マンションがいつまでも売れない9つの原因とは?早めの対策で損を減らす

マンション売却

所有しているマンションを売却したくても、思うように売れないケースも多く見られます。実際にマンションを売りに出したもののなかなか売れず、原因が分からずに困っている人もいるのではないでしょうか。

マンションが売れない原因はさまざまですが、工夫次第で解決できることもあれば、解決することが難しい場合もあります。売れないマンションを保有し続けると損失が生じる場合もあるため、何らかの対策をして早期に手放す決断をしたほうがよい場合もあります。

今回は、マンションが売れない代表的な原因とその対処法、売れないマンションを資産にする方法について解説していきます。

マンションが売れない9つの原因

マンションを売りに出してもなかなか売れない場合は、何らかの原因があることが考えられます。無事にマンションを売却するためにはそれらの原因を探り、ひとつずつ対処していく必要があります。ここからは、マンションが売れない9つの原因について、それぞれ具体的にみていきましょう。

相場から逸脱した価格で売り出している

マンション販売の経験に乏しい方が販売価格を設定する際は、自らのローンの残債や儲けを考えて、できるだけ高い価格で売り出す傾向があります。しかし、相場から逸脱した価格でマンションを売りに出してもなかなか売れず、広告を出して宣伝しても内覧の問い合わせもこないかもしれません。

周辺環境の変化によってマンションの購入時よりも、価格相場が下がっている可能性もあるので注意が必要です。思うようにマンションが売れない場合は、周辺の類似マンションの現在の販売価格をリサーチし、自分のマンションの販売価格が相場よりも高くなっていないか確認してみましょう

現在はニーズがない立地にマンションがある

購入当初は人気があり高値でも買い手がついたマンションでも、近隣の商業施設の撤退や大規模な再開発などの環境変化が原因となり、ニーズがなくて売れなくなるケースがあります

マンションを購入する方の多くは、近隣に駅やスーパー、病院や学校などがあり暮らしやすい環境下にあるマンションを求めています。周辺環境に魅力がなければ高値で得ることは難しいため、売値を下げる必要があるでしょう。

マンションの築年数が経ちすぎている

築40〜50年以上の中古マンションなど築年数が経ち過ぎている場合は、買い手がつきにくい傾向があります。一般的に築30年を超えるマンションは耐震性にも問題があり、資産価値が急激に下がることが一因として考えられます。

また、築年数が経ち過ぎているマンションは担保評価が低くなるため、金融機関の住宅ローンが通りにくくなります。その結果、なかなか買い手がつかなくなるのです。

築年数によるマンション売却のしやすさに関しては、こちらの記事もおすすめです。

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マンションのランニングコストが高額

マンションのランニングコストが高額であることも、いつまでもマンションが売れない原因のひとつにあげられます。マンションの買主は、毎月の維持管理費や修繕積立金、駐車場代なども含めて、総合的にマンションの価値を評価して購入すべきかを判断します。

たとえマンション自体の売り出し価格が相場の範囲内だったとしても、これらのランニングコストが高ければ、購入を避けられてしまうので気をつける必要があるでしょう。

なお、マンションの修繕積立金について詳しくは、下記の記事を参考にしてください。

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マンションの管理や設備が充実していない

管理が十分に行き渡っていないマンションは、いつまでも売れない傾向があります。ゴミが散乱していたり廊下の電気が消えていたり、駐輪場やゴミ置場が荒れていたりするなど、管理自体が破綻したマンションに対しては、買い手は敬遠するでしょう。

さらに、マンションの設備が充実しているとはいえず、ゴミを出す時間に制限があったり、ペットや民泊が禁止されていたりするなど、やたらと制限が多いマンションも買い手がつきにくいです。

内覧で悪印象を与えてしまっている

マンションを販売する際は内覧を行いますが、マンションがなかなか売れない原因として、内覧の際の来客対応に問題があるケースが挙げられます。掃除や手入れが行き届いておらず汚れや散らかりが目立つ場合や、内覧に訪れた方からの質問にうまく答えられない場合には、悪印象につながり購買意欲は下がるでしょう。

