不動産会社と専任媒介契約を結んだ場合、媒介契約が最長で3か月間発生します。
この専任媒介契約期間中は、媒介契約を結んだ不動産会社（1社）に営業活動を一任するため、他の不動産会社とは媒介契約が行えない、個人的な営業活動もできないのが特徴的な契約形態で、不動産会社の精力的な営業活動がより大きく見込めるというメリットがあります。
その一方で、いざ専任媒介契約を結んでみても、なかなか売却が見込めなかったり、事情により売出の取り下げを行いたい等、さまざまな理由から「専任媒介契約を解除したい」という方も多いと思います。
通常、契約期間中の解除は原則行えませんが、場合によっては専任媒介契約の解除は可能であるということをご存じでしょうか？
この記事では、期間中に解除が可能なケースから、ペナルティの発生有無、解除方法、そして解除するベストなタイミングについてご紹介いたします。この記事を読んでいただき、より良い売却活動を行うための参考にしてください。
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- 専任媒介契約は、原則として契約期間中の途中解除が認められていませんが、特定のケースであれば解除できます。不動産会社が契約に定める義務を履行しない場合、または売り主のやむを得ない事情で売却を取りやめる場合などです。
- 専任媒介契約の解除は、法律上での規定が無いため電話一本で済ますこともできます。しかし重要な契約手続きであるため、書面での通知や提出対応も行っておいた方が無難です。
- 自主都合で期間中に解除する場合は違約金が発生するケースもあります。基本的に媒介契約履行のために費やした広告費、通信費、交通費が請求され、違約金の上限は約定報酬額（仲介手数料）と同額です。
専任媒介契約を解除可能なケースとは
先ほどのお話で、専任媒介契約期間中の途中解除は原則行えないとお伝えしました。しかし、解除理由が「ある一定のケース」に当てはまる場合、期間中の解除が可能になります。
不動産会社に問題がある場合は解除できる
専任媒介契約の期間中でも、「専任媒介契約に定める義務を履行しない場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない時は契約を解除できる」と国土交通省が作成した標準約款に記載されています。専任媒介契約に定める義務とは、不動産会社が行う物件調査広告活動や契約書の作成等を示します。
そのため、不動産会社の営業活動や対応について以下のような問題がある場合は解除することが可能です。
- 不動産売却サイトに広告を掲載していない、レインズへの登録がされていない。
- 売却活動が積極的に行われていない場合。
- 報告対応が遅い。
つまり、このように不動産会社が全うすべき仕事を行っていない場合、一定期間を設けたうえで業務を行うように促しても改善がない場合は、専任媒介契約を解除することができるのです。
やむを得ない事情がある場合も解除できる
また、以下のように、やむを得ない事情で売り出し自体を取りやめたい場合でも媒介契約の解除が可能です。
- 転勤がなくなり、売却する必要（引っ越す必要）がなくなった。
- 検討した結果、今は売り時ではないと判断した。
- 近所や住人から物件を購入したいと申し出があった。
不動産会社に落ち度がなくても、このような場合の解除にはペナルティ（違約金）は求められません。基本的に不動産会社への報酬は、媒介が成立した時のみ発生するため、広告活動や案内活動については、不動産会社が負担するとされています（特別な依頼の広告費用は、依頼人請求になる場合もあります）。
また、補足になりますが、親戚や知人、近所の住人などからの購入の申し出や、自分自身で買主を見つけてきた場合、契約までを自分で行えば仲介手数料は発生しませんが、仲介を不動産会社へ依頼する場合、料金が発生します。
ただし、自分で買主を見つけてきた場合の仲介手数料については、不動産会社へ減額交渉することができます。
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専任媒介契約の解除方法
媒介契約の解除の申し出は、基本的に電話または対面で伝えます。「そのあとの流れは一体どうなるのか」「実際に解除するまでにどれくらいの期間が必要？」「解除する際に用意しなければいけないもの」について、確認していきましょう。
