一般媒介契約は途中で解除できる?解除方法や違約金について徹底解説

不動産売却

不動産を売却するためには、不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことが一般的です。3種類ある媒介契約の中でも、唯一、複数業者との契約が許可され、自分自身で買主を見つけられる一般媒介契約は、物件情報を独占する囲い込みを防げたり、上手くいけば、業者間で売却を競わせて早期売却を実現できたりといったメリットがあります。

一方で、一般媒介契約は、不動産会社の活動がわかりづらいだけではなく、業者の活動が積極的になりにくいというデメリットもあり、不満に感じて「一般媒介契約を解除したい」と考える人も少なくありません。

この記事では、一般媒介契約は途中で解除できるのか、また、解除方法の詳細や違約金などについて詳しく解説します。本記事を参考に一般媒介契約の解除の知識を得て、自分に合った媒介契約で不動産売却を目指しましょう。

一般媒介契約は途中解除ができるのか?

「一般媒介契約は途中解除ができるのか?」という問いへの回答は、「できる」です。一般媒介契約の場合、契約期間が決まっていないので、いつでも解除できます。なぜ途中解除できるのか、詳しくみていきましょう。

基本的にいつでも解約できる

3種類ある媒介契約の中で、一般媒介契約だけ、いつでも解除可能です。なぜなら、法律で契約期間が定められておらず、他社との契約も自由に行えるからです。売主が更新を望まない限り、仲介会社が契約更新することもありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約には最長で3ヶ月以内という制約がありますので、一般媒介契約は自由度の高い契約内容だと言えるでしょう。

行政の指導では期間は3ヶ月

一般媒介契約は、特に期限に縛りのない媒介契約となっているものの、行政の指導により有効期限は3ヶ月以内が望ましいと設定されています。これは、国土交通省の定める標準媒介契約約款に「専任媒介契約と同じく3月以内で定めるもの」と記されているからです。しかし、この有効期限に、法的な拘束力はありません。

行政の指導に従って3ヶ月に設定している業者がほとんどですが、それよりも短い場合もあれば、長く設定されている場合もあるでしょう。

専任媒介契約に切り替えたいなら1社だけ残す

一般媒介契約から専属専任媒介や専任媒介契約に切り替えたい場合、1社とだけ契約を結んでいる状態ならば、その不動産業者に契約内容を切り替えたい旨を伝えるだけで一般媒介契約を解除し、専任媒介契約を結んでくれます。そのため、売主が対応することは特にありません。

しかし、一般媒介契約は複数の業者と契約できるので、たくさんの業者と契約している状態であれば、専任媒介契約では1社としか契約できないため、他の業者には自分で解約を申し出る必要があります。

3種類の媒介契約、それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 無制限(行政指導では3ヶ月以内) 3ヶ月以内 3ヶ月以内
複数業者との契約 できる できない できない
売主が買主を見つけて取引 できる できる 取引できるが、仲介手数料を支払う必要がある
業者によるレインズの登録義務 なし あり あり
業者による売主への状況報告の義務 なし 2週間に1回 1週間に1回

一般媒介契約の場合、物件情報を独占して自社での取引成立を目指す囲い込みを防ぎ、相場価格での売却を狙えることがメリットです。物件情報を制限されてしまうと、いつまでも物件情報が残り続け、買主から「売れないのには理由があるかもしれない」と悪いイメージを持たれてしまう可能性があります。

また、仲介業者を介さずに売主が買主を見つけた場合は、仲介業者の成功報酬は発生しないため、仲介手数料が不要になることもメリットです。

一方でデメリットは、仲介会社の販売活動が分かりにくいことと、複数業者の存在によって、販売活動が積極的にならないことです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社のみ契約可能であり、比較的早期に売却できることがメリットに挙げられます。業者による広告などの熱心な販促活動があり、買主が早く見つかる可能性が高まるでしょう。また、営業報告書が一定のペースで届くため、販売状況の把握がしやすいことも特長です。

デメリットは、業者の力量に左右されやすいことと、囲い込みをする業者もいることです。こうした媒介契約ごとのメリット・デメリットについても理解を深め、一般媒介契約を解除するのか検討しましょう。

一般媒介契約の解除方法

一般媒介契約を解除するためには、不動産会社に通知を行う必要があります。期間満了の場合、通知は不要ですが、特約などで自動更新にしているケースだと通知が必須です。こうした一般媒介契約の解除方法についてくわしく説明していきます。

不動産会社に通知を行う

一般媒介契約の契約期間内に解除する場合は、内容証明郵便にて書面で通知しましょう。口頭よりも、内容証明郵便にて書面を送付する方が確実です。電話での連絡でも問題ありませんが、後で必ず書面でも伝えるようにしましょう。

