マンション最上階の部屋を購入した際、他の部屋を買うよりも高い金額を払ったという方も多いのではないでしょうか？基本的にマンションは階が上がるにつれて値段が上がり、特に最上階は高額になりやすい傾向があります。
では、そんなマンションの最上階の部屋を売却するとき、高額で売却できるのでしょうか？また、その資産価値も他の部屋より高いのでしょうか？
本記事では、マンション最上階は高く売却できるのか、その資産価値について詳しく解説します。また、最上階の部屋をなるべく高く売るポイントも併せて解説していますので売却の参考になさってください。
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マンション最上階の資産価値傾向
まずはマンション最上階の資産価値について見てみましょう。マンションなど不動産を売却する際に気になるのはその売却価格です。資産としての価値が高ければ、その分高く売却できる可能性が高くなります。
また、居住したい人だけでなく、価値を持った資産として購入したい人のニーズにも応えることができるため、購入希望者が集まりやすくなるという点もメリットでしょう。
マンションの中で最も高い
結論から言うと、最上階の部屋はマンションの中でも最も資産価値が高いです。購入する際と同じく、資産価値も階数が高くなればなるほど高くなります。これは利便性や安全性、希少性に由来しています。
以下は最上階の価値が高くなる主な原因です。
- 将来的に眺望が変わる可能性が低い
- 災害で上階に押しつぶされる心配が少ない
このようなメリットを理由に、最上階の部屋を好んで購入する例も少なくありません。
角部屋はさらに価値が高い
マンション最上階の中でも、角に位置する部屋はさらにその価値が認められています。これは窓の数に由来しており、角部屋であれば3方向から採光できるため人気が高いです。さらに、角部屋の中でも南東に位置する部屋は、日当たりが良いことで高い評価を受ける傾向にあります。
このような角部屋であったり、南東に窓があって日当たりが良かったりといった部屋は最上階でなくても需要が高いです。
また、四方の角を最大限に活用した最上階のみワンフロアにするといったグレードの高い部屋を用意しているマンションも多く、そういった部屋は特に評価が高くなります。
築年数による影響がほとんどない
マンションは通常、築年数がたつにつれて劣化していくため、価格も下落していきます。特に築10年を過ぎるとその下落は顕著です。しかし、マンションの最上階はその需要の高さから、年数が経過しても他の階の部屋と比べて値段が下がりにくいという傾向があります。
もちろん古く劣化していれば価格は下がってしまいますが、メンテナンスをおこなって大事に住んでいれば思った以上の値段で売却できる可能性もあります。
マンション最上階の人気が高い理由
マンションの最上階の資産価値が高いのは、それだけのニーズがあって多少高額であっても購入されるためです。では先ほど紹介した価値が上昇する理由以外に、最上階部屋のどういった点が評価され、人気につながっているのでしょうか？最上階の人気を支えているメリットを何点かご紹介します。
上階の騒音がない
マンションなど、集合住宅に住んでいると悩まされることが多い騒音問題は、住人とのトラブルに発展し、最悪の場合裁判になってしまったり、家を手放すことになってしまう恐れもある大きな問題です。
特に小さな子どもがいる家庭が上の階に住んでいるような場合や、掃除機をかけている音が気になる場合など、さまざまな音に悩まされる人も少なくありません。
しかし、最上階の部屋であれば上には誰も住んでいないため足音や生活音を心配する必要はなく快適に過ごすことができます。騒音問題の心配が要らない点は最上階に住む大きなメリットでしょう。
眺望が良い
窓やバルコニーからの眺望の良さも高層階の人気を後押ししています。低層階はカーテンを開けても隣の住宅やその屋根が見えてしまい、良い眺望とは言えないようなところも多いものです。しかし、最上階なら他の建物を気にせず景色を楽しむことができます。そのような開放感のある眺望はメリットのひとつです。
防犯やプライバシーの確保に有利
マンションの低層階が避けられる理由の一つとして、防犯面の不安が挙げられます。階数が低いほうが比較的犯罪者の侵入が容易であると想像されるためです。また、周りの歩行者や近くの駐車場にいる人からの視線が気になるというプライバシー侵害の面を不安視する声もあります。
階数が高くなればなるほど、犯罪者の侵入は難しくなります。わざわざ上階まで侵入して犯罪を働くほうがより見つかってしまうリスクが高いためです。また、上階では歩行者の目が届かないため、プライバシーを気にする人からも最上階の部屋の支持が集まっています。
日当たりや風通しが良い
最上階の部屋は、周りに日差しを遮断するものがないため日中は照明が必要ないほど明るく開放的です。また、地上からの高さがあるため風通しもよく、湿気がたまらないためカビも発生しづらいというメリットがあります。
植物を育てているような人なら、最上階は虫の被害も少ないため、日当たりがよく風通しの良い最上階の部屋を求めて購入する可能性が高いです。
希少性が高いので優越感に浸れる
