不動産売却益の税金はいくら?計算方法・税率や特別控除などの決定版

不動産売却

不動産を相続して売却を検討中の方は、税金がいくらになるのか気になる方も多いのではないのでしょうか?税金は売却益に課せられる税金売却時に払う税金の二通りあり、家の売却時に利益があれば必ず支払う必要があるため、あらかじめ計算しておくとよいでしょう。

そこで本記事では、不動産売却益にかかる税金やその計算方法について紹介します。また、節税できる特別控除についても解説するので、自身のケースが適用可能かどうかを確認しながら納税の準備を進めていきましょう。

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不動産売却で必要になる税金

不動産の売却では、売却益にかかる税金に加えて売却時にも税金を支払わなければなりません。売却益にかかる税金は最終的に別途申告が必要で、売却時に支払う税金はその都度支払うことになります。そのため、二通りに分けて税金を支払うと認識しておけば間違いないでしょう。

不動産売却益にかかる税金

不動産売却益に対して課せられる税金は、正確には譲渡所得税といいますが、不動産などを売ることで得られる利益は譲渡所得に分類されるためです。

具体的にかかる税金は以下の3つです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

上記の3つを合わせて譲渡所得税を計算し、普段の給与・事業所得とは別に計算する分離課税が適用されます。そのため自身で確定申告が必要です。

では、この3つの譲渡所得税について詳しく見ていきましょう。

所得税

不動産を売却すると、個人の所得になるため譲渡所得になります。この譲渡所得とは売却で手にしたお金から、売買にかかった取得費(経費)を差し引いた金額を指します。経費を引いて、残った額が最終的にプラスになった場合にのみ、税金が課せられるのです。

また、算出するためには以下のように計算します。

譲渡所得=売却金額ー取得費ー譲渡費用

仲介手数料や印紙税など不動産を売却するためにかかる経費は、全て取得費の対象になります。不動産の価格によっては大きい金額になることも考えられるため、最初に算出しておきましょう。

住民税

不動産売却益は個人所得になるため、住民税の課税対象です。その際には所得に応じて課税されるため、売却で利益が出た翌年に適用されることになります。

また、もし不動産売却で所得が多くなれば税率が高くなる場合もあるため、譲渡所得を計算したら住民税について確認しておくことが大切です。住民税は所在地によっても税率が多少異なるため、不動産を管轄している市区町村のホームページなどから確認するようにしてください。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の被災者支援のために作られた課税制度で、所得税と住民税に自動的に上乗せされる形です。具体的には、所得に税率を乗じた基準所得税額の2.1%が課税されます。

復興特別所得税の計算式は以下の通りです。

復興特別所得税額=基準所得税額×0.021 = 課税所得金額×(所得税率(%)÷100)×0.021

不動産を売却する時に必要になる税金

不動産の売却時にかかる税金とは別に、不動産を売却する際に支払う税金は、具体的には売買契約の時に必要になります。その際に支払うことになるのは以下の3つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

上記の印紙税や登録免許税は、契約書類を提出する過程で必要です。また、仲介手数料や解体費用には消費税も課税されるため、それも換算する必要があります。

それぞれの税金を詳しく見ていきましょう。

印紙税

不動産売買契約をする際などに、金銭の受取書に課税される税金が印紙税で、売買価格に応じた印紙を契約書に貼って税金を納めます。

また、印紙税の額については租税特別措置法により、2022年3月31日までは軽減措置が適用されます。対象は契約金額が10万円以上であり、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成する契約書です。

軽減措置後の税率は以下のようになります。

契約金額 基本税率 軽減税率
10万円以上50万円以下 400円 200円
50万円以上100万円以下 1,000円 500円
100万円以上500万円以下 2,000円 1,000円
500万円以上1千万円以下 10,000円 5,000円
1千万円以上5千万円以下 20,000円 10,000円
5千万円以上1億円以下 60,000円 30,000円
1億円以上5億円以下 10万円 60,000円
5億円以上10億円以下 20万円 16万円
10億円以上50億円以下 40万円 32万円
50億円以上 60万円 48万円

登録免許税

もし不動産を購入する際にローンを利用していた場合は、売却時に抵当権を抹消する必要があります。その際には抵当権抹消のために、登録免許税を1件につき1,000円を売主が支払うことになります。

またこの抵当権はローンを支払い終わっても、自動的に抹消されない権利のため注意が必要です。ローンを利用していた方は、売却時に必ず申請が必要なので忘れずに計画に盛込みましょう。

