実は難しいタワーマンション売却!?高く売るコツやタイミングを知ろう

マンション売却

近年、タワーマンションは資産価値が下がりにくいものであるとして、居住用物件としての需要と同じく投資用物件としても人気を集めています。タワーマンションを資産として運用するため、購入したという人も少なくありません。

しかし実際のところ、タワーマンションは通常のマンションや戸建て物件とは異なるいくつかの性質があるため、売却は容易なものではないと言われています。本記事では、タワーマンションをできるだけ高く売却するためのポイントや、よりよい売却のタイミングを解説します。参考記事をお探しの方はぜひお役立てください!

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

自分のタワーマンションがいくらで売れるのか知りたい場合は、不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。自宅にいながら複数の不動産会社から査定を受けられ、結果を比較してよりよい業者に売却を依頼することができます。

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なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

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タワーマンションの売却が難しい理由

タワーマンションは立地による利便性の高さや施設の充実性が魅力です。また、投資のためや相続対策としてのニーズが多いため、不動産の中でも価値が下がりにくいことも大きなメリットです。にも関わらず、タワーマンションの売却は困難であると言われているのはなぜでしょうか。その理由を以下にまとめました。

大規模修繕の費用が高い

タワーマンションを所有するリスクとして、大規模修繕の費用が高いという点が挙げられます。一般的にマンションを購入すると、ローンとは別に修繕費を納めていくことになります。経年劣化によって不具合が出た場合にはその積み立てから修繕をおこないます。タワーマンションでもそれは同様ですが、タワーマンションは世に出てまだ20年程しかたっておらず、大規模修繕がおこなわれる際、どの程度の費用がかかるかがいまだ不透明です。積み立てた修繕費を超えて費用がかかってしまうと、その差額を請求される可能性があります。

タワーマンションの修繕をおこなうとなると、足場を組むのが困難で機材を使う必要があったり、建物によって外観の形態が異なるため修繕方法が特殊であったりする可能性があります。重ねて建築業界で人手不足が続いていることもあり、予定していたよりも大きく費用がかかってしまうことが懸念されています。

大規模修繕のトラブルを避けるためには、長期的な見通しで修繕計画を立て、余裕をもって修繕積立金を集めることが大切です。このようなゆとりのある修繕計画がないタワーマンションは購入希望者が見つかりにくいため、売却することも難しくなります。

住宅ローン金利が上昇する可能性がある

金利が下がっていると購入しやすいため、低金利状態では不動産は売り時であると言われます。現在、2016年にはじまったマイナス金利政策によって超低金利が続いています。しかし、同じく低金利政策をおこなっていたアメリカの金利が上昇しはじめたことから、日本の超低金利の状況は数年内に終了するのではないかと考えられています。

低金利状態が終わって金利が再び上昇してしまうと、不動産の購入を考える人が減少します。それに加え、タワーマンションは情勢や金利など政策の影響をより受けやすい投資用物件として運用されているため、通常のマンションよりも売却が困難になる恐れがあります。

駅からの距離や利便性などの立地条件によっても左右される

物件は立地条件によってその人気が左右されます。駅からの距離や、周辺の利便性は評価に大きく影響します。タワーマンションは共通設備の充実や、管理体制がしっかりしていて安全なイメージで人気ですが、それでも立地条件が良い物件の方が売れやすいことに変わりはありません。売却する物件が駅から遠かったり、都心までの距離が遠かったりというように立地が悪い場合、長期的な需要が見込めないため売却が困難になります。

タワーマンションを高く売却する方法

このようにさまざまな理由で売却が難しいとされるタワーマンションですが、ポイントをつかめば高く売却することも不可能ではありません。タワーマンションを売却するならおさえておきたいポイントを解説します。

新規分譲時の販売元に依頼する

不動産会社にはそれぞれ得意不得意があります。タワーマンションを売却するなら、タワーマンションの販売を得意としている不動産会社に仲介を依頼しましょう。しかしそのような業者を自分で厳選することは簡単ではありません。そこでおすすめなのは、その物件を購入した際の販売元に売却仲介を依頼することです。

