財産分与は住宅ローンも対象|よくあるトラブルを参考に円滑な分与を

不動産売却

離婚する場合には、財産分与を行う必要があります。住宅ローンの支払いが残っている場合、どのようにして分ければいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。

基本的に住宅ローンも財産分与の対象となります。離婚により財産分与が発生した場合、プラスの財産もマイナスの財産も分与するのが通例です。

この記事では住宅ローンと財産分与の基本について解説しています。住宅ローンの残っている不動産を財産分与する方法や、起こりやすいトラブル、円滑に進めるコツも紹介しているので、財産分与で困ったときの参考にしてください。

住宅ローンと財産分与の基本

住宅ローンと財産分与について、基本的な部分を解説します。離婚に伴う財産分与で失敗しないために、住宅ローンについての正しい知識を学んでおきましょう。

離婚をしても住宅ローンの契約内容は変わらない

離婚した時点で住宅ローンの残債があった場合、夫と妻のどちらに支払い義務があるのか気になる方も多いのではないでしょうか。夫が主債務者で妻が連帯保証人なっていたり、夫婦で連帯債務者になっていたり、住宅ローンの契約パターンにはさまざまなものがあります。離婚しても、これらの契約内容は継続します。

離婚に伴い住宅を売却する場合もあるかもしれません。しかしその場合でも、住宅ローンの残債が売却金額を上回っていれば、住宅ローンの支払いが続くことに注意しましょう。

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不動産が夫婦の資産なら住宅ローンも折半

多くの場合、財産分与では財産全体を貢献度に応じて分け、住宅ローンのようなマイナスとなる部分も折半することになります。不動産が夫婦の資産である場合は、住宅ローンも折半しなければなりません。離婚する際には、住宅ローンの財産分与についてしっかり決めておくことが大切です。

財産分与の対象とならない不動産

条件によって財産分与の対象とならない不動産もあります。

  • 自分が相続した不動産
  • 結婚前に購入した不動産
  • 夫婦どちらかの親族が全額を支払って購入した不動産
  • 夫婦のどちらかが結婚前に貯蓄したお金で購入した不動産

これらの不動産は、財産分与の対象となりません。離婚する際は、現在居住している家が財産分与の対象となるのかを確認しましょう。自分で判断できない場合は、弁護士への相談を検討してください。

かかる税金とかからない税金がある

基本的に、離婚に伴って財産分与される家には贈与税は発生しません。なぜなら、一方的に分与された財産ではなく、夫婦の共有財産を分け合ったものと判断されるためです。通常、不動産をもらった場合は不動産所得税もかかりますが、これも財産分与では発生しません。

ただし、家の名義変更をした場合は登録免許税が生じます。また、その家を所有し続けるのであれば固定資産税の支払いが毎年必要となることに注意しましょう。名義変更をするのであれば、これらの事情も踏まえた上で検討する必要があります。

これらの税金について不明な点があった場合はそのまま放置せず、税理士に相談や確認を行いましょう。

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住宅ローン控除が適用できる

夫婦でペアローンとして住宅ローンを組んでいるケースは多くみられます。その住宅ローンの支払いが続いている状態で財産分与をする場合、自分名義の住宅ローンに加えて元配偶者名義の住宅ローンを引き取る形になることがあります。

このような場合、以前は既存の借入分と新たに引き取る借入分、どちらかにしか住宅ローン控除を適用できませんでした。しかし現在は、既存の借り入れ分と新たに取得する借り入れ分の両方に住宅ローン控除が適用できることが認められています。

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住宅ローンの財産分与を行う前の確認事項

離婚するときに住宅ローンが残っている場合は、財産分与を行う前に、不動産の利権関係・住宅ローンの契約と返済の状況・不動産の価値を確認する必要があります。事前に情報を把握して住宅ローンの財産分与を円滑に進めましょう。

不動産の利権関係

まずは、不動産や土地の名義が現在夫婦どちらのものになっているかをはっきりさせる必要があります。不動産や土地の名義が知りたいなら登記簿謄本を確認しましょう。

登記簿謄本は、法務局の窓口に行けば誰でも取得することが可能です。交付請求書に不動産の家屋番号と土地の地番を記載し、手数料として1通600円を納める必要があります。法務局に出向く時間が取れない方は、インターネットで取得することもできます。