契約解除の流れ
続いて、不動産会社側に問題があり、媒介契約を解除する場合の申し出から実際の解除に至るまでの流れについてご説明します。
- 不動産会社へ解除したいことを申し出る
- 不動産会社に相当の期間を与える（営業活動が理由で解除を申し出た場合）
- 専任媒介契約の解除を行う
このときの申し出で、不動産会社側へはっきりと契約解除の意思を伝えることが重要です。
契約解除の申し出については、電話・対面どちらを選んでも問題ありません。そのため、「誠意をもって対面で話したい」「忙しいし、電話のほうがスムーズに話せる」など、それぞれの事情を考慮した選択をするのがベストでしょう。
また、「不動産会社に相当の期間を与える（営業活動が理由で解除を申し出た場合）」については先述の”履行催促が必要な場合”に関して必要な期間になります。
以上を踏まえた上で、不動産会社からの改善がない場合は解除を行います。
契約解除の書面を作成する
専任媒介契約の解除方法については、法律上での規定が特になく、「このようにして申し出なければいけない」といった取り決めがありません。
そのため、電話一本でも契約解除をすることが可能です。しかし、重要な契約手続きになるため、不動産会社によっては書面での通知・提出を求められる場合があります。このような対応を求められた場合は、面倒であっても必ず応じるようにしましょう。
また、この書面には正式名称はありませんが、一般的に契約解除通知書と呼ばれています。
通知書の書式は自由に設定できる
契約解除通知書の書式は、手書きでもパソコンでも必要な情報が記載されていれば、どちらでもOKです。
インターネット上には、WordやPDFなどのさまざまなひな形が用意されているので、普段からパソコンを利用している方であれば、テンプレートの利用＆作成を行った方がお手軽で時間の短縮にも繋がるのでオススメです。
また、通知書を手書きで作成する場合は、あらかじめ文例や必ず記載するべき項目などが決まっているので、きちんとお手本を確認しながら進めていきましょう。
解除通知書に記載すること
以下が契約解除通知書に必要な情報になります。
- 日付（契約解除通知書の作成日）
- 宛先（不動産会社名、社長名）
- 住所（依頼者本人の住所）
- 氏名（依頼者の氏名）
- 内容（契約を解除するという内容の文面）
- 契約日や詳細など
上記すべてを記入することで、正式な通知書として認められます。契約解除通知書のお手本を用意したので、手書きで作成される方は、下の参考資料を参考に進めてみてください。
専任媒体契約を解除するときの違約金について
不動産会社に問題がある場合は途中解除が可能であることをご説明しました。今回は、不動産会社側に問題があった場合の解除ケースについてより詳しいお話や、反対にペナルティ（違約金）が発生してくる解除ケースについてお話いたします。また、違約金が求められた場合、どのくらいの金額を請求されるのかも確認して行きましょう。
不動産会社に問題がある場合は違約金なし
不動産会社に問題（営業活動など）がある場合、一定期間を定め業務の履行を催促しても、改善がない場合は解除できるとお伝えしましたが、以下の場合に当てはまる場合は、期間を定めなくても、すぐに契約解除することが可能です。もちろん、違約金はかかりません。
- 乙が専任媒介契約（専属専任媒介契約）に係る重要な事項について、故意もしくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
- 信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
- 宅地建物取引業に対して、不正または著しく不当な行為をしたとき。
具体的には、「不動産会社が行うべき業務を誠実に遂行しない（売却に向けた広告活動を行わない）」「他の不動産会社からの問い合わせに対し、売却成立しているなどの虚偽情報を伝える」「自社利益のために、囲い込みや売り止めを行い、依頼者が利益の損失を被った」「宅地建物取引業に対して、不正な行為をした」などが当てはまります。
さらに、不動産会社の不備や不足、不当な売却活動により依頼者側に損害が発生した場合、不動産会社へ損害賠償の請求が行えることもあります。