新規分譲時の販売元に依頼すると、既に物件の設備や利点を熟知しているため、正確な評価で査定してもらえます。また、販売元で売却すると認定保証付き物件として売却活動をおこなうなど、独自の制度を整えた不動産業者もあります。

販売元の信頼性をアピールする

不動産を購入する際、どの不動産会社から販売されているかというのも大きな判断基準になります。特にタワーマンションは他の一般的なマンションに比べ、大手の不動産業者によって販売されている信頼性の高い物件が購入されやすい傾向にあります。高収入層に人気が高いタワーマンションは、そのデベロッパーを「ブランド」として捉えて販売されています。ブランドで絞ってタワーマンションを探すという人も少なくありません。つまり、タワーマンションの売却では、販売元の信頼性が売却に大きく影響するのです。

なるべく高く売却したいなら、信頼のおける大手デベロッパーと媒介契約を結び、その信頼性をアピールしましょう。

媒介契約方法を考える

不動産業者と結ぶ媒介契約には、専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約の3つがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。

専属や専任媒介契約では、1社としか契約を結ぶことができないという制約がありますが、その分不動産業者が積極的に売却活動をしてくれる傾向にあるため、売却期間が短く済む可能性があります。一方、一般媒介契約では複数社と契約を結ぶことが可能であるため、複数の不動産会社から多くの人に物件情報が渡ることとなり、一般媒介契約の方が売却のチャンスが広がる可能性があるのです。

このように、状況に合わせて媒介契約方法を選択することで高額売却につながる可能性があります。

媒介契約についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください

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タワーマンション売却のタイミング

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タワーマンションの売却にはより売れやすいタイミングや、高額査定をしてもらいやすいタイミングが存在します。タイミングを見計らうことで後悔のない売却を目指すことができます。

所有期間が5年を超えた時

不動産を売却した際に収益が発生した場合、それが所得と見なされるため、譲渡所得税という税金が課せられます。譲渡所得税は所有期間によってその税率が異なり、長期にわたって保有していると低くなります。税率をかける譲渡所得は売却金から取得費(購入した際にかかった金額)と諸経費を引いて計算することができます。所有期間は売却する年の1月1日までの期間を数えます。

新築に近いと売却額も高くなる傾向にありますが、所有期間が5年以下の短期所有の場合、税率は約39%もかかってしまうため、査定額によって5年を超えてから売ったほうが手元に残る金額が多くなることがあります。所有期間が5年を超えた場合の譲渡所得は長期譲渡所得と言われます。長期譲渡所得にかかる税率は、本則の39%から20%にまで下がる軽減措置がとられます。

所有期間 所得税率 住民税率
5年以下(短期所有) 30% 9%
5年超(長期所有) 15% 5%

参考文献:国税庁:「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算」

所有期間が10年を超えた時

所有期間が5年を超え、さらに10年以上となった場合、より大きな軽減税率の特例が適用され、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算することができます。譲渡所得が6000万円以下で税率は10%となります。

譲渡所得金額 所得税率
6,000万円以下 10%
6,000万円超 15%

参考文献:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

しかし、このように軽減税率措置が適用されるには条件があります。

  • 自分用の居住物件であること
  • 住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 購入者が親子や夫婦など特別な関係がある人でないこと
  • 買い換え特例など他の特例を受けていないこと

つまり10年以上保有していたとしても、投資用のタワーマンションの売却には適用されません。また、この特例は他の特例と併用することができないため、マイホームを買い換える際に譲渡所得を繰り延べできる特例など、状況に合わせて他の特例の利用を検討することも大切です。

賃貸中なら空室になった時

基本的に居住用物件と投資用物件とでは、居住用物件の方が高額で売却ができます。これは居住用物件は購入希望者が現れるであろう金額をつけますが、対して投資用物件では収入や利回りで計算して売却金額が決定するためです。そのため、所有するタワーマンションを賃貸として貸し出している場合は、入居者が退去し空室になった時に居住用物件として売却することをおすすめします。

