「区分マンションを売りたいけど、売り方が分からない」「何から取り組めばよいの？」こうした悩みから、売却に踏み切れずに悩んでいる人も決して少なくないでしょう。区分マンションの売却手順は、通常の不動産売却と大きく変わるわけではありません。
しかし、投資用として所有している場合も含め、売却時の注意点を知らなかったり、準備を怠ったりすると、損をする可能性があります。そこで、この記事では区分マンションに特化して、売却を進めるための流れや注意点を解説していきます。
この記事を読み込み、区分マンションの売却手続きを成功させましょう。
区分マンションを売却する基本の手順
不動産を売却するまでには、さまざまな手続きが必要です。区分マンションの売却では、以下のように進めていきます。
- 区分マンションの売却相場を調べる
- 区分マンションの売却を依頼する不動産会社を探す
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決めて売却活動を始める
- 売却する区分マンションの内覧の対応をする
- 購入希望者と区分マンションの売買契約を結ぶ
- 区分マンションの引き渡し
不動産が売却完了するまでの期間は、一般的に不動産会社と媒介契約を結んでから3~6ヶ月と言われます。上記の流れから言えば、売却を完了させたい時期から逆算して、半年より以前から準備に動くようにするなど、早めの行動が重要です。
区分マンションの売却相場を調べる
最初に行うべきことは、所有する区分マンションの売却相場を調べて、売却計画をしっかりとたてることです。売却相場をおさえておくことで、以下のような対応が可能になります。
- 住宅ローン残債を返済できるか分かる
- 売却相場を知ることで依頼先の不動産会社を選びやすくなる
- 売却活動をする期間が売却に合うタイミングか分かる
区分マンションの購入時に住宅ローンを利用していた場合、そのままでは売却できないためローンの一括返済を行うことになります。しかし、売却価格がローン残債を下回る場合、その分を自己資金で埋めるのか、埋められない場合は売却を見送るのかなど、対処を考えなくてはなりません。
また、売却相場が分かることで、不動産売却にかかる費用の計算もしやすくなります。たとえば不動産会社に仲介売却を依頼する場合、仲介手数料がかかります。売却で利益が出れば、翌年に確定申告で税金を支払う必要も出てくるでしょう。
そして、不動産会社が決まり、実際に売却活動を行う期間がいつになるのかも重要です。後ほど、売却タイミングについても解説しますが、このタイミングに合わせる準備期間も踏まえて売却計画を練る必要があります。たとえば、転勤が増える4月を狙うには、少なくとも1月ごろに売却活動を始められないと、購入希望者が現れない可能性があります。
売却相場の調べ方
売却相場を調べる方法は、複数あります。
| 調べ方 | 特徴 |
| レインズマーケットインフォメーションを利用する | 不動産会社のみが使えるシステムに登録された情報から、一般向けに公開された取引情報を検索できる、無料で利用できる |
| 不動産ジャパンを利用する | 各地点の相場や取引動向を調べられる、無料で利用できる |
| 不動産会社を訪問して査定依頼をする | 区分マンションの条件を1つずつ伝えながら、査定が受けられる、有料になる場合もある |
| 一括査定サイトを利用する | 複数の候補から不動産会社を絞り込むことができ、無料で利用できる |
おすすめの方法は、一括査定サイトを利用することです。売りたい区分マンションの立地条件や自身の希望など情報を入力することで、サイト側のシステムが複数の不動産会社を自動的に提示してくれます。その中から利用したい不動産会社を選んで、そのままネットから不動産査定を依頼できるため、不動産会社探しも兼ねていて便利です。
- 登記簿謄本
- 購入時の契約書
- 重要事項説明書
- 測量図
- 建物に関する図面
- これまで行ったリフォームの詳細
注意点は、情報が不確かだと、査定結果の確実性が失われてしまうことです。依頼先の不動産会社を決定する際は以上のような書類を用意して、詳しい情報を基にした査定を受けてから決めることをおすすめします。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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すまいステップで一括査定する
