不動産の売却にはどんな費用がかかる?節約する方法も詳しく解説

不動産売却

不動産の売却は、一生に一度あるかないかの大仕事です。所有する不動産を売却したいと思ってはいるものの、未経験ゆえに知識があまりなく「何から着手すればよいのかさっぱり分からない」と悩んでいる人は多いのではないでしょうか。

不動産を売却する際には、仲介手数料をはじめとするさなざまな費用がかかり、売り出し価格をそのまま利益として受け取れるわけではありません。よって、不動産の売却を満足いくものにするためには、まずはかかる費用の内容について把握しておく必要があります。

そこで今回は、不動産の売却にかかるさまざまな費用について詳しく紹介していきます。不動産売却を検討している人は、ぜひこの記事をお役立てください。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書にかかる印紙税、不動産の登記費用、住宅ローンの返済手数料、売却益にかかる譲渡所得税や住民税など、さまざまな費用が必要です。

これらの不動産売却時にかかる費用は、一般的に売却額の5~7%といわれています。次に、それぞれの費用の目安額をまとめたので、目を通してみてください。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税
印紙税 1,000〜60,000円 ※売却金額により異なる
不動産の登記費用 司法書士へ依頼するとした場合5,000~20,000円程
住宅ローンの返済手数料 金融機関・支払い方法により異なり、約10,000~30,000
譲渡所得税・住民税 売却した年の1月1日の時点での保有期間により異なる

  • 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
  • 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
引越し費用 4~5人家族であれば15~20万円
処分費用・解体費用等
  • 廃棄物の処分費:10~50万円程度
  • 敷地の測量費:30~80万円
  • 建物の解体費:100~300万円
  • ハウスクリーニング(リフォーム含む):5~20万円

それでは上記の各費用について、詳しく見ていきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産を売却する際にその仲介を不動産会社に依頼するときにかかる費用のことで、「宅地建物取引業法」により定められています。仲介手数料の請求権は売買契約が成立したときに発生するため、売買契約が成立するまでは不動産会社に仲介手数料を支払う義務はありません。

つまり、仲介手数料は「成功報酬」といえます。なお仲介手数料の支払いは、売買契約締結時と引渡し完了時に半額ずつ支払うのが一般的です。

売買契約書にかかる印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売り主と買い主との間で交わす不動産売買契約書に対して、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことをいいます。

なお、不動産譲渡に関する契約書のうち記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの期間に作成された契約書に貼りつける印紙は、軽減税率の適用を受けることが可能です。

軽減措置の対象となる売買契約書にかかる印紙税率は次の表の通りなので、本則税率と比較しながら確認してみてください。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

不動産の登記費用

住宅ローンを完済した不動産を売却する場合には、抵当権の抹消が必要です。抵当権とは住宅ローンを組む際に、購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利(有担保ローン)のことをいいます。

抵当権を抹消すると、登記の情報を変更しなければなりませんが、その際に必要になるのが抵当権抹消登記費用です。登記にかかる登録免許税と司法書士報酬の相場を、次の表にまとめました。

費用項目 費用の相場
登録免許税 不動産1軒につき1,000円(※マンションなどの場合は、土地と建物で不動産2軒分となり1,000円×2個=2,000円を支払う必要がある)
司法書士報酬 5,000~20,000円程度(※登録免許税を含む、司法書士事務所により異なる)

ちなみに抵当権つき住宅ローンは、完済していなければ売り主が勝手に売却できません。ローンがまだ残っている場合は、後述する「住宅ローンの残額と一括返済手数料」がさらに加算されることになります。

住宅ローンの返済手数料

売却する不動産の住宅ローンに残債がある場合は、売却までに完済しておくことが大切です。そして住宅ローンを一括で返済する場合は、金融機関の事務手数料が発生します

繰り上げ返済の事務手数料は、金融機関や手続きの方法により異なります。例として、三菱UFJ銀行と三井住友銀行、みずほ銀行の手数料を次にまとめたので参考にしてみてください。

銀行名 手続方法別の手数料
三菱UFJ銀行
  • 窓口:32,400円
  • 電話:21,600円
  • ネット経由:16,200円
三井住友銀行
  • 窓口:21,600円
  • 電話:10,800円
  • ネット経由:5,400円
みずほ銀行
  • 窓口:33,000円
  • ネット経由:0円

売却益にかかる譲渡所得税や住民税

不動産を売却して得た売却益のことを譲渡所得といい、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられます。逆にいうと、譲渡所得がない場合はこれらの税金がかかりません。

