戸建ての不動産を譲り受け、それを売却したいと考えた時に、何から始めれば良いのかわからず不安を持たれている方も多いのではないでしょうか。不動産売却には日常で使わない専門知識を要するため、ハードルを感じることもあるでしょう。
そのため、難しいことはすべて不動産会社に一任すれば良いと思うかもしれません。しかし、売却の流れや査定がどのように行われるのかの知識を持っていなければ、せっかくの不動産売却が思うように運ばなくなるかもしれません。
そこで今回は、初めて戸建ての売却を検討している方に向けて、売却の流れと気をつけるべきポイントを解説します。ぜひ戸建ての売却をする際の参考にしてください。
- 戸建て売却の主な流れは、相場などの情報収集、訪問査定を受ける、媒介契約を結ぶ、売却活動、売買契約・引渡し、売却で利益が出たら税金の支払い、といった順で行います。
- 売却を成功させるには、相場の動向・売買が活発化する時期を意識、立地条件を参考に媒介契約の種類を選ぶ、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するなどが有効です。早期に売却したい場合は買取も検討しましょう。
- 不動産会社を選ぶ際、査定価格の根拠がはっきりしているか、相場に詳しく戸建てを得意としているか、見込み客を持っているか、売却活動の内容に納得できるかを確認しておくといいです。不動産会社へ現状や実績について質問したり、自分でも情報収集したりしておきましょう。
戸建て売却の流れと内容
戸建ての売却には、情報収集や査定など、ある程度の工程が必要になってきます。まずは、売却取引を円滑に進めるための売却の主な流れを順番に見ていきましょう。
- 情報収集をする
- 不動産会社の訪問査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 売買契約・引渡し
- 売却で利益が出たら税金を支払う
①情報収集をして相場を調べる
戸建て売却への始めのステップとして、まずは所有している不動産の情報を収集することから始めましょう。不動産を正当に取引するためにも、物件の価値を知ることが必要です。そこで、不動産の価値を調べるために下記の4つを確認し、既存の物件情報から不動産価値を推算してみましょう。
- 不動産ポータルサイトから似た物件情報を調べる
- 不動産流通機構の「REINS」で成約価格を調べる
- 一般財団法人「資産評価システム研究センター」で土地価格を調べる
- 固定資産税評価額からおおよその評価額を調べる
不動産物件は、似たような条件の既存の物件からおおよその価値を推算することができます。そのため、不動産ポータルサイトや「REINS」にある、類似物件の情報はその価値を知るための参考となります。たとえば、不動産ポータルサイト大手の「SUUMO」や「HOME’S」などを利用して、広く検索すると良いでしょう。
「レインズ（REINS）」とは、国土交通省が運営する不動産流通機構の情報ネットワークシステムで、不動産業者しか利用できません。そのレインズの情報を一般の人でも調べられるサイトが「レインズマーケットインフォメーション」です。レインズマーケットインフォメーションを使えば、実際の不動産の成約価格を調べることができます。
さらに「資産評価システム研究センター」のサイトで、土地価格や固定資産税評価額なども確認することもおすすめします。「資産評価システム研究センター」では、全国地価マップを利用し、土地だけの価値を調べることが可能です。
また、固定資産税評価額を土地の評価に利用することもできます。固定資産税評価額は、納税のための評価なので売却時の正確な価格ではありませんが、おおよその参考額を算出することが可能です。固定資産税の納税通知書の課税明細書を確認して参考にしましょう。
以上のような専門機関の情報を利用することで、より明確に不動産物件の情報を得ることができます。物件の売却のため、しっかりと下調べをしておくようにしましょう。
②不動産会社の訪問査定を受ける
物件を売却する場合は、不動産会社の査定を受けることが必要です。不動産査定では物件がいくらぐらいで売却できそうなのかを評価します。
不動産査定には簡易査定と訪問査定があり、簡易査定では情報の提示だけでおおよその査定額を出してもらうことができます。訪問査定とは、実際に物件を見てもらって査定額を出す方法です。
