しい場合や、命令を受けても従わなかった場合、行政側は行政代執行を行うことができます。これは所有者に代わり、行政側が必要な対策を行うというものです。
しかし、所有者にとってメリットはまったくありません。 なぜなら、行政代執行が行われた場合、その執行にかかった費用は、全額、所有者へ請求されるからです。行政代執行の費用には税金が用いられることから、行政代執行によって発生した費用は、空き家の所有者に発生した税金と同じ扱いを受ける点も所有者にとってはデメリットになります。
万が一税金の支払いを滞納した場合、行政側は不動産や車を差し押さえ、公売にかけることで税金の回収を行います。この場合、空き家対策特別措置法における指導と異なり、所有者の同意は必要ありません。
また同じ解体でも、自分で行うのであれば、納得のいく費用で信頼した業者へ依頼できます。ところが、行政代執行は行政側が業者を選ぶため、費用を節約する余地はありません。自分が想定していたのとは違う形で、空き家が解体されてしまう可能性もあります。
空き家所有者として、行政代執行が行われてしまわないように、早めの対応が必要です。
特定空き家に指定される可能性の高い空き家の基準
特定空き家の指定を受ける可能性があるのは、周辺住民の生活環境保全のために放置しておけないと判断される空き家です。
倒壊する恐れがある
具体的には、次のようなことが起きると想定される場合、倒壊の危険度が高いとみなされます。
- 住宅の屋根や外壁が剥がれ落ちる恐れがある
- ドアや窓が家のゆがみで開けにくくなった
- 耐震性が不足しており通常より小さな地震でも倒壊する危険がある
- 雪の重みで家が傾いている
- 台風や強風で屋根瓦などが飛んでしまったことがある
住宅が倒壊すると、近隣の住民へ被害を及ぼすだけでなく、電線を切ってしまったり、通行人へ怪我をさせてしまったりする恐れがあります。全体が倒壊するだけでなく、家の一部分が壊れる可能性がある場合であっても、注意が必要です。
衛生面に悪影響がある
衛生面の悪影響とは、そのまま放置すれば、周囲の住民へ健康上の悪影響をおよぼす可能性がある状況を指します。
- 有害な臭いがある
- 害虫やネズミなど害獣の繁殖がある
- 建物に使用されているアスベストに暴露する可能性がある
- 浄化槽などが放置されている
- 汚物の流出が発生している
有害な臭いや害虫の繁殖の原因として、ゴミの放置や不法投棄が挙げられます。一度害虫や害獣が発生すると、それをエサとする他の害虫や害獣も集まるため、ゴミは早めに片づけるようにしましょう。
街の景観に害を与えている
ゴミ屋敷状態になっていたり、屋根や外壁に落書きが見られたり、空き家そのものが街の景観に悪影響をおよぼしている場合も、特定空き家に指定される状態です。さらに、空き家の状態が悪いと、「ゴミが1つくらい増えても分からないだろう」と考える人が現れ、次々とゴミを捨てていく恐れもあります。
ゴミが増えると、衛生面でも悪い状況を生み出してしまうことになるため、早めの対処が必要です。
空き家対策特別措置法の問題点
空き家の所有者が知っておくべき空き家対策特別措置法ですが、そこには2つの問題点があります。
現状ではあまり効果が出ていない
国土交通省と総務省の調査によると、令和元年10月1日時点で、法の施行より4年半で7,552件の特定空き家が撤去されています。また、所有者側が自ら撤去や改善を行うことも多くなり、全国でおよそ7.7万物件に改善対処が行われました。
しかし、最初に紹介したように、2018年(平成30年)時点で空き家は日本全国で848万9千戸あることが分かっています。危険性の高い特定空き家に関しては、一部の改善が進んでいるものの、空き家全体の問題についてはまだ効果がみられていないのが現状です。また、自治体が負担する費用が増える一方で、空き家の所有者からほとんど費用を回収できていないという問題もあります。
人材不足や行政の判断基準の曖昧さ
倒壊の危険性がある空き家であっても、あくまでも個人の所有物です。そのため、行政がどこまで関わってよいのか、判断基準が明確に定められていないのも、空き家の処分が進まない理由の１つです。不動産に対する専門的知識も求められるため、行政側では人材不足が懸念されています。