購入希望者がマンションの内覧を行う際は、売り手があまり気にしない細かなところまで観察している場合があります。内覧はマンション販売における重要なプロセスなので、悪印象を与えないように細部まで気を配ることが大切です。

内覧でチェックされるポイントについて合わせて読みたい記事として、下記の記事をおすすめします。

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不動産会社の担当が十分な営業を行っていない

マンションがいつまでも売れない原因に、販売を委託している不動産会社の担当者が営業の優先順位を下げており、十分な営業活動を行なっていないケースがあります。希望通りにマンションを販売するためには、担当者とのこまめなコミュニケーションが不可欠です。例えば連絡がつかないことで、機会損失につながる場合もあるので注意しましょう。

また、大手不動産会社に仲介依頼をしているのにマンションが売れない場合は、囲い込みされている可能性があるので気をつける必要があります。囲い込みとは、不動産会社が該当物件を囲い込んでほかの不動産会社に介入させず、売主と買主双方の仲介を目指す行為です。

囲み込みを行うことにより、不動産会社は売主と買主双方から仲介手数料を得られるメリットがあります。一方で他社を介した買主に対しては一切対応しないため、なかなか買い手が見つからずに、いつまでもマンションが売れない結果になってしまうのです。

作成された広告に問題がある

マンションを販売する際には、広告が重要な役割を果たします。マンションの良さが伝わるように工夫された広告ならよいのですが、載せている写真が悪かったりマンションの情報量が少なかったりなど、作成された広告に問題があると問い合わせ自体も減るでしょう

また、広告を載せる媒体選びがズレている場合や、広告費を極端に低く抑えている場合も反応が薄くなる原因になるので、適切に行う必要があります。場合によっては、主要なポータルサイトに広告を掲載していないことも考えられるので、広告の具体的な中身まで確認することが大切です。

マンションを売り出すタイミングが悪い

マンションをできるだけ高値で売るためには、売りに出すタイミングも重要です。マンションが売れない場合は、売れやすい時期を外して販売している可能性があるため、仲介している不動産会社に確認するとよいでしょう。

また同じマンションの別の部屋が、同時に売りに出されているケースもあります。似たような価格や間取りであったとしても、部屋の階数や方角、エレベーターまでの距離などによって差がつくことも。そこでもし自分の部屋の条件が悪ければ、売れない原因になるので注意が必要です。

いずれも担当者としっかりコミュニケーションをとり、適切なタイミングで売り出すように入念に打ち合わせをしましょう。

いつまでも売れないと起こる3つの問題点

売れないマンションをいつまでも所有していると、いくつかの問題点が発生します。そのためマンションを売る場合には、さまざまな工夫をしてできるだけ早く売る必要があるでしょう。

具体的な3つの問題点について、それぞれの中身をくわしく紹介します。

ランニングコストがかかり続ける

いつまでも売れないマンションを所有することにより、ランニングコストがかかり続けるといった問題が発生します。ランニングコストの具体的な中身は、不動産会社に払う管理費やマンションの修繕積立金、固定資産税などです。

これらの費用を売れるまで払い続けると、それなりに大きな金額になる可能性もあります。なかなかマンションが売れない場合には、あらためてランニングコストの中身を見直して抑えることができないか確認してみましょう。

所有しているマンションの放棄はできない

所有しているマンションがなかなか売れないからといって、所有権を放棄することはできません。マンションは、ただ保有するだけで管理費や修繕積立金などのコストがかかり、売却できなければ赤字が増える一方です。

しかし相続によりマンションを所有した場合には、相続から3ヶ月以内であれば放棄することができます。築年数が古くて売れる見込みがないマンションであれば、相続放棄を検討してもよいでしょう。

マンションの価値が下がり続ける

マンションはそのまま保有しているだけで老朽化が進み、マンションの価値は下がり続けます。築50年近く経つと、さまざまなところが傷んで倒壊の可能性も生じることから、買い手を見つけることは難しくなるでしょう。

なかなか買い手を見つけられなければ、購入時よりも大幅に価値が下がることもあります。場合によっては、改築や解体が必要になるケースもあることから、できるだけ早く買い手を見つけることが重要です。