一押しの一括査定サイトに関しては、以下の記事を参考にしてみましょう。
区分マンションの売却を依頼する不動産会社を探す
査定依頼の結果を参考に、区分マンションの売却をサポートしてもらう不動産会社を決めます。一括査定サイトを利用する場合は、査定依頼の段階で中小不動産会社や大手不動産会社、区分マンションの売却に長けた会社など、特徴が異なる不動産会社を3社、多くても6社選んで比較するとよいでしょう。
また、投資用区分マンションを売却する際は、投資物件を得意とする不動産会社を選ぶことも重要です。不動産会社の得意分野を見極めるには、次のようなポイントを不動産会社の担当者やホームページから確認するとよいでしょう。
- 過去の取引実績
- 実際の売買物件が多いエリア
- 査定額の根拠
- 売れるまでの期間の目安
- 物件の広告方法
不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、不動産会社と依頼者である売主が結ぶ契約のことです。契約の内容は、主に売却を行うにあたり起きうるトラブル防止を目的にしたもので、不動産会社を通じて不動産を売却する際には必ず結ぶ契約となります。
契約内容によって以下の3つがあり、それぞれ守るべきルールが異なります。したがって、どの契約を選ぶのかは、売りたい区分マンションの築年数や特徴によって異なるでしょう。ここでは分かりやすく、メリットとデメリットをふまえて表にまとめました。
| 媒介契約 | 契約期間 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月 | 1社としか契約できず、ルールが最も厳しい一方で不動産会社のサポートが手厚くなりやすい |
|
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| 専任媒介契約 | 3ヶ月 | 1社としか契約できないが、専属専任媒介契約に比べるとルールが緩め | 積極的な販売活動と自力での購入希望者さがしを両立できる | 1社としか契約できないので売却先の幅が狭い |
| 一般媒介契約 | 一般的に3ヶ月 | 複数社と契約でき、制限が最も少なく積極的に自分で販売活動に取り組める |
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不動産会社からサポートを受けられないことがある |
区分マンションの場合、立地条件もよく築年数も浅いのであれば、一般媒介契約のメリットを生かせます。売りやすい物件のため、不動産会社側も目立つ広告を出稿しやすく、結果として希望価格で早く売却できる可能性があるからです。
一方で、築古物件で立地も悪い場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約のメリットを生かしやすくなります。1社のみに契約を搾るため、不動産会社側にとっても物件が売れれば自社の利益となるため、販売活動に力を入れてもらいやすくなるでしょう。
不動産会社との媒介契約については以下の記事で詳しい内容を紹介していますので、媒介契約を締結する際の参考にしてみて下さい。
売り出し価格を決めて売却活動を始める
不動産会社と契約を結んだら、いくらで売り始めるのか決めます。この価格を売り出し価格といいます。売主として、次のように価格に対する要望をまとめておき、担当者にしっかりと伝えてアドバイスを受けながら決めましょう。
- 〇月までにできるだけ早く売りたい
- 時間がかかってもいいので希望価格の売却を目指したい
- 立地もよいので相場より高い売却価格を設定したい
売り出し価格が決定された後は、不動産会社が広告出稿や見込み顧客への営業など、売却活動を開始します。区分マンションなど不動産の広告は、基本的に不動産会社が費用も含め負担するのが基本です。
広告内容も不動産会社の担当者が作ってくれますが、不動産の広告は購入希望者が最初に目にする情報源のため、広告を出す前に1度確認することをおすすめします。ほかの不動産会社の広告と比較してみて、広告の意図を聞いていくとよいでしょう。
売却する区分マンションの内覧の対応をする
内覧とは、購入希望者が実際に不動産の状態を確かめるために見学に来ることです。区分マンションの内覧の対応は、空室や居住者として売る場合に発生します。売りたい区分マンションが投資用不動産で、入居者はそのままでオーナーだけが変わるオーナーチェンジを行う場合は、内覧の対応は不要です。