また、不動産の所有者を調べる際、過去の情報しかない場合も珍しくありません。そのような場合は、戸籍などから所有権を持つ人を探し出す必要があります。所有者が見つかったとしても、その所有者が改善指示などに応じない場合は働きかけ続ける必要があり、行政側の負担が大きいのも問題点の1つです。
そもそも、空き家であっても家は個人の財産です。自分にとってデメリットになる状態を避けるためにも、空き家の所有者になった場合の対処法を知っておきましょう。
特定空き家に指定されるのを回避するには
特定空き家に指定されるのを回避するには、まず空き家をしっかりと管理することが大切です。具体的な3つの管理方法を解説します。
空き家を適切に管理する
今後、利用する予定がある場合は、定期的に空き家を訪れて草取りや掃除を行い、空き家を清潔に保つようにしましょう。「中にまだ仏壇や思い出の家具がある」「将来的には生活したい」という場合には、家そのものを保つことにもつながります。
また、遠方に生活していて管理にこまめに行けない場合は、空き家巡回サービスや清掃サービスの利用もおすすめです。空き家に行くため泊りがけになるような人にとっては、時間や労力の節約にもなります。サービス内容もさまざまで、室内外の点検以外にも、庭木の手入れや清掃など、空き家の状況に合うものを選べます。
売却して現金化する
空き家を相続した後などで、特に利用の予定がない場合や、相続人が複数人いて所有者を決めるのが困難な場合には、現金化してしまうのも手です。空き家の売り方には２通りあります。
- 耐震リフォームなどを行い中古物件として売却する
- 解体したうえで土地だけにして売却する
このどちらにも適用できる特例として、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が挙げられます。これは、相続によって空き家を手に入れた人が、その空き家を売却した際に、売却によって得た利益から3,000万円を控除できる特例です。
通常は、不動産の売却で得た利益に対し、所得税が発生します。しかし、この特例が利用できれば、3,000万円分までは税金がかからなくなるため、とてもお得です。
注意点として、相続日から数えて３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
現金化をする第一歩として、複数社の不動産会社で査定を受けてください。結果は差がつきやすく、1社だけでは妥当な価格なのかを判断するのは難しいです。一括査定を使うと、手間をかけずに査定依頼を出して比較をすることができます。
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賃貸住宅として貸し出す
空き家を手放したくない場合は、賃貸住宅として利用できないか検討してみましょう。家は人の出入りがあり、手入れをすることでより長持ちします。賃貸住宅として貸し出せば、人が出入りするようになるため、空き家の状態よりも家の劣化を防ぐことができるでしょう。
貸し方としては、そのまま賃貸物件にするほか、リフォームして賃貸収入アップを目指す方法があります。
| 貸し方 | メリット | デメリット |
| そのまま賃貸にする |
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賃貸物件としての不動産投資を始めることになる |
| リフォームして賃貸する |
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デメリットに挙げたように、賃貸物件として貸すことは、貸主として責任を負うことでもあります。空き家対策として賃貸経営を始めたものの、それが負担になってしまっては本末転倒です。
まずは、空き家活用に詳しい不動産会社を見つけたうえで、本当に賃貸物件として貸してもよさそうか、相談してみるとよいでしょう。
まとめ
空き家は、時に大きな利益にもなる大切な財産です。しかし、特定空き家に指定されてしまうと、維持管理費用だけでなく、固定資産税の住宅用地の特例が外されるなど、負担が増えてしまいます。空き家を所有していることで損をしないためにも、早い段階で空き家を「手放す」か「所有し続ける」のかを決め、将来を見据えた対応を進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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