ホームインスペクションとは?意味やメリットデメリットについて解説

不動産売却

ホームインスペクションという言葉は知っているけど、意味やメリットがわからないという方もいるのではないでしょうか。ホームインスペクションは、中古住宅取り引きの多い欧米ではよく知られているものであり、徐々にではありますが日本でも認知度が上がっています。また、不動産売買に欠かせないものでもあります。

このページでは、ホームインスペクションの内容やそのメリットやデメリットについて詳しく紹介します。さらに、ホームインスペクションの流れやよくある質問についても取り上げましょう。家の売却を検討している方や、ホームインスペクションについて深く理解したい方などは参考にしてください。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションは、日本語にすると住宅診断という意味です。ここでは、ホームインスペクションの具体的な内容について紹介します。

調査を意味する英単語のこと

ホームインスペクションの「インスペクション(inspection)」は、以下のような意味を持っている英単語です。

  • 調査
  • 点検
  • 査察
  • 検査
  • 視察

そしてホームインスペクションの場合、住宅診断や建物状況調査といった意味になります。ホームインスペクションはリフォームとは異なり、診断や調査のため、修繕するといった意味はありません。

実施できるのは建築士だけ

宅地建物取引業法においてのホームインスペクションは、国土交通省による既存住宅状況調査技術者講習を終了し登録を受けた建築士が行うものです。

ホームインスペクションの内容は、目視や聞き取りなどにより建物の現状検査を行うだけではなく、改修すべき部分・時期を助言してくれたり、費用面のアドバイスを行ったりしてくれます。

そのため、昨今住宅業界では、住宅に欠陥がないか、どのくらい劣化しているのかを調べるホームインスペクションが重要とされています。インスペクションを頼むときは、建築士が対応してくれるのかチェックしておきましょう。

対象部位がある

ホームインスペクションの対象となるのは、中古住宅のみです。築年数2年オーバーの住宅を対象にし、新築の住宅や事務所、店舗などは対象外です。またアパートやマンションも中古であれば対象内ですが、戸建てとマンションでは対象部位が異なります。戸建て住宅の主な対象部位は、以下の通りです。

構造耐久上安全性の問題性
  • 基礎
  • 土台
  • 床組 など
雨漏りや水漏れが発生、またはその可能性
  • 屋根
  • 天井
  • 内壁
  • 外壁
  • 小屋組 など
設備配管に日常生活上支障のある劣化
  • 給水管
  • 排水管
  • 給湯管 など

マンションの場合、対象部位は戸建て住宅よりも少なくなります。

調査は1つだけではない

インスペクションは宅地建物取引業法による建物状況調査だけではなく、次のような種類もあります。

  • 耐震診断
  • シロアリ検査

耐震やシロアリだけではなく、気になる場所をより詳しく調査してもらうこともできます。インスペクションでは、さまざまな検査を行うことができると認識しておきましょう。

ホームインスペクションのメリット

ホームインスペクションには、売却後のトラブルを防げるなどのメリットがあります。メリットの詳細を知り、ホームインスペクションをすべきかどうか検討しましょう。

売主と買主が安心して取引できる

ホームインスペクションは、中古住宅の築年数だけでは判断できない劣化の状況がわかるメリットがあります。なぜなら、建物の細かい部分までしっかりと調べるからです。そのため、住宅の状態を把握した上で売主と買主が安心して取引できるでしょう。

劣化の状況がはっきりしていない場合、今後どれぐらいメンテナンス費用がかかるのかわからず、不安な状態のまま取引することになってしまいます。劣化状況などをはっきりとさせてから、不動産売買に臨むことで不安感を払拭できるでしょう。

価格が妥当であるかを判断できる

ホームインスペクションにより住宅購入後の修繕費用がわかり、売却価格が適正であるかどうかの判断も可能です。買主は購入後の補修やリフォーム費用を把握でき、資金計画を立てやすくなるというメリットがあります。

不動産売買は、大きな金額が動くため、価格が妥当であるかどうか判断することは非常に重要です。ホームインスペクションで劣化などが見つかっても、リフォーム費用の負担を検討し購入の判断ができるでしょう。

スムーズに売却を進めることができる

住宅の売主がインスペクションを実施した場合、住宅の信頼性が高くなるため、通常よりも買い手が早く見つかったり、希望価格で売却できる確率が高くなります。

スムーズに売却を進めたい場合も、ホームインスペクションは役立ちます。また、問題点が見つかっても事前に補修することができるため、売りやすくなるともいえるでしょう。

売却後のトラブルを防げる

ホームインスペクションを行い欠陥などの内容を契約書に記載し、買主が了承していれば契約不適合責任を負う必要がないこともメリットです。契約不適合責任とは、契約書の記載内容と違うものを売った場合に売主が負う責任のことです。事前に買主が建物の不具合などについて納得していれば、修繕などを行う必要がなく、売った後のトラブルも減らせるでしょう。

