筆界未定地の土地は売買できる?注意点や売買方法について徹底解説

不動産売却

「筆界未定の土地があるけれど売買できるのだろうか」「売買するにはどんな手続きや書類が必要なのか知りたい」など、筆界未定地の土地売買について困っていませんか。

土地の境界が未確定の「筆界未定地」は、売買できるものの、売りやすいわけではありません。また、筆界未定地のままの場合、そうではない土地と比較すると売却ができないことが多いです。

そこで、このページでは、筆界未定地の土地は売買できるのかどうかや、売買する際の注意点、売買方法、筆界未定地になった理由などについて解説します。相続した土地が筆界未定地で困っている、筆界未定地なのかどうかわからないという人も参考にしてください。

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筆界未定地は売買できるのか?

まずは、筆界未定地は売却できるのかどうかについて解説します。結論から先に述べれば、「売買できる」ということになります。しかし、肝心なのはその内容です。筆界未定地は売買できるのか、詳細を見みていきましょう。

売却することは可能

土地の境界が未確定になっている筆界未定地であっても、売ること自体に問題はありません。しかし、境界が未定になっている土地を購入する場合、隣接地を所有している隣人とのトラブルに発展する可能性もあるので、買手がつきやすいわけではありません。

つまり、筆界未定地の売買(特に購入)にはリスクが伴うため、実際に買手を見つけることは難しいといえるでしょう。

境界表示は売り主に義務がある

売却する土地の境界は、原則、売主が買主に明示しなければなりません。境界線は、ブロック塀や境界杭などの固定物で明示します。これを「境界明示義務」と言います。

そのため、境界が未定の場合、売買活動の前に確定しておく必要があります。しかし、「境界明示義務」には、法的根拠がありません。つまり、売買契約書において、境界明示義務を設定しない場合でも、契約上の問題はないといえます。

そもそも筆界と筆界未定地とは

「筆界」や「筆界未定地」という言葉について、理解を深めておきましょう。筆界とは、登記されている境界のことで、筆界未定地とは、何等かの事情により、地籍調査で筆界が未定になっている土地のことです。

ここでは、「筆界」や「筆界未定地」の理解をより深めるために、土地の境界の種類や所有権界、地籍調査について解説します。

土地の境界の種類

土地の境界は、主に次の2種類あります。

  • 隣地所有者との境界
  • 県道や市道などの公道との境界

また、登記されている境界とされていない境界にも分けられます。上記の両方の境界が確定していれば、境界が確定している状態となります。

所有権界とは

筆界とは、登記されている境界のことですが、似た言葉に「所有権界」というものがあります。所有権界は、土地の所有権が及ぶ範囲を示しているもので、筆界とは異なります。また、「この石が隣地との境の目印になる」「ここの花壇からお隣さんの土地だと決めている」など、土地所有者の判断によって、所有権の及ぶ範囲を変更できるものです。

つまり、所有権界は私法上の境界、筆界は公法上の境界ということになります。そのため、所有権界は登記に反映していないことが一般的に多いです。

地籍調査とは

地籍調査によって、筆界未定地なのかどうか確定されます。地籍調査とは、市町村が中心となって、土地の地番や地目、境界、面積、所有者を正確に把握するために行われます。

「地籍」を簡単に説明すると、土地に関する戸籍のようなものです。また地籍調査は、登記簿の修正や地図の更新、固定資産税算出の際の基礎情報にもなります。

筆界未定地となった理由

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所有している、あるいは相続した土地が筆界未定地となった理由として、以下のようなものが考えられます。

  • 所有者間で揉めた
  • 境界確認で所有者の立ち会いがなかった

こうした理由を知ることで、筆界未定地を売買できるようにする手がかりにしましょう。

所有者間で揉めた

筆界について隣地の所有者同士で揉めた場合、境界を確定できないため、筆界未定地になっている可能性があります。また、境界を確認している時に、隣地所有者との話し合いがつかなかった場合も、筆界未定地となっているでしょう。

このように、土地の所有者間同士で揉めて筆界未定地になったケースは少なくありません。

境界確認で所有者の立ち会いがなかった

所有者間で揉めたケースだけではなく、境界を確認する作業のときに、隣地の所有者が立ち会わなかった場合も、境界が確定できなかった理由として考えられます。

筆界未定地となった理由は、昔の出来事なので、当時の経緯を知っている人がいない場合が多いです。そのため、こうした境界を確認できない主な理由を把握しておけば、筆界を確定させる際に役立てることができるでしょう。

筆界未定を確定させる方法

筆界を確定させる場合、隣地所有者との話し合いや筆界確認書の作成、地積更生登記を行う必要があります。ここでは、必要書類を含めて筆界未定を確定させる方法をまとめました。

