空き家の整理を始めよう!費用を検討して専門の業者も賢く利用!

不動産売却

「空き家を相続したいけれども、ものがあふれているのでなんとか整理をしたい」「どうやって整理をしたらよいのか知りたい」と困っていませんか。空き家を放置すると無駄な費用や税金がかかったり、近隣トラブルや犯罪の温床となるリスクも発生します。

そのため、空き家を日々メンテナンスしたりしてしっかり管理しておくことは非常に重要ですが、その方法は自力で行うだけでなく、専門の業者に依頼するなどさまざまな方法があります。

この記事では、空き家の日々の管理方法から整理費用を節約するコツ、空き家の活用方法などまとめてご紹介します。持て余してしまっている空き家があるなら、ぜひ参考にしてみてください。

整理を放棄した空き家の問題点

空き家を放置していると、無駄な費用がかかるだけではなく、近所トラブルに発展する恐れもあります。ここでは、整理を放棄した空き家の問題点についてまとめました。

空き家での維持費はかかり続ける

空き家であっても通常の不動産のように、維持費はかかります。空き家を維持するためにかかる費用は次の通りです。

維持費の種類 詳細
固定資産税
  • 不動産を所有している場合、必ず納税する
  • 市区町村の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出
都市計画税
  • 都市計画法の市街化区域に所在する土地・建物が課税対象
  • 市街化区域は、市街がすでに形成されている地域、もしくは将来計画的に市街化を図る地域のこと
火災保険
  • 建物の構造や立地、築年数などによって費用は変わる
  • 保障内容・契約期間によっても異なる
光熱費
  • 電気・水道料金のこと
  • 使用量がゼロでも基本料金がかかる

他にも、不動産が老朽化している場合は修繕費用などがかかります。できるだけ早く処分することで、こうした維持費はかかりません。

空き家の劣化で近所トラブル

管理されていない空き家は、劣化することで近所トラブルになる可能性も否定できません。

  • 家に侵入されやすく周囲の治安悪化
  • 倒壊してケガ人がでる
  • 害虫が発生する可能性あり
  • 雪の重みによる落雪
  • 景観が悪くなる など

こうした被害を出さないように、空き家の整理・メンテナンスは怠らないことが大切です。

特定空き家に認定されると増税と罰則のリスク

「空家等対策特別措置法」による「特定空家」の対象になった場合、罰則があります。「特定空家」の条件や罰則の内容は以下の通りです。

条件
  • 倒壊など保安上危険となる恐れがある
  • 衛生上有害となる恐れがある
  • 管理しないことで景観を損なっている など
罰則
  • 固定資産税の優遇措置が適用されない
  • 最大50万円以下の過料が課せられる可能性もある

また、特定空家の調査は、次の流れで行われています。

  1. 調査して特定空家を指定
  2. 助言・指導
  3. 勧告
  4. 命令
  5. 行政代執行

「勧告」の段階で固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、「命令」の段階で違反となると、最大50万円以下の過料の処分があります。特定空家となった原因を改善することで解除できますが、面倒な手続きが増えてしまうことに変わりありません。また、行政代執行では持ち主の許可なく空き家を解体されることになりますが、その解体費用は持ち主負担となります。

空き家が近くなら自力での整理が安い

空き家の近場に住んでいるのであれば、交通費も必要なく、自力で整理することをおすすめします。なぜなら、自力での整理の方が安く済む可能性があるからです。ここでは、その理由や費用節約のコツについて解説します。

大量のゴミは処理センターに直接持っていける

それほど多くないゴミの量であれば、回収日に出せますが、ゴミが大量だった場合、自治体のゴミ処理センターへ持って行くことをおすすめします。そうすれば、指定のゴミ袋に詰めるよりも手軽だからです。

自治体ごとに受付料金は異なりますが、以下に小山川、西部クリーンセンターの家庭用ゴミの処理料金例を記載しましたので参考にしてみてください。

ゴミ処理センター 料金
小山川クリーンセンター 10kgにつき40円
西部クリーンセンター 100kgまで一律1,620円

詳細は、空き家のある地域の自治体のゴミ処理センターに問い合わせてください。

家電の処分はリサイクル法を守る

エアコンや冷蔵庫、テレビなどの家電は、廃棄物の減量や資源の有効利用を目的とした法律である「リサイクル法」を守り、処分する必要があります。なぜリサイクル法を守る必要があるのかと言うと、家電の処分は不法投棄や不適正処理などにつながる可能性があり、リサイクル法本来の目的にそぐわないからです。リサイクル法で家電を処分する方法は、次の通りです。

  1. テレビやエアコン、冷蔵庫、洗濯機などの対象品目をチェック
  2. 引き取りや持ち込みなど回収方法を決める
  3. 「家電リサイクル券」に必要事項を記入して引き取り