売れないマンションのためにできる対策

なかなか売れないマンションを売却するためには、安易に売りに出すのではなくさまざまな工夫をすることが求められます。必ずしも売却できるようになるとは限りませんが、適切な対策を立てて実行することにより、売却できる可能性を高めることは可能です

ここからは、なかなか売れないマンションを売却するための効果的な方法を7つ紹介していきます。

売り出す価格は相場を調べ決める

マンションを売りに出す際は、安易に価格設定するのではなく相場をリサーチしてから設定しましょうマンションの相場を調べる方法としては、公益財団法人東日本流通機構の特設サイトである「レインズ」を利用する方法や、一括査定サイトを活用する方法などがあります。

一括査定サイトを活用すれば、必要な情報を一度入力して検索するだけで、同時に複数の不動産会社にアクセスすることができるため、効率的に相場を調べることが可能です。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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値引き交渉には柔軟に対応する

マンションの売却を成功させるためには、一度設定した売却価格にこだわりすぎず、相手との値引き交渉にはできるだけ柔軟に対応することをおすすめしますそのためには、値引き価格や値下げをするタイミングをあらかじめ設定したうえで、交渉の流れを見ながらお互いの妥協点を見つけることが大切です。

値下げをするタイミングは、不動産会社との仲介契約が参考になります。一般的に、不動産会社との仲介契約は3ヶ月といわれているので、マンションを売り出してから3ヶ月間買い手が現れなかった場合は、本格的に値下げを行うとよいでしょう。

時期をズラしてマンションを売り出す

マンションを売りに出す際は、安易に売りに出すのではなく時期を選んで売却すると売れやすくなります。不動産取引が活発になる繁忙期は、2月や3月の新学期シーズンです。通常この時期は転勤や入学、就職などで人が移動する傾向があるため、マンションも売れやすくなります。しかしライバル物件も多いことから、自分のマンションが売れない可能性もあるでしょう。

マンションを売却するためには必ずしも繁忙期にこだわらず、状況に応じて柔軟に対応する必要があります。例えば、近隣で自分のマンションと類似した物件が売りに出されている場合は、顧客が被らないように販売時期をズラして売りに出すことも視野に入れましょう。

掃除や整理整頓をして内覧に備える

マンションを売却するためには、内覧者への細やかな配慮も必要でしょう。内覧を行う際に特にチェックすべきポイントは、以下のエリアです。

  • マンションの玄関や共用部分
  • 自宅の玄関
  • リビング
  • トイレやお風呂場などの水回り
  • バルコニー

内覧に訪れた人がまず目にするのは、マンションの玄関や周辺環境です。さらに自宅に入った際の第一印象も重要なので、これらの場所はきれいに掃除して、ゴミが落ちていることがないように心がけましょう。また、ものが散らばっているなど乱雑な部屋は魅力が半減します。内覧の前に部屋の中を整理整頓して、清潔感のある部屋にすることが大切です。

さらに臭いにも注意が必要です。キッチンやトイレなどはきちんと掃除しなければ悪臭が漂う恐れがあります。洗剤で丁寧に洗い芳香剤などを用意して、気持ちのよい空間にしておきましょう。

内覧の際は質問を受けることがありますが、その際はただ答えるだけでなく物件や周辺環境の魅力を伝えることも重要です。内覧者の印象がよければ売却の可能性も高まるため、質問されたらできるだけ丁寧に対応しましょう。

仲介を依頼する不動産会社を変更する

マンションの売却は、不動産会社によって販売力に差があります。そのため不動産会社に仲介を依頼する際は、提示された査定額だけで選ぶのではなく、これまでの実績や担当者の対応などをみて、総合的に判断することが大切です。

すでに不動産会社と媒介契約を交わしているのであれば、担当者に連絡を取って今後の対策について相談することをおすすめします。媒介契約の期間は通常3ヶ月なので、その間に売れないのであれば契約を更新せず、ほかの不動産会社と媒介契約を交わすことも視野に入れましょう

上手な仲介業者選びのコツはこちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

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作成してもらう広告は自身でもチェックする

マンションを売却する際は、販売を促進する方法として広告は不可欠な存在です。広告の作成は不動産会社に任せるのが一般的ですが、完全に不動産会社に任せるのではなく、自分でも広告の内容を確認しましょう

