「不動産売却を検討してるけど、初めてで知識がないから不安」「不動産売却は大変そうなイメージがある」不動産売却を初めて行う時にはこのような不安を抱く方が多いのではないでしょうか？
しかし不動産売却は、きちんとポイントを抑えて行えば決して難しい手続きではありません。
この記事では、不動産売却を想定した5つの手続きから相続の不動産売却前に必要な手続き、両親が存命である場合の不動産手続き、農地の売却手続き、不動産売却で気を付けるポイントに分けてご紹介します。
ぜひ、最後までお読みいただき、不動産売却を行う場合の必要な手続きについてご確認ください。
5つの手続きで不動産売却をしよう
不動産の売買を行うためには、まず不動産業者を選び媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約を結んだ不動産業者と一緒に売却活動を行い、購入希望者を募集、売買契約の締結を行うのが一般的な流れです。この章では、仲介を利用した場合の不動産売却手続き方法を5つご紹介します。
一括見積もりを申し込み不動産業者を厳選する
仲介を依頼するためには、不動産業者を探し、売却を希望する不動産の査定をしてもらう必要があります。しかし、複数の不動産業者へ一回一回足を運んで依頼していては、時間と労力がかかってしまいます。そこで不動産の査定をする場合は、一括査定を行うのがおすすめです。
一括査定とは、必要な情報を入力するだけで、web上で複数の不動産会社に対し一度に査定の依頼ができるインターネットサービスです。
一括査定を利用すると、数分程度で査定の申し込みを行うことができます。また、複数の不動産業者へ同時に査定依頼が行えるので、査定額の比較も可能です。査定額の比較をすることで、自分が売却を検討している不動産の相場がいくらなのかを知れるといったメリットもあります。
一括査定を行う時に用いられるのは机上査定と訪問査定の2つ。机上査定とは、実際に不動産は見ずに、立地・築年数・面積などの概要とデータを基に簡易的な査定をする方法です。一方の訪問査定では、書類やデータを使用するのに加え実際に訪問を行い、間取りや日当たり、不動産の状態などを確認した上で査定をします。そのため訪問査定の方がより正確な査定価格が算出されやすいという特徴があります。
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不動産一括査定の活用方法やおすすめの一括査定サイトをより詳しく解説した記事はこちらです。
決めた不動産業者と媒介契約を結ぶ
一括査定で、仲介を希望する不動産が見つかったら、その不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売買及び賃貸などの契約成立のために売却活動を宅建業者に依頼することを言います。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３つの契約種類があります。
媒介契約を結ぶにあたり、必要な書類を揃えなければいけません。必要書類については、売却する不動産によって変動がありますが、一般的な必要書類を表にしてまとめました。
| 書類の種類 | 書類内容と備考 | |
| 本人確認書類 | 身分証明書 | 免許証、パスポートなど |
| 住民票 | 現住所が不動産と異なる時に必要 | |
| 印鑑 | 実印 | |
| 印鑑証明書 | 印鑑が実印であることを証明した書類 | |
| 権利書 | 権利関係の書類 | 土地や建物の権利について記載されたもの |
| 建物に関する書類 | 物件購入時の契約書・重要事項説明書 | 契約時の重要な約束事が書かれた書類 |
| 販売パンフレット | 不動産購入時のもの | |
| マンションの場合は維持費が分かるもの | 費用支払い後の領収書など | |
| リフォームを行った場合の図面 | リフォーム詳細説明が書かれていればなお良い | |
| 耐久診断報告書、アスベスト使用調査報告書など | 建築基準法に沿って建てられているかが書かれた証明書 | |
| 地盤調査報告書、住宅性能評価 | 地盤の堅固性や耐震性能などが記載された書類 | |
気をつけたいのは共有物件の場合です。本人確認書類や印鑑、印鑑証明書は所有者全員の本人確認書類を準備する必要があります。また建物に関する書類は全て揃える必要はありませんが、資料作成時に活用されるためできる限り提出するようにしましょう。
各媒介契約についてさらに詳しく知りたい時におすすめの記事をピックアップしていますので、参考にしてみてください。
一般媒介契約についての記事はこちら
専任媒介契約のメリットについて解説した記事はこちら
専属専任媒介契約とは、また契約書の書き方を解説した記事はこちら
売却活動をして購入希望者と売買契約を結ぶ
媒介契約を結んだあとは、不動産会社と協力して売却活動を行いますが、売り主のスケジュールや住宅ローンの有無、活動費用などによって売却方法が変わってきます。売却するための主な活動内容は、インターネットを利用した物件情報の掲載、チラシなどの紙媒体を利用した広告、オープンハウスなどが一般的です。
