マンション売却の見積もり方法が知りたい!注意ポイントまで解説

マンション売却

マンション売却を検討しているときに、真っ先に気になるのが見積もりのことです。自分の所有しているマンションがいくらで売れるのかを知ることができるので、見積もりを取ることは売却のファーストステップとして重要です。

見積もりを取る際は、知っておくべき査定方法別のメリットデメリットや、見積もりの成功ポイントがあります。この記事ではそれらの点を取り上げ、見積もりを成功させるヒントをひもといていきます。

マンション売却で見積もりをとる理由

はじめに考えておきたいのは見積もりをとるべき理由です。見積もりをとることで知れる情報は、マンションの価値だけではありません。そこで、見積もり情報から得られる2つの点をご紹介します。

売却でローンが返せるか確認するため

マンション売却を考えている人の中で、マンション購入時のローンが残っているというケースが多くみられます。その場合、マンション売却で得た利益からローン残債を返済しようと計画していることでしょう。

見積もりを依頼したときに得られる大まかな売却金額から、ローン返済に事足りる不動産価値があるのか予想できます。

もし売却金額がローン返済すべき額を下回っている場合は、次のような手が打てます。

  • 預貯金をローン返済額にあてる
  • 場合によっては売却時期を見送る
売却によって負になりかねない不動産を処理したり、ローンの完済を目指したりすることが可能です。ただし、見積もりから導きだされたローン返済試算で無理があると分かれば、それに合った解決方法をとる必要があります。
見積もりをマンション売却前のタイミングでとることで、ローン返済計画にも役立てられるのでぜひ活用しましょう。

適正な売却価格を決めるため

マンション売却時にどれぐらいの値段で売りたいかということは、売主側であらかじめ考えている点です。しかし商品に市場価値があるように、マンションにも市場価値があります。そのため、見積もりを通して適正な売却価格を知るということは大切です。

その価値はさまざまな要因によって決まりますが、たいてい売主の売却希望価格とかけ離れているものです。たとえ売主が、マンション購入時の価格を参考に売却希望額を算出していたとしても、年数が経過すると不動産の状態周りの環境変化で価値が変動することは大いにあり得ます。

見積もりで適正な売却価格を知って妥当な値段設定をする

見積もりを依頼すると、市場価値をもとに適正な売却価格を算出してくれます。見積もりの価格をそのまま設定するか多くても1割程度の差にとどめることで、買主が割高に感じることのない妥当な金額設定ができます。

マンション売却見積もりの方法

マンション売却の見積もりは大きく分けて2つの方法がありますが、それぞれ査定の際にチェックする情報や利用のしやすさに多少の違いがあります。

各査定方法はどのようなもので、メリット・デメリットになるものは何かを詳しく解説していきます。

机上査定

机上査定とは、売却するマンションを現地におもむいて見ることなく売却価格を算出する査定方法です。

「不動産を見ずにどうやって価格を割り出せるのか」と感じるかもしれませんが、基本的に不動産の価格は立地条件や築年数によって市場価値を知ることができます。そのデータをもとに、実際の不動産を見なくても大まかな価格を割り出すことが可能です。

机上査定で査定する際に参考にされる情報には以下の3項目が挙げられます。

  • 当該不動産に似た条件の成約例
  • 周辺物件の売却例
  • 不動産市場の動き

上記のデータをどのように扱って適正な価格を割り出すのでしょうか?

当該不動産に似た条件の成約例
マンション売却を例にとって考えてみると、マンションと一口にいっても広さ築年数はさまざまです。同じ面積・築年数条件に合った物件の成約金額例を参考にすれば、売却予定の不動産に合った価格を割り出すことができるので、机上査定の際にはまずこの情報を収集することは必須です。
周辺物件の売却例
不動産を査定するときに、面積や築年数と同じく重要視されるポイントは周辺物件の売却例です。不動産会社では査定の際に、逐一その地域の立地価格を計算しなくて済むように、売却予定の不動産がある地域でどのような事例があったかというデータベースが共有されています。その情報を役立てつつ売却額を割り出すのが通常の方法です。
不動産市場の動き
不動産には、その時代によってブームになっている物件とそうでない物件があります。また、当該不動産があるエリア人口の移り変わりも考慮される点です。物件が流行に合っているか、人口は増えて人気のある地域になっているのかといった市場動向が加味されて、売却額が割り出されます。