隣地の所有者との話し合いで確定させる

境界を確定するために最初に行うことは、隣地所有者と境界線確定のために話し合いをすることです。双方の所有者が合意したら、次のステップに進みます。

また、敷地と道路との境界線を確定させる道路明示申請を行い、「道路境界明示書」を受け取ることも必要です。道路境界明示書は、売買取引する際、買い手に引き継ぎます。

筆界確認書を作成し地図訂正をする

双方の所有者が合意した証として、「筆界確認書」を作成します。筆界確認書だけではなく、土地家屋調査士によって土地の境界に関する図面も作成されます。また、売買に支障をきたさないように、地図訂正も行いましょう。筆界確認書・地図訂正によって、売買契約書に境界明示でき、安心して売買できます。

しかし、筆界確認書・地図訂正の作成には、土地家屋調査士に依頼する費用が必要になることも認識しておくようにしましょう。

誤差が出た場合は地積更正登記をする

登記簿の地積情報と実際の測量面積が異なる場合は、登記簿記情報を修正するために、「地積更正登記」を行います。地域によっては、過去の情報が登記簿に記載されている可能性もあります。筆界が確定していない場合、地積更正できないので注意が必要です。

境界線を確定させるために必要な書類

境界線を確定させるためには、以下の書類が必要です。

  • 公図
  • 地積測量図
  • 登記事項証明書
  • 道路台帳 など

「公図」とは、住所や地番などを表示するものです。「地積測量図」には、確定した境界が明記されています。

境界が確認できない場合の対処法

何かしらの理由で境界が確認できない場合、以下の対処法が有効です。

  • 筆界特定制度を利用する
  • 境界確定訴訟を行う
  • 買取業者に売却する

それぞれの対処法について詳しく紹介します。

筆界特定制度を利用する

「筆界特定制度」とは、法務局の筆界特定登記官に筆界特定の申請ができるというものです。具体的には、境界に問題が発生した際、土地所有権の登記名義人が境界確定のために申請できます。筆界特定登記官だけではなく、土地家屋調査士や弁護士などの意見も反映され、境界を確定していきます。

筆界特定制度を利用するメリットは、次の項目で紹介する裁判よりも、早めに結果がわかり、費用も高くないことです。裁判だと2〜3年かかる場合がありますが、筆界特定制度は目安として6ヶ月程度になります。

一方デメリットは、便利な制度ではあるものの法的拘束力がないので、隣地の所有者に「調査結果に従わない」という選択肢が生まれてしまうことです。

境界確定訴訟を行う

境界確定訴訟とは、訴訟して裁判官に境界を決めてもらうものです。筆界特定制度とは異なり、法的拘束力がありますので、結果に従う必要があります。絶対に問題を解決させたい場合であれば、境界確定訴訟の方をおすすめしますが、裁判となるためどうしても費用面の負担は大きくなってしまうことも認識しておきましょう。裁判に関する費用は、100万円前後を目安にしてください。

買取業者に売却する

筆界を確定させる場合、筆界確認書・地図訂正や筆界特定制度など、さまざまな費用がかかります。そのため、できるだけ費用をかけたくない場合は、筆界未定地でも買い取ってくれる買取業者に売却することもおすすめです。

買取の場合は、1週間程度と短期間で売却できる可能性あります。なぜなら、不動産会社との契約だけで売却できるため、買い手を探す手間がかからないからです。

しかし、買取は仲介より価格が安くなる点と、買取を依頼できる業者が少ない点も認識しておくようにしましょう。業者によって買取の条件は違いますが、仲介による売却の約70~90%の価格になることが多いです。

また、業者を利用しない場合、近隣の人たちに相談して、土地を必要としていないか打診してみることもおすすめです。近隣に住んでいる人なら、土地も活用しやすいため、素早く売却できる可能性があります。

さらに、売れない土地を近隣住民に譲渡するという方法もあります。この方法であれば、土地の評価額が110万円以下の場合、基礎控除によって贈与税がかかりません。

売りやすい土地のポイントを表でまとめておきますので、土地売買の参考にしましょう。

売りやすい土地のポイント 詳細
周辺環境や駅へのアクセスが良好
  • 最寄り駅やバス停への距離が徒歩1~5分
  • 近くに病院や教育施設・スーパーなどの商業施設がある など
日照条件が良い
  • 道路に対して南向きに接している
  • 角地や間口の広い東西に長い長方形 など
住環境が優れているか
  • 交通量が少なく閑静
  • 低層の戸建て住宅が並んでいる
  • 街路が区画整然と整備されている
  • 高台で山・川の景観あり など

業者による買取ではなく、仲介による売買の場合は、以下の手続きが必要です。

  1. 査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約
  3. 土地の売り出し
  4. 買主からの内覧対応
  5. 買主と売買契約
  6. 決済をして引き渡し
  7. 売却の翌年に確定申告

