空き家を0円で譲渡する方法とは?注意点やポイントを徹底解説

空き家売却

空き家の無償譲渡とは、空き家を0円で個人や法人へ譲り渡すことです。通常の不動産売却とは異なり、法律上は「贈与」として扱われます。そのため、不動産業者へ依頼するときとは違う注意点があり、ポイントを押さえておかないとかえって損をしてしまうかもしれません。

ここでは空き家を0円で譲渡したい人のために、譲渡する理由やその方法、空き家を手放すことで得られるメリット、0円で譲渡する前に知っておきたい注意点について解説します。

最後まで読むことで0円で譲渡するためのポイントを理解し、まず自分が何からすればよいか判断できるようになるでしょう。

空き家を0円で譲渡する理由とは?

不動産の購入や管理にかかる費用は、決して安くはありません。では、0円譲渡であっても手放したい理由とはどんなものがあるのでしょうか。

活用方法が見つからないため

空き家の活用方法として、住宅を取り壊して駐車場を作る、空き家そのものを賃貸物件として貸し出す、といった方法が挙げられます。しかし、立地が悪い場所や人の出入りが少ない場所だと、こうした活用は簡単なことではありません。解体やリフォーム費用がかかるからです。そこで、立地の悪さをカバーして手放すために、0円譲渡が行われます。

経済的負担しか生み出さないため

経済的負担を少しでも減らすことも、0円譲渡を希望する理由です。住む人がいなくなった空き家であっても、土地の所有者に対し固定資産税や管理費など、経済的負担が発生します。また、売却できる可能性が低い土地だと、不動産業者への仲介依頼費用がかさんでしまうこともあり、0円譲渡が選ばれることがあります。

老朽化しているため

老朽化した空き家ほど、活用時のリフォーム費用が高くなりがちです。家を売るためにかかる費用よりも、リフォーム費用の方が高くなる場合もあります。そこで、リフォーム費用と活用により得られる利益を比較し、0円譲渡を選択する人もいます。

トラブルに繋がる可能性があるため

空き家となった住宅は、定期的に掃除やゴミ捨てなど管理を行わないと、近隣住民との間にトラブルを引き起こす場合があります。たとえば、管理不足で草木が伸びすぎたり、ゴミの不法投棄から悪臭が起きたりするためです。また、人気がないことを理由に、犯罪に利用される可能性もあります。

そこで早期に空き家を手放すために、0円譲渡を行うケースがあります。

特定空き家等に指定されそうなため

日本にある空き家の数は年々増え続けており、景観悪化や経済的損失が危惧されています。そこで2014年に制定されたのが、空き家対策特別措置法です。この法律によって、自治体が危険性の高い空き家を特定空き家等に指定し、指示や命令を行うことができるようになりました。

また、特定空き家等に指定されると、固定資産税の住宅用地の特例が適応されなくなり、場合によって最大で6倍の固定資産税がかかるようになります。この法の適用が行われるのは、管理状況が不適切な空き家だけです。そこで、空き家の管理が難しい場合、特定空き家等に指定され、管理費や固定資産税がかかるのをさけるために、空き家を0円譲渡する場合があります。

空き家を0円で譲渡する方法

空き家を0円で譲渡する方法は、次の3つです。

  • 自治体に寄付する
  • 個人に譲渡する
  • 法人に譲渡する

どのように行動を開始すればよいか、それぞれ見ていきましょう。

自治体に寄付する

自治体側が必要としている条件に不動産が当てはまる場合、寄付を受け付けてくれる場合があります。自治体によって対応はさまざまなため、まずは問い合わせを行いましょう。防災倉庫として利用できそうな土地や、小規模な公園になりそうな場所などは、寄付を受けてくれる可能性があります。

また自治体によっては、寄付の形ではなくとも、空き家バンクのように0円譲渡の手続きを手伝ってくれるサービスを展開しているところもあります。こうした情報が手に入る場合もあるため、自治体への問い合わせはメリットのある行動です。

ただし、自治体には空き家を引き受ける義務はありません。自治体側が必要とする条件に当てはまらなければ、寄付を断られる可能性は大いにあると、頭に入れておきましょう。

個人に譲渡する

空き家の隣人や近隣の人、またその地域へ移住したい人など、個人へ0円譲渡するのも1つの方法です。隣接する土地の人への譲渡は、受け取る側のメリットとして、土地が広くなるため活用できる範囲が増えること、自らが所有する土地の価値が高まることが挙げられます。そのため、引き受けてくれる可能性が高いのです。