課税の対象になる譲渡所得は「不動産の売却価格」から「取得費(不動産購入時にかかった費用)」および「譲渡費用(売却にかかった費用)」を引き、さらに「特別控除額」を差し引くことで算出できます。

こちらの計算法については、後ほど「不動産売却にかかる費用の計算方法/取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡費用を算出する」で詳しく解説します。

引越し費用

家を売却する場合は、買い主に引渡すまでに新居に引越す必要があるので、引越し費用がかかります。引越しの費用は、運ぶ荷物の量や引越し先への距離によってもまちまちですが、4~5人家族なら15~20万円ほどは見ておいたほうがよいです。

ただし、新居を先に購入してから不動産を売却するのではなく、売却してからその売却額に見合った新居を購入する場合には、ひとまず仮住まいに引越さなければなりません。その際には、仮住まいへの引越しと仮住まいから新居への引越しという2回の引越し費用が生じます

そうなると引越し費用が2倍にかさむことになるので、新居購入の段取りは慎重に組むようしましょう。

処分費用や解体費用

不動産の売却時には、必要に応じて廃棄物の処分費用や敷地の測量費、建物の解体費やハウスクリーニング費用がかかります。金額は一律ではないものの、一般的なケースでの目安額を見てみましょう。

  • 廃棄物の処分費:10~50万円
  • 敷地の測量費:30~80万円
  • 建物の解体費:100~300万円
  • ハウスクリーニング(リフォーム含む):5~20万円

それでは、それぞれの費用について詳しく解説していきます。

廃棄物の処分費

家を売却する際の廃棄物の処分方法としては、大きく次の3つがあげられます。

  • 不用品処理業者に依頼する
  • 不動産会社に引き取ってもらう
  • 自分で処理する

不用品処理業者や不動産会社など、プロにお願いするとどうしても費用が高くなります。そのため、できる限り自分で不用品を処分することも大切です。時間と手間はかかるものの、まだ使用できそうなものはリサイクルショップやフリマアプリ、オークションで売れば現金化できます

また不要物を持ち運べる場合には、資源回収施設に持参すれば処分費用がかかりません。粗大ゴミとして出せられるものであれば、数百円程度で回収できる場合もあります。

敷地の測量費

ひと昔前までは、隣地との境界が定まっていない状態の物件を、売買することも少なくありませんでした。しかし現代では、境界が確定していることを望む買い主が増えてきています。そのため不動産を売却するときには、隣地との境界線が定まっているうえに、測量図が作成されている必要があります。

なお、境界の確定や測量にかかる費用は売り主が負担するのが一般的ですが、この費用は国や市の立ち合いが必要か否かによっても金額は変動します。

建物の解体費

一戸建て物件の場合は、築年数がかなり古いのであれば、建物を解体してから土地だけで売りだす方法もあります。日本では新築住宅の需要が多いので、建物を残したままいつ解体してもよい状態で売却するよりも、新築住宅用地として先に解体してしまったほうが売れやすいです。

なお、解体費用の相場は構造により異なります。

  • 木造住宅:坪3~4万円
  • 鉄骨住宅:坪4~5万円
  • RC住宅:坪5~6万円

ハウスクリーニング

物件の状態によっては、フローリングやキッチン、お風呂などのリフォームをしたほうがよいことがあります。フローリングのリフォーム程度なら費用はそこまでかかりませんが、キッチンやお風呂のリフォームであれば100万円ほどの費用を見込んでおきましょう。

ただし、買い主が「自由にリフォームしたい」と考えているケースも多々あるので、ハウスクリーニング程度で留めておくのがおすすめです。

なお処分費用や解体費用は、自身で探して依頼したほうが安く済む場合が多いため、まずはネットで検索するなどして、手頃な業社が見つからない場合は不動産会社を頼りましょう。費用は高くつきますが、専門業社を紹介してもらえるメリットがあります。

不動産売却にかかる費用の計算方法

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この章では、不動産売却にかかる次の費用の計算方法を紹介していきます。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 譲渡所得額
  • 譲渡所得税額

なお譲渡所得税に関しては、まず譲渡所得を算出してからその額に税率をかけて計算します。2章に分けてわかりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料は速算式を用いる

仲介手数料は、次の通り売買代金の金額区分ごとに上限が設定されています。なお、これは法律により定められた上限で、下限は定められていません。

売却金額 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売却価格×5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分 売却価格×4%+消費税
400万円を超える部分 売却価格×3%+消費税