書面に記載することは、以下の項目で説明しますが、解除する理由を事前に明確にしておきましょう。解除する理由が明確でなければ、相手を説得できず、スムーズに解除できない可能性もあるでしょう。

書面に記載すること

内容証明郵便にて送付する書面の記載事項は、次の通りです。

  • 日付
  • 業者の名前
  • 自分の氏名・住所
  • 契約を解除する旨
  • 媒介契約日
  • 物件住所
  • 所有者

媒介契約解除通知書は、パソコン作成ではなく、手書きでも構いません。

期間満了の場合通知は不要

一般媒介契約の契約期間が終了した場合は、通知しなくても問題ありません。更新しなければ、自動的に契約が終了します。契約期間や更新する時期、その方法については、契約書をチェックしましょう。一般的に、専任媒介契約・専属専任媒介契約にあわせて、有効期間3ヶ月以内と記載されていることが多いです。

一般媒介契約の契約期間を更新する方法も以下の表にまとめたので、参考にしてください。

更新する方法 詳細
1 業者から連絡を受ける
  • 契約終了の連絡と契約更新を打診される
  • 基本的には電話・FAXで連絡が来る
2 媒介契約を更新するか否かを検討
  • 業者から売出価格の値下げを提案されることもある
  • 更新のオファーを否認した場合、その時点で解約
3 承認した場合は書面が届く
  • 新しい契約書が書面で郵送されてくる
  • 契約書をチェックして、契約更新を断ることも可能
4 契約内容を確認する
  • 前の契約書と比べながら、内容をしっかりチェック
  • 確認不足によるトラブルは避ける
5 署名・捺印
  • 必要なところに署名・捺印
  • 返送して更新完了

契約書の更新は、不動産会社に出向いて進めるケースもあるでしょう。この場合、契約書の内容について質問しながら手続きできるだけではなく、署名・捺印まで一日で済ませられるメリットもあります。

自動更新にしている場合は通知が必須

自動更新の特約が付いている一般媒介契約の場合は、解除の通知を行わないと自動更新され続けます。更新を拒否する場合は、解約したい旨を不動産会社に通知しましょう。

自動更新の特約については、契約書に明記することが義務付けられています。優良な不動産業者であれば口頭で説明してくれますが、自身で契約書の内容をしっかり確認することも重要です。一般媒介契約以外の専任媒介契約・専属専任媒介契約には自動更新の特約を付けられないため、勝手に更新されることはありません。

一般媒介契約解除の違約金について

一般媒介契約を解除した場合、原則違約金は不要です。違約金が請求されるケースでも、契約期間満了まで解除を待てば違約金は請求されません。こうした一般媒介契約解除の違約金について詳しく解説します。

一般媒介契約は違約金がかからない

一般媒介契約を解除しても、違約金は基本的には発生しません。なぜなら、一般媒介契約の場合、不動産業者には広告を作成する義務が課せられていないからです。

つまり、契約期間中に使った広告費・営業費を請求されることはなく、「違約金はなし」となります。しかし、契約書に請求される金額について記載されているケースもあるので、解約時の項目をしっかりと確認しておきましょう。

専任媒介契約はかかる場合がある

一般媒介契約ではなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、自己都合による解除だと広告費などの実費を請求される可能性があります。しかし、不動産会社に、契約した義務を果たしていないなどの問題があって解除した場合、基本的に違約金などが発生しないこととされています。

不動産会社に課せられる義務は、次の通りです。

  • 売買成立のため、積極的に努力を行う
  • 購入申し込みがあった際、必ず売主に報告
  • 1~2週間に1回以上の頻度で売主に業務状況を報告
  • 売却不動産の情報を7日以内にレインズに登録(専任媒介契約の場合)

不動産業者がこうした義務をきちんと果たしていたにもかかわらず、自己都合で解除したならば、違約金やそれまでの売却活動にかかった費用を請求される場合があります。その内容の詳細は、契約書に記載されています。

違約金の上限額

標準媒介契約約款では、違約金の上限額を「約定報酬額」としています。約定報酬額とは、媒介契約で取り決めをした仲介手数料のことです。仲介手数料には、以下のような業務内容が含まれています。

  • 不動産査定
  • 価格提案
  • 資料作成
  • 広告・宣伝
  • 問い合わせ対応
  • 現地案内
  • 条件交渉
  • 契約書作成
  • 引き渡しサポート など

また、仲介手数料は、「宅地建物取引業法」により上限額が定められています。計算式は次の通りです。

売買価格 報酬額(仲介手数料)
200万円以下の場合 取引額×5%+消費税
200万円オーバー~400万円以下の場合 取引額×4%+2万円+消費税
400万円オーバーの場合 取引額×3%+6万円+消費税