登記簿謄本には名義だけでなく金融機関が設定している抵当権についても記載されているので、不動産にどのような抵当権が設定されているかも確認しておきましょう。

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住宅ローンの契約と返済の状況

住宅ローンの契約書を確認すれば、夫婦のどちらが住宅ローンの主債務者なのかを確認できます。途中で契約内容を変更している場合もあるので、金融機関のホームページにアクセスして契約内容を照会しておきましょう。一般的な夫婦が行っている住宅ローンの契約のパターンは次の通りです。

  • 夫か妻のどちらか1人が債務者
  • 夫が債務者で妻が連帯保証人
  • 夫が債務者で妻が連帯債務者
  • 夫婦でペアローン

また、離婚後も住宅ローンの支払いが必要なのかを知るために、住宅ローンの返済状況を確認しておく必要があります。住宅ローンの残額は、金融機関のWebサイトや残高証明書、借り入れ後に金融機関から発行される返済の予定表で確認することが可能です。

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不動産の価値

不動産を売却して住宅ローンを返済するか、どちらかが住宅ローンを引き継いで不動産に住み続けるのかを判断するためには、現在の不動産の価値を知っておくことも大切です。不動産の価格は、不動産一括査定サイトを利用したり、不動産業者に査定を依頼して調べることができます。

不動産一括査定サイトの利用も不動産業者への査定依頼も無料なので、積極的に活用しましょう。不動産一括査定サイトを利用する場合、査定は1社だけに依頼するのではなく複数の会社に依頼した方がよいです。査定額を比較して、不動産の相場を割り出しましょう。

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住宅ローンの残っている不動産を財産分与する方法

住宅ローンの残っている不動産はどうやって財産分与するのでしょうか。代表的な方法を紹介していきます。

  • 名義人が住み続けて住宅ローンを払い続ける
  • 名義人が住宅ローンだけを払い続ける
  • 住宅ローンを完済してから財産分与する
  • 住宅ローンが残った家を現金化して財産分与する

住宅ローンの財産分与は状況に合わせて様々な方法を選択することが可能です。方法ごとに注意点もあるので詳しく見ていきましょう。

名義人が住んで住宅ローンを払い続ける

名義人だけが不動産に住んで残りの住宅ローンを支払い続ける方法があります。出ていく元配偶者が連帯保証人になっている場合、連帯保証人から外すことを要求してくる可能性が考えられます。この場合、連帯保証人から外せるかどうかは金融機関との交渉次第です。

離婚する当事者同士の合意だけでは、連帯保証人から外すことはできない仕組みになっています。住宅ローンの連帯保証人から外したい場合は、速やかに金融機関との交渉を進めましょう。

名義人が住宅ローンだけを払い続ける

名義人が不動産を出て住宅ローンだけを払い続ける方法もあります。具体的なケースをあげると、妻が子供と一緒に住んで夫は養育費代わりに住宅ローンを支払い続けるという形です。このような場合、名義人である夫がローンの支払いを延滞しないように注意しなければなりません。

名義人の支払いが滞った場合、不動産競売にかけられてしまいます。そのような状態になると、妻と子供は家を出ていかなければなりません。

住宅ローンを完済してから財産分与

残っている住宅ローンを一括完済してから財産分与する方法もあります。離婚する当事者が何らかの資産を所有している場合、その資産をとり崩して一括完済する方法が考えられます。また、親や親戚などの助けを借りて一括完済するのも現実的な方法です。

一括返済するかしないかは住宅ローンの残債額や現在の資産状況、親族の助けを借りられるかなどを考慮して慎重に検討しましょう。住宅ローンを完済すると、銀行から抵当権抹消の書類が送付され、不動産登記をすることになります。

住宅ローンが残った不動産を売却して財産分与

住宅ローンの残債額や状況によっては、不動産の売却により現金化してから財産分与する方法も考えられます。オーバーローンでもアンダーローンでも、売却に関わる手数料を差し引いた上で利益や損失を折半します。

オーバーローンで売却した場合、残ったローンをどちらが払うのか、負担する割合などを明確にしておかなければなりません。一方、アンダーローンで売却した場合は家を手放しますが利益が出ます。その利益を離婚の当事者間で分割するのが一般的です。

ローン残債ありの状態で売却を検討する場合について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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住宅ローンの財産分与で起こりやすいトラブル