ただし、契約不適合責任は契約書に記載しているかどうかがポイントになります。欠陥や不具合などがあって買主がそれを承諾していても、契約書に記載漏れがあれば、のちのち契約解除や損害賠償請求などに発展する場合もあるため注意が必要です。

ホームインスペクションのデメリット

ホームインスペクションには、結果によっては値引き交渉をされる可能性があるなどのデメリットがあります。デメリットについても理解を深め、ホームインスペクションを成功させましょう。

欠陥がないとは断定できない

ホームインスペクションはほとんどの場合、目視による調査のためその内容には限界があり、「欠陥が絶対にない」と証明することは難しいのです。また、ホームインスペクションの担当者によって精度に差が出るケースも少なくありません。

さらに、調査を依頼する会社によっても調査範囲が異なるため、ホームインスペクションにより全部の欠陥を発見できるとは限らないと認識しておきましょう。

やる必要がない場合もある

新築してから23年程度の家の場合、ホームインスペクションをやってもあまり意味がありません。なぜなら新築住宅の建築を手がけた会社によっては、建物に欠陥などないかを建築時に綿密にチェックしている場合があり、23年であれば不具合が発生する可能性が低いからです。

また、当然ですが売却後に解体することを検討している場合も、そもそも住宅がなくなってしまうので、ホームインスペクションをやる意味がありません。

このように、インスペクションをやる必要がないケースがあることも認識しておきましょう。また、ホームインスペクションをやるべきかどうか自分だけで決めると判断を誤ってしまう可能性もあるため、不動産会社に相談することをおすすめします。

調査費用と時間がかかる

ホームインスペクションを行う場合、費用や時間がかかります。調査の内容や範囲によっては高額になり、時間の目安は2週間程度です。

そのため、できるだけ費用をかけたくない人や早めに売却したい人には向いていない調査といえるでしょう。また都市部では2週間程度で完了するかもしれませんが、地方の場合、人手不足のためさらに時間がかかる可能性もあります。

結果によっては値引き交渉される可能性がある

ホームインスペクションで欠陥が見つかった場合、売却価格の値引き交渉を求められるケースが少なくありません。さらに、補修対応を求められる場合も考えられるでしょう。

補修できそうにない欠陥を見つけてしまったり、高額な補修費が必要な問題を発見したりした際は、最悪の場合、買主を見つけられないリスクもあります。事前に補修しておけば値下げされるリスクも減らせますが、希望通りの価格で売れない可能性があることを認識しておきましょう。

ホームインスペクションの流れ

ホームインスペクションは、売主だけではなく買主によって行われるケースもあります。ここでは、それぞれのホームインスペクションの流れをまとめました。

売主が行う場合

売主がホームインスペクションを行う場合の流れは次の通りです。

  1. 不動産会社に売りたい住宅の査定を依頼
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 不動産会社から調査士を紹介してもらう
  4. ホームインスペクションの実施
  5. 売却活動スタート
  6. 契約条件を交渉する
  7. 売買契約を締結する
  8. 決済・引き渡しを行う

住宅の査定依頼は、一括査定サイトを利用すると、1度の情報の入力で複数社に申し込みができます。しかしサイトは何十種類もあるため、自分にあったところを特徴から判断する必要があります。

媒介契約締結の段階で不動産会社からインスペクションについての説明があるだけではなく、インスペクションを行う企業を紹介してもらえます。

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買主が行う場合

買主が行う場合の流れは次の通りです。

  1. 欲しい物件を探す
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 不動産会社による買付証明書の提示
  4. 売主と合意書を締結・実施
  5. 売買契約を締結する
  6. 決済・引き渡しを行う

不動産会社が買付証明書(※1)を提示してきたタイミングで、インスペクションを申し出ることが一般的です。

注1)購入する希望価格や希望している条件などが記載されている書面のこと

ホームインスペクションに関するQ&A

ホームインスペクションに関してよくある質問は、以下の通りです。

  • 費用相場や負担する人物
  • 家が傷つくことはあるのか
  • 実施することは義務なのか
  • 結果が不合格だった場合の対応策
  • 実施にかかる時間や期間

それぞれの回答を紹介しますので、よりホームインスペクションについて詳しくなりたい場合は参考にしましょう。

費用はどのくらいかかる?負担するのは?

