不動産売買には、売却時にも購入時にもそれぞれに登記費用が必ず発生します。不動産売買には大きな費用がかかるため、登記費用についても事前に把握しておくと余裕を持った資金繰りをおこなうことができます。
本記事では、不動産売買における登記費用について、売主と買主のどちらが負担するものなのか、そのルールや相場・注意点を、主な事例からレアケースまで詳しく解説します。実際の不動産売買に備えて、登記費用について正しい知識を身に付けましょう。
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不動産売買時の登記費用に関するルール
まず不動産売買時の登記費用のルールについて解説します。ここでは主な登記として、抵当権抹消登記と所有権移転登記についてと、登記費用の納付方法のルールについて説明していきます。
抵当権抹消登記の費用は売主が負担する
抵当権抹消登記にかかる費用は不動産を売却する際にかかる費用なので、通常売主側が負担します。
抵当権とは住宅ローンを組むときに銀行が家を担保に取る権利の事です。家を売却する際にはローンを全て返済する必要があるため、その抵当権を削除する手続きをおこなう必要があります。それが抵当権抹消登記です。このように、抵当権抹消登記は売却する際に売主がおこなう登記のため、それにかかる費用については売主側が負担します。
所有権移転登記費用は買主が負担する
一方で所有権移転登記に関する費用は買主側が負担します。
所有権移転登記は不動産の所有者を変更する手続きのことです。その不動産を購入した買主が自分の名義に変更する手続きをおこなうため、費用も買主側が負担することになります。
納付方法は原則現金
登記費用は主に登記する際にかかる登録免許税と、それを依頼する司法書士に支払う司法書士手数料を示します。
登録免許税とは手続きの際にかかる税金のことで、登記の種類によって決められた金額を収めるものや、その不動産の価格に税率をかけて計算するものなど、その税額はさまざまです。この登録免許税は現金での納付に限定されていますが、その額が3万円以下であれば収入印紙で支払うことも可能です。
司法書士手数料は、依頼する司法書士事務所によって支払い方法が異なります。中にはクレジットカード決済や分割払いを利用できる事務所もあるなど、多岐にわたるため、依頼する際には確認をおこないましょう。
不動産売買時に必要な売買主別登記費用の内訳
不動産売買にかかる登記費用を、売主側に発生する費用と買主側に発生する費用に分類してまとめました。
売主側に発生する登記費用
不動産売買で売主側に発生する費用は主に以下の4つに分類できます。
- 抵当権抹消登記費用
- 住所変更登記・氏名変更登記費用
- 相続登記費用
- 司法書士手数料
それぞれについて詳しくみていきましょう。
抵当権抹消登記の費用
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円が課せられます。例えばマンションの一部屋を売却する際には1,000円払う必要があり、土地付き戸建て物件のような土地と建物を所有している場合には2つの不動産として別々で換算されるため、それぞれに1,000円ずつ、つまり合計2,000円を支払う必要があります。
住所・氏名変更登記の費用
不動産を売却する際、登記簿の住所や氏名が異なる場合には住所変更登記・氏名変更登記を済ませておく必要があります。どちらも法的に義務付けられている手続きではないため、その不動産を購入してからも手続きがおこなわれずにそのままになっている可能性があります。売却時には必ず法務局に確認しましょう。
住所・氏名変更登記の登録免許税はどちらも1つの不動産につき1,000円です。土地と建物を所有していた場合にはそれぞれに変更登記をおこなう必要があり、それぞれに1,000円ずつ課せられます。
相続登記の費用
相続登記は親や親族などが亡くなった際、その人が所有していた不動産を相続するときにおこなう名義変更手続きです。相続登記をおこなって新たな名義人になって初めて不動産を自由に売却したり処分したりすることができるため、不動産を相続したら必ず相続登記をおこないましょう。
相続登記の登録免許税は、自治体によって不動産が個別に定められた固定資産税評価額によって異なります。これは固定資産評価基準をもとに自治体の担当者が不動産ひとつひとつを確認しながら決定します。所有している不動産の固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の課税明細書を確認しましょう。
相続登記の登録免許税の計算方法は、
で計算できます。課税明細書で評価額を確認し、算出しておくと安心です。
司法書士に支払う手数料
登記には登録免許税の他にも、司法書士手数料もかかってきます。司法書士事務所では、自分では難しい登記や、手間がかかる登記を代行してもらえます。それに対して司法書士に支払う成功報酬が司法書士手数料です。これは司法書士に依頼をすれば売主側だけでなく買主側にもかかってきます。
売主側の場合は、抵当権抹消登記の代行を司法書士に依頼するのが一般的です。その依頼手数料は司法書士事務所によって異なり、その地域によっても異なります。抵当権抹消登記の代行にかかる報酬の相場を表にまとめました。
| 地域 | 低額者10％の平均 | 全体の平均値 | 高額者10％の平均 |
