マンション売却時の内覧返事はいつ来るの?売却に繋げる秘訣まで徹底解説

fudousan674224 マンション売却

マンション売却を決めて、やっと内覧を希望する人が現れたとき、気になるのは内覧の返事はいつもらえるのかということではないでしょうか。

通常、マンション内覧後の返事は仲介依頼をしている不動産会社を通してもらいますが、返事をもらえるタイミングが分かれば、その後の手続きもスムーズに進められます。また、内覧を成功させるための秘訣を知っていると、良い返事をもらえる確率が上がります。

この記事ではマンション売却時の内覧の返事が来るタイミングと、内覧を成功に導くポイントを解説します。

記事内容を参考に、希望価格でのマンション売却を成功させましょう。

マンション内覧後に返事が来るタイミング

一般的に、内覧の返事が来るタイミングは、およそ3日程度です。内覧した相手はすでに目星をつけて内覧しているか、もしくは、ひとまず見てみようという意識で内覧している場合がほとんどです。

この2パターンの内覧者は、ある程度の購入意思があるため、以下のように、おおよその返事が来るタイミングを予想できます。

  • すでに目星がある内覧客
    最後の決め手として内覧している → 当日もしくは次の日
  • 物件が気になっている内覧客
    他と比べたいと考えている可能性がある → 3日程度
しかし、それ以外の内覧者は、ただマンション購入の参考にしたいだけなので、返事をもらえる確率が低くなります。内覧後3日を過ぎても返事がない場合は、参考目的の内覧者と考えるようにし、返事を待ち続けるより次の内覧に備えることに注力する方が効率的です。
マンション売却の事例に基づいて出されたデータによると、売却までの平均的な内覧数は10件前後です。しかし立地条件が良い、築年数が浅い、設備が充実している、管理会社が良いなどの付加価値があれば比較的早く成約する傾向にあり、内覧1件後にすぐ売却が決まるということもあります。
逆に条件があまり良くなかったりニーズがなかったりする物件では、10件以上の内覧があっても、売れ残ってしまったという事例もあります。

内覧で良い返事をもらうためのポイント

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マンション売却の内覧時に少しでも良い印象を持ってもらい、成約までこぎつけるために欠かせないのは、良い返事をもらうためのポイントを知っておき、内覧依頼があった時に活かすということです。

そのポイントとして、売却への姿勢、内覧者に対する配慮、マンションの状態を整える、などが挙げられます。それらの点を具体的にどのように行えばよいかについて、詳しく解説していきます。

売主のマンション売却への姿勢

売主のマンション売却への姿勢は、購入希望者が一番はじめに見る部分でしょう。なぜなら、売主の人柄が誠実であれば、安心して取引ができる保証になると考えられるからです。

それでは、マンション売却時のパターン別に、どのようなことに気をつければ誠実さが伝わりやすくなるのかを説明します。

マンションに住みつつ内覧してもらう場合

内覧でさまざまな部屋を見て回る際に一緒について回ると、購入希望者が落ち着いて見ることができず、プレッシャーから居心地を悪くさせてしまう恐れがあります。
基本的に、内覧は不動産会社の担当者が立ち会ってくれるので説明は担当者に任せ、担当者が意見を求めたり、設備利用の付加的な説明を求められたりした場合には、積極的に応えるという対応の仕方が良いでしょう。
また生活している中での内覧なので、生活感が出てしまうと新しく購入するというよりも古いものを購入するというイメージになってしまいがちです。女性内覧者が特に見たいと感じるキッチン周りの小物や、応接フロアのリモコン・雑誌類などはきちんと整理するか、目につかないよう片付けておくなどの気を配りましょう。

マンションを立ち退いた後に内覧を受け入れる場合

マンションを立ち退いた後に内覧を受け入れる際は、求められない限りなるべく立ち合いはしないようにします。売主が立ち合うとなると、買主は内覧をする前から緊張したり、購入を迫られるのではないかという不安にかられたりするものです。気持ちよく内覧してもらうためにも、積極的な立ち合いをしない方が良いです。
また、家具や家電がないため、広々とした空間を見てもらえるという利点を最大限に活かすため、設備や壁紙・フローリングの清掃は徹底的に行い、きれいな状態を保つように心がけましょう。
どちらのパターンの場合も大切なのはマンションの状態以前に、売主の誠実な人柄です。この点を意識しておけば、マンションの清掃や内覧時の対応なども買主の立場に立って対応できるので、まずはこのポイントをおさえるようにしましょう。

