不動産売買で両手取引は危険?!片手取引との違いやメリデメを解説

不動産売却

不動産売買における仲介方法には、「両手取引」「片手取引」という2種類の方法があります。普段の生活ではあまり聞き慣れない言葉のため、戸惑う方もいるかもしれません。

本記事では、それぞれの特徴を紹介しつつ「両手取引」のメリット・デメリットについてわかりやすく解説していきます。

不動産取引の仲介方法について理解を深めることで、信頼できる不動産会社をしっかりと見極め、より賢く不動産売買を成功させるきっかけとなります。「そもそも仲介ってなに?」という疑問をお持ちの方も、ぜひこの記事を参考に、理想の不動産取引の計画を立ててみてくださいね。

両手取引と片手取引の基本

まずは両手取引と片手取引、それぞれの仕組みや特徴をご説明します。

両手取引 ~多くの不動産取引で使われる方法~

両手取引とは、不動産会社が売主と買主の双方に仲介することを指します。

具体的には、売主が売却したい物件を不動産会社のネットワークを使って素早く買主を探します。さらに双方の売買条件の希望が一致すれば、契約まで仲介し、売買契約を成立させます。

この仲介方法では、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料をもらうこととなり、大きな収益を得ることができるため、多くの不動産取引で積極的に使用されている方法です。

片手取引 ~不動産会社の垣根を超えて売買する方法~

片手取引とは、不動産会社が売主か買主のどちらか片方のみの仲介をする取引方法です。

主に顧客の希望により、不動産会社の垣根を超えて売買したい場合に使われます。具体例としては、不動産会社Aに売却の依頼があったとして、売主の希望で広域発信した情報を不動産会社Bが見つけ、条件が合う買主に仲介するといった形です。両手取引より、広い情報網から条件を探し出すという特徴があります。

両手取引と片手取引の違い

次に、両手取引と片手取引について理解したうえで、両者の違いについて比べて見てみましょう。

まず、不動産会社の役割をそれぞれの取引方法ごとにまとめました。

不動産会社の役割 両手取引 片手取引
依頼主 売主と買主の双方 売主もしくは買主どちらか
仲介手数料 売主と買主の両方から得る 売主もしくは買主どちらかから得る
担当業務 売却(宣伝)・購入(物件紹介)の両方を行う 売却もしくは購入どちらかの業務を行う
売却(宣伝)範囲 自社内のネットワーク 他社を含めた広域ネットワーク

上記の通り、両手取引は一つの不動産会社が売主と買主の双方の仲介に立ち、自社のネットワークを駆使した方法で仲介するのに対し、片手取引はそれぞれに別不動産会社が広域で仲介するという大きな特徴があります。そのため、不動産会社が最終的に得る仲介手数料も異なっています。

このように比べると、依頼主側からも不動産会社側からも2つの仲介方法における特徴は異なることが分かります。そのため、納得して売買を行うためにはメリット・デメリットを理解する必要があります。

両手取引のメリット ~着実に売却したい場合~

それぞれの特徴を見ると、広い情報網から条件を探し出してくれる片手取引が良いと考える方が多いですが、不動産売買は案件によって条件が違うため、両手取引の方が良い場合もあります。

取引方法のメリット・デメリットが分かれば自身の条件と照らし合わせて、選択する材料となるはずです。まずは両手取引の3つのメリットを確認していきましょう。

仲介手数料が値引きされるケースもある

両手取引のメリットでまず最初に知っておくべきものが「値引き」についてです。不動産会社によっては両手取引で仲介手数料の値引きを行っているケースがあります。その場合には宅地建物取引業法において上限が定められた、下記の仲介手数料から値引きがあることがが考えられます。

売買金額 仲介手数料の上限額
200万円以下 5%
200万円超え~400万円以下 4%+2万円
400万円超え 3%+6万円

実際にはこの上記の金額に消費税を含めた金額が最終的な仲介手数料となります。この上限は両手取引も片手取引も同一の上限を定められています。仲介手数料といえど、それなりの金額になってしまうことがわかるでしょう。

しかし、両手取引の場合はその仲介手数料をお得にしてくれる可能性があるのです。不動産会社がなぜ値引きをするのかというと、より多くの契約を得るためです。両手取引は売主と買主から仲介手数料をもらうことができるため、片手取引と比べると利益率が倍です。そのため、不動産会社は割引して逆に契約数を増やすことを重視するのです。