内覧の対応が必要な場合は、次の用意を行いましょう。
- 掃除をして室内の不用品を片付ける
- 消臭剤などで臭いを取る
- 室内が明るくなるように照明を整える
- マンションの良いところを説明できるようにする
また、内覧を対応する際は、その場で口約束をしないことが重要です。口約束をしてしまうと、のちほど売買契約を結ぶ際に言った言わないの水掛け論となり、契約できなくなる可能性があります。
マンションの内覧時におさえておくべきポイントについて、以下の記事で詳細を紹介していますので、あわせて見ておきましょう。
購入希望者と区分マンションの売買契約を結ぶ
内覧の上で購入希望者が見つかったら、両者が納得する条件を協議したうえで、売買契約を結びます。次の契約内容のポイントをしっかりと確認し、売買契約書に不備が無いか確かめましょう。
また、契約時には契約書へ貼り付ける収入印紙や印鑑、本人確認書類も必要となります。気になる点や用意すべき書類については、不動産会社の担当者にもしっかり確認を取っておきましょう。併せて不動産会社へ仲介手数料の50％を支払うことが多いため、こちらの用意も事前に行います。
注意したいのは、契約したからといって、すぐに引き渡しが行われるわけではない点です。抵当権の抹消や所有権移転登記などの手続きも含め、1ヶ月ほど期間が空きます。そのため、売買契約を結ぶ際に物件価格の10～20％分を手付金として受け取るのが一般的です。
区分マンションの引き渡し
区分マンションの引き渡しでは、残金の清算や鍵の受け渡し、書類の引継ぎ、登記申請に必要な書類への署名などを行います。費用に関しては、いつ、いくら支払うのかは、上記の売買契約書で取り交わされる内容通りとなるため、事前確認は入念に行いましょう。
区分マンションの売却で損をしない注意点
区分マンションの売却において、失敗につながりやすいポイントは5つあります。
- 査定額だけで比較
- 独断でリフォーム
- 所有期間と売り時
- 確定申告のし忘れ
- 仲介売却へのこだわり
どうすれば、この5つのポイントから起きる失敗を回避できるのでしょうか。方法を詳しく紹介します。
査定額の高さだけで売却を決断しない
査定額はあくまでも目安の価格であり、その通りに売れることもあれば、売れないこともあります。それぞれで使われる用語として、査定額と売り出し価格、売却価格の意味を表にまとめました。
| 項目 | 意味 |
| 査定額 | 不動産会社が「売れる可能性がある」とした価格 |
| 売り出し価格 | 不動産の売却活動をスタートさせるときに決める価格 |
| 売却価格 | 実際に売れた時の価格 |
高い査定額を基に売却計画をたてると、実際にはその査定額通りに物件が売れない可能性が高いです。さらに不動産を売ると仲介手数料や印紙税など、諸費用を支払うことになります。
もし売り出し価格通りに売れたとしても、さらにそこから諸費用が差し引かれるため、実際に手元に残るお金は少なくなります。ローン返済ができなかったり、次のマンションの購入費用に充てられなかったりするかもしれません。
失敗を防ぐためにも、不動産会社から査定をもらった際には他社と比較し、査定額の根拠を聞いておきましょう。そのうえで、税金や仲介手数料の支払いなども含め、納得のいく査定額をつけてくれた不動産会社を選ぶのがおすすめです。
リフォームは専門家に相談してから
区分マンションのリフォームは、専門家に相談したうえで行いましょう。実際、マンションの価値に深くかかわるのはリフォームの有無よりも、築年数が浅いか古いかです。そのため、リフォームをしたからといって価格を上乗せすると、売れにくくなる恐れがあります。
また、中古の区分マンションを購入する買主は、安く購入して、自分好みのリフォームをしたいと検討している場合があります。不要なリフォームをすると、かえって買手が付きづらくなる可能性は否定できません。
ただし中には、プロの目から見ると、売却額アップや購入希望者増加のために、リフォームが必要なケースもあります。不動産会社の担当者とよく相談したうえで、リフォームを依頼しましょう。綺麗にすることが目的なら、ハウスクリーニングをするのも手です。
マンション売却時のリフォームの必要性について以下の記事で詳細を紹介していますので、参考に見ておきましょう。