日程調整など内覧者にできるだけ合わせる

内覧の日程調整は、内覧者の都合にできるだけ合わせると売主への印象もアップします。内覧の日程を売主側に合わせてもらおうとすると、相手は物件への興味を失ったり、別の気になる物件を優先したりするかもしれません。その結果、売れる絶好のチャンスを見送ってしまうことになりかねません。

マンション売却だけに限らず、不動産売却は出会いとタイミングが命です。

重要な機会を逸してしまわないように、日程はできるだけ内覧者に合わせるように心がけましょう。

内覧準備のポイント

内覧日当日までに終わらせておきたいのが、売却するマンションのクリーニングです。きちんと清掃が行き届いた物件だと、購入希望者の購入意思が高まって成約率を上げるのにも効果的です。クリーニングの際に気をつけると良い3つのポイントを解説していきます。

玄関・水回りは重点的に清掃する

家の顔とも言われる玄関の清掃や、カビなどが生えやすい水回りの清掃は、確実に行っておきたいところです。

特に玄関でその物件の第一印象が決まるので、念入りにクリーニングする必要があります。

【玄関を清掃する際のチェックリスト】

  • 玄関ドア内外の泥汚れはないか
  • ドアガラス部に曇りはないか
  • 掃き出し部分に埃・泥はないか
  • まだ住んでいるなら靴はきちんとしまわれているか
  • 玄関ニッチに埃はなく、雑貨は整然としているか

上記の点を意識して清掃すると、買主の内覧への期待感を高めることができます。玄関の清掃が行き届いていると、買主は「きっと室内も綺麗だろう」と感じ、購入したいという気持ちにつなげることができます。

【水回りを清掃する際のチェックリスト】

  • トイレの床や壁は黄ばみ・ニオイはないか
  • シンクに水垢はないか
  • 鏡面は水垢・油脂汚れなどなくピカピカか
  • 浴室に毛髪は落ちていないか
  • カビは生えていないか

水回りは日常の汚れが出やすい場所なうえ、細かく掃除をしていなければすぐに汚れや臭いが目立ってしまう部分です。チェックリストで紹介した点以外にも、生ごみの臭いやごみ箱周辺の掃除も忘れないようにしましょう。

できるだけ物を減らして広く見せる

まだ住んでいる状態でのマンション内覧時には、目に見える場所に出している物を少なくすることでも、部屋を広く魅力的に見せることができます。

部屋を広く見せるために工夫できることとして、以下の方法を試してみてください。

  • 床にはできるだけ物を置かない
  • 事前に不要になったものは処分する
  • 蓋つきのボックスを活用して雑然とした雰囲気を軽減する
  • 装飾用小物を表に出しすぎない
これらの点を意識的に行うだけで部屋の面積を広く見せることができ、「外からの見た目と違って、意外に中の空間が広くて気に入った」と買主のイメージを好転させることもできます。
内覧前は、上記のようなテクニックを活用しましょう。

臭い対策も行う

特に喫煙者がいたり、ペットを飼っていたりする場合には、家の臭いにも気を配りましょう。

普段生活していると、自分の家にどのような生活臭があるのか気が付かないことがあります。その場合には、友達や親族など外部の人が来た際に、率直に聞いてみるというのも一つの手です。

また、常日頃から家の空気を循環させるために換気をよくしておくのも良いでしょう。ソファやカーテンなどのファブリック類は臭いを吸収しやすいので、吸収された臭いが蓄積されて生活臭の源になる恐れもあります。