ただし、少なくとも次のような内容を確認しておいた方が、お互いに気持ちよく取引を進められます。

  • 空き家の権利関係を確認する
  • 空き家の倒壊の危険性などがないことを確認する
  • 生活が営めるか確認する
  • 空き家の状態を実際に見学してもらう

空き家の状態をよく説明したうえで、引き受けてくれる人を見つけたら贈与契約書を作成しましょう。贈与契約書とは、0円で譲渡する側と受け取る側の間で交わす決まり事を記した契約書類です。実は0円で譲渡する場合も、不動産の権利を譲る手続き費用や贈与税など負担が発生します。なぜなら空き家であっても、不動産という財産を渡すことに変わりはないからです。

発生する負担として、次のようなものが挙げられます。

  • 不動産の登記費用(登録免許税)
  • 税金(贈与税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税)
  • 解体費用
  • リフォーム・改修費用
  • 片付けや庭木管理の費用

これら所有権移転登記手続きにかかる費用や家屋の撤去、税金をどちらがどのように負担するか取り決めるのが、贈与契約書です。2通作成し、0円で譲渡する側と受け取る側、双方が1通ずつ保管します。そのうえで所有権移転登記手続きを行い、空き家の権利を受け取る側へ移しましょう。

もめごとを避けたい場合は、弁護士など法律の専門家と税金の専門家へ相談し、多額の税金が発生しないか贈与契約書に不備はないか、確認してもらった方が確実です。場合によっては不動産業者へ費用を払ってでも依頼し、第三者として円滑な取引に協力してもらいましょう。

法人に譲渡する

駅が近い、駐車場スペースが広いといった空き家であれば、社団法人や財団法人、NPO法人などに譲渡できる可能性があります。この場合は、無償譲渡を目的とした不動産マッチング支援サイトを活用して、譲渡先の法人を探してみましょう。また法人のホームページをチェックすると、地域活性を目的に空き家を探しているケースもあるようです。

ただし、空き家やその土地に価値があった場合、法人側には贈与税が、譲渡する側には所得税の納付義務が発生します。この納税義務を回避する方法として、NPO法人など公益法人への譲渡が挙げられます。税法上の優遇措置があるため、所得税がかからない可能性があるのです。優遇措置を使うには、税務署での手続きが必要になります。

また、NPO法人など公益法人への譲渡は、地域貢献にも繋がります。空き家をより活用してほしい、という思いがある場合は、税金がかかる可能性を税理士などに相談したうえで、0円で譲渡するのも手です。

空き家に関して考えられるケースから想定する0円譲渡のメリット

ここまで空き家を0円で手放す方法について解説してきました。実際に0円で手放すと、どのようなメリットが受けられるか、空き家に関して考えられるケースをもとに紹介します。

0円譲渡で相続税対策

親や祖父母が高齢で、今後空き家を相続する可能性がある場合、相続人はその際相続税を支払わなければなりません。

相続税とは、故人から相続した財産が多額であった場合に課税される税金です。貴金属や現金、預貯金のほか、不動産も財産の対象となります。しかし、相続前に0円であっても不動産を引き渡すことができれば、相続税がかかる財産を減らすことに繋がるため、相続税対策になるのです。

相続税には物納という相続税を納めきれない場合、代わりに建物や土地を納める制度がありますが、立地条件が悪く、空き家期間が長かったため買手が付きにくい状態の場合は利用することができないので、空き家の活用方法がなければ、0円譲渡によって手放しましょう。

将来的に実家などを相続する可能性がある場合は、相続税がどのくらいかかるのか、その土地や建物がある自治体ではどのような取り決めがあるのか、知っておくとよいでしょう。

相続税についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もチェックしてください。

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固定資産税と更地代が節約できる

親や祖父母が亡くなり空き家を相続した場合、相続人は相続税の他に固定資産税も今後支払わなければなりません。固定資産税とは、家や土地を所有する人が支払わなくてはならない税金であり、その年の1月1日現在に土地や家を所有していた人に対し請求されます。

また、空き家を放置しておくと特定空き家等に指定される可能性も高いです。だからといって空き家を解体すると費用が発生しますし、さらには空き家を更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が適応されなくなり、建物が残っている場合に比べて3倍以上の固定資産税を支払う必要があります。

しかし0円で空き家を譲渡すると、更地にする費用と将来的な固定資産税の両方を節約できます。

0円譲渡の場合、譲渡される側は家と土地の代金がお得になります。そのため家の状態が良ければ、更地にせずに譲渡できる場合もあるようです。ただし空き家の期間が長かった場合は、家にそもそも住めない場合もあるため、解体費を払った方が貰い手が付く可能性が高まります。不動産業者へ相談し、解体した方がよさそうか判断を求めてみましょう。