売買契約時に準備する必要書類は、売り主に関するもの、権利に関するもの、不動産に関するものです。買い主は情報開示がきちんとされて信頼できるかという点を重視しています。早い売却を成功させるためにも、買い主の立場になって考え、できる限り必要な書類を揃えることが大切です。
各不動産の種類で必要な書類も違ってきます。それぞれの必要書類を以下に挙げてみました。
| 書類の項目 | 内容 | 一戸建て | マンション | 土地 |
| 本人確認書類（身分証明書） | 本人確認のため | 必要 | 必要 | 必要 |
| 実印・印鑑証明書 | 本人確認のため、また発行から3ヶ月以内のものが有効 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 住民票 | 売り主の現住所と登記上の住所が相違している場合に必要。また、発行から３ヶ月以内のものが有効 | 場合によって必要 | 場合によって必要 | 場合によって必要 |
| 銀行口座の通帳 | 売買代金の受け取りのため | 場合によって必要 | 場合によって必要 | 場合によって必要 |
| ローン残高証明書、またはローン返済予定表 | 売り主にローン返済がある場合に必要。残債と返済額がわかるもの | 場合によって必要 | 場合によって必要 | 場合によって必要 |
| マンションの管理規約、または使用細則など | 管理内容や使用ルールを知るため | 必要なし | 必要 | 必要なし |
| マンションの維持費等の書類（管理費、管理組合費、修繕積立金、町内会費、など） | 入居後、買い主が負担すべき費用の確認 | 必要なし | 必要 | 必要なし |
| 建物に関する書類 | パンフレットなど（上述で記載があるもの） | 任意 | 任意 | 任意 |
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不動産の引き渡しまでに完了が必要な手続き
住宅ローンの返済が残っている場合には、完済の手続きが必要になります。ローンを組んだ時には購入した不動産を完済まで担保にいれる抵当権という手続きが必要です。不動産売却時にローン残債を返済した時には、引渡しの前までにこの抵当権抹消を必ず行っておく必要があります。手続き完了まで２週間程度かかる場合もあるため、なるべく早く手続きを始めるようにしましょう。
ただ借入先金融機関によって手続きが異なることもありますが、住宅ローン完済の主な流れは以下のとおりです。
- 借入先金融機関への連絡
- 抵当権の抹消及び全額繰上返済の依頼
- 全額繰上返済の依頼書への記入と捺印
- 司法書士と借入先金融機関による書類の確認
- 売却残代金受領日の書類の受け取り方法の打ち合わせ
- 残代金受領後、司法書士と借入先金融機関にて書類の受取り
売却が決まった不動産に住んでいる場合は、引越しの準備も必要です。引越し業社が忙しい時期に依頼をすると、引越しまでに時間がかかってしまったり、通常よりも費用が高くなるケースがあります。希望日に引越しが行えるよう早めのに計画しましょう。また、電気・ガス・水道の切り替え手続きも、忘れずに行うとスムーズな住み替えができます。
不動産売却の翌年に確定申告
不動産を売却して利益ができると、譲渡所得として売却金額の確定申告が必要になります。また、不動産の売却には特別控除などの特例があり、利益が出ていても納税が不要であるケースもあります。ただ、特例を受けるには確定申告の手続きが必要です。そのため、不動産売却で利益が無かったとしても確定申告をした方が節税することができます。確定申告は例年2月16日〜3月15日です。忘れずに行いましょう。
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相続で必要な不動産売却前の手続き
相続時の不動産売却前に必要になる手続きとは、一体どのようなものでしょうか？遺産分割に必要な書類から、名義変更、確定申告の手続き方法についてご紹介します。
相続人たちと遺産分割協議書を作る
法定相続分は必ず決まった通りにしなければいけない訳ではありません。相続者の間で協議を行い、相続の割合を自由に定める事ができます。その場合には、必ず遺産分割協議書の作成を行います。
遺産分割協議書とは、全ての相続人が参加した遺産分割の協議において合意した内容を書面に取りまとめた書面のことを指します。
遺産分割協議書には法で定められた書式などがないため、基本的に自由に作成する事ができます。ただし、必要な項目、情報を満たしていないものは、正式な書類として認められません。必要な項目が記載されているか、きちんと確認しながら作成しましょう。以下は記載すべき情報と手順です。
- 被相続人について記載
名前・本籍・住所・死亡日など - 相続財産の内容の記載
土地や建物の所在や地番、地目、地積、金融資産など相続財産全てを記入 - 各相続財産における承継人
相続人を明記。条件や代償金の取り決めも記載 - 成立日
遺産分割協議が成立し、全員の署名と押印がされた日 - 相続人の全員の署名と実印での押印
トラブルを防ぐため署名、住所は直筆で行う
作成する時には書き換えなどができないよう、遺産分割協議書はボールペンでの記入またはパソコンを使用し作成を行います。また、書類が複数枚に渡る場合、ホッチキスで左上を閉じた後に各ページの境に相続人全員の押印で割印もしておきましょう。トラブルを防ぐためにも相続人全員が書類の控えを持ち、保管することが大切です。