すでについてしまっている臭いの対策として、内覧前に以下のクリーニングを行うのもおすすめです。

  • カーテンを洗う
  • ソファのカバーを洗う
  • エアコンの清掃をすませておく
  • 消臭剤を使用する

こうすることで生活感も薄れ、清潔な家を演出することができるので、ぜひ臭いも気にしたクリーニングを行いましょう。

内覧当日のポイント

内覧当日に、快適に物件を見てもらうためにできる工夫があります。買主にリラックスして内覧を行ってもらい、良い印象を持ってもらうためには、空間演出で作り出せる快適さと、売主の態度で作り出せる快適さを考慮に入れた応対を心がける必要があります。

そのためにできるポイント3つを詳しくみていきましょう。

室内は照明と空調をつけ快適にする

内覧時には居心地よく快適に見てもらうために、エアコンをあらかじめつけて部屋を快適な温度に保っておくようにしましょう。一般的に、人が快適だと感じる室温は夏場は27度前後、冬場は20度前後といわれています。

これはエアコンの設定温度ではなく、あくまでも室温です。この温度に合わせて事前に空調を調節しておくと、内覧希望者が快適に見て回ることができます。また、サーキュレーターなどを使って部屋の空気を循環させるのもおすすめの方法です。

さらに好印象を持ってもらうには、部屋を明るく広く見せるために昼間であっても全ての照明をつけておくことも効果的です。照明が暗めであれば、事前に電球を取り換えて対策しておくこともできます。

内覧者を出迎える際に、内覧者は「お客様」という意識のもとでおもてなしをすることをおすすめします。

普段、お客様を家に招き入れる時には、心地よく過ごせるように細やかな気遣いをするものです。内覧者の応対をする時にも、そのことを思いに留めながらホスピタリティ精神をもった空間づくりを意識しましょう。

対応は女性1人がおすすめ

内覧に同席する場合に、特に気をつけたいのが1人で対応する、できたら女性(奥様)が対応するということです。

これは意外に感じるポイントかもしれませんが、内覧者が内覧前に抱える不安要素は「売主はどんな人なのだろう」という点があります。

そこで少しでも不安を解消してもらうために、威圧感を与えてしまいがちな男性ではなく、女性が応対する方が場の雰囲気が和むので効果的です。

また落ち着いた雰囲気で内覧をしてもらうために、子どもを同席させるのは避ける方が良いです。まだ売却物件に住んでいる場合には、夫と子供たちは外出してもらい、内覧の雰囲気づくりに協力してもらいましょう。

積極的な売り込みはしない

売主がマンションの情報や周辺情報を事前に集めておくことは大切ですが、どのようなタイミングでその情報を提示するかということは慎重になるべき事柄です。

買主が見ている購入の決め手になる点として、売主は売却にガツガツしていないかということが挙げられます。よって、情報を提供する際には、以下のような場合のみにすることをあらかじめ押さえておきましょう。

  • 相手が質問してきた時
  • 世間話の延長で話せそうな時
  • 不動産担当者に話を振られた時

もし特別に伝えたいことがあるなら、事前に不動産担当者と打ち合わせして話をしやすい流れを作ってもらうこともできます。また言葉の面だけでなく、内覧者の視界に入りすぎないようにすることで、リラックスした雰囲気づくりに貢献できます。

さらに気をつけたい事として、宣伝行為のつもりがトラブルになってしまいかねないNG行動があります。

  • 売却物件周辺の不確実な情報を伝える
  • どの設備を譲るか口約束をする
例えば、売却地周辺にできる商業施設のうわさを買主に伝えたとして、それが事実でなければトラブルになることもあり得ます。また、エアコンやカーテンなどの住設備を譲るといったことを口約束してしまと、あとで「言った」「言わなかった」で揉めるリスクもあります。
不確実な情報は伝えないようにし、譲りたい設備がある場合には書面にして記録しておくなどの対策をとっておきましょう。

購入に至らなくても内覧後は理由を聞き次回に活かす

内覧では良い雰囲気だったのに購入には至らなかったという結果になっても、過度に落ち込む必要はありません。

実はそのような時、売却活動を見直せるチャンスがたくさんあります。不動産の仲介を担ってくれている担当者は、内覧後に内覧者の感想を聞き出してどのような点に不満を持ったか、どうして購入したいと思わなかったかという点をまとめてくれます。

