近年、タワーマンションは資産価値が下がりにくいとして、居住用だけでなく投資用でも人気を集めています。
タワーマンションを資産として運用するため、購入したという人も少なくありません。
しかし、タワーマンションは通常のマンションとは異なる性質があるため、売却時には注意が必要です。
本記事では、タワーマンションをできるだけ高く売却するためのポイントや、よりよい売却のタイミングを解説します。
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タワーマンションの売却が難しい理由
タワーマンションの売却は困難であると言われているのはなぜでしょうか。その理由を以下にまとめました。
大規模修繕の費用が高い
タワーマンション売却時のリスクの1つに、大規模修繕の費用が高い点があります。
通常のマンション購入と同じく、修繕費を積み立てますが、タワーマンションは世に登場してからまだ年数が浅いため、修繕にどれだけコストがかかるのか不透明です。
通常よりも高層になるので足場が組めない場合や、デザインが特殊で修繕がしづらく、高いコストがかかる可能性があります。
したがって、将来の大きな支出に備えて、修繕金の積立を計画的に行うことが大切です。
このような計画性がないタワーマンションは、売却が難しくなる可能性があります。
住宅ローン金利が上昇する可能性がある
金利が下がっていると購入しやすいため、低金利状態では不動産は売り時であると言われます。
現在、2016年にはじまったマイナス金利政策によって超低金利が続いています。
しかし、同じく低金利政策をおこなっていたアメリカの金利が上昇しはじめたことから、日本の超低金利の状況は数年内に終了するのではないかと考えられています。
低金利状態が終わって金利が再び上昇してしまうと、不動産の購入を考える人が減少します。
それに加え、タワーマンションは情勢や金利など政策の影響をより受けやすい投資用物件として運用されているため、通常のマンションよりも売却が困難になる恐れがあります。
駅からの距離や利便性などの立地条件によっても左右される
物件は立地条件によってその人気が左右されます。駅からの距離や、周辺の利便性は評価に大きく影響します。
タワーマンションは共通設備の充実や、管理体制がしっかりしていて安全なイメージで人気ですが、それでも立地条件が良い物件の方が売れやすいことに変わりはありません。
売却する物件が駅から遠かったり、都心までの距離が遠かったりというように立地が悪い場合、長期的な需要が見込めないため売却が困難になります。
タワーマンションを高く売却する方法
続いては、タワーマンションを高額売却するために、おさえておきたいポイントを解説します。
新規分譲時の販売元に依頼する
不動産会社にはそれぞれ得意不得意があります。
タワーマンションを売却するなら、タワーマンションの販売を得意としている不動産会社に仲介を依頼しましょう。
おすすめなのは、物件を購入した際の販売元に売却仲介を依頼することです。
分譲時の販売元なら、物件の設備や利点を熟知しているため、正確な評価で査定してもらえます。
また、業者によっては、販売元で売却すると認定保証付き物件として売却活動をおこなってくれる場合もあります。
販売元の信頼性をアピールする
不動産を購入する際、どの不動産会社から販売されているかというのも大きな判断基準になります。
特にタワーマンションは他の一般的なマンションに比べ、大手の不動産業者によって販売されている信頼性の高い物件が購入されやすい傾向にあります。
高収入層に人気が高いタワーマンションは、「ブランド」として捉えて販売されています。
ブランドで絞ってタワーマンションを探すという人も少なくありません。
つまり、タワーマンションの売却では、販売元の信頼性が売却に大きく影響するのです。
なるべく高く売却したいなら、大手デベロッパーと媒介契約を結び、信頼性をアピールしましょう。
媒介契約方法を考える
不動産業者と結ぶ媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。
専属や専任媒介契約では、1社としか契約を結べない制約がありますが、その分、不動産業者が積極的に売却活動をしてくれるため、売却期間が短く済む可能性があります。
一方、一般媒介契約では複数社と契約を結べるため、複数の不動産会社から多くの人に物件情報が伝わり、売却のチャンスが広がる可能性があるのです。
このように、状況に合わせて媒介契約方法を選択することで高額売却につながる可能性があります。
媒介契約についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください。
タワーマンション売却のタイミング
タワーマンションの売却にはより売れやすいタイミングや、高額査定をしてもらいやすいタイミングが存在します。タイミングを見計らうことで後悔のない売却を目指すことができます。
所有期間が5年を超えた時
不動産を売却した際に収益が発生した場合、譲渡所得税という税金が課せられます。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、長期にわたって保有していると低くなります。
税率をかける譲渡所得は売却金から取得費（購入した際にかかった金額）と諸経費を引いて計算できます。
所有期間は売却する年の1月1日までの期間を数えます。
新築に近いと売却額も高くなる傾向にありますが、所有期間が5年以下の短期所有の場合、税率が約39％に上がるため、5年を超えてから売ったほうが手取りが多くなることがあります。
所有期間が5年を超えた場合の譲渡所得は長期譲渡所得と言われます。
長期譲渡所得にかかる税率は20％まで下がります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 5年以下（短期所有） | 30％ | 9％ |
| 5年超（長期所有） | 15％ | 5％ |
参考文献：国税庁：「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算」
所有期間が10年を超えた時
所有期間が5年を超え、さらに10年以上となった場合、より大きな軽減税率の特例が適用され、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できます。
譲渡所得が6000万円以下で税率は10％となります。