正しく処分しないと悪徳業者による高額請求トラブルに巻き込まれる可能性もあるので注意しましょう。また、テレビや冷蔵庫などのリサイクル料金の目安も提示しておきますので、参考にしてみてください。

対象品目 リサイクル料の目安
洗濯機 2,484円以上
エアコン 972円以上
テレビ 1,296円以上
冷蔵庫 3,672円以上

売れそうなものはピックアップしておく

空き家に残っている物すべてを処分するのではなく、売れそうな物は残しておくことをおすすめします。そうすれば、後で売却できるかもしれません。高く売れると予想できる物は以下の通りです。

  • ネックレスなどの貴金属
  • ワインなどの洋酒
  • 高級時計
  • スマホ
  • カメラ
  • 着物 など

高く売るためには、専門の買取業者に査定してもらいましょう。複数の店舗に査定することで、少しでも高く買取してもらえる可能性があります。

仏壇や遺影は供養をしてから処分

仏壇や遺影などは、供養をしてから処分することが一般的です。仏様を宿らせる「開眼供養」をしている場合、「閉眼供養」も必要となります。仏壇や遺影ではなく、香炉などの仏具に関しては、自治体のルールに則って処分しましょう。

空き家の整理で手間をかけないなら業者に依頼

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業者に依頼することで、費用はかかりますが空き家の整理をスムーズに進められます。ここでは、業者に依頼することのメリット・デメリットや、費用相場などを紹介します。

空き家の整理を業者に依頼するメリット

業者に空き家の整理を依頼すれば、次のメリットが期待できます。

  • 重い物の運び出しが必要ない
  • 短時間で整理を済ませられる
  • 相続・空き家などを専門家に相談できる
  • 買い取りが可能な業者もある など

このように自身で整理するよりも、効率よく作業を進められるでしょう。

空き家の整理を業者に依頼するデメリット

業者に依頼することでたくさんのメリットがあるものの、まとまった費用がかかり、自身にとっての大事なものが処分されてしまう可能性があるという点がデメリットになります。業者に依頼する際には費用の内訳をチェックし、残しておきたいものはその旨を業者にしっかり伝えておきましょう。

業者への依頼にかかる費用相場も以下の表でまとめておきますので、参考にしてください。

間取り 費用相場
1R 30,000円~
1DK 50,000円~
1LDK 70,000円~
2DK 90,000円~
2LDK 120,000円~
3DK 150,000円~
3LDK 170,000円~
4LDK~ 220,000円~

空き家の整理の業者を選ぶ方法

空き家の整理を業者に任せる際は、複数の業者で見積もりをとって比較することをおすすめします。金額をチェックするだけではなく、丁寧な対応をしているのか、実績はあるのか、不用品回収のプロフェッショナルである遺品整理士は在籍しているかなども確認しておきましょう。

ゴミの回収だけであれば不用品回収業者に依頼を、遺品として取り扱ってほしい物品がある場合は、生前整理・遺品整理業者を選ぶことも重要です。

業者による空き家の整理の手順

業者による空き家の整理の手順は、次の通りです。

  1. 業者に問い合わせ
  2. 担当者によるヒアリング
  3. 見積もり
  4. 作業開始
  5. 梱包・搬出
  6. クリーニング
  7. 完了

遺品整理の場合、業者にて遺品の合同供養を行ってくれる場合もあります。また、業者ごとに流れは異なるケースもあるので、問い合わせした際、細かな流れなども聞いておくと安心して空き家の整理を任せられるでしょう。

空き家の整理費用を節約する方法

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「できるだけ整理に関する費用を抑えたい」という場合でも、いくつか対処方法があります。ここでは、空き家の整理費用を節約する方法について詳しく紹介します。

整理する家を空き家バンクに登録する

空き家の賃貸・売買希望者と空き家の利用希望者をマッチングさせる「空き家バンク」を利用することで、節約できる可能性があります。なぜなら、家財をある程度残しておいても問題ないケースがあるからです。家財を残しておけるならば、整理を業者に依頼する必要はありません。自治体、あるいは自治体から委託した団体などが運営している「空き家バンク」に登録したい場合は、担当部署に申請しましょう。

自治体の補助金を受ける

空き家を解体するのであれば、自治体の補助金を受けて節約することも可能です。主な補助金制度は次の通りです。

  • 老朽危険家屋解体撤去補助金
  • 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
  • 建て替え建設費補助金

補助金の名称や適用条件、金額は自治体によって異なるため、一度自治体に問い合わせてみることをおすすめします。目安としては、解体費用の約1/5~1/2支給されるため、利用しない手はありません。

できるだけ早期に整理を開始する

空き家はできるだけ早く整理することで、「特定空家」に認定されず、残っていた物品を売却できる可能性があります。家は年月が経ってしまうと荒れてしまい、売却ができたかもしれない物品も売れる状態ではなくなり、廃棄せざるをえなくなるでしょう。