仲介手数料の上限額の計算例

例えば、売買価格が1,000万円のマンションの仲介手数料の上限額は、次のように売買価格を分解して計算します。
a)200万円以下の部分の200万円

200万円×5%=10万円

b)200万円超400万円以下の部分の200万円

200万円×4%=8万円

c)400万円超1,000万円までの部分の600万円

600万円×3%=18万円

a+b+cで36万円になり、この額に消費税を加算した金額が仲介手数料の上限額になります。しかし、このように分けて計算するのは大変なので、400万円を超える物件については次の速算式を使用してください。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出する

譲渡所得額は、次の公式に当てはめて算出します。

課税譲渡所得=譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額

【用語の解説】

譲渡価額 マンションを売却した金額
取得費 売却する不動産の建築代金や、売却するためにリフォームした場合の費用など
譲渡費用 売却のための仲介手数料や印紙代等、不動産を売るために支払った費用
特別控除額 譲渡所得に対し3,000万円までは課税対象から除外される制度

特別控除を受けるためには、いくつかの要件を満たしていることや、確定申告などの手続きが必要です。なお、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、控除額を引いてしまうとマイナスになるので、実質税金はかからないことになります。

特別控除に関しては、後述の「不動産売却にかかる費用を抑えるには/3,000万円の特別控除を受ける」で詳しく解説します。

税率をかけて譲渡所得税を算出する

譲渡所得税額は課税譲渡所得に税率をかけて求めますが、税率は売却する不動産の所有期間により、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年以下のもの

それぞれの税率は次の通りです。

種類 所得税 住民税 復興特別所得税(※) 合計
長期譲渡所得 15% 5% 0.315% 20.315%
短期譲渡所得 30% 9% 0.63% 39.63%

※復興特別所得税:東日本大震災後、復興に必要な財源を確保するため創設された新しい税金

つまり譲渡所得税は、譲渡所得額に長期譲渡所得の場合は20.315%、短期譲渡所得の場合は39.63%をかけた額になります。このように不動産の譲渡所得税は、算出する際に用いる「所有期間」により税額が大幅に異なるのが特徴です。

例えば、平成26年4月1日に購入した不動産を平成31年4月1日に売却した場合は、平成31年1月1日時点での所有期間は4年であるため短期譲渡所得になります。4年と5年では倍ほど税率が変わるので、慎重に売却する時期を見極めるようにしましょう。

不動産売却にかかる費用を抑えるには

不動産売却にかかる費用を抑えるためには、いくつかのテクニックがあります。次にあげる3つの事項について、これから詳しく見ていきましょう。

  • 3,000万円の特別控除を受ける
  • 10年超所有軽減税率の特例を適用する
  • 専任媒介契約を結ぶ

特に、抑えられる金額が大きい「3,000万円の特別控除を受ける」という項目は必見です。譲渡所得税を大幅に削減できる可能性がありますので、しっかりチェックしておきましょう。

3,000万円の特別控除を受ける

3,000万円の特別控除は、一定の条件を満たした場合に適用を受けられる特例で、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる制度です。この特例を受けるためには、次にあげるマイホームの定義を満たしている必要があります。

  • 現在マイホームとして居住していること
  • 居住しなくなってから3年を経過した日が属する年末までに売却すること
  • 建物を解体したときは、上記の範囲内かつ建物を解体してから1年以内に売買契約を締結すること
  • 単身赴任の場合は配偶者の居住する家であること

譲渡所得の特別控除が設けられたのは、近年空き家の半数が「相続したものの居住していない家屋」であることが背景にあります。そのため、投資などを目的に購入した家屋が空き家になっていても適用されません。また、自宅を建替えている間の仮住まいや特例の適用を目的とした一時的な入居、あるいは趣味や娯楽のために保有する別荘なども、特例対象外の物件になります。

なお、通常不動産を売却した際は、売却益がでた場合には売却した年度末に確定申告をしなければなりません。しかし、たとえ売却益がでなくても、特別控除の特例を受けるためには確定申告が必要です。確定申告をしないと、特例が適用されないケースがあるので留意しておきましょう。

10年超所有軽減税率の特例を適用する

不動産の所有期間が10年以上の場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分について、通常20%(長期譲渡所得)の税率が14%に軽減されます。また「3,000万円の特別控除」の特例と併用することも可能です。

ただしこの特例を受けると、「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意が必要です。

特定居住用財産の買い換え特例

買換え特例とは、不動産を売却した代わりに居住用不動産を新たに購入したときに利用できる制度です。一定の条件を満たすことにより、譲渡所得への課税を「繰り延べ」できます。