土地売却が完了するまで3ヶ月~半年程度かかる場合が多いため、安くなっても早く売りたい場合は買取業者に依頼するとよいでしょう。

また、不動産会社に査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用すると便利です。

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筆界未定地の問題点

筆界未定地の場合、次のような問題が起きることが考えられます。

  • 土地の分合筆ができない
  • 住宅ローンの担保にできない場合が多い
  • 地積更生が不可能
  • 建築確認申請の許可が難しい
  • 農地転用ができない
  • 地目の変更ができない
  • 未定地の解消に費用がかかる

こうした問題点を把握したうえで、筆界未定地の処分を検討しましょう。

土地の分合筆ができない

土地をいくつかに分ける「分筆」や、いくつかの土地をひとつにまとめる「合筆」をして売りたい場合であっても、確定測量図がなければ「分筆」や「合筆」ができません。土地の一部を売却したい場合に分筆は便利ですので、筆界未定地を所有している際は筆界未定を確定させておくことをおすすめします。

住宅ローンの担保にできない場合が多い

筆界未定地は、筆界が確定している土地よりも資産価値が低くなる傾向にあります。そのため、買主が金融機関から住宅ローンの担保として設定できない場合が少なくありません。よって、売主も売却できないというリスクが発生します。

地積更正が不可能

筆界が確定していない場合、地積更正できません。地積更正とは、登記簿の地積情報と実際の測量面積が違うケースで登記簿情報を修正することです。地積更正を進めるためには、まず、筆界を確定させるようにしましょう。地積更正は、土地を分筆して売却する際も必要です。

建築確認申請の許可が難しい

「筆界未定地のまま、その土地に新たに建物を作りたい」と、建築確認許可を申請しても、筆界未確定の土地だと建築確認申請の許可が下りない可能性もあります。

建築確認申請とは、建設工事に着工する前に都道府県などに必要な書類を提出し、新たに建てる建物が建築基準法などに適合しているかの確認を受ける「建築確認」の手続きを申し込むことです。建築確認申請の許可が下りなければ、新しく建物を作ることができません。

農地転用ができない

筆界未定地が農地の場合、そのままでは農地転用することができません。農地転用とは、農地を宅地などにする手続きのことです。

農地を転用して売買する際の条件の詳細は、次の通りです。

  • 周辺農地への影響を与えないか
  • 転用する事業が申請どおりに行われるか
  • 一時転用のあと確実に農地に復元するか

また、市街地化の傾向が著しいエリアにある農地の場合、農地転用を許可される可能性は高いです。そのような場合の農地転用の売却の流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社に売却を依頼
  2. 農業委員会に申請
  3. 買手と売買契約
  4. 所有権移転の仮登記
  5. 許可後に所有権移転登記

筆界未定地が農地の場合は、農地売買に強い業者に依頼することで境界を確定し、スムーズに売買できる可能性が高くなるでしょう。

地目の変更ができない

筆界未確定の土地の場合、原則として「地目変更」も行えません。地目とは、登記簿の土地の利用状況のことで、「田」や「宅地」など23種類の地目に分類されています。この地目を変えることが地目変更です。土地の用途が変わった際、地目変更を行うのが一般的ですが、筆界未確定のままでは変更することができません。

筆界未定地の解消には費用がかかる

境界確定に必要な確定測量には、100万円前後の費用と半年以上の時間がかかることを認識しておきましょう。周辺の土地所有者が多くなり、利害関係が増えるほど、境界確定には時間がかかってしまいます。そのため、できるだけ早めに準備しておくことを意識しておきましょう。

境界未定地には例外的取り扱いがある

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「境界未定地は分筆できない」と紹介しましたが、一部例外は認められています。その例外とは、市町村などの買収による分筆登記です。しかし、登記官の現地チェックなどもあるため、分筆できない場合もあります。

また、建物表題登記ならば未定地でも登記できるケースがありますが、この場合も筆界未定の状態を解消することを基本にしているため、できないと考えた方がよさそうです。いずれにせよ、「分筆登記・建物表題登記において、例外は認められる可能性がある」ということは、認識しておくようにしましょう。

まとめ

土地の境界が未確定になっている筆界未定地であっても、売却することはできます。しかし、法的根拠はないものの、売却する土地の境界は、原則として買い主に明示しなければなりません。また、境界が未定になっている土地を購入する場合、隣接地を所有している隣人とのトラブルに発展する可能性もあるので、買手が見つかりにくいというリスクもあります。

「所有者間で揉めた」「境界確認で所有者の立ち会いがなかった」などの理由で筆界未定地になってしまいますが、筆界未定を確定させる方法はあります。それは、隣地の所有者と話し合い、筆界確認書を作成し、地図訂正をすることです。

境界が確認できない場合は、筆界特定制度を利用したり、境界確定訴訟を行ったり、買取業者に売却したりしましょう。筆界特定制度は、早めに結果がわかり、費用も高くありません。境界確定訴訟は、法的拘束力がありますので、結果に従う必要がありますが、費用や時間がかかります。

筆界未定地の土地を売買する際の注意ポイントや売買する方法、筆界未定地となった理由などを理解した上で、トラブルのない処分を目指しましょう。

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