相続した不動産の名義を変更する
相続した不動産を売却するためには、被相続人から相続人へと名義変更を行う必要があります。この名義変更のことを所有権移転登記と言います。所有権転移登記では以下の書類が必要になります。
- 登記申請書
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 住民票または戸籍の附票
- 遺産分割協議書と印鑑証明書
- 委任状（相続人のうち一人が代表して登記申請を出す場合）
場合によっては、そのほかの書類を求められることもあります。また、登記の申請は不動産を管轄している法務局へ必要書類を持参して申請するのが一般的です。また、郵送やオンライン上での申請も可能なため、忙しい人や法務局の業務時間内での申請が難しい人は、これらの方法で申請を行うと良いでしょう。
確定申告で特例の手続きをして節税をする
被相続人の死亡日及び相続した日から3年10ヶ月以内に不動産の売却を行うと、取得費加算と3,000万円の控除という2つの特例が使える可能性があり、どちらも大幅な節税が行えます。
取得費加算の特例
この取得費加算の特例が使える条件として、以下の3つに当てはまれば、所得費に一定の額を上乗せする事ができます。
- 相続により財産を得たものが売却したこと
- 財産を得たものが相続税を支払ったこと
- 相続の開始日から3年10ヶ月以内に売却したこと
空き家売却時の特例
空き家売却時によく利用される3,000万円特別控除を使用するには、以下の5つの条件に当てはまる場合になります。
- 家屋の建築時期が昭和56年6月31日以前である場合
- 相続開始の直前に、被相続人以外のその家屋に居住していた者がいなかったこと
- 相続開始日後、3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡すること
- 譲渡金額が1億円以下であること
- 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
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親が存命ならできる不動産売却前の4種の手続き
両親が所有する不動産の売却を検討している時に、認知症や疾患によって判断能力が著しく低下し、親本人が不動産の管理や手続きを行うのは厳しいというケースもあるでしょう。そのような場合に利用できる手続きを知っておくと、スムーズに権利を譲渡する事ができます。不動産業者と仲介契約をする前にできる４種の方法についてご紹介します。
認知症になっているなら成年後見制度の手続き
親が認知症、知的障害、精神障害などを患ったことにより、判断力が低下し不動産や預貯金などの財産に管理や遺産分割協議など、自分で行う事が難しい場合があります。また、自分に不利益な契約であっても分からずに締結してしまう恐れも考えられます。このような方を保護し、支援をするのが成年後見制度です。
成年後見制度は以下の流れで手続を行います。
- 本人の住所地の家庭裁判所に申し立てを行う
- 審理
- 法定後見の開始の審判や成年後見人などの選任
- 法定後見の開始
節税効果が期待できる生前贈与
生前贈与とは、相続税の節税対策を行うために所有者が存命中に資産贈与をすることを指します。生存しているうちに、次の世代に財産を移転することで、相続財産を減らす事ができるので節税対策としての効果が期待できたり、納税資金の確保や財産の有効活用にも非常に効果的な方法です。
生前贈与は口頭でも行えますが、後からトラブルになるのを防ぐためにもきちんと書類として残しておくのが良いでしょう。そのためには、贈与契約書の作成し、法務局で登記申請を行います。
また、法務局のホームページには贈与契約書の雛形が用意されているので参考にすることもできます。
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法定後見人になり所有者の変わりに売却の手続き
成年後見制度には大きく分けて法定後見制度と任意後見制度があります。本人の権利、財産、生活の支援といった根本的な目的は同じですが、大きな違いとして後見人を選任する時期が違います。本人の判断能力が低下した後に後見人を選任する制度が法定後見制度であり、本人の判断能力が低下する前に選任するのが任意後見制度です。
任意後見は、あくまでも本人の判断能力が低下した場合に備えて誰を後見人にし、どのような事（法律行為など）を任せるかをあらかじめ決めておき、本人と本人が選んだ将来の後見人が任意後見契約を結ぶことによって始まります。法定後見制度を使用する際には以下の流れで契約締結し、不動産売却を行います。
- 成年後見制度開始の審判を申立てる
- 家庭裁判所の審理、場合のよって医師の鑑定を受ける
- 法定後見人が選定される
- 不動産と媒介契約の締結を行い、物件の売り出す
- 居住用不動産の場合は裁判所の許可を受ける
- 買い主と売買契約を結ぶ
- 決済、引渡し
家族信託で不動産売却ができるようにする