財産分与における住宅ローンで多く見受けられるトラブルをいくつか紹介します。

  • 債務者による住宅ローンの滞納
  • 名義変更忘れによる不動産の乗っ取り
  • 債務者が消息不明になる

このようなトラブルが起こる可能性を事前に把握しておけば、リスクを回避できる確率が高くなるので留意しておきましょう。

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債務者による住宅ローンの滞納

離婚前に住宅ローンの支払い分担を決めていても、出て行った人がローンを滞納する可能性があります。滞納する理由としては経済的な問題とあわせて、なぜ自分が住んでいない家のローンを払い続ければならないのかという考えに陥りやすいことがあげられます。

返済が滞り続ければ物件が差し押さえられる可能性もあります。このようなトラブルを避けるために、住宅ローンの残債額や状況によっては住宅を売却することも検討する余地があります。離婚の際にローンの支払い分担を明確にしておくことはもちろんですが、このようなトラブルの可能性があることは頭に入れておきましょう。

名義変更忘れによる不動産の乗っ取り

名義人になっている離婚相手が家を出ていく場合は、名義変更忘れに注意しましょう。名義変更を忘れてそのままにしておくと、離婚相手が再婚をした上で亡くなった場合、現在住んでいる家が元配偶者の再婚相手の財産になってしまう可能性があります。

仮に、元配偶者の再婚相手に財産が渡ってしまった場合、家を出ていかなければなりません。そのような事態を避けるためにも、離婚する場合は名義変更について明確にしておく必要があります。

基本的に銀行は、住宅ローン支払い中の名義変更を認めてくれない場合が多いです。そのような場合は、住宅ローンを完済してから、名義変更しなければなりません。離婚する際は、住宅ローン完済後は名義変更することなどを双方で合意しておく必要があります。

ローン完済後の抵当権抹消手続きについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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債務者が消息不明になる

離婚するような局面では、双方が感情的になっていることも多いです。そのため、残っている住宅ローンの支払いについても十分な話し合いができないことも考えられます。元配偶者が住宅ローンが残っている家から出ていった後連絡がつかなくなることもあります。

当事者同士での話し合いがスムーズに進まないと判断される場合は、弁護士に依頼することを検討しましょう。連絡がつかないからといって、住宅ローンの折半や名義変更の話し合いを放置しておくと大きな問題にもなりかねません。

弁護士に依頼すると裁判になるというイメージを持つ方も多いかもしれませんが、弁護士に依頼するからといって必ず裁判になるわけではないのです。弁護士に依頼することで法律に則った話し合いや手続きを円滑に進めることが期待できます。

住宅ローンの財産分与を円滑に進めるコツ

住宅ローンの財産分与を円滑に進めるためには、いくつかのコツがあります。

  • 不動産売却でアンダーローンを目指す
  • 住宅ローン滞納中なら任意売却を行う
  • 不動産を専門家に鑑定してもらう
  • 住宅ローンの扱いを書面に残しておく
  • 話し合いで解決しないなら裁判を行う
  • 財産分与についての話し合いは早めに行う

ここで紹介するコツを参考にして、住宅ローンの財産分与を円滑に進めましょう。

不動産売却でアンダーローンを目指す

家の評価額が住宅ローンの残債額を上回っている状態をアンダーローンといいます。アンダーローンで家を売却すれば、住宅ローンの完済が可能です。そのうえ、利益も生じます。

一方、家の評価額が住宅ローンの残債額を下回っている状態はオーバーローンといいます。オーバーローンで家を売却すると残債額は減りますが、住宅ローンは残ります。このような場合、任意売却することも選択肢の一つです。

当然、アンダーローンで完済してしまえる方が心の負担も軽くなるため、家を少しでも高く売却することを考えましょう。高く売却するには、不動産の一括見積もりサービスなどを使って、まずは不動産の相場を正確に把握することが大切です。

家の売却をするのであれば、不動産会社(仲介業者)とのやり取りは不可欠です。優良な不動産会社に出会えれば、後悔せずスムーズに売却手続きを進めることできるでしょう。

不動産一括見積もりサービスについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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住宅ローン滞納中なら任意売却を行う

経済的な事情で住宅ローンを滞納している場合、任意売却をすることが考えられます。任意売却とは、金融機関に了承を得た上で、売却しても住宅ローンが残る家を売却する方法です。