机上査定のメリットとデメリット

机上査定にはメリット・デメリットとなる点があります。これらを知っておくと、自分にとって机上査定は最適な方法なのかを知るのに役立てられるのでチェックしておきましょう。

机上査定のメリット
  • 不動産会社の担当者に合う必要がない
  • 結果報告が早い
  • 手続きの手間が掛からない
特に目立っているのは手軽さです。机上査定は直接物件を見に来てもらう必要がないので、電話やオンライン上で手続きから結果報告まで完結します。また担当者に会わないことで、査定結果に満足いかないときに断りやすいというメリットもあります。
机上査定のデメリット
  • 不動産の現状を結果に反映できない
  • 一般的な価格しか知ることができない
一方で、机上査定には物件の現状や設備を査定金額に反映することができなかったり、一般的な価格の割り出しまでしかできなかったりするデメリットがあります。机上査定の手軽さとこれらのデメリットは表裏一体なので、机上査定を利用するときには避けては通れない欠点といえます。

訪問査定

訪問査定とは文字通り、直に売却予定不動産を訪問し査定する方法です。訪問査定では、まず机上査定と同様に立地条件や築年数、市場価格を参考に売却価格の基礎となる額を算出します。

その後訪問することで直接知ることができるその不動産ならではの情報を加味して、さらに具体的な売却額を割り出します。

「その不動産ならではの情報」といっても何も特別なものではなく、当該不動産の特徴的な部分です。例えば以下のような点が挙げられます。

  • リフォームしたことがあるか
  • 間取りの大きさはどれほどか
  • クロス剥がれや雨漏り跡はないか
  • 梁や建具の建付けはしっかりしているか
  • 給湯器や床暖房などのオプションはあるか
  • 境界線はあるか
  • 駐車場の有無
これらの点は個々の不動産で変わってくる特徴なので、訪問査定では直にチェックして査定額に反映します。机上査定方法で割り出された基本的な査定額から、オプションや間取りがよければプラスされ、建具や内装が悪ければマイナスされるという形で割り出されます。

訪問査定のメリットとデメリット

机上査定と同様に、訪問査定にもメリット・デメリットがあります。まず訪問査定にはどんなメリットがあるのでしょうか?

訪問査定のメリット
  • 細かく状態をチェックしてもらえる
  • プロに売却のアドバイスを細かく聞ける
  • 割り出された額は最適な販売価格であることが多い

訪問査定の最大のメリットは、査定された価格が適正であるという点でしょう。机上査定では大まかな額が割り出されるのに対して、訪問査定では細かな状態チェックにより個々のマンションに合った適正価格が割り出せます。

また査定のプロが訪問してくれるので、事前に感じている売却の不安な点や高く売るためのコツについて、直にアドバイスを求めることもできます。マンション売却時に助けになる訪問査定ですが、一方でどんなデメリットがあるのでしょうか?

訪問査定のデメリット
  • 担当者と予定を合わせる必要がある
  • 査定に時間がかかることが多い
  • 査定額が意に沿わないときに断りづらい
訪問査定だからこそのデメリットともいえることですが、査定に来てもらうために予定を調整しなければならないことが挙げられます。仕事が忙しく都合がつきづらい場合は不便に感じるでしょう。
また、査定するときには一つひとつの部位状態を丁寧に確認するため、時間に余裕をもって依頼する必要があります。さらに、もし査定額に不満があっても面と向かって伝えなければならないので、断りづらさも感じるでしょう。
では、机上査定・訪問査定どちらもデメリットを我慢しつつ、依頼しなければならないのでしょうか?実は、各査定方法は利用すべきシチュエーションを押さえていればデメリットを解消することができます。