所有期間は5年を超えないと税率が高い
区分マンションを所有してから5年を過ぎていない場合、利益が出た際の税金が高くなる点に注意しましょう。まず、不動産を売却した際の売却額から、購入費用や売却にかかった費用を差し引いて、まだプラスになっている額を譲渡所得と言います。
式にすると、以下の通りです。
課税譲渡所得は、給与所得とは別の所得として計算されます。したがって、住民税と所得税がそれぞれ発生します。住民税と所得税の税率は所有期間に応じて、以下のように20％近く異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日で5年以下 | 30.63％(※1) | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日で5年以上 | 15.315％(※1） | 5％ | 20.315％ |
(※1)2037年まで、復興特別所得税(基準所得税額×2.1％)が課される。
所有期間の勘違いに注意
注意したいのは、年数は売却した年の1月1日時点で何年目かという点です。たとえば2015年2月1日に購入した物件を2020年2月に売却すると、2月の時点で所有期間は5年経過していますが、1月1日の時点では4年11ヶ月経過となり、税法上は5年経過していない計算になります。
長期譲渡所得になるまで待っても問題なければ、その方が税金はお得になります。しかし長期間待つ場合、その分だけ築年数も経過してしまい、マンションの価値自体が下がる可能性もあるため、査定結果や予想される税金も含め、検討しましょう。
節税のため確定申告をする
確定申告を行うことで節税につながり、手元に残るお金をより多くできる場合もあるため、必ず確定申告を行うようにしましょう。特に譲渡所得が発生する人や、投資用区分マンションを所有している人は、以下の2つによって節税効果を得られることがあります。
自宅である区分マンションなら3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から長期・短期関係なく、3,000万円控除してもらえるというものです。譲渡所得から税金が発生するのは、譲渡所得がプラスになった場合のみとなります。したがって、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得自体がゼロとなり、税金も発生しなくなります。
投資用区分マンションなら青色申告の手続きもおすすめ
区分マンションを投資用に保有している場合、青色申告ができるように準備を進めておくとよいでしょう。まず、投資用区分マンションは、上記の特別控除が利用できません。しかし青色申告を利用できれば、青色特別控除により10万円が不動産によって得た所得から差し引かれます。
仲介での売却にこだわらない
区分マンションを投資目的で所有している場合、利益が出ない状態で長年所有すると、かえって赤字がかさむことになります。早く手放すには、仲介売却だけでなく、買取も視野に入れて検討することをおすすめします。
買取とは、不動産会社自体が買手となり、物件を買い上げる売り方です。仲介売却とは異なり、不動産会社が査定額通りに物件を購入してくれます。また査定結果に納得できれば、すぐに売却手続きに入れるため、売却期間が短く、第三者に売却を知られることがないのもメリットです。
ただし、売却価格は売却相場の60~80%ほどとされます。時間をかけてでも高く売りたい場合には、仲介売却を検討するのも手です。
区分マンションの売却にかかる費用・税金
売却までにかかる費用は、以下の5種類です。
| 費用名 | 目安 |
| 仲介手数料 | 成約価格×3.3%+66,000円(成約価格が400万円を超える場合) |
| 売買契約書の印紙税 | 200円~10万円(売却金額により変わる) |
| ローンの一括返済手数料(住宅ローンがある場合のみ) | 約1~3万円以上(金融機関によって異なる) |
| 抵当権抹消にかかる費用 | 数千円~2万円(司法書士に依頼する場合は2万円前後) |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合のみ発生 |