| 北海道地区 | 8,358 | 15,532 | 30,120 |
| 東北地区 | 8,307 | 13,863 | 22,091 |
| 関東地区 | 9,536 | 15,613 | 26,001 |
| 中部地区 | 9,839 | 16,638 | 35,220 |
| 近畿地区 | 9,933 | 18,795 | 32,444 |
| 中国地区 | 9,471 | 15,289 | 26,682 |
| 四国地区 | 9,917 | 14,409 | 21,562 |
| 九州地区 | 9,737 | 13,821 | 22,676 |
参考：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果」
表のように、抵当権抹消登記の代行はだいたい1万円前後で依頼できることが一般的です。
司法書士に依頼しない場合は登録免許税のみの費用で済むため、あまりに複雑な手続きでない限り、費用節約のため自分でおこなう人も多いです。住所・氏名変更登記や相続登記は比較的自分一人でも手続きしやすいですが、もちろん依頼することも可能です。司法書士に依頼した場合、住所・氏名変更登記は1万円前後、相続登記には3～6万円前後かかるのが一般的です。
買主側に発生する登記費用
不動産を購入する際に発生する登記費用は、所有権移転登記と抵当権設定登記の2つです。以下でこの2つについてと、それに伴って発生する司法書士手数料についてそれぞれ解説していきます。
所有権移転登記の費用
所有権移転登記は、買主が不動産を購入した際には必ずおこなわなければならない手続きです。この登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて求めることができます。固定資産税評価額は、前述のように固定資産税の納付書と一緒に送付されてくる明細書を確認しましょう。税率は土地と建物で異なります。平成31年3月31日までの登記では1.5％でしたが、それ以降は2％の税率がかけられます。また、建物に関しては、条件をクリアしていれば中古で本則が2％のところ0.3％、新築で本則が0.4％のところ0.15％の軽減税率が適用されます。条件は以下の通りです。
- 自己居住用の住宅であること
- 登記簿上の床面積が50平方メートル以上
- 2020年3月31日までに取得している建物であること
- マンションは築25年以内、木造戸建ては築20年以内
- 上記を超えていた場合は新耐震基準を満たしていること
- 新築、不動産を取得した後1年以内に登記すること
- 市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること
自分の不動産が軽減税率の条件を満たすかを判断し、税率を確認して算出しましょう。
抵当権設定登記の費用
売主側に必要な登記で抵当権抹消登記をご紹介しましたが、不動産を購入する際には反対に住宅ローンでお金を借りた金融機関が不動産を担保に取る、つまり抵当権を付けるため、抵当権設定登記が必要になります。抵当権設定登記の登録免許税は、借りた金額（債権金額）に税率をかけて算出します。本則税率は0.4％ですが、一定の条件を満たせば0.1％の軽減税率を適用することができます。条件は以下の通りです。
- 自己居住用の住宅であること
- 登記簿上の床面積が50㎡以上
- 2020年3月31日までに取得している建物であること
- マンションは築25年以内、木造戸建ては築20年以内
- 上記を超えていた場合は新耐震基準を満たしていること
- 新築、または不動産を取得した後1年以内に登記すること
- 市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること
司法書士に支払う手数料
所有権移転登記と抵当権設定登記は共に司法書士に代行を依頼する場合が多いです。どちらも報酬の費用は司法書士事務所によって自由に設定されており異なりますが、依頼した場合はだいたい5万円程度の費用がかかることが多いようです。司法書士事務所に問い合わせて見積もりを出してもらうと良いでしょう。
不動産売買レアケース別の登記費用
不動産の売買は不動産業者の仲介による取引の他にも、個人売買する場合など、特殊なケースが存在します。ここでは個人売買した場合の登記の注意点、新中間省略登記、用地買収をおこなった際の登記について解説します。
不動産を個人売買する場合
不動産業者の仲介が無くても、親族間や知り合い同士など、個人間で買主と売主が直接不動産売買をおこなうことができます。そういった場合におこなわれる登記は、売主から買主に不動産の名義を変更するような登記の手続きなど、通常の仲介売買でおこなわれる登記と変わりません。不動産の仲介による取引であれば、登記に必要な書類や手順の説明などを不動産業者がおこなってくれますが、個人間の売買ではそれがないため、登記ミスやトラブルが発生する可能性が高くなります。
そんなトラブルを避けるなら、司法書士に登記の代行を依頼するのが無難です。費用はかかりますが、必要書類の案内や売買契約書の作成、その他のアドバイスなど相談に乗ってくれる安心感があることの差は大きいです。費用は司法書士事務所によって異なりますが、登録免許税、登記事項証明書、郵便代、依頼料などの内容で10～15万円程度の負担になることが多いです。
新中間省略登記の場合