似たような売却方法として競売があります。競売は、金融機関が強制的に家を売却する方法です。金融機関はその売却額から未回収金を回収します。競売にかけられた場合、その家に住んでいても出ていかなければなりません。競売には他にもデメリットがあるため、極力避けたいところです。

もし、どうしても住宅ローンの支払いが難しい場合は、任意売却を検討しましょう。

任意売却の流れについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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不動産を専門家に鑑定してもらう

家の価値は不動産業者に査定してもらうこともできます。しかし、離婚に伴う財産分与をする場合は、専門家である不動産鑑定士に査定してもらうのがおすすめです。不動産鑑定士による評価は、裁判でも家の価値の根拠として使用できます。

不動産鑑定士に鑑定してもらうことによって、住宅ローンという負債も含めた公平な財産分与ができます。財産分与をスムーズに進めるためにも、家の価値の査定は不動産鑑定士に依頼しましょう。

住宅ローンの扱いを書面に残しておく

住宅ローンの扱いは、必ず書面で残しておきましょう。口頭での約束は、住宅ローンの滞納があった場合に相手に法的対応が取りにくいというリスクがあります。

万一、離婚相手が住宅ローンを滞納した場合に備えて、住宅ローンの返済についても明確にした公正証書を作成しておきましょう。公正証書で離婚後のお金の支払いについて明確にしておけば、万一の事態になったときもスムーズに法的措置を取りやすくなります。

公正証書は自分で作成することも不可能ではありません。しかし、素人が自力で作成するのは手間と時間がかかります。そのため、行政書士に依頼して作成をサポートしてもらうのが一般的です。行政書士に依頼してから完成するまで、おおよそ3週間程度かかる可能性がありますので、スケジュールに余裕を持って早めに依頼するのがおすすめです。

話し合いで解決しないなら裁判を行う

離婚に伴う財産分与は、話し合いで解決するのが理想的です。しかし、どうしても解決しない場合は裁判で解決を図ることになるのが一般的な流れです。

裁判をする場合、まず家庭裁判所に離婚訴訟の訴状を出します。その訴状が受理されると、第1回目の口頭弁論の日にちが決められます。被告側は訴状を受け取った後、弁護士と相談するなどして答弁書を作成することも可能です。第1回目の口頭弁論が行われた後は、だいたい毎月1回のペースで審理が開かれます。

審理が進められていく過程で尋問が行われたり、裁判所から和解案が提示されたりすることがあります。尋問が行われてから1カ月、長くても3ヶ月くらいで判決が言い渡されます。離婚を容認する判決だった場合、控訴がなければ2週間の控訴期間を経て判決確定、離婚が成立します。

離婚訴訟の裁判では、収入印紙代や郵便切手代が必要です。弁護士に依頼する場合は、弁護士費用もかかります。離婚訴訟にかかる収入印紙代は、最低13,000円です。財産分与や慰謝料を請求する場合はさらに15,000円ほどかかります。

郵便切手代は、裁判所によって異なります。例として、東京地方裁判所は6,400円となっています。弁護士費用は弁護士によって異なるため、依頼する弁護士に確認しましょう。

財産分与についての話し合いを早めに行う

離婚が決まったら、住宅ローンの残っている不動産の財産分与について、できるだけ早めに話し合っておくことを心がけましょう。調べることがたくさんあったり、財産分与の方法も色々あったりするので決めるまでに時間がかかる可能性が高いです。

財産分与には期限があります。離婚してから2年が経過すると財産分与を請求できなくなってしまうのです。住宅ローンの残っている不動産でも財産になるので、夫婦のどちらが債務を負うのか、どちらが住み続けるのか、売却して現金化するのかを決めるようにしましょう。

まとめ

離婚しても住宅ローンの契約内容は変わりません。離婚する際に住宅ローンが残っている場合は、財産分与について明確にしておく必要があります。状況によっては、家を売却してアンダーローンを目指すことも考えてみましょう。

もし売却するのであれば、査定は不動産鑑定士にしてもらうのがおすすめです。また、不動産一括見積もりサービスも有効活用しましょう。財産分与について話し合いで合意できない場合は、離婚訴訟を起こして裁判で解決する場合もあります。財産分与の請求には期限があるので、離婚することが決まったらできるだけ早めに住宅ローンの残っている不動産の扱いを決めることが大切です。

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