売却の成立で仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社が行う売却活動に対する成功報酬です。成功報酬のため、区分マンションが売れなければ仲介手数料は発生せず、売れたときのみに支払います。支払額は不動産会社によって異なるため事前の確認が必須ですが、国によって請求してもよい上限金額が次のように定められています。
| 式の種類 | 式 |
| 速算式(成約価格が400万円を超える場合) | 成約価格×3.3%+66,000円 |
| 200万円以下の金額 | 成約価格×5％+消費税10％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 成約価格×4％+消費税10％ |
| 400万円超の部分 | 成約価格×3％+消費税10％ |
区分マンションの売買契約書に印紙税
印紙税が関係するのは、売買契約書を作成するときです。記載された契約価格に合わせた額の収入印紙を、作成した売買契約書に応じた額で、作成した売買契約書の数だけ貼ります。必要な収入印紙の額は、以下の表のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額(1通あたり) | 軽減措置による印紙税額(1通あたり) |
| 10万円以下 | 400円 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 60,000円 |
“参考：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで”
“参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”
万が一、印紙税を貼らずに売買契約を結んでしまった場合は、払うはずだった印紙税の3倍の額を支払うことになるため、注意しましょう。
ローンが残っている区分マンションで返済の手数料
区分マンションの住宅ローンが残っている場合は、残高とは別に返済にかかる手数料を支払います。金融機関によって、残高に対し決められた適用料率が手数料となるため、確認が必要です。また、変動金利型の場合は借入日からの経過期間によって、返済にかかる手数料が異なることもあります。事前に確認しておきましょう。
区分マンションの抵当権を抹消する費用
住宅ローンが残っている区分マンションを売却時、ローンを完済した後に抵当権を抹消する際に必要となる費用です。抵当権は、区分マンションを購入時に住宅ローンを使用した際、契約した金融機関が、住宅ローンの返済が滞った場合に区分マンションを売却できる権利のことを指します。
法務局での登記手続きを自力で行う場合は、数千円ほどで完了します。しかし、売却活動なども並行しておこなうことを考えると、司法書士へ依頼するのも手です。司法書士への報酬として、費用が1~3万円ほどプラスされますが、必要な書類の取得から手続きまで、一括して依頼できます。
売却で利益が出た場合に譲渡所得税
長期譲渡所得や短期譲渡所得の部分で解説したように、売却で利益が発生した際には譲渡所得税の支払いが求められます。逆を言えば、利益が出なければ譲渡所得税は支払う必要がありません。発生する可能性がある場合は、あらかじめ税額を把握しておきましょう。
課税譲渡所得の計算式は、以下の通りです。
取得費とは、区分マンションを購入した時の代金や仲介手数料、リフォーム費用のことです。ただし、購入した時の代金から減価償却費を差し引きます。減価償却費を求める式は、以下の通りです。
償却率は、物件の構造と利用目的によって異なります。たとえば、投資用区分マンションで賃貸している場合は、鉄筋コンクリート(RC造)なら0.022、軽量鉄骨なら0.038です。
譲渡費用は、売却した際にかかった費用にあたります。含まれるのは、次のような費用です。
- 仲介手数料
- 税金(売主が負担したもの)
- 建物の取り壊し費用
- 測量費用
また、一定の条件を満たせば、特別控除を利用できます。ただし、マイホームであったことが条件となる特別控除も多いことに注意しましょう。利用できる可能性がある特別控除には、特定事業用資産の買い替え特例が挙げられます。ただし、課税率や買い替えの条件も細かく決まっているため、税理士に相談するのも手です。
区分マンションの売却タイミングとは
区分マンションを損せずに売却しやすい、あるいは、高値で売却できる可能性があるタイミングは、次の6つです。
- マイナス収支が続いているとき
