借地権の登記をする方法は?かかる費用や必要性についても徹底解説

相続

結婚などを機に親の借りている土地を譲ってもらった場合などに、登記がどのようになるのか疑問を持つ方も多いでしょう。一般的に借地を譲渡されたり相続したりする場合は、登記もその土地に新たに住む人のものに登録し直さなければならないことが多いです。しかし借地の形態によって異なるため、借地権と登記の関係について理解を深める必要があります。

そこで本記事では、借地権についてと必要になる登記について解説します。具体的な費用や登記手続きもステップを分けて紹介するので、借地を譲り受ける方はぜひ参考にしてください。

借地権の種類と内容

登記について知る前に、まずは借地権について紹介します。借地権とは土地を借りる権利のことで、その土地にある建物を所有するために必要なものです。

借地権とは

例えば、家を持ちたいときや土地活用をしたいと思ったときに、土地を購入する資金がない場合は、土地を地主から借地という形で借りることができます。その際に、土地を借りる側が所有する権利が借地権です。土地の所有者の許可を受けて土地を借りることができれば、マイホームや店舗などを建設することができます。

借地権の種類は以下の通りで、一般的な借地権が5種類、旧法上の借地権が1種類あります。

  • 旧法上の借地権
  • 普通借地権
  • 一般定期借地
  • 事業用定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 一時使用のための借地権

なお、これらの借地は支払う税金の割合が変わります。その税金は地域の借地権割合によって決まり、土地の貸主と借り主で負担を分け合うことが通常です。

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旧法上の借地権

現在、一般的に使われているのは1992年8月1日以降に施行された借地権で、それ以前にあったものは旧借地権と呼ばれています。この借地権の特徴は、借り主が希望すれば半永久的に契約が更新されることです。

また契約期間は建物によって変わり、木造などは20年以上、コンクリートなどは30年以上の期間とされています。そのため貸主にとっては借地期間が長期に渡り、更新を望まれる限り続けなければならないという不利な側面がある借地権といえます。

主な特徴をまとめると以下の通りです。

  • 契約方式:書面問わず
  • 使用目的:自由
  • 契約期間:非堅固建物は30年~/堅固建物は60年~
  • 契約更新:1回目は20年~/2回目は30年~
  • 契約条件:契約による

普通借地権

普通借地権とは、1992年8月1日以降に施行された現行の借地権です。この現行の権利においては期間設定などが若干短くなり、貸主の負担が軽くなった借地権といえるでしょう。しかし、借り主が希望する限り、特に理由がなければ貸主は更新を拒否できない点は同様です。

また契約期間は、この場合は構造を問わず最低30年からですが、期間を決めていない場合は60年からと長い期間設定がされているため、長期的な契約になります。契約更新時の年数も1回目は20年以上、2回目は30年以上です。

主な特徴をまとめると以下の通りです。

  • 契約方式:書面問わず
  • 使用目的:自由
  • 契約期間:構造問わず30年~(※期間の定めがない場合は60年~)
  • 契約更新:1回目は20年~/2回目は10年~
  • 契約条件:契約による

一般定期借地権

一般定期借地権とは、あらかじめ定まった期間のみ借地として借りることができる借地権です。大きな特徴は、期間を決めて契約するため更新がなく、決まった年数で借地を返還することです。更新したい場合には、新たに契約し直す必要があります。

また契約期間は50年からと基本的な期間が長期に渡ります。

  • 契約方式:公正証書(特約の合意が必要)
  • 使用目的:問わない
  • 契約期間:50年~
  • 契約更新:なし
  • 契約条件:返還時に土地を更地にすること

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事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業用に土地を借りる場合に適用される借地権で、賃貸などの経営を除き店舗や工場などの事業のみに使用することができます。さらにこの借地権の場合は、事業に合わせて契約期間が設定されるため、最低10年~50年と期間に幅があることが特徴です。

  • 契約方式:借地権設定契約書を公正証書にする
  • 使用目的:事業用地(住宅除く)
  • 契約期間:10年~50年
  • 契約更新:なし
  • 契約条件:返還時に土地を更地にすること

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは借り主が土地に建てた建物を、最終的に貸主が買い取ると約束した上で契約する借地権です。契約期間は30年からとなっており使用目的は問いません。

貸主は借り主が使用したあとの建物を再利用できるという特徴があるため、事業基礎を将来的に引き継ぐ場合に有効とされています。

  • 契約方式:建物譲渡契約/借地権設定契約書を公正証書にする
  • 使用目的:問わない
  • 契約期間:30年~
  • 契約更新:なし
  • 契約条件:建物の買い取り

一時使用のための借地権

一時使用のための借地権とは、工場現場や選挙事務所など一時的に使用するための借地権です。一般的な定期借地権でも最低10年以上のところ、この一時使用目的なら1年以下で契約することもできます。契約の際に建物を建てる場合には、一時使用目的を明確にして契約書に残すことになります。

特徴をまとめると以下の通りです。

  • 契約方式:書面問わず
  • 使用目的:一時的な使用目的
  • 契約期間:最低1年未満(最低限設定)
  • 契約更新:なし
  • 契約条件:一時的な使用目的のみであること