家族信託とは、本人自身で財産管理を行えなくなってしまった場合に備えて、家族に自分の財産の管理や処分ができる権限を与えておく方法です。家族信託では、委託者、受託者、受益者の3者が当事者とみなされます。委託者（財産の所有者）が遺言・信託契約によって、受益者に財産の管理処分の権限を付与し、最終的に財産からの収益を受け取れるようにするのが一般的です。申込及び手続き方法は以下の通りになります。
- 家族信託の目的と内容を話し合いをして決める
- 信託契約書を作成する
- 信託契約書を公正証書にする
- 信託財産を受託者に名義変更する
- 金銭を信託するための専用銀行口座を開設する
- 財産管理の開始
農地は2種類の方法で売却の手続き
農地を売却する場合、農地のまま売却をする方法と農地を土地扱いにして売却する方法の2つがあります。農地の売却は、原則、農家または法人にしか売り出しが行えません。また、手続きも一般的な方法とは異なります。農地をそのまま売却する方法と、農地を土地にして売却する方法、それぞれの流れや異なる点について説明していきます。
農地のまま売却をする場合
農地をそのまま売却する時には次の流れで取引されます。
- 農業委員会に売却先の相談をする
- 買い主が見つかったら、必要な書類を揃える
- 農地売却の許可の申請をする
- 売買契約の締結と引き渡しをする
それぞれの段階でどのような必要書類があり、どれほどの費用がかかるのでしょうか？
| 行う手続き | 必要書類と費用 |
| 農業委員会への相談 | 斡旋申込書 |
| 買主と契約時の書類 | ・登記事項証明書（１通600円） ・土地の位置図（１通500円前後） ・委任状（共有権利者がいる場合のみ） ・身分証明書 ・実印 ・印鑑証明 |
| 農地売却許可申請 | ・申請書 ・土地の登記事項証明書（１通600円） ・公図（１通450円） ・申請地の案内図 ・農地利用計画書（買い手住所が遠隔地、または畑地が50ヘクタール以下の場合のみ） ・作付計画（申請地が畑地で、50ヘクタール以下の場合のみ） ・住民票（現住所と登記簿住所が異なる場合のみ） ・委任状（代理人が申請する場合のみ） |
農地委員会へ相談しても買い手が見つからない場合には、農地売却に詳しい不動産業者へ依頼することもできます。また、補足ですが売買契約時に買主が用意する書類に農家証明書、法人定款の写し、組合員・株主名簿があります。農家証明書は取得時に200円前後の手数料がかかる事も覚えておきましょう。
農地を転用してから売却をする場合
通常、農地の売買は制限が厳しいですが、農地を土地に変更することで、一般の方も対象にした売却を行う事ができます。この方法を転用と言います。また、農地をそのまま売却する方法と大きく異なる部分として、農地を転用するための許可申請が必要になります。転用の許可申請も含めた場合の売却流れは以下のとおりです。
- 農業委員会へ許可を申請する
- 転用許可申請をする
- 所有権移転請求権仮登記
- 代金支払い・所有権移転登記
用意する書類と費用は農地のまま売却する時とほぼ同じですが、大きな違いは転用許可申請が必要だということです。申請時に行政書士へ申請書の作成を依頼する際には、5～10万円ほどの費用がかかります。この金額には売買までのサポートも含まれているため、自分で申請や売買を行うことに難しさを感じる時に利用できます。
不動産売却の手続きで気をつけたいこと
最後に、不動産売却の手続きにおいて、気をつけておきたいことをご紹介します。不動産売却時の手続きの時間から、確定申告を忘れてしまった場合のペナルティについて触れていますので、最後までしっかりとご確認ください。
不動産売却の手続きは時間がかかる
不動産売却では、一括査定依頼から売却完了まで、平均的に見て3〜6ヶ月程度を要します。また、買い主が見つからない場合は売却期間が伸びて、さらに時間が必要になります。成年後見制度が必要な時には、不動産業者へ依頼する前の手続き期間も含めた時間が必要です。
いずれにしても、不動産の売却には時間がかかると言う事を念頭において活動しましょう。
確定申告を忘れるとペナルティーの可能性
不動産売却が成功した翌年に確定申告を行う必要があります。不動産売却で利益があった場合は、所得額の申告がなされていないと加算税や延滞税が発生する可能性があるので十分に注意しましょう。
売却時に利益が出なかった場合、確定申告は原則不要です。しかし特例などが受けられる可能性があるので利益がなくても確定申告をしておく方が賢明でしょう。
まとめ
これまで不動産業者へ仲介を依頼して不動産を売却することを前提に、親が存命の際、または相続した際の売却、農地の売却などさまざまなパターンから不動産売却の時にする必要のある手続きについて解説してきました。
不動産を売却する状況や不動産を所有している人が誰なのかによって必要になる手続きや方法も変わるため、しっかりと準備を行いましょう。また、売却成功までの期間や、確定申告でのペナルティにも注意が必要です。
この記事を参考にしていただき、ぜひご自身にあった不動産の売却方法をお探しください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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