ホームインスペクションにかかる費用は、50,000円程度を相場としています。戸建てに関しては、延べ床面積によって価格に差があり、給排水管路検査などのオプションをつけた場合、プラス5,000円程度の費用がかかるでしょう。

こうしたホームインスペクションの費用の負担について、明確なルールはありません。一般的には、売主が行えば売主、買主が行えば買主が負担することになっています。また、取引が完了する前の段階で買主がホームインスペクションを行いたい場合、売主の許可が必要になることも認識しておきましょう。

優良なインスペクション業者を選ぶコツとは

ホームインスペクションには費用がかかるため、しっかりと業者を選定しなければ損をするリスクがあります。優良なホームインスペクション業者を選ぶコツは以下の通りです。

業者を選ぶコツ 詳細
公平な立場の業者を見つける 不動産会社や建築会社の下請けになっている業者は中立な立場とは言えないため、できる限り選ばないようにする
実績やスタッフの保有資格をチェック 一級建築士や宅建などの資格を保有しているスタッフがいると安心できる

また、専門的なことも簡単な言葉で説明してくれるのか、横柄な対応になっていないのかなど、コミュニケーションについてもチェックしておきましょう。さらに料金の安さだけで選んでしまうと、クオリティが下がってしまう危険性があるため、注意が必要です。

家が傷つくことはある?

インスペクションは、原則として目視や計測が中心となっているため、壁に穴を開けたり剥がしたりすることはなく、足場も組まずに移動できる範囲に限られ、家に傷がつく可能性は低いです。

住宅の傾きや鉄筋の状態、シロアリ調査などに機材を用いることがありますが、家に傷がつくリスクは考えにくいでしょう。住宅にダメージを与えないために、目視での検査を中心にしているとも考えられます。

実施するのは義務なのか?

ホームインスペクションの実施は義務ではありませんが、中古住宅マーケットの活性化を進めるべく推進されているものです。また2018年4月から改正宅地建物取引業法により不動産会社はインスペクションに関して説明することになっています。不動産会社は以下のタイミングで、インスペクションのことを伝えなければなりません。

インスペクションの説明のタイミング 詳細
媒介契約締結 書面に斡旋(あっせん)できるのか記載する義務あり
重要事項説明 売主側で行っている場合は結果概要を説明
売買契約締結 状態を確認して書面に残す

実施の義務化はされていないものの、不動産売買を進めていく際に、インスペクションについて説明があると理解しておきましょう。

結果が不合格だった場合は?

住宅に不具合があり、インスペクションの結果が合格ではなかった場合、修繕すべきかどうかを判断し、買主が了承すれば不合格の状態であっても売却可能です。

ただ、不合格の状態で家を売りたい場合は、売却価格の見直しが必要になります。また修繕費用が高額な場合は、売却契約の見直しも必要になるでしょう。不合格で売れないわけではありませんが、諸々の見直しは欠かせません。

ホームインスペクション以外で家の価値を上げる

インスペクションの結果が不合格だった場合は、その他の方法で少しでも住宅を高く評価してもらえるように努めてみましょう。ホームインスペクション以外で家を高く売るためには、以下のような方法を参考にしてみてください。

家を高く売却するコツ 詳細
部屋の中を明るく広くみせる
  • 内覧時、部屋の中を明るくすることで、良い印象を与えられる
  • 物を減らすことで、部屋全体を広い印象に変えることが可能
部屋の中をしっかりと消臭しておく
  • 内覧前にタバコやペットの臭いを消すために、消臭スプレーを使用する
  • 部屋を換気して、空気を入れ替えることも重要
ハウスクリーニング業者に掃除を依頼する
  • 水回りはよく確認されるポイントのため、しっかりと掃除しておく
  • 費用的に余裕があれば、部屋の一部だけでも業者に依頼してクリーニングしてもらう
適度にリフォームする
  • 損にならないように事前に予算を決める
  • 凝りすぎると敬遠される可能性があるため、無難なデザインを選ぶ

部屋の中の状態が悪い場合は、簡易な修繕だけでも対応しておくと、好印象を与えられるでしょう。

実施にかかる時間や期間は?

インスペクションにかかる時間の目安は、面積や調査する範囲などに影響されますが、2~5時間程度です。またトータルの期間は、依頼から実施まで1週間、結果が出るまでに1週間程度かかると認識しておきましょう。

インスペクションに立ち会いは不要であるものの、その場ですぐに質問できたり、報告書を読んだときに疑問が少なくなったりするメリットがあります。そのため、時間に余裕のある場合は、立ち会うことをおすすめします。

まとめ

ホームインスペクションには、住宅診断や建物状況調査といった意味があり、既存住宅状況調査技術者講習を終了し、登録を受けた建築士が行うものです。その内容は、戸建てとマンションで検査する対象部位が異なり、耐震診断やシロアリ検査などが含まれる場合もあります。

またホームインスペクションには、売主と買主が安心して取引できるなどメリットがあるものの、結果によっては値引き交渉をされる可能性があるデメリットもあります。ホームインスペクションを行う際は、しっかりと調べてから業者を選定しましょう。スムーズに売買するために、そして売却後のトラブルを減らすために、ホームインスペクションを取り入れてみませんか。

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