空き家に対し、今支払っている固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は、次の記事をチェックしてください。

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共同相続人の家族とのトラブルを避けられる

相続人が2人以上いる場合、何もしないと法的には「共同相続」という状態で財産を相続します。お金のように分けることのできない不動産を共同相続した場合は、全ての相続人がその不動産を共同で所有することになるので、今後の活用方法で意見が一致しなかったときに必ずトラブルが起こります。

相続した空き家の維持管理や今後の活用方法などで共同相続人との揉め事を避けたい場合は、0円譲渡で手放すことも一つの手段といえるでしょう。

また、将来的に共同名義の空き家を売却する場合、所有者が複数いる場合は全員の同意が必要になりますが、名義人の誰かを代理人として選任し、それ以外の名義人がその代理人委任状を渡して売却を委任すれば、買主とのスケジュール調整も簡単になります。

すでに共同名義となっている不動産売買を検討している方で、必要な委任状について知りたい方はこちらの記事も合わせてチェックしてください。

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空き家を放置するデメリット

思い入れのある実家だから、といった理由から、空き家を手放しにくく感じている人もいるかもしれません。しかし、空き家を手放す理由で紹介したように、住む人や活用予定のない空き家を放置すると思わぬトラブルに巻き込まれる場合があります。

近隣トラブルに繋がる

空き家を放置することで起きるトラブルの1つは、近隣住民との間に起きるものです。

  • 老朽化が進んで倒壊の危険性がある
  • 庭木や雑草が増え害虫が発生している
  • 害虫を目当てにした害獣が現れる
  • ゴミの放置や不法投棄により悪臭が発生している
  • 不審者や不審火の恐れがある

こうした家が自宅近くにあるとなると、できれば早めに対処してほしいと感じる方も多いかと思います。また、こうしたトラブルの原因となる状態が長引くと、行政側へ苦情を入れる近隣住民の方もいるかもしれません。その場合、行政側は空き家対策特別措置法にのっとって調査を行うため、特定空き家等に指定されてしまう恐れがあります。

特定空き家等に指定された場合、固定資産税が高くなる可能性があります。こまめに手入れを行えれば防げるトラブルが多いものの、難しい場合は0円譲渡であっても手放すことを考えてみましょう。

資産価値が低下してしまう

空き家は人が出入りしないため、シロアリや害獣、害虫の被害、雨漏りなどに気が付くのが遅くなる可能性が高いです。結果として修繕タイミングを逃してしまい、資産価値が次第に低下してしまう恐れがあります。また、資産価値が低下した状態だと、いざ売却や活用をしようとしてもリフォーム・改修費用がかさんでしまいます。

リフォームなどを行って売却する場合、かかった費用をプラスして売るのが一般的です。しかし、値段をつけると売れない可能性があるからこそ0円で譲渡しようとしている物件の場合、リフォーム費用を加算して売ると、買手が付かない恐れがあります。資産価値が下がらないうちに、安くても売却するのも手です。

税金が発生してしまう

固定資産税や都市計画税といった不動産にかかる税金は、その家や土地に人が暮らしていることは前提になりません。所有していることに対し発生するため、空き家を所有しているだけで毎年発生します。空き家を早く手放せば、利益は手に入らなくても将来の固定資産税や都市計画税を節約できるでしょう。

0円譲渡する前に

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実際に0円譲渡を進めていくには、何からスタートしていけばよいのでしょうか。

まずは不動産業者へ相談

空き家であったとしても、まずは0円譲渡ではなく、不動産業者へ相談しましょう。空き家に価値がある可能性や、土地だけ売却するならより高く売れる可能性があるからです。不動産の価値の判断は、家の状況だけでは決まりません。立地や今後の都市開発、近隣環境なども大きく影響します。売れる可能性があるのに、最初から0円譲渡しか手はないと判断するのは損です。

まずは複数の不動産業者へ相談し、実際の査定額を聞いて比較してみましょう。インターネット上から複数の不動産業者へ一度に依頼できる、不動産一括査定サービスを使うのも手です。不動産一括査定サービスのメリットとして、知らない土地や遠方であっても現地の不動産業者へ依頼が行え、さらに複数の不動産業者同士を比較することで、少しでも高く売れる不動産業者を知ることができます。

