基準地価の意味や調べ方を徹底解説！土地を売却するときに活用しよう

土地を売却するとしても、「知識がなくてなんだか不安」とお困りの方も多いのではないでしょうか。土地の売却に慣れている人はいません。売りたい土地の価値を知るために査定を依頼する人も多いですが、査定依頼の前に売却する土地にどのくらいの値打ちがあるのかを知っておくと、自信をもって売却活動に臨むことができます。

土地の価値を知りたいなら、価格の指標として利用される基準地価を調べることをおすすめします。基準地価は土地の価値を決める重要な判断材料になり得るものです。

本記事では基準地価について、その内容と基準地価から土地の価値を調べる方法、最新の基準地価のデータなど詳しく解説しています。損のない土地売却にお役立てください。

基準地価とは何か
気になる土地の基準地価を調べる方法
基準地価を調べてから土地を売却する手順
2020年基準地価の最新データ
土地の売り出し価格を決めるポイント
まとめ

基準地価とは何か

まずは基準地価について基礎的な知識を身につけましょう。混同されてしまうこともある公示地価や路線価との違いについても解説します。

都道府県が発表する土地の標準価格

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて各都道府県が発表する土地取引の標準価格です。調査される土地1㎡あたりの価格のことを言います。

土地をはじめ、不動産取引は公正におこなわれる必要がありますが、土地には明確な価格が設けられていません。取引をおこなう際の価格が売主や不動産業者に委ねられてしまうことを避けるため、土地取引の基準として設けられたのが基準地価です。

全国から2万ヶ所が調査地点（基準地）として選ばれ、1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士がその価格を評価します。基準地価は毎年更新されることになっており、7月1日時点の価格を各都道府県知事が9月下旬ごろに発表します。

不動産鑑定士とは

基準地価の評価をおこなう不動産鑑定士とは、不動産評価に関する法律や制度などに精通した国家資格保持者です。

国土交通省に登録され、基準地価などの公的な不動産鑑定もおこないますが、個人の依頼を受け相続問題解決のために不動産鑑定評価額を決定するといった業務もおこなっています。その知識から、土地活用のアドバイザーとしても活躍しています。

調査される場所は毎年変わる

価格だけでなく、全国に約2万ヶ所もある基準地も毎年見直しをされ変化します。基準地価がその年の不動産取引を大きく変えるため、毎年9月の発表はその基準地の場所や価格が注目されます。

2020年の調査対象は21,519地点でした。ただしそのうち、福島第一原発事故の影響などを受け12地点が調査を中止しました。

公示地価や路線価との違い

公示地価や路線価も土地の評価をする上で重要な判断基準となる価格です。それぞれの価格について特徴を見ていきましょう。

公示地価は基準地価と同じく土地の取引価格の指標とされる標準価格です。不動産鑑定士が評価に当たります。ただし、公示地価は国土交通省によって発表され、その時期も3月中旬と基準地価よりも早く、1月1日時点の価格を基準としています。公示価格によって発表された価格を、半年後に発表される基準地価によって修正して、適切な地価を設けることも基準地価の目的のひとつです。

路線価は国税庁が不動産などにかかる税金の基準とするために設けている土地価格です。不動産を相続するときにかかる相続税や、不動産を所持しているときにかかる固定資産税などはその不動産の価格に応じて課税される税です。

路線価は適切な納税のために適切な不動産価値を評価することを目的としているため、相続税の申告期限に間に合うよう毎年7月上旬に発表されています。また、固定資産税の徴収は各自治体がおこなうため、その基準となる固定資産税路線価を算定するのも市町村（東京23区は都）とされています。

	公示地価	路線価
公表団体	国土交通省	国税庁
公表時期	3月中旬	7月1日
評価時点	1月1日	1月1日
評価目的	土地取引の基準	税の基準

参考：「地価公示鑑定評価書の用語等の説明」（国土交通省）をもとに編集

基準地価が下がることによる悪影響

普段生活しているうえではあまり気にならない基準地価ですが、土地を売却したり購入したりする際には大きな影響を受けます。

例えば基準地価が下がってしまった場合、その土地の売却金額も下落してしまいます。また、基準地価は土地の評価と直結しているため、基準地価が下がると土地の担保としての評価も低くなり、ローンを組むことが難しくなるといった影響もあるでしょう。