広告を確認する際は、分かりやすく魅力的な画像を使っているか、物件の説明が丁寧で情報の漏れはないかを意識することをおすすめします。さらに広告を出している出稿先の確認も必須です。集客力のある大手ポータルサイトに物件情報を掲載しているか、アクセスの少ないサイトに広告を出していないかなど、こまめに確認しましょう。

マンションのリフォームをする

売りに出すマンションの老朽化が進んで見た目も古くなっている場合には、マンションのリフォームをすることもひとつですただし安易にリフォームするのではなく、リフォームの度合いや中身は時間をかけて考慮する必要があります。

思い切って大がかりなリフォームをしたとしても、リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せすることは難しいでしょう。たとえマンションが売れたとしても、赤字になる可能性があるため注意しましょう。

リフォームを行う際はできるだけコストを抑え、本当に必要な箇所のみの最低限なリフォームに止めることをおすすめします。

マンション売却の基礎知識や内覧を成功させるコツは、こちらの記事で詳しく紹介しているのでぜひ参考にしてください。

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売れないマンションを資産化する方法

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さまざまな工夫をしてもマンションが売れない場合には、売却以外の方法を模索することも大切です。マンションを有効活用して収益を得る方法など、自分の資産として利用する方法はいくつもあります。

ここでは、売れないマンションを資産化する具体的な方法を紹介します。

買取でマンションを手放す

仲介でマンションを販売することが難しい場合には、不動産会社に買取してもらう方法があります。買取は仲介と異なり、購入希望者を探す必要がないことから、効率的にマンションを売却することが可能です。今すぐマンションを売却して手元にお金が欲しいという場合は、買取でマンションを手放すこともひとつでしょう。

ただし、不動産会社は再販目的でマンションの買取を行うため、買取の際の価格は仲介による売却に比べて低くなる傾向があります。したがって、少しでも高くマンションを売却したいのであれば、仲介を選択したほうがよいです。

マンションで賃貸経営をする

自らマンションの貸主となり、賃貸経営する方法があります。マンションを賃貸経営することにより、一定の収入を安定的に得られるメリットがあります。賃貸業務を管理会社に委託することも可能で、貸主としての業務をほとんどすることなく、不労所得を得ることができるのでおすすめです。

しかし必ず借主が現れるとは限らず、空室の状態が続けば収益を得られないデメリットがあります。また、経年劣化や周辺環境の変化によって家賃を下げざるを得ない場合もあり、修繕積立金や管理委託費用が負担になる場合もあるでしょう。

マンションを売却するか賃貸にするかの判断は、マンションの立地が大きく左右します。将来性があり人気のあるエリアなら、安定した賃料収入を確保できるでしょう。その反面、利便性が悪く将来性が見込めない立地の場合は、売却したほうがまとまった収益を得られておすすめです。

レンタルスペースとして貸し出す

マンションをレンタルスペースとして貸し出す方法も、マンションの有効的な活用法のひとつといえます。具体的には、セミナールームや会議室、テレワークオフィスとして個人や法人、団体などに貸し出すサービスです。

レンタルスペースとして貸し出す場合は、利用時間ごとの料金設定を行います。利便性の高い場所であれば、利用者がすぐに埋まることもあるため、安定した収益を確保できるでしょう。

しかし、レンタルスペース事業をうまく軌道に乗せるためには、立地が大きく影響します。交通の便が悪く、集客力の弱い場所にあるマンションの場合は、思うように利用者が集まらない可能性があるので、冷静な判断が必要でしょう。

まとめ

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マンションは大きな買い物であり、多くの方が多額の融資を受けてマンションを購入します。しかし、いざマンションを売却するとなると、築年数や周辺環境、委託した不動産業者などさまざまな要因が影響して、思うように売却が進まないケースも少なくありません。

マンションがいつまでも売れない場合には、まずはその原因を探り適切に対処することが大切です。今回はマンションが売れない原因を9つ紹介したので、いずれの原因に該当するのかしっかりと見定めて、原因に応じた対策を立てて問題を解決しましょう。

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