| 譲渡所得金額 | 所得税率 |
| 6,000万円以下 | 10％ |
| 6,000万円超 | 15％ |
参考文献：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
しかし、このように軽減税率措置が適用されるには条件があります。
- 自分用の居住物件であること
- 住まなくなってから3年以内に売却すること
- 購入者が親子や夫婦など特別な関係がある人でないこと
- 買い換え特例など他の特例を受けていないこと
つまり10年以上保有していたとしても、投資用のタワーマンションの売却には適用されません。
また、この特例は他の特例と併用することができないため、マイホームを買い換える際に譲渡所得を繰り延べできる特例など、状況に合わせて他の特例の利用を検討することも大切です。
賃貸中なら空室になった時
基本的に居住用物件と投資用物件とでは、居住用物件の方が高額で売却できます。
居住用物件は購入希望者が現れるであろう金額をつけますが、対して投資用物件では収入や利回りで計算して売却金額が決定するためです。
そのため、所有するタワーマンションを賃貸として貸し出している場合は、入居者が退去し空室になった時に居住用物件として売却することをおすすめします。
マンション価格の推移についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください。
タワーマンションの売却に関する注意点
タワーマンションを売却するとき、思わぬ出費や無駄な経費をかけないように注意すべきポイントを解説します。
税金や手数料が利益の1割程度かかる
タワーマンションを売却するには、税金や手数料など以下のようなコストが発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 仲介手数料
このようなコストは売却額に応じて変化します。相場としてはおよそ利益の1割程度かかると言われています。
このなかでも不動産会社に支払う仲介手数料や、利益に対してかかる譲渡所得税が特に高額です。
売却にかかるコストに関してより詳しく知りたい方はこちらをお読みください。
売却前のリフォームは必要なし
タワーマンションの売却にあたり、売却前にリフォームして設備を整えて売却したいと考える方もいます。
しかし、リフォーム費用は高額で、かつリフォームにかかった費用が売却価格に上乗せされることはほとんどありません。
つまり損してしまう可能性が高いため、売却前のリフォームは必要ないといえます。
どうしても気になるなら、リフォームに売却保証がついているような会社を選択したり、リフォーム会社に見積もりを依頼するとよいでしょう。
不動産会社に査定を依頼した後、リフォーム会社に出してもらった見積書をもとに金額相談してみると安心です。
タワーマンションの売却に関するQ＆A
続いてタワーマンションの売却に関してよくある疑問をまとめました。実際の売却に備えて、疑問点はクリアにしておきましょう。
タワーマンションを早く売るには？
なるべく早く売るには、タワーマンションの売却に強い不動産会社を見つけることが大切です。
購入した際の不動産会社を利用するか、複数の不動産業者に査定依頼を出して比較することをおすすめします。
複数の不動産業者に査定依頼をするなら、不動産一括査定サイトのサービスを利用すると手間がかかりません。
ただし、その際は提示された査定額のみを見て比較するのは危険です。
相場よりも高い査定金額で契約を取ることだけを目的とするような不動産業者も存在するためです。
査定額だけでなく、担当者の知識量や対応の良さも含めて比較するようにしましょう。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
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なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
タワーマンションの低層階は人気が低いのか？
タワーマンションは高層階になるにつれて金額が高くなるため、低層階のニーズはないように思われがちです。
しかし、共有施設や安全面が優れているタワーマンションであれば、階数に関係なく購入希望者が現れます。
低層階でも共用設備は利用できますし、地震でも高層階に比べて揺れが少ないことや、エレベーターだけでなく階段も利用できるなどメリットもあります。
低層階だからといって売れ残ってしまい、価格が大きく下がることはほとんどないと考えてよいでしょう。
中古のタワーマンションでも高く売れる？
タワーマンションの魅力はなんといっても充実している設備です。
居住者の管理費によって丁寧に管理されているため、設備が充実しているタワーマンションなら中古でも十分高額売却を目指せます。
充実した設備以外にも、立地が良いなどの付加価値がついていれば、築年数が経過していても高く評価される可能性があります。
不動産会社による査定を受ける際には、事前にアピールできるポイントをまとめておくとよいでしょう。
まとめ
タワーマンションは資産価値が下がりにくいと言われていますが、大規模修繕や金利の影響などを受けるため、実際その売却は容易であるとは言い切れません。
タワーマンションを売却するなら、売るタイミングやポイントをおさえることが重要です。
賃貸用として貸し出しているなら空室時に、居住用なら所有期間も見て決めるなどといったように、本当に「今が売るべきタイミングなのかどうか」をきちんと見極めましょう。
また不動産売買で動く金額は大きい分、余計なコストがかからないよう慎重な判断が必要です。
不動産業者の見積もりに費用はかからないので、不安がある場合は一度査定に出して相談してみても良いかもしれません。
最適な売り時と信頼できる不動産会社を見極め、後悔のないタワーマンション売却を目指しましょう。
不動産一括査定サイト利用者が選んだおすすめサービスTOP3
不動産一括査定サイト利用者が選んだカテゴリ別TOP3
≪査定結果の満足度TOP３≫
≪サイトの使いやすさTOP3≫
≪親族・友達におすすめしたいTOP3≫
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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