- 価値や負担が変わる大規模修繕の前後
- 区分マンションの相場が上昇しているとき
- 家賃が相場より高くても入居者がいるとき
- 売却で投資の収支がプラスになるとき
- 35年ローンが使える築20年を超える前
マイナス収支が続いているとき
区分マンションを投資用物件として所有している場合、月々のマイナス収支が継続していたら売却を検討しましょう。早く売却すれば、それだけマイナス支出を取り戻す時間も短くでき、管理費や維持費の支払いも発生しなくなります。
価値や負担が変わる大規模修繕の前後
大規模修繕工事の前と後では、売却により得られるメリットが異なります。まず、修繕の前であれば、修繕積立金の値上がりや不足分を支払うリスクを負わなくてすむでしょう。大規模修繕の費用は積み立てられた修繕金のみで賄えない場合、不足分として1戸当たり数十万円発生するケースもあるからです。
一方で修繕が終わった後であれば、外見や設備面の価値が高まり、売却額が上がる可能性があります。どちらがメリットがあるか検討した上で、売却に向けて計画を立てましょう。
区分マンションの相場が上昇しているとき
近隣の区分マンションの相場が上昇している場合は、所有する区分マンションも高く売れる可能性があり、売りやすいタイミングです。しかし相場の予測を正確に行うのは難しいため、売却を検討した段階から、こまめに価格の動向をチェックしましょう。
国土交通省が運営する土地総合情報システムでは、実際に行われた取引のアンケート結果をもとに、土地単価(円/平方メートル)をグラフや表で確認できます。また相続税評価額を計算する際に利用される路線価を調べ、公示価格(世相を反映した土地の評価)を調べるのも手です。
家賃が相場より高くても入居者がいるとき
投資物件として区分マンションを所有している場合は、次の2つに当てはまると早く、かつ、高く売れる可能性があります。
- 賃料が近隣の売却物件より高い
- 入居者がいる
入居者がいる状態でオーナーだけが変わる場合、オーナーチェンジ物件として、書類上の手続きのみで売却が完了されます。売主にとってメリットも多い一方で、入居者がいること自体、ネックに感じる購入希望者もいます。したがって、相場より売却価格が下がることがあります。
しかし、相場より賃料が高ければ、早めに投資費用を回収したい購入希望者に希望価格で売れる可能性があります。相場より賃料が1,000円高いだけでも、1年間同じ賃料なら、相場より12,000円多く収益が得られるからです。
売却で投資の収支がプラスになるとき
売却にかかる費用や支払う予定の税金、住宅ローンの返済などすべて含めても、投資の収支がプラスになる場合は売り時です。ただし、売却価格をできるだけ正確に予測する必要があります。不動産会社からの査定結果や公的サイトから分かる相場を参考に、慎重な検討が必要です。
35年ローンが使える築20年を超える前
金利を抑えやすい長期ローンを組める築年数である、築20年で手放すことで、売れやすくなる可能性があります。長期ローンが利用できるなら、金利を抑えやすいだけでなく、月々の返済額も小さくなるためです。投資用の区分マンションなら、住宅ローンでの購入も一般的なため、利回りが低くても売れる可能性が高まります。
多くの区分マンションは、RC造(鉄筋コンクリート造)という構造で作られています。耐用年数は55年とされており、築20年であったとしても、最長で返済期間35年のローン返済設定も可能です。逆に築20年を超えてしまうと、長期ローンを組むのが難しくなる可能性が高くなるため、売れにくくなる可能性があります。
まとめ
区分マンションの売却は、不動産会社と契約してから3ヶ月~6ヶ月といわれます。しかし、書類の用意はもちろん、事前に売却する理由の整理や相場を調べる時間もかかるため、売りたいと思った時から準備を進めることで、売却タイミングを逃さずに売れるようになります。
また、売却タイミングは所有する区分マンションによって異なります。特に投資用の区分マンションであれば、タイミング次第で売却先が見つからず、さらにマイナス収支が増加するかもしれません。今回紹介した売却手続きや売却タイミングを参考に、区分マンションの売却準備を進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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