消費税

不動産は土地と建物に関しては非課税対象です。しかし、以下の3つの費用に関しては消費税が課せられます。

  • 仲介手数料
  • 建物の解体費用
  • 土地の測量費

上記の通り、不動産売買の際は仲介手数料や建物の解体費、土地の測量費には消費税が発生します。消費税が発生するのは、売買に係わる法人や司法書士などへの報酬に対してです。つまり家自体は非課税で、売買に必要な作業で人が関わる報酬に関しては、税金がかかると認識しておけば間違いないでしょう。

不動産売却益の税金を計算するときの税率

実際に不動産売却益の税金を計算する際は、以下の所有期間によって異なります。

  • 所有期間5年以上のもの
  • 所有期間5年以下のもの

この所有期間は売却した年の1月1日までが対象で、5年を境にして税率が大きく変わり支払う税金にも差が出てきます。そのため、売却するタイミングにも注意することが大切です。

では、それぞれの所有期間ごとに概要を詳しく見ていきましょう。

所有期間が5年以上の場合

不動産の所有期間が5年以上の案件は長期譲渡所得の対象となり、不動産売却益の税率は20.315%が適用されます。

また、長期となる場合の税率の計算式は以下通りです。

所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%

例えば譲渡所得が500万円で所有期間が5年越えの場合は、約246万円の税金を支払う計算になります。

所有期間が5年以下の場合

所有期間が5年以下の不動産の場合は短期譲渡所得といいます。税率は39.63%で、長期と比べて比率が大幅に変わっています。

税率の計算式は以下の通りです。

所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%=39.63%

例えば譲渡所得が500万円で所有期間は5年以下と仮定した場合は、約126万円の税金を支払うことになります。

建物の取得費は売却時点の価値で計算

不動産売却益から税金を計算するためには、建物の取得費も正確に計算しなければなりません。具体的には取得費には以下のものが含まれています。

  • 不動産の購入費
  • 仲介手数料
  • 購入手数料
  • 建築費
  • 設備費
  • 改良費
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税など

上記を合計したものに加え、売却時にはこれに経年劣化などによる減価償却費相当額を差し引いて、現時点での価値を計算します。

そこで重要な減価償却費を出すためには、定額法と概算法のどちらかの方法で算出することになります。どちらを選ぶのかは、取得費が明確であるかなど状況によって異なるため、臨機応変に使い分けましょう。

次にそれぞれの計算方法を詳しく紹介します。

定額法

不動産の購入費が明確になっている場合には、基本的に定額法を用います。購入から年月が経っている場合などを除き、額がわかっている場合がほとんどなため、基本的にはこの定額法が用いられていることが一般的です。計算は取得費の総額から減価償却費を差し引いて算出します。

具体的な計算式は以下の通りです。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

概算法

この概算法は、不動産の購入金額がわからなくなってしまった場合に用いる方法で、取得費を5%として算出します。例えば相続した不動産などは、購入から時間が経過していると家を買うためにいくらかかったのかが、わからなくなってしまうケースもあり、そういった場合にこの計算方法が用いられるのです。

しかし、この方法は比率を固定することで、実際の取得費より低くなってしまう傾向があり、経費計上が安くなって損をする可能性がある点は留意しておきましょう

不動産売却益の税金を節税する方法

不動産売却益の税金は、特別控除を受けるか専門家に相談することで節税できる可能性があります。特に控除は条件がそろえば、それなりの割合で節税できます。

また同時に、税理士などの専門家から不動産にかかる税金について説明を受けたり、節税できるポイントのアドバイスを受けたりるするのもおすすめです。ここからは、それぞれの方法を詳しく紹介していきましょう。

不動産売却に適用される特別控除を活用

例えば不動産売却では以下のような特別控除があります。

  • 3,000万円までの特別控除
  • 所有期間が10年超の場合の特例
  • 特定の居住用財産の買い換え特例
  • 空き家の譲渡取得に関する特別控除

節税するためには、上記の控除をうまく活用していくことも重要です。ただし、これらの特別控除は自動的には適用されません。そのため自身で積極的に売却金額や区分などを照らし合わせて、条件を確認していきましょう。

次にそれぞれの控除内容を紹介します。

3,000万円までの特別控除

この特別控除は売却する不動産が住宅用不動産であり、譲渡所得が3,000万円以内の場合に課税対象外になる制度です。基本的に控除額内に譲渡所得が収まれば、誰でも利用できるものとなっています。そのため、これらの控除の中では、最も多くの事例で用いられています。