マンションのなかでも最上階が高額な資産であることを知っている人は多いでしょう。しかし、戸数も限られているため、実際に最上階に住むことができる人は限定されています。このような希少性の高さ故に、ステータスとして最上階に住む人も少なくありません。
他の階の部屋よりもグレードの高い最上階の部屋に住むことで、優越感を得ることができるという点もニーズの高さに影響しています。
マンション最上階のデメリット
人気が高いマンションの最上階ですが、その特徴のなかにはデメリットも存在することを忘れてはいけません。最上階の部屋に住むことによって生じるデメリットをいくつかご紹介します。
購入価格が高い
まず、購入価格が高いことは大きなデメリットと言えます。その敷居の高さから、購入をあきらめてしまったり、ためらってしまうこともあるでしょう。
以下に東京都の最上階とそうでない階層の価格差を表で比較してみました。
| マンションの特徴 | 最上階価格 | その他階層価格 |
| 駅から5分圏内 | 5億円以上～ | 5,000万円以上～ |
| 駅から10分以上 | 6,000万円～ | 4,000万円以上～ |
”参考：住友不動産販売「東京23区の中古マンション（東京都）の購入」”
これは最上階の部屋を売却する際にも大きな壁として立ちはだかります。長い間購入希望者が現れなければ、せっかく高い資産価値を持っていても値段を下げて売却するほかなくなってしまうためです。
地震や火事などの災害時に弱い
マンションの最上階は災害時の被害が比較的大きくなってしまう恐れがあります。例えば地震の場合、マンションでは上階層ほど揺れが大きくなる傾向があります。これは耐震構造がしっかりしているような建物でも同様です。
また、火事が起きてしまったようなときにも上層階に住む人の方が被害を受けてしまいがちです。炎が上がった際の煙は、どんどん上に昇っていく傾向があります。上層階にいると非難が遅れてしまったり、有害な煙を吸ってしまったりする恐れがあるので、いざというときにどう行動するか、しっかりとシミュレーションしておかなくてはなりません。
夏は冷房が効きにくい
日当たりが良いことはメリットですが、デメリットにもなり得る特徴です。日当たりが良ければ、その分夏は暑さに苦しむことになります。日当たりで部屋や室外機が温まってしまうと、エアコンの効きも悪くなってしまい、必要以上の電力を要することもあるでしょう。
特に午後になると西日がきつく、夜まで室内が暑いというケースもあります。日本は毎年酷暑に見舞われるため、暑さを避けて入居を断念する人もいるでしょう。ただ、近年では構造技術の進歩により断熱効果が高い物件もあります。
エレベーターの待ち時間がかかる
最上階に住むなら階段での移動は困難になることが多いです。買い物をして重い荷物を持っているときやベビーカーを押しているときなど、エレベーターは必須です。しかしエレベーターを利用するにも、最上階に住んでいると待ち時間がかかってしまうというデメリットが生じる場合があります。
マンション最上階のデメリットを解消する方法
上記のように、マンションの最上階にはその人気を後押しするメリットもたくさんありますが、同じように避けることができないデメリットも存在しています。所有する部屋がデメリットに当てはまっている場合、売却は難しいのではと感じるかもしれません。
しかし、各デメリットにも打開策があります。内覧時に購入希望者が事前に調べていた最上階のデメリットについて質問をしてくることもあるでしょう。その際、デメリットをいかに上手にプレゼンするかで、売却結果に大きく響いてきます。それではどのようにデメリットを逆転できるのかみていきましょう。
値段交渉には応じる姿勢を
マンションなど不動産の売却で購入希望者から値段交渉をされることもよくあります。特に最上階の部屋の売り出し価格は高くなってしまう傾向にあるため、値段交渉をしてくる購入希望者も多いでしょう。そういった値引きにも応じられるよう心づもりをしておくことが大切です。
値下げ交渉が成功すれば、購入希望者はお得感を感じて購入に踏み切る可能性が高まります。しかし、やみくもにすべての要望を聞き入れて必要以上に値段を下げてしまう必要はありません。値段交渉に応じるなら最低金額を設定しておき、その範囲内で交渉しましょう。
また、値引き交渉時には以下の点を交換条件として提示することもできます。
- 現状のまま引き渡し
- 売主指定の引き渡し時期
- 契約不適合責任期間の短縮
- 手付金額の増額
さらに、そのマンションの周辺にある同じような条件の物件の価格相場を知っておくことで、交渉に自信を持って臨むことができます。他の購入希望者がいた場合にはそれを伝えることも有効な交渉手段のひとつです。
災害時の不安を解消してあげる
最上階の購入を希望している人も、災害時の不安を持っていないわけではありません。書面で耐震性や防火性がうたわれていても、実際に見てみないことには心から安心することはできないでしょう。
災害時の不安については、内覧時にしっかりと説明することが大切です。避難通路を案内したり、売主がどのような準備をしていたのか伝えることも有効でしょう。管理会社が管轄の自治体の災害マニュアルを遵守していると安心です。