気になる土地の基準地価を調べる方法

では、実際に基準地価を調べるにはどうすればよいのでしょうか？　基準地価はインターネットで簡単に調べることができます。土地を売却する前にある程度調べておくと良いでしょう。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査を使う

基準地価は都道府県が発表しますが、国土交通省が運営する土地総合情報システムで調べることができます。土地総合情報システムは、過去おこなわれた不動産の取引情報なども閲覧することができるため、不動産売却にはとても有益なサービスです。

基準地価を調べるなら、土地総合情報システムのなかの国土交通省地価公示・都道府県地価調査を閲覧しましょう。各都道府県のホームページでも地価調査額が閲覧できますが、ここでは公示地価と一緒に基準地価を調べることができて大変便利です。

地図から基準地価を検索する手順

土地総合情報システムで地価公示・都道府県地価調査をクリックすると、日本地図が表示されます。その地図から当該の基準地価を検索する手順を簡単に説明します。

都道府県を選択する
市区町村を選択する
検索条件（対象・調査年・用途区分・地価）を指定する
条件に当てはまる地価が複数表示される
「詳細を開く」をクリックして地価情報の詳細を確認する

参考：「2.地図からの検索地域選択」（国土交通省）をもとに編集

基準地価の検索結果で使われている記号の意味

上記のような手順で基準地価の詳細を確認すると、基準地の欄に番号、利用区分の欄で記号が用いられています。その意味を正しく把握して誤解の無いようにしましょう。

基準地番号の数字の意味は以下の通りです。

－１．－２．－３．　　　　　　住宅地
３－１．３－２．３－３．　　宅地見込地
５－１．５－２．５－３．　　商業地
７－１．７－２．７－３．　　準工業地
９－１．９－２．９－３．　　工業地
10－１． 10－２． 10－３．　市街化調整区域内の現況宅地
13－１． 13－２． 13－３．　市街化調整区域内の現況林地（地価公示のみ）
（林）20－１．（林）20－２．（林）20－３．　林地（地価調査のみ）

引用：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査の見方について」

利用区分、構造の欄の記号の意味は次の通りです。

鉄骨鉄筋コンクリート造　ＳＲＣ
鉄筋コンクリート造　　　ＲＣ
鉄骨造　　　　　　　　　Ｓ
軽量鉄骨造　　　　　　　ＬＳ
ブロック造　　　　　　　Ｂ
木造　　　　　　　　　　Ｗ

引用：国土交通省「地価公示・都道府県地価調査の見方について」

基準地価を調べてから土地を売却する手順

基準地価が分かったら、いよいよ土地売却に臨みましょう。調べて得た知識は、不動産業者選びや売値の設定などに役立ちます。

基準地価を調べてからの土地売却の一般的な流れは次の通りです。

査定を受けて不動産会社を厳選する
媒介契約を結んで売却活動を始める
見学の対応をして売買契約を結ぶ
登記手続きを済ませて引き渡し
売却が成立した翌年に確定申告をする

それぞれのステップについて詳細に見ていきましょう。

査定を受けて不動産会社を厳選する

基準地価で土地の評価を理解していても、売却する前には不動産会社に査定を依頼しましょう。自分で調べた基準地価はあくまで目安であって、不動産業者によって算出される査定額は実際に売却するならいくらで売れるかという実際の成約価格により近いものです。仮に買主と直接取引をするような場合でも、無料で最新の価格を知ることができる不動産会社に査定を依頼した方が良いでしょう。一括査定サイトを利用すると、1度の申し込みで複数社から結果をもらえます。

良い不動産会社を選ぶにはどのような点をよく確認する必要があるのでしょうか？

国土交通省ネガティブ情報等検索システムをチェック
査定のスピード・丁寧さ・精度を見る
過去の販売実績を調べる
査定額の説明がわかりやすい・納得できるか

これらのポイントをチェックすることは、どのような不動産を査定するかに関わりなく重要になります。これまで不動産売却を成功させてきた売主も活用してきている点なので、ぜひ判断基準にしてみましょう。