なかには不動産業者へ依頼することで、仲介手数料など費用の発生を心配している人もいるでしょう。不動産業者へ依頼するもう1つのメリットとして、売却に関わる手続きや書類の不備を無くし、安心して売却活動が行えることが挙げられます。手続き面から見ても、不動産業者へ依頼し査定を受けることは大切です。

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また、査定を受けてみて不動産業者へ依頼することを決めた方は、不動産業者の選び方について詳しく解説した記事もチェックしてみてください。

後悔しない不動産売却の業者選び!選び方のポイントや注意点を徹底解説
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不動産業者に査定を依頼し、やはり値段が付かないことが分かったり、売れたとしても「査定額よりも売却にかかる仲介手数料の方が高い」という場合には、0円譲渡のために行動を開始しましょう。0円譲渡の方法で解説したように、自治体へ相談したり無償譲渡を目的とした不動産マッチング支援サイトを利用したりして、譲渡先を探しましょう。

また、自治体によっては空き家を所有する人が情報を登録し、移住者に譲るための空き家バンクを開設していることもあります。無償譲渡以外にも、売買や賃貸などの条件付きで登録することも可能です。空き家バンクはその地域へ移住したい人をターゲットとしているため、自治体ごとに補助金など支援制度が豊富なのも特徴です。価値が低い家であっても「資金が少なくて済む」と言った理由から、引き取り手が見つかりやすいでしょう。

空き家を譲渡する際の注意点

空き家を0円譲渡することが決まったら、行動に移す前に注意したい点が2つあります。

空き家に不具合がある場合は必ず伝える

0円で譲渡するにしろ、ネガティブな面は「言ったら買手が少なくなるかも」「せっかく現れた引き取り手を逃したくない!」という思いから、隠してしまいたいものです。しかし、伝えないとかえって問題が大きくなってしまいます。

通常家を売る場合、売主は契約不適合責任という責任を負います。これは売買の後になって、契約内容に記載されていなかったキズや欠点といった不具合が分かった場合に、契約内容に適合していなかったとして売主に責任が問われるという内容です。契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができます。

無償譲渡(0円譲渡)であっても、基本的に空き家を譲渡する側には契約不適合責任が発生します。そのため、空き家に不具合があると分かったら必ず契約書に記載しましょう。

また、不動産に関するネガティブな理由をうまく伝える方法を知りたい方は、次の記事もチェックしてください。

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税が発生する可能性がある

0円で譲渡する場合、状況によって税金が発生します。

譲渡する相手 発生する税金
個人が個人へ0円で譲渡する場合 贈与を受ける側に贈与税
個人が法人へ0円で譲渡する場合 贈与をする側に、みなし譲渡として譲渡所得税。贈与を受ける側に、法人税

贈与を行う側として注意したいのが、みなし譲渡による譲渡所得税の課税です。通常家を売った際、買ったときの代金や売るまでにかかった費用よりも売却額が高かった場合、利益が発生したとして譲渡所得税を支払う必要があります。法人へ0円で譲渡した場合、代金を受け取ったわけではないものの、税務上は利益があるとみなされ、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税を計算するにあたり、みなし譲渡所得として利益を計算すると次のようになります。

みなし譲渡所得=不動産の時価-譲渡に要した費用-不動産の取得費

ただし、空き家を渡す法人が公益法人(NPO法人など)の場合は、税務署で手続きを行えば譲渡所得税を支払わなくて済みます。自動的に手続きが行われるわけではないため、早めに対処しておきましょう。

また、空き家を受け取る側にも、贈与税が発生する場合があります。

贈与税=課税価格×税率-控除額

この時のポイントとなるのが、基礎控除である110万円を超えた価値をもっているかどうかです。不動産贈与税についてさらに知りたい方は、次の記事も合わせてチェックして正確な情報を相手に伝えられるようにしましょう。

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まとめ

fudousan635

空き家を放置すると、経済面でも大きな負担になる恐れがあります。そのため0円でも譲渡したいと考える人は、少なくありません。しかし、0円譲渡は一般的に不動産の専門家が間へ入ることが少なく、譲渡後に発覚した空き家の不具合に対する責任の所在など、権利関係の不備が起きる可能性があります。

また、インターネット上で調べるにしても、空き家の特徴は物件によってまちまちなため、欲しい答えが見つからない可能性が高いです。そのため分からないことがあれば、毎回税務署や自治体へ確認に赴いたり税理士や弁護士へ相談したり、時間や手間もかかることがあります。

まずは不動産業者へ査定を依頼し、空き家の価値を知っていきましょう。そのうえで0円譲渡を決めても、遅くはありません。

 

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