値引き率は案件によりますが、数万~数十万円と言われており、依頼主にとっては無視できない金額となるでしょう。

仲介手数料の値引きについて解説したこちらの記事もご覧ください。

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買う側は物件情報を詳しく知ることができる

2つめのメリットは、物件の情報をより詳しく知った上で購入を検討できることです。自社ネットワークを使っているため、買主は不動産会社側がリストアップした売却リストから物件情報を詳細に知ることができるのです。手持ちの不動産情報だからこそわかる、細かい情報から購入意思を左右する重要な情報まで得られる可能性があります。

また、一般的に時間を要する片手取引と比べると、既にあるネットワークから探すので迅速に物件情報を知ることができるのも大きいでしょう。このような自社の不動産ネットワークを使用した円滑な取引は、売主と買主の情報を同一の不動産会社が扱っている両手取引だからこそできる取引といえます。売主にとってだけではなく、買主からしてもこれが大きなメリットになることも十分考えられるポイントです。

積極的な売却活動が行われやすい

3つ目のメリットは、不動産会社が取引成立に積極的に貢献してくれることです。なぜ、積極的なのかと言うと、両手取引は不動産会社にとって好条件の取引方法だからです。両手取引の場合に不動産会社は売主と買主から仲介手数料を二重にもらうことができる上、自社ネットワークでリソースも少なく済みます。そのため両手取引は不動産会社にとっては利益率が高い取引方法なのです。

そのため、不動産会社はなるべく取引成立につながるように積極的な売却活動を行う傾向があるのです。片手取引の売却活動が消極的であるとは言えませんが、不動産会社側からすると両手取引は少なからず好んでいる手法といえます。不動産物件を着実に売却したい場合や物件の条件によっては、この積極的な売却活動がメリットとなる可能性は十分考えられます。

両手取引のデメリット ~不動産会社が得をする仕組み〜

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ここまで両手取引のメリットをご紹介してきましたが、限られたネットワークで不動産売買をする両手取引では、それゆえ弊害が出てくるケースもあります。大きなお金を動かす不動産取引だからこそ、デメリットの可能性についても客観的に知ることが大切です。

次は、両手取引の問題とされるポイントについて解説していきます。

両手取引は利益相反となる

日本では両手取引は合法です。しかし、利益相反になるという点が気になる…という方も多くいます。

片手取引の仲介の場合だと

  • 売主側の不動産会社はより高く販売できるようにする
  • 買主側の不動産会社はより安く購入できるようにする

このような状態になるのに対して、両手取引の仲介の場合だと

  • 不動産会社が売主側に寄り添う
  • 不動産会社が買主側に寄り添う

でどちらかが不利になるという矛盾が生じてしまうのです。

囲い込みになりやすい

不動産会社の中には自社の利益を重視し、売主の選択肢を狭める「囲い込み」がある場合があります。「囲い込み」とは、他社に売主にとって良い条件があっても買主に知らせない、もしくは知られないように情報操作することを指します。

例えば、自社に買主Aと他社の買主Bがいるとして、売主にとっては他社の買主Bの条件がマッチしていても売主に申告せず、不動産会社は自社の買主Aを良い条件として紹介するのです。

この時、他社の買主Bは取引中であると言葉巧みに誘導したりするケースもあると言われています。これにより、不動産会社は両手取引としての収益を得られるため、売主や買主の希望よりも不動産会社の利益のみを追及されるという結果となってしまうのです。

もちろん、あくまでも全ての不動産会社の両手取引がそうであるとは断定できません。ただ、不動産会社の売上の計上構造などから鑑みても、囲い込みが起きやすい構造であることも事実です。そもそもこの不動産の取引情報は、不動産会社側でしか確認できないことも不安要素とされる理由でもあります。

契約までに時間がかかりやすい

不動産取引の案件によっては自社ネットワークの顧客から取引相手を探すのに時間がかかるケースもあります。

例えば、売主の希望する条件に合う買主がいない場合は、条件を交渉する仲介過程で時間がかかるケースがあります。そのような場合は取引成立までは時間を要してしまうことも考えられます。

依頼してみないとわからない点ではありますが、なるべく早く不動産取引を終えたい方にはデメリットになることも考えられるでしょう。

物件の問い合わせ状況を知らされないこともある

囲い込みであったように不動産会社の利益が優先されやすい構造は他にもデメリットを産む可能性があります。それが物件の問い合わせ状況です。物件の問い合わせは不動産会社が全て一手に管理することになるので、会社や担当者の意向次第で依頼主に知らされないこともあるのです。

例えば、不動産会社に買主Aと買主Bから物件の問い合わせがあったとします。不動産会社はより自社にとって好条件の買主Bと契約を結んで欲しい場合、売主に買主Aから問い合わせがあったことを知らせないというケースがあるのです。これは仲介業務の契約違反にもなりかねない行為であるため、悪質なケースと言えます。

しかし、稀にこのように売主に対して物件の問い合わせを故意に選別するということはあると言われています。
このように水面下で勝手に動かれてしまったり、不動産会社の利益のみを優先されないためには、信用できる不動産会社や担当者をよく見定めることも必要になるでしょう。

両手取引を希望しない場合のポイント3つを紹介!