各査定方法に合ったシチュエーション

机上査定と訪問査定の特徴を簡単にまとめると、机上査定利便性に優れ、訪問査定具体的な査定額に優れています。そのため、マンション売却時にはこの2つの査定方法を両方取り入れ、シチュエーション別で使い分けることで賢く利用することができます。ではどのようなケース化見ていきましょう。

マンション売却を思い立ったとき

マンションを売りたいと思ったときに、売却の意思を固めるために市場価格を知る必要があります。この時点ではまだ売却の手続きを進める段階ではないので、情報を知るだけで十分でしょう。

そのようなときに選べるのが机上査定です。

売りたいマンションの大まかな市場価値を机上査定で知ることができれば、ローンの返済目途や売却利益の有無などを予想できるようになり、マンション売却のビジョンを固めることができます。

マンション売却を決定したとき

机上査定を済ませてマンション売却が妥当だと判断した場合は、次に知る必要があるのは具体的な価格です。すでに売ることは決まっているので、自分の所有するマンションの現実的な売却価格を割り出す必要があります。

そのようなときは訪問査定をチョイスしましょう。

訪問査定時に依頼する不動産会社は、仲介契約を依頼したいと考えている会社にお願いするのがベターです。そうすると契約までの流れがスムーズになるだけでなく、面と向かって断らなければいけないという気まずさも回避できます。

査定方法によって価格に差が出る物件とは

築浅マンションは机上査定と訪問査定で価格に差が出やすいといわれています。新築に近いマンションなのにどうして差が出てしまうのでしょうか?

  • 同じマンション内に似たような事例が少ないため
  • 新しい設備を取り入れた物件が多いため
  • 将来の不動産価値ニーズが未知数のため
築浅マンションは同じマンション内で売却時例が少ないので、机上査定をする場合にはかなり情報量の制限があります。一方、訪問査定は机上査定と同様に基本価格設定の情報量が少ないものの、訪問してはじめてわかる新しい設備の有無を確認できるため、その分の上乗せ査定額によって机上査定との価格差が生じます。
また、築浅マンションは査定をする不動産会社にとって、不動産自体の市場価値がどのように推移していくのかをまだ把握できていないことがあります。それらの理由から机上査定、訪問査定で価格に差が開く要因になっているのです。
では逆に価格差があまり出ない物件もあるのでしょうか?
価格差があまり出ないと言われている物件は築5年以上のマンションです。市場ではマンション売却による取引事例が多く取集されていることから、築年数による経年劣化データも集まっています。
特別に状態保持がよい物件は別にして、一般的に築5年以上のマンション価値は固定化が進んでいます。年数がたっていることで、そのマンション自体の劣化データもすぐに割り出せて、過去の取引事例も十分に集まっているというのがその主な理由です。
そのため築5年以上のマンションは、机上査定・訪問査定どちらの方法をとるかにかかわらず、特段の付加価値がない限りは査定の参考にされるデータは等しく、査定結果に差が出ることは少ないといえます。

自分の売却したいマンションが価格に差が出るのか、そうでないのかに合わせて見積もり依頼をするというのも一つの賢い方法です。

続く部分ではこうした点を踏まえて、マンション売却の見積もりを受けるために知っておきたいポイントをご紹介します。

売却見積もりのポイント

自分の売却したいマンションがどれくらいの金額で売れるのか見積もる前に、まずは自分でもどんなマンションが人気があるのか、どんなマンションが不動産的に価値が高いのかを知っておくことは大切です。

見積もり不動産会社が見ているポイントは、マンションの状態立地公示価格や路線価3つです。

マンションの状態

マンションの状態を知る際に、考慮される1つ目の点は築年数です。この築年数で分かるのは劣化具合というよりは、建てられた年代にどんな建築基準が適用されていたかということです。

建築基準を知ることでそのマンションのスペックが図られますが、以下の情報もとにスペックの高さを見極めます。

  • 耐震性能
  • 用いられている工法
  • 使用されている材質

これらの点は、建築基準法の改正や耐震性能の進歩などによって年々変化しているので、築年数を見ればそのマンションがどのスペック基準で建てられたのかを大まかに知ることができます。もちろん、そのスペックが高ければ高いほど不動産価値が上がり、高額の査定結果になるのはいうまでもありません。