風通しが良いことをアピール
デメリットを補うメリットを紹介することも良いアピールになります。購入希望者が夏が暑くて過ごしづらいことを懸念しているようなら、風通しが良いことに注目してもらいましょう。
遮るものがなく、風通しが良ければ窓を開けていればエアコンの使用頻度が下がったり、カビが生えにくく衛生的であるなど多くのメリットがあります。暑さ対策として住んでいたときにしていたことを説明するのも良いでしょう。
購入しようと思っている物件に実際に住んできた人の意見は、購入希望者にとって非常に有益なものになります。
エレベーターの始発点は最上階と伝える
エレベーターの待ち時間は確かにデメリットですが、最上階であれば受けられるエレベーターに関するメリットも存在します。
通常、エレベーターの始発点は最上階に設定されていることがほとんどです。一定の期間利用がなければ、必ず始発点に戻るような仕組みになっています。つまり、最上階に住んでいれば必ずエレベーターが自分のフロアに戻ってくるため、待ち時間が少なくなるケースも多いのです。
マンションの最上階を高く売るためのポイント
前章では、デメリットを上手に伝えてアピールに変えることを解説しました。それ以外にもマンション最上階の部屋をなるべく高く売却するポイントをいくつかご紹介します。
価格が上昇しているタイミングで売る
マンションの最上階は値が張ることが多いため、不景気の下では売却が難しくなってしまいます。そういった状況で売却してしまっては、せっかくの資産価値が評価されず、買い叩かれてしまう恐れもあります。
最上階の部屋を売却するなら、価格が上昇しているタイミングで売りましょう。日本全体的な流れとして、不動産の売り先行と言われるようなときがチャンスです。価格が緩やかに上昇していれば、市場価値も高く売却できる可能性が高いのです。
とはいえ、素人が景気の状態を把握することは簡単ではありません。売却のタイミングをはかるなら、どのくらいの売り出し価格になるのかを不動産業者に判断してもらうことが一番です。価格を比較するため、不動産の一括査定サービスを利用すると非常に便利です。
どれほどの価格で売り出せるのかを調べられる一括査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
専門家に相談してみる
わからないことは専門家に相談することが一番の解決策です。例えば銀行や顧問税理士に相談すると、購入してくれそうな資産家を紹介してもらえる場合があります。
資産家は相続税対策としてマンションを購入することがあり、最上階である程度の資産価値が認められるような部屋なら購入を進めてくれる可能性が高いです。不動産業者の仲介で売却するよりも高い価格で買い取ってもらえることもあるので、銀行員や顧問税理士と結びつきがあるなら、相談してみると良いでしょう。
マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶ
数ある不動産会社はそれぞれ得意とする不動産の種類が異なります。マンション最上階の売却の仲介を依頼するなら、マンションの売却の成約経験が多い、マンション売却を得意とした不動産会社を選ぶと良いでしょう。
また、不動産会社の力量は不動産売却の成功に非常に大きく影響します。不動産業者と媒介契約を結び仲介業を依頼すると、実際に購入希望者を募って売却活動をおこなうのは主に不動産会社の営業担当者だからです。その精力的活動や力量がなければ、購入希望者が見つからず、売却金額が大きく下がってしまうこともあります。
最上階のマンションは他の階数の部屋よりも売却しやすいため、不動産業者選びは慎重におこないましょう。一括査定サイトを利用すると、登録されている不動産業者は厳選されているため、優良や営業担当者に出会いやすいです。
不動産会社を選ぶ時に注意したいポイントについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
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- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
まとめ
マンションの部屋は階数が上がるごとに価格が上昇する傾向を持っています。特に最上階の部屋は資産価値が高いものとして、一般の居住希望者から資産家まで、さまざまな形のニーズに応えています。
しかしその反面、価格が高いが故に経済状況に左右されやすく、時期によっては実際の評価よりも大きく損なった形で売却を強いられてしまうこともあります。
マンションの最上階の部屋を売却するなら、資産価値が失われていないうちに売却を進めるようにしましょう。年数の経過によって大きく値段が下がってしまう資産ではないので、不動産の査定を利用したり、銀行や税理士などの専門家と相談しながら売却時期をしっかりと見極めつつスムーズな売却へとつなげていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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