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さて、両手取引のメリットやデメリット、またご自身の条件も鑑みた上で、両手取引は避けたいと思った方には選択肢があります。ここからは、両手取引を希望しない場合、どのような方法があるかをご紹介していきます。

両手取引をしないと謳っている業者を選ぶ

両手取引をしたくない場合には、両手取引をしないことを謳っている不動産業者を選ぶという選択があります。このような業者では、依頼主の意向に寄り添う取引を行うことを売りにしており、会社にこだわらずオープンな仲介業者として物件情報を紹介してくれます。

例えば、両手取引であったような自社の持つ顧客リストを使わずに、複数社に登録された買主を売主に紹介します。広いネットワークを使うため、売主にとってはより希望条件に合う買主に早くつながることも考えられるでしょう。このような両手取引をしないことを売りにしている不動産業者は国内ではそれほど多くはありませんが、両手取引を避けたい場合には選択肢の一つとしておすすめできます。

最寄りの不動産業者で少しでも優良な所と取引をしたいのならば、一括査定サイトを利用しましょう。独自基準で厳選されているため効率的に探し出せます。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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一般媒介で契約する

不動産会社との媒介契約には3種類の方法があります。3つの契約方法の違いを下記にまとめました。

契約方法 複数業者との契約可否 自力が見つけた買主との取引可否
一般媒介
専任媒介 ×
専属専任媒介 × 取引可能だが仲介手数料を支払う必要がある

両手取引を避ける場合には一般媒介で不動産取引を契約するという選択肢もあります。一般媒介とは依頼する業者がひとつに絞られない契約方法を言います。多くの不動産業者が使っている専任媒介や専属媒介と比べ、さまざまな業者で媒介依頼できるので選択肢が増えるというメリットがあります。危惧していた囲い込みも起きない契約方法でもあるといえるでしょう。

それぞれの媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

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不動産の販売状況の確認をする

両手取引されたくない場合にはレインズ(REINS)に登録されている情報が役立ちます。登録情報は不動産会社しか確認できませんので、例えば、「他社を含めて仲介先を調べる」と不動産会社に言われたとしても、本当にレインズに登録しているのかどうか、水面下での実情はわかりません。それを利用して、両手取引へ誘導する業者もいることも考えられます。

ただ、レインズへの登録状況は他社の不動産会社を通じて電話で簡単に調べることができます。作業としては、別業者を通じて現在の不動産の販売状況を確認してもらうだけでOKです。

レインズでは登録した不動産のステータスは「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかになりますが、公開しているはずの物件がレインズ上で異なるステータスだった場合、依頼した不動産会社の契約違反ということになります。

このようにレインズに登録していることによって、囲い込みなどの契約違反を見つけやすくなっています。知らず知らずのうちに囲い込みされてしまわないよう、依頼主は不動産の販売状況についてはしっかりと確認することが大切です。

レインズとは

レインズとは、不動産会社のみが登録・利用できる不動産ネットワークで、売り出し中の不動産情報を登録すると、全国の登録業者が閲覧可能になるシステムのことです。レインズには過去に取引された事例が掲載されており、それらを参考にエリアごとの適正価格を知ることができます。

レインズには様々な個人情報や機密事項が登録されているため、一般公開できないツールとなっていますが、不動産市場の透明性を図るためレインズの登録データを基に開発されたレインズマーケットインフォメーションというシステムが、一般の方々でも閲覧可能なツールとして公開されています。過去の取引事例を比較することで、売却相場などを知ることができます。

まとめ

この記事では、両手取引を中心にそのメリットとデメリットをご紹介してきました。

  • 両手取引のメリット

自社ネットワークを使うからこそ、詳細な物件情報を知ることができたり、取引成立への積極性や仲介手数料の値引きがある

  • 両手取引のデメリット

囲い込みなど不動産会社の利益回収を重視される可能性がある

望まぬ契約を結ばないためには仲介方法についてしっかりと理解し、その都度状況を確認しながら検討する必要があります。これを機に、ご紹介した不動産取引の情報を踏まえて不動産の状況を管理できるシステムの情報や知識を身に付けましょう!

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