しかし、最終的には物件の状態や周辺の状況などを加味して査定額を出すことが必要です。案件によって建物の状態がそれぞれ異なるため、簡易査定と訪問査定で評価が大きく変わることも考えられます。よって、売却を任せたい不動産会社があれば、訪問査定を依頼するようにしましょう。
査定方法に関して、詳しくは下記のリンクもご覧ください。
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産査定を終えたら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産会社を通じて物件を売りに出すことができるようになります。
媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社の査定額や条件を比較して、査定価格の高さだけではなく、売却への熱意や実績も確認することが大切です。さらに、仲介手数料や広告宣伝の内容も合わせて確認して、より現実的な売却方針を確認するようにしましょう。条件を確認し、媒介契約を結べば、物件の売却活動に進むことになります。
④売却活動を行う
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。売却活動を開始する際に、売出し価格や内覧希望者への対応の方法などの方針を不動産会社と相談しながら決めていきます。特に売出し価格については、自らの希望だけではなく、周辺の相場や売却事例を加味しなければいけません。なぜなら、希望だけで売出し価格を決めてしまうと、買い手の需要とマッチしない恐れがあるからです。
そのため、相場や売却事例、時期などを不動産会社の担当者と相談しながら、売出し価格を決める必要があります。
⑤売買契約・引渡し
売却活動を経て、購入希望者が現れた場合は、売買契約へと進みます。購入希望者は、仲介の不動産会社を経由して買付申込書を提出します。この買付申込書で、購入希望者が希望する買付金額や契約条件などが提示されます。買付申込書をもとにして契約条件を交渉し、双方の合意に至ったら、売買契約を締結します。その際に、手付金なども認識に相違がないか確認しましょう。
また、引き渡し希望日についても忘れてはいけません。特に住み替えが必要な場合には引越しや修繕などで時間も掛かります。そのため、事前に住み替えの準備をしながら手続きを進める必要があります。引き渡しまでに、約3か月程度かかるのが一般的です。引渡しまで円滑に進められるようにしましょう。
⑥売却で利益が出たら税金を支払う
戸建て売却の契約や引渡しが完了し、売却金額から経費を差し引いた後に利益が出た場合には税金を支払う必要があります。その際に納める税金は、以下の3つです。
- 所得税
- 復興特別所得税（所得税とあわせて納める）
- 住民税
所得税（および復興特別所得税）を納める際には、確定申告を行わなければいけません。なぜなら不動産所得は、他の所得とは別の課税手続きが必要となるためです。
不動産の売却益に課せられる所得税は、物件を売却した翌年の2月16日～3月15日の期間に確定申告することになります。さらに住民税はこの所得税に基づいて課税されます。いずれの税金も物件売却で利益が出た場合には必ず納税しなければいけないので、自身の利益状況や控除額も確認して税金を支払うようにしましょう。
戸建ての売却にかかる期間の目安
戸建て売却の流れがわかったところで、実際に売却までどれぐらいの期間がかかるものなのか気になる方も多いかと思います。そこで、査定から引き渡しまでの一般的な流れと期間をみてみましょう。
引き渡しまでの工程と期間は以下の通りです。
| 段階 | 工程 | 期間 |
| 売出準備 | 査定 | 1～4週間 |
| 媒介契約 | ||
| 売出開始 | 内覧 | 1～3か月 |
| 条件交渉・売買契約 | ||
| 売出後 | 決済 | 1~2か月 |
| 引き渡し |
一般的に、戸建て物件の売り出しから売却までは最低約6か月は必要ということがわかります。さらに、より計画的に売却を進めたい場合には6か月以上の売却期間を見込んでおく必要があるでしょう。希望に沿った取引を進めたい場合は、余裕を持って計画的に進めることが大切です。
戸建て売却を成功させるポイント