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タワーマンションの売却に関する注意点

タワーマンションを売却するとき知識をしっかりと身に付けておかなければ、思わぬ出費や無駄な経費をかけることになり、損をしてしまう恐れがあります。ここでは実際にタワーマンションを売却する際に注意しておきたいポイントを解説します。

税金や手数料が利益の1割程度かかる

タワーマンションを売却するには、税金や手数料など以下のようなコストが発生します。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 仲介手数料

このようなコストは売却額に応じて変化します。相場としてはおよそ利益の1割程度かかると言われています。このなかでも不動産会社に支払う仲介手数料や、利益に対してかかる譲渡所得税が特に高額です。

売却にかかるコストに関してより詳しく知りたい方はこちらをお読みください

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売却前のリフォームは必要なし

タワーマンションの売却にあたり、売却前にリフォームして設備を整えて売却したいと考える方もいますが、リフォーム費用は高額で、いくらきれいになって新しい設備を備えたからと言っても、リフォームにかかった費用分売却価格に上乗せされて査定されることはほとんどありません。つまり損してしまう可能性が高いため、売却前のリフォームは必要ありません

どうしても気になるなら、リフォームに売却保証がついているような会社を選択したり、リフォーム会社に見積もりを依頼するとよいでしょう。不動産会社に査定を依頼した後、リフォーム会社に出してもらった見積書をもとに金額相談してみると安心です。

タワーマンションの売却に関するQ&A

続いてタワーマンションの売却に関してよくある疑問をまとめました。実際の売却に備えて、疑問点はクリアにしておきましょう。

タワーマンションを早く売るには?

不動産は売却期間が長くなるにつれて売れづらくなってしまう傾向があります。タワーマンションをなるべく早く売るには、タワーマンションの売却に強い不動産会社を見つけることが大切です。先述のように購入した際の不動産会社を利用するか、複数の不動産業者に査定依頼を出して比較することをおすすめします。複数の不動産業者に査定依頼をするなら、不動産一括査定サイトのサービスを利用すると手間がかかりません。

その際、提示された査定額のみを見て比較するのは危険です。相場よりも高い金額を提示して契約を取ることだけを目的としているような不動産業者も存在するためです。査定額だけでなく、担当者の知識量や対応の良さなどさまざまな視点から比較するようにしましょう。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

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タワーマンションの低層階は人気が低いのか?

タワーマンションは高層階になるにつれて金額が高くなるため、低層階のニーズはないように思われがちですが、共有施設や安全面が優れているタワーマンションであれば、階数に関係なく購入希望者が現れます。高層階は眺望が魅力的で人気ですが、低層階でも共有施設は利用できますし、地震の際高層階に比べて揺れが少ないことや、エレベーターだけでなく階段も利用できるなど低層階独自のメリットが享受できます。

このように低層階にも一定のニーズはあるため、低層階だからといって売れ残ってしまい、価格が大きく下がるといったことはほとんどないと考えてよいでしょう。

中古のタワーマンションでも高く売れる?

タワーマンションの魅力はなんといっても充実している設備です。居住者の管理費によって丁寧に管理されているため、設備が充実しているタワーマンションなら中古でも十分高額売却を目指すことが可能です。充実した設備以外にも、利便性が高いなどの付加価値がついていれば、築年数が経過していても高く評価される可能性があります。不動産会社による査定を受ける際には、事前にアピールできるポイントをまとめておくとよいでしょう。

まとめ

タワーマンションは資産価値が下がりにくいと言われていますが、大規模修繕や金利の影響などを受けるため、実際その売却は容易であるとは言い切れません。タワーマンションを売却するなら、売るタイミングやポイントをおさえることが重要です。

賃貸用として貸し出しているなら空室時に、居住用なら所有期間も見て決めるなどといったように、本当に「今が売るべきタイミングなのかどうか」をきちんと見極めましょう。また不動産売買で動く金額は大きい分、余計なコストがかからないよう慎重な判断が必要です。不動産業者の見積もりに費用はかからないので、不安がある場合は一度査定に出して相談してみても良いかもしれません。

最適な売り時と信頼できる不動産会社を見極め、後悔のないタワーマンション売却を目指しましょう。

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