また、マンションの広さも査定に影響するポイントです。

国土交通省が提供している住生活基本計画における「水準」の資料によれば、3人世帯のマンションだった場合は75㎡の広さが健康で文化的な生活を快適に送れる住面積とされています。

なお、間取りは住面積が上記の水準であることに加え、アイランドキッチンやルーフバルコニーなど人気のある造りになっているほうが格段に査定額が上がります。

マンションの立地

マンションの立地条件も査定額に大きな影響を与えます。人気のあるエリアは、その地域に住むこと自体がブランド化されているという場所もありますが、実はほとんどの人気エリアには共通した魅力ポイントがあります。

  • 駅やバス停が近く通勤に便利
  • 市役所学校などの施設が隣接している
  • スーパー、コンビニ、大型商業施設との距離
  • 治安が安定している
  • 自然豊かな面も持ち合わせている

このような条件がそろっている場所にあるマンションは、高い査定額を出してもらえる可能性が高まります。

公示価格や路線価

公示価格や路線価と聞くと難しい話に感じますが、簡単に説明するとこれらは国が定めている土地の標準価格で、住んでいる区画のインフラによって決められています。

この2つが見積もりにどのように影響するかを知る前に、それぞれどんなものなのかをより詳しくみてみましょう。

  • 公示価格とは土地に対して国が定めた標準価格。適正な地価を設定するために定められたもので、更地の単位面積当たりの価格が表示されている。
  • 路線価とは宅地が面している道路をもとに設定される宅地の価格水準。1㎡あたり1,000円単位で表されている。

この2つはマンション売却見積もりの際に、公的評価として参考するものです。必ずしもこの価額通りの査定が出されるというわけではなく、公示価格と路線価を加味した査定額が算出されます。

これらは、まだ売却取引事例がないときに特に重視される資料なので、築年数が浅いマンションを売却する際には大いに役立ちます。

マンション売却の見積もりで注意するポイント

 

マンションの見積もりを依頼する際にも注意すべきポイントがあります。「こんなに安く売るつもりじゃなかったのに」と損をしてしまう前に、このポイントを知ってリスクを回避しましょう。

見積もりは複数から取ろう

1社のみから見積もりをとって売却価格を決定してしまうと、本来のマンション価値に見合っていない価格を設定してしまいかねません。複数社から見積もりをとるとよい理由は数多くあります。

  • マンション売却を得意とする不動産会社に出会える
  • 誠実な担当者を見つけられる
  • 査定内容が的確か見極められる
  • 仲介契約する不動産会社との交渉材料になる

こうしたメリットを得られるなら、利用しないという選択肢はあり得ません。また不動産査定サイトは手間暇をかけることなく、同時に最大10社程度の一括査定を受けることも可能です。しかも、その査定はどれも無料で受けられるので、こういったサービスもうまく活用しながら賢く見積もりましょう。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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見積額の根拠を聞く

算出された見積もり額の根拠を聞くことは、その不動産会社のマーケティング力を知るための近道ですが、なぜそのように言えるのかは見積額の細かな説明ができる不動産会社は売却活動のその後まで見据えているからです。

不動産会社が見積額を割り出す際に考える点は、建物の条件や立地、市場価値だけではありません。それらはあくまで基本的な資料でしかなく、真の見極め力がある不動産会社の場合は、売却活動時の買手の動向競合不動産会社の動きまで読んだ金額設定をしてきます。
またマーケティング力があるということは、売却活動時のプロデュース力があるともいい換えられます。よって、見積もりが出されたときは見積額に注目するのではなく、その見積額が出された根拠もしっかり聞いて、その不動産会社がどれほどの力量があるのかを見極めましょう。

自分でも価格を調べておく

「売主にマンション売却の知識がない」と踏んでいる不動産会社に騙されないためのコツとして、あらかじめ自分でも市場価格を知っておくことで不動産会社の言いなりになる危険性を回避できます。