以下、すぐにわかる仲介手数料の上限額の早見表です。

売買価格 仲介手数料(税込)
500万円 232,000円
600万円 264,000円
700万円 297,000円
800万円 330,000円
900万円 363,000円
1,000万円 396,000円
2,000万円 726,000円
3,000万円 1,056,000円
4,000万円 1,386,000円
5,000万円 1,716,000円
6,000万円 2,046,000円
7,000万円 2,376,000円
8,000万円 2,706,000円
9,000万円 3,036,000円
1億円 3,366,000円
1億5,000万円 5,016,000円

売買価格によっては、違約金もかなりの負担になるため、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、契約が満期完了になるまで自己都合での契約解除はしないことをおすすめします。

契約更新まで待てば違約金は回避できる

契約途中で解除した場合に違約金の請求があることが契約書に明記されている場合、一般媒介契約であっても、違約金を請求される可能性があります。契約解除の連絡を入れる前に、契約書をチェックしておきましょう。

しかし、契約期間の定めがある場合は、契約の終了を待って更新をしなければ、違約金などの費用を負担はなく契約を終えることができます。

一般媒介契約の解除に関する注意点

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一般媒介契約を解除したい人は、次の注意すべきポイントもおさえておきましょう。

  • 買主が見つかった場合は通知が必要
  • 解除の理由はきちんと伝える

トラブルを発生させたくない人や、スムーズに解除したい人は、参考にしてください。

買主が見つかった場合は通知が必要

複数の業者と一般媒介契約を結び、その中の1社で買主が見つかったことにより契約を解除する場合、契約が成立したことを他の業者に通知する必要があります。また、一般媒介契約は自分で買主を探せるので、このケースで買主が見つかった場合でも、契約をしているすべての不動産会社に通知しましょう。

通知しなければ、契約中の不動産会社は売買活動を続けてしまい、場合によっては違約金を請求される場合もあります。

さらに、一般媒介契約で複数の業者と契約する場合は、「明示型」「非明示型」の2種類から契約形態を選択する必要があることを認識しておきましょう。それぞれの特徴は、以下の通りです。

契約形態 特徴
明示型 別の仲介会社の情報を通知する必要あり
非明示型 別の仲介会社と契約していることを通知する必要なし

明示型で通知をしていない会社と売却が決まった場合、広告費用などを請求される可能性もあるため、事前に通知しておきましょう。国土交通省が定めている一般媒介契約書を使用する場合には、明示にすることが原則となっています。

解除の理由はきちんと伝える

一般媒介契約の契約期間が終了した場合、解除の通知をしなくても問題ありませんが、途中で解除する場合は、理由をしっかりと伝えることをおすすめします。そうすれば、費用を請求されるなどのトラブルを防げる可能性がアップするからです。業者に納得してもらえるように、「なんとなく」のような適当な理由は避けるようにしましょう。

何度も媒介契約を解除することにならないように、不動産売却をスムーズに進めたい場合は、不動産業者の選定を入念に行いましょう。信頼できる業者を見つけられれば、媒介契約を解除する手間が省け、早期の売却を目指せます。優良な不動産業者を選ぶ際は、次のポイントをおさえておきましょう。

優良業者を選ぶポイント 詳細
業者の免許番号をチェックする 免許番号をチェックすることで、業者の免許の更新回数を把握でき、数値が大きいほど信頼度が高いと判断できる
ネガティブな情報を確認する 行政処分を受けたことのある業者なのか、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」からチェック可能
高額の査定結果だけで決めない 契約するために、意図的に高額査定にする可能性もあるため、査定結果の根拠を納得できるように説明できるのか、話してみて信頼できる業者なのかチェックする

数ある会社の中から優良な不動産業者を選んで契約することで、不動産を高く売却できる可能性がアップするでしょう。不動産の売買は、高額になるからこそ、売却に関するさまざまな情報を収集することが必要不可欠です。

まとめ

一般媒介契約は、途中解除できる契約内容です。なぜなら、法律で契約期間が定められていないからです。特約での自動更新の取り決めがなく、売主が更新を望んだりしない限り、仲介会社が契約更新することもありません。また、法的な拘束力はありませんが、行政の指導により有効期限が3ヶ月以内に設定されていることも認識しておきましょう。

一般媒介契約の解除方法は、不動産会社に通知を行うだけです。期間満了の場合であれば通知は不要ですが、特約で自動更新にしているケースは、通知が必須です。また、一般媒介契約解除の違約金は、原則必要ありませんが、契約が成立した場合には、他の不動産会社に通知しなければなりません。

売却活動の状況に応じて、一般媒介契約を解除するのかしないのか判断し、スムーズに所有している不動産を売却しましょう。

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