契約解除については、国土交通省の標準約款を基に解説しています。詳しい詳細を知りたい方はこちらをご覧ください。
不動産会社に非がない場合は違約金あり
不動産会社側に問題がある場合はペナルティなしで解除ができるとご紹介しましたが、一方で、自主都合理由での期間中解除を申し出る場合は、ペナルティ（違約金）が発生してきます。
この場合、不動産会社から請求されるのは媒介契約履行のために費やした費用になり、具体的な例をあげると、広告費、通信費、交通費などがこれに該当します。
違約金の上限額は約定報酬額
自己都合で専任媒介契約解除を行った場合、不動産売買価格の3％に6万円を足した額＋消費税を違約金として請求できるとされています。
これは、約定報酬額に相当する額であり、法律で定められている不動産会社が依頼人へ請求できる金額の上限です。例えば、3,000万円で売れた不動産の場合、96万円+消費税が違約金の上限価格になります。
※約定報酬額とは、売買が成立したときに依頼人（売主）が不動産会社へ支払う仲介手数料のことです。
専任媒介契約を解除するときの注意点
専任媒介契約解除の可能なケースから、違約金発生有無のケース、また契約解除通知書などをご紹介してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？「不動産」というだけで気後れしてしまったり、専門家でないことをいいことに不利な条件を求められるのではないか？と心配になる気持ちはとても分かります。
しかし、不安に思うからこそ、きちんと誠意をもって対応するように努めることが、その後のお話をスムーズに進めるための鍵となるでしょう。
最後に、媒介契約の解除を行う際に、気を付けておくと良い注意点についてご説明いたします。
口頭で伝えるのはNG
専任媒介契約の解除申し出を行うとき、口頭で伝えただけで終わらせるのはNGです。口頭で媒介契約解除を伝えただけでは、新しい媒介契約先で売買成立したとしても、後になって解除を申し出た不動産会社から違約金を請求される恐れがあります。
このようなトラブルを防ぐためにも、不動産会社側が媒介契約解除に合意したことが分かるように、きちんと書面を交わし、証拠を残しておくことが大切です。
必要のない費用は支払いを拒否する
不動産会社によっては、解除を申し出た際に、支払う義務のない費用（広告費などの実費以外の請求）を求めてくる場合があります。
そのため、違約金を請求されたらまず費用の詳細を出してもらい、必ず自身でチェックしたうえで、不要な請求があれば支払いを拒否しましょう。
また、不動産会社側が契約業務を履行しなかったことが原因で専任媒介契約解除を行った場合は、依頼人側が支払わなければいけないお金はありません。
なるべく更新のタイミングで解除する
他の不動産会社と媒介契約を結びたくなった場合、現在の専任媒介契約更新タイミングで解除をするのがベストです。専任媒介契約は自動更新が行えないため、依頼人からの継続申し出がない限り、契約期間での終了となります。
媒介した時の契約書に3か月以上の期間が設定されていても、法律（宅建業法第34条の2、第3項・4項）で契約が有効である期間が最長3か月と定められているため、期間を超えた契約は事実上無効となります。
宅建業法第34条の2
第3項 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
まとめ
専任媒介契約の期間中の解除は可能であることや、違約金ありなしそれぞれのケース、実際の解除方法などについてご説明いたしました。
媒介契約中の解除は、場合によっては違約金が発生したり、のちにトラブルを引き起こす可能性も考えられるため、媒介契約の更新タイミングで解除を申し出るのが、一番安全で依頼人側の不利益が比較的少ない方法といえるでしょう。
専任媒介契約では、通常3か月間の期間中は他の会社への依頼ができず、いい不動産会社に出会えないと買手を見つけられずに時間だけが過ぎてしまう恐れがあります。
なるべく早くに売却し損失を防ぐためにも、しっかりと不動産会社を見極めたうえで媒介契約を結ぶことが大切になります。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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