借地権における地上権と賃借権の違い

借地権について理解を深めるためには、地上権と賃借権の違いについても知っておきましょう。この2つは借地権に内包されている権利で、その土地にある建物などを所有もしくは利用する権利です。地上権か賃借権かで登記が可能か否かも変わるため、登記について学んでいくためにもこの2つは重要な知識といえます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

地上権とは

借地権における地上権とは、その借地にある建物や工作物を所有する権利です。この権利を有している借り主は、貸主の土地を自由に使用することができます。この権利の特徴は借り主にとって強い権利となっていることです。

例えば、地上権では貸主側(地主)に登記義務があり、借り主の申し出があった場合には、貸主は登記に協力する義務があるため拒否することができません。

もし借り主が登記した場合は、契約期間内であれば自由に土地を使うことが可能です。そのため、例えば貸主(地主)が亡くなった場合には、借り主都合と契約に則って土地を使用し続けることができます。さらにこの地上権を所有している借り主は、貸主(地主)の許可の有無にかかわらず他人に譲渡することも可能です。

また抵当権の設定もできるため、担保にすることができることも特徴です。このように、比較的借り主側に優位な権利形態となっているため、一般的な借地権では使用されることはほぼありません。

賃借権とは

借地権における賃借権とは、賃料を支払って土地を使用する権利のことです。一般的な借地権はこの賃借権が適用されますが、地上権と異なり借り主の権利は狭まっています。具体的には対象のものを特定の目的のために、つまり借地権の場合は住居やその他の活用のためにのみ土地を使用する権利です。

そのため、例えば土地にある建物の建て替えや売却は、貸主(地主)の許可なくして行うことはできず、登記や抵当権の設定もできません。また譲渡も同様です。あくまでも借り主は貸主の許可を得て、間接的に土地を使用する権利だけを所有することになります。

借地権登記が必要なとき

一般的な借地権では賃借権を有し、登記しないケースが多いのですが、必ずしも借地権で登記をしないわけではありません。地上権はもちろん、賃借権でも登記が必要になる状況があります。それは例えば以下のような場合です。

  • 借地契約締結時
  • 借地権を譲渡されたとき
  • 相続による借地権取得時
  • 借地契約解消時

このように譲渡や相続など契約によっては、登記を行うことになります。次にこれらの登記が必要な状況について詳しく解説していきます。

借地契約締結時

まず登記が必要になるタイミングとして挙げられるのは、更地を借地契約する場合です。その際に契約するのが地上権か賃借権であるかで、登記するものとタイミングが変わります。例えば、地上権を含む借地権であれば、地上権を設定する登記が必要です。

逆に賃借権であった場合は賃借権自体は登記できませんが、借地に新しく建物を建てる場合には、その建物が完成したら登記を行わなければなりません。なお、この際には所有権保存登記という形で手続きを進めることになります。

借地権を譲渡されたとき

借地権を第三者から譲渡された際にも登記が必要です。具体的には親族から借地を贈与されたり、借地権や借地権付きの建物を買ったりした場合が挙げられます。借地権や借地権付きの建物の購入の際には、売買契約の手順に則り、引渡しのときに登記手続きを行います。

しかし親族などから譲渡を受けた場合は、土地の貸主(地主)の許可を得る必要があるので注意してください。また、両者共にこの際に必要になる登記は契約時と同様に所有権移転登記です。

相続による借地権取得時

親族から借地権や借地権付きの建物を相続した場合にも、登記する必要があります。この場合は相続登記といい、相続人から被相続人に借地権を相続した際に行う所有権移転登記です。その際は、借地権の相続にあたって土地の貸主(地主)の許諾は必要ありません。ただし、相続後に被相続人が引き継いだことを伝える必要はあるでしょう。

なお相続後は誰が借地の賃料を払うのか、内容証明などで貸主に通知することをおすすめします。場合によっては、貸主から賃貸借契約書の名義の書換を求められることもあるためです。これについては借地人は必ず応じる義務はなく、上記の内容証明さえしておけば事足りるでしょう。

借地契約解消時

借地を返還する際には借地契約を解消することになりますが、この際にも登記は必要です。この場合は滅失登記と呼び、土地に建物がないことを証明するために登記を行います。そもそも借地は、建物付きの契約以外は更地にして返すことが一般的なため、そのことを証明するために必要になるのです。

また、登記は建物がなくなった日から1ヶ月以内に行う必要があります。手続き期間を過ぎても滅失登記をしなかった場合には、罰則として10万円以下の罰金が科せられることもあるので忘れないようにしましょう。

借地権登記のやり方

借地権が必要になるシーンがわかったところで、肝心の登記のやり方はどうやるのかという疑問が浮かぶ方も多いでしょう。申請には必要書類と費用が必要になりますが、その際に行う登記によって内容が異なります。そこでここからは、詳しい申請方法と各登記で必要になるものについて紹介します。