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仲介を頼む不動産業者を選択したら、売主と業者間で媒介契約を結びます。不動産業者は媒介契約をもとに購入希望者が現れるように売却活動をするため、どのような契約を結ぶかどうかは大きなターニングポイントです。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。それぞれの特徴について以下にまとめました。

媒介契約の種類	複数の会社と同時に契約	自分で買主を探す	不動産会社の進捗報告義務	レインズへの登録義務	契約期間
一般媒介契約	〇	〇	×	×	定めなし（原則3ヶ月以内）
専任媒介契約	×	〇	2週間に1度	契約から7日以内	3ヶ月以内
専属専任媒介契約	×	×	1週間に1度	契約から5日以内	3ヶ月以内

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見学の対応をして売買契約を結ぶ

売却活動が実り、購入希望者が現れたら内覧や価格・条件の交渉をします。建物のない更地の取引でも、良い印象に越したことはありません。内覧時には雑草を取るなど、できる限りきれいに整備しておくようにしましょう。

売主が立ち会っておこなうことが多いですが、土地の売却では見学を不動産会社に任せることも可能です。ただし、実際に購入希望者と会って関係性を築いておいたほうがその後の交渉などがスムーズに進むことが多いので、時間を取ることができるなら立ち会ったほうが無難でしょう。

買主が購入の意思を固めたら、値段や条件の交渉をおこなって売買契約を結びます。値下げ交渉をされることも考えた価格設定にしておくと良いでしょう。場合によってはこの時に土地の境界確定測量図の提示を求められることもあります。

登記手続きを済ませて引き渡し

代金の決済をおこなうとき同時に登記手続きもおこないます。引き渡しの場に不動産業者が呼んだ司法書士が同席し、その場で登記手続きの依頼をすることも多いです。主に売主は抵当権抹消登記の費用を負担します。

抵当権抹消登記とは、ローンを組んで不動産を購入した際、借入した金融機関が持つその不動産を担保にする権利（抵当権）を、ローン返済を理由に抹消する手続きのことです。

引き渡しまでには次の登記が必要です。

相続登記（相続した土地の場合）
抵当権抹消登記
所有権移転登記

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売却が成立した翌年に確定申告をする

代金を精算して引き渡しを終えたら売却活動は終了となりますが、翌年に確定申告をすることを忘れてはいけません。不動産売却で利益を得たら、その利益に税金が課せられるため必ず申告する必要があります。

土地を含め、不動産売却で得た利益を譲渡所得と言い、それにかかる税金を譲渡所得税と言います。これは就労に伴う所得など他の所得とは別で計算する必要がある分離課税であるため、普段就労先に委ねて確定申告をおこなっていないような人でも、自分で確定申告をしなければなりません。

譲渡所得は以下のように求められます。

譲渡所得＝売却金額－（取得費+譲渡費用）

取得費とはその土地を購入した際にかかった費用のことで、譲渡費用は売却にかかった費用のことを言います。実際には費用としてかかっていても、計算には含めることができないものもあるので注意しましょう。

このように求められた譲渡所得に、所有期間によって税率がかけられて税額が算出されます。不動産売却の多くはこの譲渡所得から控除することができる制度が適用されますが、現在土地の売却については有益な特例制度はありません。

また、土地の売却によって譲渡所得が得られず、マイナス益になってしまったような場合でも確定申告をしたほうがその負担を軽減する措置を受けられる場合もあります。

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2020年基準地価の最新データ

各都道府県から2020年の基準地価が発表されています。上・下位10ヶ所や全体としての推移について詳しく解説します。

基準地価ランキングトップ10

2020年の基準地価が高かった土地をランキング形式で10位まで以下にまとめました。

順位	住所	基準地価（1㎡あたり）	変動率
1	東京都中央区銀座2-6-7	41,000,000円	-5.1％
2	東京都中央区銀座6-8-3	30,700,000円	-3.2％
3	東京都千代田区丸の内3-3-1	27,300,000円	0.4％
4	東京都港区北青山3-5-30	27,000,000円	1.5％
5	東京都千代田区大手町1-8-1	26,100,000円	0.4％
6	大阪府大阪市北区大深町4-20	23,600,000円	8.8％
7	大阪府大阪市中央区宗右衛門町7-2	23,300,000円	-4.5％
8	東京都新宿区西新宿1-18-2	20,000,000円	-0.5％
9	東京都新宿区新宿3-5-4	18,200,000円	-3.2％
10	愛知県名古屋市中村区名駅3丁目28番12号	17,500,000円	0.0％