利用は譲渡所得の内訳書を作成し、確定申告(分離課税用)と共に提出することで受けることができます。利用を考えている方は、国税庁のホームページ申告書チェックリストにも目を通して、あらかじめ必要事項を確認しておきましょう。以下が3,000万円までの特別控除で必要な書類です。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 住民票の写し
  • その他、相続不動産など条件により異なる

所有期間が10年超の場合の特例

家の所有期間が10年以上の不動産については、譲渡所得が最大6,000万円まで特例控除の対象です。条件は他の制度と同じく住宅用の不動産であり、売却した時点で所有期間が10年越え(1月1日時点換算)であることです。

条件を満たしていれば、所得税を10.21%、住民税は4%まで税率を下げることができます。この場合も控除を受けるためには、確定申告と譲渡所得の内訳書を作る必要があるので用意しておきましょう。

特定の居住用財産の買い換え特例

もし不動産の売却と同時に、新しく住居を買い替える場合は買い替え特例が適用できます。この制度を使用することで、新たな住居の購入費と同額の課税分を繰り延べることが可能です。

買い替え特例を受けるための条件は以下の通りです。

  • 居住用不動産から新たな住居に買い替える
  • 新しい住居が建物50平米以上・土地500平米以下である
  • 所有期間が10年超である(売却年の1月1日時点)

なお、こちらの控除はあくまでも課税が繰り延べられるだけなので、その点を念頭に置いて利用するようにしましょう。

空き家の譲渡取得に関する特別控除

例えば相続した空き家を所有していたとして、その空き家の取り壊しや耐震改修後に売却した場合に限り、3,000万円までの特別控除を受けることができます。

また、この制度は空き家を活用することを目的としているため、条件が明確に定まっていることも特徴です。主に以下の条件に当てはまる方が控除を受けることができます。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記ではない
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住者がいない
  • 相続して3年後(12月31日まで)に売却する
  • 不動産売却金が1億円以下である

相続した不動産の売却を考えている方は上記の条件に加え、国税庁のホームページも合わせて確認するようにしてください。

専門家に相談する

不動産にかかる税金の計算方法や控除について不安がある方や、しっかりと節税対策をしたい方は専門家に相続することもおすすめです。専門家に自身の状況を客観的に分析してもらい、適用可能な控除などの説明を受けることができます。同時に支払いのシミュレーションをしてもらえたり、その方法についてアドバイスをもらうことも可能です。

不動産売却益に関わる税金については、例えば以下の専門家からアドバイスを受けることができます。

  • 税務署:控除内容や確定申告について聞くことができる
  • 税理士:控除のシミュレーションなどが可能
  • 不動産会社:不動産状況の確認や税金・売却金額が確認できる

不動産売却益にかかる税金についてのQ&A

ここまで不動産売却益にかかる税金や節税方法を解説してきました。最後にそれにまつわる税金について、よくあるQ&Aを紹介します。

  • 不動産売却益がない場合の税金はどうなる?
  • 不動産売却益が出たら確定申告が必要?

不動産の売買において必ず出てくる疑問なので、最後に解消してから手続きを進めましょう。

不動産売却益がない場合の税金はどうなる?

もし不動産売却額が購入額より安くなり利益が出なかった場合は、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税は課税されません。譲渡所得税と住民税は不動産売却益に課せられるもので、復興特別所得税もそこに上乗せされるものです。

そのため、利益がなければこの3つは課税されません。不動産売却益にかかる税金は、基本的に利益が出た場合にのみ支払うものなので、間違えないようにしましょう。

不動産売却益が出たら確定申告が必要?

不動産売却においては、いかなる場合も確定申告が必要になります。例えば会社員など給与所得者で、普段申告が必要がない人も同様です。なぜなら、不動産所得は一般所得とは別に得た所得(譲渡所得)のためです。

また、控除などを受けたい場合にも確定申告が必要になるため、あらかじめ手続きについて把握しておくことをおすすめします。国税庁のホームページの譲渡所得について書かれたページから、概要と必要書類を確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却益は、所有期間によっては約20~40%と高い税金がかかりますが、控除を活用することで軽減税率にすることも可能です。特に3,000万円までの控除や住居の買い替えによる控除は、利用しやすいものになっています。

控除の対象になるかを知るためにも、まずは定額法や概算法などで、建物の取得費を正確に割り出すことが大切です。少しでも節税するためにも、自身の状況を客観的に把握しておきましょう。

また、もしわからないことがあった場合はプロに相談することもおすすめです。税務署などでは無料で相談することも可能なため、まずは気軽に問い合わせてみるのもよいでしょう。ぜひこれを機に不明点をクリアにして、損のない取引につなげてください。

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