戸建て物件の売却は、情報収集をして相場の動向を探ったり、不動産会社ごとの条件を見比べたりすることが大切なポイントになります。なぜなら、不動産相場の影響や不動産会社の売却方針の違いによって、売却価格が変わることが考えられるからです。以下のようなポイント押さえて、戸建て売却を成功させましょう。
相場の動向と売買が活発化する時期を意識する
不動産物件には相場があります。それは築年数などで変動し、売却価格に大きな影響を及ぼします。そのため、似たような物件の相場の動向を探ることは、売り時の判断を左右する重要な材料となるのです。
また、相場以外にも戸建てが売れやすい季節や金利の問題もあるため、それらも念頭に置く必要があります。不動産の需要が高まる情勢や金利が安い時期を狙うことで、買い手も見つかりやすくなるためです。
このように相場などの動向を意識することで、買い手が見つかりやすく、より高い利益を目指すことに繋がります。また、この時点で入念に下調べした上で進めれば、計画的に売却を進めることも可能です。具体的にどのようなことをより意識すべきか、それぞれのポイントをみてみましょう。
戸建ては築浅が高値になる
戸建て売却の場合は、築年数を意識しましょう。戸建ての売却価格は、一般的に築年数と共に下がっていきます。そのため、一般的に戸建ては築浅の方が、価値があるとされており、高値で売却されやすい傾向にあるのです。具体的に言えば、築年数による物件価値は築10年で新築の半分になるといわれています。
また、国土交通省によると、木造戸建ての建物価値は、法的には20年～25年ではほぼゼロになるとされています。これらを鑑みても、戸建てを売却する場合は、なるべく早く売却したほうが良いといえるでしょう。
金利が上がると売却が難しい
金利も戸建て売却で意識しなければいけないことの一つです。なぜなら、金利が上がると買主がローンを借りる際の負担が大きくなるからです。その結果、ローンで借りられる総金額が下がるので、価格が高い不動産が売れにくくなってしまうことに繋がります。 そのため、金利の動向にあわせて売却することもポイントになります。
基本的に金利は景気が良くなれば上がり、悪くなれば下がります。このような変動をしっかりと押さえ、金利が低いうちに物件を売却したほうが良いでしょう。
戸建ての売却に適した時期
戸建てに関しては、売却に適した時期があります。買い手の需要が高まる時期に売却を進めれば売れやすくなるといえるでしょう。具体的には、春や秋の、人の流動性がある時期がおすすめです。特に新学期や就職・転職時期である1〜3月は需要が高まる傾向があります。
需要が高いということは買い主が見つかる可能性が高く、より高い値段で売却しやすくなります。なるべく早く、かつ高く物件を売りたいなら、このような時期が狙い目です。
媒介契約の種類は立地条件を参考にする
戸建て売却を成功させるためには、立地や物件の条件にあわせて、どのような媒介契約を結ぶかもポイントになります。なぜなら、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類にはそれぞれに強みがあり、契約方法によってはより良い条件で売り出せる可能性が高くなるためです。不動産会社の媒介契約の種類、特徴を確認していきましょう。
| 契約方法 | 特徴 | 自己発見取引 | 状況報告 |
| 一般媒介契約 | 複数の宅建業者に依頼できる | 可能 | 決まりなし |
| 専任媒介契約 | 特定の宅建業者１社のみに依頼する | 可能 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | 特定の宅建業者１社のみに依頼する | 禁止 | 1週間に1回以上 |
このように、3種類の媒介契約はそれぞれ売り出し方や条件に特徴があることがわかります。
この特徴を利用し、物件に合った媒介契約を選べば、良い条件で物件を売り出せる可能性があるのです。たとえば、戸建て人気エリアであった場合、一般媒介を選択すれば不動産会社同士の競い合いでより良い条件で売却できる可能性が高くなることが考えられます。また、人気エリア外であった場合には、専任媒介を選べば、より売却活動に注力してもらえるため、買い主が見つかる可能性が高くなるでしょう。
このように立地条件や物件の状況を加味し、媒介契約を決めることも重要だといえます。
買取も検討する