市場価格を調べる際におすすめしたいのは、過去の成約価格を見ることができる「レインズ」を利用する事です。レインズとは国土交通大臣が指定している不動産流通機構が運営している不動産流通標準情報システムのことです。

この情報システムを利用する手順をご紹介します。
  1. STEP1:トップページのマンション欄に住所入力
  2. STEP2:さらに詳しい不動産情報の入力
  3. STEP3:取引事例一覧からより近い事例情報を見る

レインズの情報は全国から集められており、検索結果は過去1年間に成約した売買事例が表示されます。この情報をあらかじめチェックしておくと、不動産会社が出した見積金額が妥当なのか、あまりにも差があればどうしてなのかを追求できるのでとても役立ちます。

最終的な売り出し価格の確認をする

そもそも見積額とは売却価格の参考資料であり、その見積額が直接売却価格として設定されるわけではありません。そのため事前に売り出し価格はいくらにするか考えておくと、見積額が出たあとで不動産会社と話を煮詰めるのに助けになります。

売り出し価格を決める際に役立つのは、この記事内でご紹介した査定時に見られるポイントやレインズの過去取引情報を参考にすることです。

さらに売り出し価格が決まり、いよいよ売却活動を始めるというときに知っておくとよい点があります。売り出し価格と成約価格は異なる場合が多いことです。

もちろん、売り出し価格はさまざまな情報をもとに割り出されているので「妥当な価格」といえますが、買主は少しでも安く買いたいというのが本音です。
価格交渉の末に、売主と買主の意見をすり合わせた成約価格になるケースは多々あります。よって売り出し価格を決める際は、いくらまでなら値切り交渉を受け入れられるかというアンダーラインも考えておくとよいでしょう。

見積もり前にリフォームは必要ない

よくあるのは「見積もりの際にリフォームをしていれば査定額がアップするのでは?」と考えることでしょう。しかし意外にも、リフォームはしないでおくほうが吉と出るケースが多くみられます。

これには昨今の不動産ブームが関係しているのですが、買主側のニーズとしてリノベーションマンション物件が好まれる傾向にあるからです。

ここで出てくる疑問が、リノベーションリフォームの違いです。端的にいって、リフォームとは修繕が必要な部分のみに手を加えることですが、リノベーションは新しい機能や価値をつけるために改造することを指します。
リノベーションをしたいという買手はとても多く、そのニーズからリフォームをしていない中古マンション物件であっても、リフォームをした中古マンション物件と同じ価値を持ちます。
わざわざリフォーム費用をかけるよりは売り時を逃がさないほうが大事です。そのため、リフォームをすることは考えずに見積もりを出してもらうようにしましょう。

信頼の置ける不動産会社探しが大事

マンション売却は普通の物品売買とは違い、多額の金額が動く取引です。誰であれ、その大事な局面はぜひ信頼のおける不動産会社を利用したいと考えます。信頼のおける不動産会社を選ぶと、売れる期間が短くなったり売り出し額に近い値段で成約できる確率が上がったりします。

信頼のおける不動産会社を見極めるためには、次の点をチェックするとよいでしょう。

  • 査定額に対しての説明が丁寧
  • 他社との差額は大きくない
  • 押しが強くない
  • 仲介料値引きの提案をしない

説明が丁寧なのは大前提ですが、他社よりも異常に査定額が高かったり積極的に仲介料値引きを持ち出してきたりするなど、過剰なサービスをしてくるときには注意が必要です。

もしそのように言ってくるときには「話だけ聞かせてください」と一言かけてみましょう。態度が一気に悪くなるようであれば、その不動産会社は押しが強く、売主のニーズを親身に聞いてくれない信頼に欠ける業者と思ってよいでしょう。

まとめ

 

マンション売却の際に、見積もりをとる方法や見積もられるポイントを見てきました。シチュエーション別に見積もり方法を使い分けたり、築年数や市場価値をもとにデータベースを利用して、あらかじめ不動産価値を知っておいたりすることで、マンション売却時の大きな助けになります。

ぜひこの記事で取り上げた内容をフルに賢く活用して、高値でのマンション売却を実現させましょう。

 

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