「空き家が自宅からは通うことが難しい遠距離にあるため放置してしまっている」という場合でも、早期に整理を開始することをおすすめします。

整理した空き家の活用方法

空き家を整理した後、売却したり賃貸にしたり、活かせるやり方はたくさんあります。この章では、整理した空き家の活用方法をまとめました。

売却をして現金に変える

売れる状態であれば、空き家を売却することで管理する必要はなくなります。不動産は老朽化すると資産価値が低下し、「特定空家」に認定されて固定資産税の軽減措置を受けられなくなる可能性もあるため、決意したのであれば早めに売却しましょう。不動産を高く売るコツは、以下の通りです。

不動産を高く売るコツ 詳細
リフォームなしでも問題なし
  • リフォームをしても不動産の価値はそれほど上がらない可能性あり
  • 買主がリフォームしたい場合もあり、リフォーム済みの家はニーズに合わない
室内を入念に掃除
  • 水回り含め、部屋の中をクリーニングすることで、購入希望者の内覧時に好印象を与えられる
  • 汚れがひどい場合は、クリーニング業者に依頼する
室内の消臭も忘れずに
  • タバコやペットの臭いなどに気を付ける
  • 洗濯する、換気するなどの方法で対策
内覧のスケジュールに柔軟に対応
  • 内覧後、すぐに申し込みが入ることもあるため、購入希望者のスケジュールに合わせる方がよい
  • 部屋の中が明るく見える時間帯であれば、室内の印象が良くなり、購入につなげられる可能性あり
信頼できる業者を選ぶ
一括査定サイトを利用する
  • 所定のフォーマットに不動産情報を入力するだけで、複数社の査定結果をチェック可能
  • 査定価格にバラつきがあるため、複数社で比較することで、損するリスクを避けられる

なかなか買主が見つからない場合、不動産会社の力不足の可能性があるため、業者を変更しましょう。周辺の地理的な情報や過去の実績などを踏まえて、査定価格の根拠を説明してくれる会社であれば、信頼できます。

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査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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空き家を賃貸物件にする

空き家を売るのではなく、賃貸にしてしまう方法もあります。賃貸にした場合のメリットは、次の通りです。

  • 入居者がいれば毎月収入を得られる
  • 経費の計上ができる
  • 戻って住むことができる
  • 将来的には売却することも可能

賃料や立地によってはすぐに入居者が見つかり、安定した収入を得られるでしょう。また、不動産の維持にかかる費用を経費として控除できるため、節税可能です。賃貸物件にすることでさまざまなメリットがありますが、以下のデメリットも無視できません。

  • 空き室リスクあり
  • 修繕などのコストがかかる
  • 家賃が下がる恐れもある
  • トラブルの発生リスク

賃料の設定が適切でなかったり、生活に便利な立地ではなかったりした場合、空き室リスクが生まれ、収入を得られません。また、壁紙のクロスやフローリングなどの経年劣化する部分の修繕費用もかかるでしょう。入居者によっては、賃料を滞納したり、建物に損害を与えたりなどのトラブルを起こすことも考えられますので、よく検討して判断する必要があります。

空き家を解体して経営を始める

空き家を売ったり賃貸物件にしたりしないで、解体して新しく事業を始める方法もあります。解体後の事業として一番始めやすいのは駐車場経営です。なぜなら、毎月定まった賃貸収入を得られるだけではなく、初期費用を抑えられるからです。

トランクルームを設置することも、初期費用が抑えられ手間がかからないでしょう。もちろん、広い土地であればアパートなどの経営も視野に入れることをおすすめします。土地を活用する方法はたくさんありますので、興味のある人は他の方法も調べて検討してみましょう。

観光地に近い空き家なら民泊

空き家を今流行りの民泊として提供することも悪くありません。民泊とは、所有している住宅を利用して、宿泊サービスを提供することです。主に旅行客をターゲットにしています。民泊は旅館業法に沿って行う必要があり、数々の条件がありますが、観光地に近いなどの立地では、家賃収入よりも大きな収入が得られるでしょう。

ルールを守らない利用者がいてトラブルになったり、年間の営業日数上限(180日まで)が定められていたり、デメリットもいくつかありますが、自身での運用が難しい場合、業者に委託する方法もあるため、検討する余地はあります。

まとめ

空き家の整理について解説してきましたが、その方法は様々で、また売却して資金にしたり事業を始めるなど、新しい活用方法もたくさんあります。

使わない空き家を所有し続けていても税金がかかり、トラブルの原因にもなりかねないため、早期の決断が必要と述べてきましたが、活用方法が見出せず1人で悩む場合は、専門業者へ相談して次のステップへのきっかけ作りをしましょう。

ぜひこの記事を参考に、有意義な空き家活用をスタートさせてください!

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