その情報があれば、次の内覧に向けての改善点を発見でき、今の状態よりもさらに売れやすいベストコンディションにつなげられます。

しかし、もし内覧者の意見を重視して改善しても売却に至らないとなれば別の要因も考えられます。

  • 売却価格は適正ですか?
  • 不動産担当者の売却への熱意は冷めていませんか?
内覧者の直接的な声の裏にはこういった改善点が潜んでいる場合があります。このような点が原因だと分かれば、売却価格の見直しや担当者とのコミュニケーション頻度などを見直して売却計画の立て直しを図りましょう。

マンション内覧に関するよくある質問

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マンション売却時の内覧にまつわる基本情報や、成功につながるヒントを説明しましたが、それらに加えて、内覧時の疑問を解消しておくと成功率アップを図ることができます。次に、3つのよくある質問をみていきましょう。

内覧に購入希望者以外に業者が同行することはあるのか?

この場合の業者とは、内覧者がリフォームを検討している場合に依頼したいと考えている建築業者のことです。最近のマンション売却はリノベーションがブームになっており、中古物件の場合にはほとんどの購入者が自分の好きな間取りや内装にリノベーションしたいという希望を持っています。

また、物件の頑丈さを見極めるという目的でも建築業者を同行させたいという内覧者もいます。そういった内覧者は自身のみで内覧する人よりも購入意欲が高いといえます。業者を同行したいという場合には積極的に協力しましょう。

内覧時に業者が採寸しやすいように家具配置を整えておくこともできます。見込みのある内覧者を逃がしてしまわないように対応することを心掛けましょう。

同じ内覧者が2回来ることはあるのか?

不動産購入は多くの人にとって決心が必要な大きい買い物です。したがって、複数回内覧したいという購入希望者も多くいます。

買主が複数回の内覧で見極めたいと思っている主なポイントは以下の点です。

  • 朝、昼、晩で地域の雰囲気はどう違うか見たい
  • 家の設備で確認しそびれた箇所があった
  • 他の物件と比較中で決め手が欲しい
  • 本当にこの物件が欲しいのか決心をつけるため
何度も内覧に来るということは、上記のような心理が隠されていると見て不安原因を解消してあげることが内覧者の購入につながります。
そして、内覧者が何度も来ることに気まずさを感じないよう「気になる部分が出たら、お友達の家に遊びに来る感覚で好きな時にまた見に来てください。」などと言うなどして気づかいを示すと、印象アップにもつながります。

媒介契約を結んだ不動産会社は途中で変更可能か?

媒介契約を結んでいる不動産会社が積極的に働きかけてくれないことが原因で、内覧が不発に終わり続けるという場合には、媒介契約を解除することができます。

国土交通省が定める宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、媒介契約の不履行が原因の場合は違約金を支払わずとも媒介契約を解除できる旨が記載されています。媒介契約は種類にもよりますが、一度締結すると3か月の契約期間が定められていて、すぐに解約できないことがあります。

特に専属専任媒介契約や専任媒介契約は、仲介を依頼できる不動産会社が1社のみと決められているため、売却活動の不履行があると売主はかなりの損失を負います。あまりにも売却活動に消極的だと感じられる場合には契約解除を検討しましょう。

しかし、契約解除の時に考慮すべき点があります。

それは、違約金が発生しなくても、それまで売却活動に要した広告費は請求対象になる場合があるということです。

契約解除の時には広告費がいくらかかっているのかを把握し、契約解除期間まで待つのが賢明か、すぐさま解除する方が得なのかを比較検討して決定するのが賢明でしょう。

まとめ

マンション売却時の内覧で成功するための秘訣を解説してきました。内覧日の前までにはハウスクリーニングを徹底し、清潔さや家の広さをアピールできるよう整えておきましょう。そして、買主に魅力的な物件だと感じてもらえるように、家の雰囲気も居心地が良いように準備しておくことが大切です。

なにより、買主目線に立った準備と、どのような不安を解消してあげられるのかを考えておけば、マンション売却という目標を達成しやすくなるでしょう。この記事で取り上げた点を意識し、ぜひマンション売却を成功させてください。

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