新中間省略登記は投資目的の不動産取引などでよく耳にする登記項目です。新中間省略登記は、ＢさんがＡさんから不動産を購入する際、もともとＣさんへの転売を目的としていたような場合におこなわれます。不動産の所有者が取引の際にＡからＢ、ＢからＣと次々転じていく際に、中間のＢの名義変更登記を省略し、直接Ｃを登記上の名義に変更することを言います。
もともとの中間省略登記では、ＡからＢが購入、その後Ｃに転売したことを報告しながらも、Ｂが登記するステップを暗黙のうちに省略していましたが、平成16年の不動産登記法の改正から契約時にＡからＣに直接名義を移転できるような契約形態が提案されるようになり、それに伴う登記は新中間省略登記と呼ばれるようになりました。
新中間省略登記をおこなう場合、登記をおこなう対象になるのはもともとの売主であるＡさんと最終的な買主であるＣさんです。Ａさんは売主にかかる抵当権抹消登記、住所変更登記・氏名変更登記などの費用を負担し、Ｃさんは買主にかかる所有権移転登記と抵当権設定登記の費用を負担します。
対してＢさんは以前の中間省略登記では不動産取得税の課税対象でしたが、現在の新中間省略登記ではＢさんが不動産を取得したこともすべて省略して契約するため、負担する費用はありません。
工業事業による用地買収の際の登記費用
公共事業や土地開発などによって、自治体が用地を買収するようなときにも不動産の名義が移転していくことになります。その場合には、売主である不動産の持ち主には登記費用の負担は一切なく、自治体が負担することとなっています。
土地の売買契約が結ばれた後、所有権移転登記をおこなう必要がありますが、それに必要な登記承諾書・登記原因証明情報書、印鑑証明書の発行などの手続きは自治体がおこなうため、それに伴う登記費用も負担する必要はありません。
しかし、その不動産に抵当権がある場合の抵当権抹消登記については売主がおこなう必要があります。手間はかかりますが、その費用は自治体が負担してくれます。また、不動産の一部分のみの抵当権抹消登記であれば自治体が代行するため、登記の必要はありません。
不動産売買時の登記費用に関する注意点
ここまで不動産売買をおこなう際にかかってくる登記費用についてご説明しました。以下でそれに関する注意点を2つ解説します。
登記費用は譲渡費用に含まれない
不動産を売却したとき、売却金額から取得費と諸経費を差し引いてもプラスになった場合には譲渡所得税という税金が発生します。そのプラスになった所得を譲渡所得といい、そこで差し引く不動産を取得する際にかかった費用を取得費、諸経費を譲渡費用といいます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費など売却に要した費用が含まれます。この際、売却時に必要な登記にかかる費用は含まれないことと定められています。
抵当権抹消登記などを例にすると、住宅ローンを完済した際におこなう手続きであるため、仮に売却前にローン返済を終えていた場合、数年前の登記費用をさかのぼって計算するような事態が起こり得るため、登記は不動産売却とは別軸でおこなわれている行為として扱われます。その他、売却の際にかかってくる登記費用についても同様に譲渡費用には含まれません。
登記はなるべく司法書士に依頼する
ただでさえ費用のかかる不動産売買では、登記まで司法書士に任せると費用がかさんでしまうため、節約のために自分でおこなうという人も少なくありません。しかしそれには大きな時間と労力がかかります。そのほとんどは初めておこなうことなので、登記ミスが発生したり、必要書類が足りなかったり、不動産トラブルに発展してしまう恐れもあります。
不動産売買にはそれ自体にも時間や労力がかかりますが、不動産仲介による売買でも自分でおこなわなくてはいけない作業や手続きが多くあります。登記の手続きに関しては司法書士に依頼すれば費用こそかかりますが、ほとんどすべての工程を任せることができることに加え、トラブルを避けることもできます。よっぽど不動産売買にかかる費用を節約したい場合や、時間にゆとりがある場合を除いては、登記はなるべく司法書士に依頼することをおすすめします。
司法書士事務所によっては、相場よりも低い価格で代行してくれるところもあるので、いくつかの事務所で金額を相談してみると良いでしょう。
まとめ
不動産売買にはどうしても大きな費用がかかります。購入金額や売却金額、それにかかる仲介手数料などに目がいきがちですが、登記にかかる費用も決して少なくはありません。あらかじめ、ある程度の費用を算出しておかなければ、手元に残ると思っていた金額が思ったより少なくなってしまった、といったことになりかねません。
初めての不動産売買では、どの作業が自分に必要な手続きなのか混乱してしまうことが多いので、しっかりと必要な登記と費用を確認し、余裕を持った資金繰りをしてトラブルのない不動産売買を目指しましょう。
なお、これから不動産売却を予定している方は不動産の一括査定サービスを活用しましょう。次の記事では、一括査定サービスを実際に利用したユーザーにアンケートを取り、人気の一括査定サービスをランキング形式で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
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