戸建て物件の売却を急いでいる方は、買取も検討してみましょう。買取とは不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。不動産会社に直接売却するため、時間や手間を省くことができます。買取のメリットは素早く売却し、現金化できるという点です。また、仲介手数料もかかりません。
しかしその反面、買取価格は市場価格より安くなります。売却のスピードを重視するなら、選択肢の一つになるといえるでしょう。
買取について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧下さい。
複数の不動産会社に訪問査定をしてもらう
より良い条件で物件を売却したいなら、複数の不動産会社の訪問査定を受けましょう。複数社の訪問査定を受けることで価格はもちろん、担当者の対応も比較できます。それぞれの不動産会社が提示した査定額を比較すれば、適正価格も知ることができるためおすすめです。複数の不動産会社に査定を依頼する際には、不動産一括査定サービスなども使って、効率的に査定を進めましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
戸建ての査定価格を高くする方法
戸建ての売却価格を上げるには、査定は大きなポイントです。なぜなら、評価が高い点が多ければ査定価格があがり、高い価格で売却できる可能性が高くなるからです。そのためには、物件のアピールポイントを把握しておくことが大切です。
ここからは、少しでも査定価格を高くするための方法を具体的にご紹介します。
査定の評価ポイントを知る
まず、査定の評価ポイントを知っておきましょう。物件のどの点が評価されるのかわからなければ、アピールすべき方向性も、適正な評価であるかさえもわかりません。そのため、まずは周辺土地相場を確認した後、細かく物件の状態や立地条件を確認すると良いでしょう。
査定で評価される主なポイントは以下の通りです。
- 室内状況…日当たり、眺望、通風は良いかなど
- 物件状況…シロアリ被害や外壁状態、給排水の良さなど
- 敷地環境…騒音、振動、臭気はないか
- 周辺環境…交通やスーパーなどの利便性の高さ
たとえば、日当たりが良く風通しが良ければ、洗濯物が乾きやすいなどといった理由から評価が高くなるでしょう。つまり、生活に直結する箇所や環境がより高く評価されると考えられます。
また、逆に気をつけるべきなのは雨漏りや床の傾きなどについてです。戸建ての雨漏りや床の傾きになどついては、物件の品質を損なう瑕疵（かし）に該当するため報告義務があります。
雨漏りは事前に自ら修繕すれば問題ありませんが、床の傾きについては不動産会社と相談する必要があるでしょう。なぜなら、建物の傾きは修繕が難しく、生活への影響が大きい可能性があるからです。そのような懸念がある場合には、きちんと報告するようにしましょう。
自分で改善できる査定箇所は綺麗にする
査定価格を高くするためには、自分で物件の状態を改善することも大切です。物件がよりきれいできちんとしていると感じられれば、それは評価すべきポイントになるからです。たとえば、外壁の汚れを高圧洗浄機で清掃したり、庭木の手入れをしたりしておくなどが挙げられます。
外観は最初に目に入る場所なので、土埃などの汚れの有無によって評価が変わることがあります。長年蓄積した汚れによって、想像以上に古びた印象を与えてしまう恐れもあるため、洗浄してきれいにしておくと良いでしょう。
また、建物内であれば、日当たりや風通しが良く見えるように窓際を整理整頓しておくことも大切です。あわせて、室内も掃除してきれいにすれば、より好印象となります。査定では、このような印象もポイントとなります。そのため、なるべく自分で改善できそうな場所については手間をかけるようにしましょう。
しかし、リフォームなど費用のかかる補修は、必ずしも利益につながるとは限らないため、なるべくコストをかけない方法で物件をきれいにするのがおすすめです。
アピールポイントを準備しておく
査定の際により高く評価してもらうために、アピールポイントを準備しておくことも大事です。物件の客観的な情報以外でも強みとなるポイントがあれば、評価が上がる可能性があります。たとえば実際に生活する上で、動線が良い間取りである、風通しが良くて湿気が溜まりにくいなどといった点です。耐震対策を施していれば、それをアピールするのも良いでしょう。