参考：あなまちらんきんぐ「令和2年地価調査ランキング」

変動率とは、前年に比べてどれほど価格変動が起きたのかその平均値をパーセンテージで表したものです。

基準地価ランキングワースト10

続いて紹介するのは全国の基準地価を比較して最も価格は低かった地域のランキングです。

順位	市町村	基準地価（1㎡あたり）	各地点の変動率
1	北海道音威子府村	1,485円	-2.2％
2	沖縄県渡名喜村	1,490円	0.0％
3	鹿児島県十島村	1,500円	0.0％
4	沖縄県北大東村	1,530円	0.0％
5	北海道西興部村	1,535円	-2.3％
6	鹿児島県三島村	1,900円	0.0％
7	沖縄県粟国村	1,980円	-1.0％
8	長野県大鹿村	2,010円	-1.9％
9	長野県秦阜村	2,010円	-2.4％
10	北海道初山別村	2,050円	-2.4％

参考：土地代データ「基準地価市町村ランキング2020年［令和2年］」

データにも示されているように、やはり地方は価格が低くなる傾向にあります。特に地方の中でも建物が少なく過疎化が進んでいたり、商業施設が少なく不便な地域はワースト10位以内に入っています。

基準地価の推移

地価は長く上昇傾向にありましたが、2020年は前年よりも下落の傾向がみられました。国土交通省はこの下落について、新型コロナウイルス流行による需要減などが影響しているとの見解を示しています。

全用途平均は前年比マイナス0.6％となり、住宅地はマイナス0.7％、商業地はマイナス0.3％と全体的に下落していることがわかります。なかでも三大都市圏である東京圏・大阪圏・名古屋圏の上昇傾向の失速や下落が目立つ結果となりました。

土地の売り出し価格を決めるポイント

土地の売却において、適正な売り出し価格を設定することは非常に重要です。相場よりも大きく上回った金額を設定してしまうと、買い手が現れず結果的に本来よりも低い金額での売却になってしまう恐れもあります。

売却する土地の売り出し価格を決定するのは売主本人です。もちろん不動産業者の担当者と相談しながら決めますが、最終的な決定権は売主にあります。適正な価格で売り出すためのポイントを確認しましょう。

基準地価で売りだそうとしない

基準地価は土地の取引における標準的な価格であるため、売り出し価格を決める上でも信頼のできる数字です。しかし、あくまで標準的な価格であり、需要がある土地なら基準地価よりも高い値段に設定しても購入希望者が現れて売却することができるかもしれません。

また、購入希望者が見つかっても売り出し価格から値下げの交渉が入る可能性もあるため、基準地価そのままで売り出してしまうと、それよりも低い成約価格になってしまう恐れもあります。

売主と買主の合意のもとで土地の取引はおこなわれるため、たとえ基準地価より高い金額であっても買主が了承すればいくらであっても成約できます。ニーズに合った価格設定を心掛けましょう。

実勢価格で過去の成約例を知る

土地の価格を知りたいなら、基準地価だけでなく実勢価格も調べておくと良いでしょう。実勢価格とは、実際の取引で過去に成約された価格を意味します。この実勢価格は不動産業者も査定時に利用するほど土地売却において信用性の高い価格です。

実勢価格は国土交通省の土地総合情報システムで調べられます。土地総合情報システムは先ほど基準地価を確認する方法でもご紹介しましたが、過去の不動産取引の情報がまとめられているウェブサイトでもあります。

売却したい土地のエリアで絞って検索し、その中から自分の土地に近い土地の過去の取引価格を閲覧することができます。検索は取引時期など条件でふるいにかけてすることもできるため大変便利です。

◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。