しかし、繰り延べなので無税になるわけではありません。課税のタイミングは将来買い換えた不動産をさらに譲渡したときで、繰り延べ分と合わせた譲渡利益課税が一気にまとめて課せられます。よって、あとから困らないようにしっかりと理解しておきましょう。

次に、買い換え特例を利用する際の条件をまとめたので目を通してください。

  • 新たに取得する住宅は築年数25年以内または耐震住宅
  • 床面積50m2以上
  • 売却年の前年から翌年までの3年の間に新しい不動産を取得する
  • 新たに取得する土地面積が500m2以下
  • 一定期間の居住を満たす

専任媒介契約を結ぶ

仲介手数料は、上限額の設定はあるものの下限額の定めがないため、値引きをしてもらえる可能性が高いです。特に「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結び、不動産会社に対して「貴社1社のみに仲介を依頼する」と意思表示をすることにより、値引きをしてもらえるケースは多いようです。また一般媒介契約よりも、さらに力を入れた販売活動が期待できるという利点もあります。

媒介契約とは

不動産会社を決定したら、次にその会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借の取引を行うにあたり、宅地建物取引業者(不動産業者)にその取引が成立するよう仲介してもらうときに結ぶ契約です。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3タイプの契約があります。それぞれの契約の特徴を次の表にまとめたので、1つずつ見ていきましょう。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社との契約 × ×
自分で見つけた買い主との直接取引 ×
レインズ(※)への登録 5日以内 7日以内 任意(登録義務なし)
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(登録義務なし)
契約有効期間 最大3ヶ月 最大3ヶ月 規定なし(3ヶ月が目安)

※レインズ:不動産情報の登録と提供を行うコンピュータ・ネットワークシステムのこと。国土交通大臣の指定を受けた4つの公益法人(指定流通機構)が運営している

つまり、最も縛りが厳しい契約が専属専任媒介契約で、反対に最も縛りが緩いのが一般媒介契約です。複数の不動産業者に依頼することにより、不動産会社同士を競争させられる一般媒介契約は、販売活動をする不動産業者の人数が必然的に多くなるので、早く買い主が見つかる可能性が高まります。

しかし、各不動産会社の注力度がどうしても低くなってしまうのが欠点です。仲介手数料の値引きをお願いした場合は、さらに不動産会社側の熱意は下がってしまうでしょう。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では「値引きして欲しいから貴社と専任依頼をする」という交渉が、値引きをしても不動産会社の活動意欲を維持してもらうために必要です。むやみに値引きを依頼するのはあまりおすすめできません。ただし、どうしても仲介手数料を安くしたい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結して不動産会社に誠意を見せましょう。

不動産売却にかかる費用に関するQ&A

不動産売却にかかる費用に関して多くの人が感じる疑問を、Q&A形式でまとめました。不動産の売却をする際に必ず発生する費用について、より理解を深めてください。

仲介手数料に消費税はかかるのか?

不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。2019年10月より消費税が増税となったので、計算するときには注意してください。ただし、不動産の売却価格には消費税がかかりません。このこともしっかりと頭に入れておきましょう。

取得費用がわからない場合は?

取得費用が不明の場合は、不動産売却金額の5%相当を取得費にすることが可能です。例えば、住宅が2,000万円で売却できたのであれば100万円が取得費になりますが、これを「概算取得費」といいます。

ちなみに概算取得は、取得費が不明ではなくても適用されるケースがあります。それは「不動産売却金額の5%相当」と「実際の取得費」を比較したときに、後者の金額のほうが下回っている場合です。そのため取得費が明確に分かる場合でも、概算取得費について慎重に考慮する必要があります。

譲渡所得がない場合も確定申告は必要?

不動産の売却益がでなければ譲渡所得が生じないので、確定申告をする必要はありません。ただし、たとえ損益が発生した場合でも確定申告は行っておきましょう。確定申告による所得との損益通算により、税金を抑えることが可能になる場合があるからです。

まとめ

不動産を売却する際は、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書にかかる印紙税、不動産の登記費用、売却益にかかる譲渡所得税や住民税などの出費を伴います。また、現在居住している家の住宅ローンが残っている場合には返済手数料が必要になったり、必要に応じて廃棄物の処分費用や建物の解体費、ハウスクリーニング費用がかかったりします。

この機会に、これらのさまざまな費用の相場や計算方法を振り返り、ぜひ自身で試算してみてください。売却にかかる総支出額を大まかにでも算出できれば、今まで曖昧だった売り出し価格のビジョンが明確になります。費用をできるだけ節約するためのテクニックも駆使しながら、売却をスマートに進めていきましょう。

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