あらかじめ手順や内容を予習して、不備なく借地権の登記を進めましょう。

申請方法

借地権の登記の申請方法は、書面で申請する場合には以下のような手順で行います。

  1. 申請書と添付書類の準備
  2. 登録免許税を納付・申請書へ添付
  3. 不動産会社を管轄する法務局へ申請
  4. 法務局で審査
  5. 法務局にて登記識別情報と登記完了証を受け取る

この際に必要になる登録免許税については事前に支払うことになるため、その領収証か収入印紙の貼付が必要です。必ず忘れずに行いましょう。

また借地権の登記は、現在は書面に加えて電子申請でも行うことができます。専用のシステムを使用して、場所を選ばずに登記や証明手続きができるため、パソコン慣れしている方の場合は手間なく進めやすいでしょう。電子申請の詳細を知りたい方は、法務省のホームページにある電子申請の手引きもあわせてご覧ください。

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必要な書類とかかる費用

借地権のための登記に必要になる書類と費用は、登記の内容によって異なります。さらに、貸主と借り主でも必要書類が違うため、それぞれ確認する必要があるでしょう。ここからは以下の登記に分けて、必要な書類と費用について紹介します。

  • 賃借権登記
  • 所有権保存登記
  • 滅失登記

賃借権登記に必要な書類

賃借権登記に必要な書類は以下の通りです。

貸主 借り主
  • 本人確認書類
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 賃貸借契約書当
  • 不動産の登記済証または登記識別情報
  • 固定資産評価証明書
  • 本人確認書類
  • 認印

これらに加えて、申請書には登録免許税の納付が必要です。その場合は以下の計算式を使用して計算しましょう。また、司法書士に依頼する場合には委任状が必要になることに加え、報酬として30,000円程度必要になるでしょう。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × (税率)1%

所有権保存登記に必要な書類

所有権保存登記は借地人(借り主)が必要になりますが、その際には以下の書類を用意しましょう。

  • 本人確認書類
  • 認印
  • 住民票の写し
  • 住宅用家屋証明書

所有権保存登記は軽減措置を受けることも可能で、そのためには住宅用家屋証明書が必要です。この住宅用家屋証明書は、登録免許税の手続きと共に司法書士に依頼することもできます。

また、所有者保存登記の場合の登録免許税の計算方法は以下の通りです。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

滅失登記に必要な書類

滅失登記も借地人(借り主)のみが行う申請で、主に必要になる書類は以下の通りです。

  • 本人確認書類
  • 登記申請書
  • 建物滅失証明書
  • 解体業者の印鑑証明書
  • 解体業者の登記事項証明書
  • 住宅地図

この滅失登記では、必ず現在登記されているものと同様の情報を申請書に明記しなければなりません。その際には登記簿の取得に1通1,000円ほどの費用がかかります。ただし、この登記の場合は滅失することが目的なため、登録免許税はかかりません。

なお、滅失登記の申請は土地家屋調査士に依頼することも可能です。その場合には報酬として40,000~50,000円程度かかります。さらに申請書には委任状も必要になるので、忘れないようにしましょう。

借地権登記をするメリット

借地などを譲り受けたりした際に、しっかりと借地権を登記することができれば、借り主にとってのメリットも大きいです。なぜなら、借り主として借地権を所有していることを主張できるためです。借地権を持っていないと、何らかの理由で委譲などを求められた際に第三者に対抗するすべがありません。

しかし借地権をしっかりと登記しておけば、もし地主が土地を売却したとしても所有権は維持されます。よほどの理由がない限りは借地を奪われる可能性がなくなるため、自分の都合に合わせて安心して活用し続けることができるでしょう。

また、もし借地権が地上権である場合は抵当権が設定できるため、ローンなどが組みやすくなることもメリットとして挙げられます。地上権は一般的な借地権ではあまり使われませんが、親族から譲渡されたりした場合にはありえるでしょう。

借地権登記をするデメリット

借地権を登記するデメリットは、手続きに手間や費用がかかることです。申請書や必要書類を3~5種類も用意しなければならず、さらに登録免許税や住宅用家屋証明書のために、専門家に依頼する必要も出てきます。特に登録免許税に関しては、借地の規模によっては費用が多少なりとも膨らむ可能性もあるでしょう。

しかし、ここまで紹介した手順を予習して必要書類を用意しておくことで、あとは費用の用意さえできれば借地の権利を有することができます。登記して得られるものに比べると、登記するデメリットはかなり小さいともいえるでしょう。

まとめ

借地権の登記は、まずは地上権か賃借権であるかというポイントで登記が可能か決まります。一般的な契約の際や借地や借地付き物件などを購入した場合は、賃借権のため登記はできません。ただし両親などから相続や譲渡を受けて借地をもらった場合は、地上権となって登記が必要になります。

また、それ以外にも借地の契約時や相続のタイミングなどで登記は必要になるため、借地を使う予定がある方は登記が必要になるタイミングと要項を必ず確認してください。それぞれの登記では必要になる書類が異なり、申請期限が設けられていることもあるため把握しておくことが大切です。

借地権をきちんと登記すれば、借地やそこにある建物を自身のものとして扱いやすくなるため、適切な方法を踏んでしっかりと申請を進めていきましょう。

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