また、物件の外の環境もアピールポイントとなります。景観の良さや駅近、スーパーが多いなどといった利便性も重視されるでしょう。このように実際に住んで魅力を感じられる点を一つ一つ確認しておいて下さい。強みを把握しておけば、査定の際にしっかりとアピールすることができるので査定額を上げられる可能性があります。
不動産会社の選び方
戸建て売却の流れを一通り理解できたところで、売却を依頼する不動産会社の選び方を説明します。
査定価格の根拠がはっきりしているか
まず判断する材料として、査定価格の根拠がはっきりしているか確認しましょう。何をもってして評価されているのかわかれば、査定額が適正であるか判断できるためです。たとえば、媒介契約を取りたいがために、査定額を高く見積もられていないかということも見破りやすくなります。
具体的な確認方法としては、売買事例を参考に査定内容をチェックすると良いでしょう。また、提示された査定額の根拠の説明を担当者に求めることも大切です。根拠の説明が明瞭な不動産会社を選びましょう。
相場に詳しく戸建てを得意としているか
不動産会社を選ぶ時は、取引実績や専門性の高さも重要です。公式ホームページなどを確認して、取引実績とどのような取引が得意なのか、専門分野を確認してみましょう。取引実績が多いということは、その分、物件の売買におけるノウハウがあるということです。最良の取引を目指すなら、売る術を知っている不動産会社を選ぶのが懸命といえます。
また、専門性が高ければ相場に詳しく、より役立てられる知識も豊富となります。不動産会社を選ぶ際は、ホームページなどを確認して、そのような取引実績や専門性を確認してみるようにしましょう。
見込み客があると売却できる可能性が上がる
不動産会社の顧客の中に物件を探している見込み客がどれほどいるのかということも重要です。もし売却予定エリアで物件を探している顧客がいれば、売却に繋がる可能性があるからです。見込み客である顧客が多ければ多いほど、需要と供給の一致でその確率は上がってきます。
そのため、不動産会社には売却予定の戸建てに近い条件の物件を探している顧客がいるか、エリアで需要がないか聞いてみましょう。どんなに良い条件でも顧客がいなければ売却は難しいため、見込み客は必ず確認することがおすすめです。
売却活動の内容に満足できるか
不動産物件の売却は、最終的に売却活動によって左右されます。そのため、売却活動の方針に賛成できるのか、内容に満足できるのかという点についてはよく検討する必要があります。たとえば、不動産会社の売却活動には以下のような手法があります。
- 不動産情報サイトなどのインターネット広告
- チラシ広告
- 顧客への紹介
- 自社ネットワークによる展開
このような売却活動は不動産会社によってそれぞれ異なります。そのため各社がどのような売却活動の内容で、熱意あるマーケティングを見込めるのかを見極める必要があるでしょう。また、その売却活動で実際に成果を出しているのかも重要です。あわせて、過去の売却活動をチェックするようにしましょう。
このような不動産会社には気をつけよう
最後に、不動産会社選びで気をつけるポイントを紹介します。なぜなら、不動産会社によっては売り主の利益を損なう悪徳業者も存在するため注意が必要だからです。そのような業者では、たとえば自社の顧客にしか契約させようとしない「囲い込み」をしようとする場合もあります。また、ノルマを達成するために、根拠のない情報を掲げて誘い込む業者もいます。
そのような事態に陥らないためにも、自社の特徴と強みに根拠があってアピールしているのか、それとも誇張して宣伝しているのかを会社の大きさ問わずよく確認するようにしましょう。
不動産業者の見分け方についてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧下さい。
まとめ
ここまで、戸建て売却をなるべく高く、かつ円滑に売却するには不動産売却の流れとポイントを理解しておくことが重要ということを解説してきました。相場を調べたり、査定のためにアピールポイントを把握したりしておくことで、物件の価値を客観的に知ることができるようになります。
また、物件や不動産会社の情報収集をしっかりと行うことで査定価格や業者の信頼性の見極めにも役立ちます。ぜひ、この記事の物件売却の知識を生かして、理想の取引を実現させてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
