借地権割合とは?税金や地代の計算に使う土地評価額の求め方まで解説

不動産売却

借地権について聞く機会はあっても、借地権割合という言葉を聞いたり、日常生活で深く意味を考えたりする機会はそう多くないかもしれません。

借地権割合は国税庁が定めており、相続税や贈与税を計算する際や、地主へ更新料や地代を支払う際などに活用されます。誰でも自由に国税庁ホームページにある路線価図や評価倍率表を通じて調べることができるものの、さまざまな決まりを知っておかないと相続税額にも大きく影響するため、注意が必要です。

ここでは借地権割合がどんな意味を持つのか、調べる方法や計算式など、借地権割合に対する理解を深めるための情報を解説します。

借地権割合の基礎知識

借地権割合を知るには、まず借地権とはどのような権利なのか、土地の所有権とはどう違うのか、理解しておく必要があります。

そもそも借地権とは

借地権とは、地主(土地の持ち主)から借りた土地へ建物を建てることができる権利のことです。第三者へ建物を売却する際に地主から許可を得る必要がある「賃借権」と、自由に建物の賃貸や売却が行える「地上権」の2つがあります。

どちらの権利であっても共通しているのは、土地の売却や賃貸は自由に行えないという点です。土地を自分の意志で自由に売買したり、人に貸したりするには「土地の所有権」を持つ必要があります。

また借地権の種類によって、借りられる期間や決まりが異なります。現在、法律上で有効とされている借地権は平成4年8月以前の「借地法」に基づくものと、平成4年8月に制定された「借地借家法」に基づくものの2種類です。

さらに「借地借家法」に基づく場合、普通借地権定期借地権の2つに分かれます。また定期借地権は内容によって3種類に分類されるため、相続する際は、いつ契約されたのか、どのような借地権なのか、存続期間はあとどのくらい残っているのか、確かめることも重要です。

借地権 特徴 存続期間 更新後の期間
「借地法」(旧法)の借地権(平成4年8月以前から土地を借りている場合) 更新により半永久的に土地を借りられる 木造などの場合:30年、鉄骨造・鉄筋コンクリート:60年 木造などの場合:20年、鉄骨造・鉄筋コンクリート:30年
普通借地権 契約期間は決まっているが、更新すれば借り続けられる。ただし地主との合意が必要 構造に関係なく原則として30年 更新1回目で20年以上、2回目以降は10年以上
一般定期借地権(定期借地権) 期間の満了に伴い、契約が終了する。返却時は建物を取り壊す必要がある 50年以上 なし
建物譲渡特約付借地権(定期借地権) 契約後30年以上経過した時点で、地主が建物を購入することも込みで契約する借地権 30年以上 なし
事業用定期借地権(定期借地権) 事業用の建物を所有する目的で契約される。公正証書による契約締結が要件。契約終了後は建物を取り壊す必要がある 10年以上50年未満 なし

借地権割合で地主と借地人は土地の価値を分け合う

借地権割合とは、土地の評価額に対し、借地権の権利の評価額が占める割合のことです。

借地権には財産的な価値があるため、相続財産として課税対象に含まれます。しかし借りている土地であるにもかかわらず、なぜ借りている側が持つ借地権に財産的価値が発生するのでしょうか。

たとえばAさんからBさんが土地を借りて家を建て、30年後にBさんの子供が相続したとします。借りた当時は500万円ほどだった土地は、地域の発展に伴い3,000万円以上の値が付く一等地となっていました。

この時、土地の価値を高めた理由は「一部とはいえ土地の権利を持つBさんがその地域に暮らして、経済活動をしてきたから」と考えられています。そこで土地を借りている借地人と地主が、値上がりした土地の価値を分け合うために、借地権が更地評価額に対し何割になるか評価が必要となりました。

評価の基準がバラバラでは、誰かに有利なように評価されてしまうかもしれません。そこで国税庁が全国各地の状況に合わせ、借地権割合が決められたのです。

借地権割合は、相続税や贈与税の課税金額や借地の上に立つ建物の評価を公平に行うために、国が決めたベースとなる評価の指標といえます。

借地権割合のベースは地域で異なる

更地評価額に対する借地権の価値を知るための借地権割合は、土地の需要によってベースが異なります

一般的に、需要が高い土地ほど借地権割合が高くなり、最高で90%、最も低い割合は20%です。

下の表は借地権割合と土地のイメージをまとめたものです。必ずしもこのイメージと借地権割合が合致するわけではありませんが、価値のある土地ほど借地権の価値も高まると考えましょう。

記号 借地権割合 土地のイメージ
A 90% 銀座や新宿駅周辺のように非常に需要が高い一等地
B 80% 大阪駅や横浜駅など主要な駅の周囲にある土地
C 70% 高級住宅街や交通量が多い駅前の商業地域
D 60% 都市部へ通勤・通学が日常的に行えるような市街地
E 50% 都心からは離れているが人気も多く住宅が立ち並ぶ地域
F 40% 公共交通機関が豊富な地方にある住宅地
G 30% 公共交通機関はあるが日常生活には車がかかせない農業地域
空欄 20% 借地権はあるが、権利金の支払いを行う習慣がない地域。借地権の目的となっている宅地の場合、20%として計算する

借家権割合との違い

借地権とよく似た言葉に「借家権」という権利があります。これは大家から建物を借りて使用する際に発生する権利であり、財産としての価値があるため相続の対象となります。

借りている家そのものや、借りている家についている土地を相続する際の評価額を計算する際は「借家権割合」を利用してその価値を計算します。全国一律で家の価値によらず、30%と決められています。

ただし社宅は従業員であることを前提に利用が認められる家屋のため、賃貸借契約を結んでいたとしても借主は借家権を持たないものとされます。

借地権割合の調べ方は2つ

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まず、土地の相続税評価額を計算する方法には路線価方式倍率方式の2通りがあり、地域ごとにどちらか一方が用いられています。

この方式が借地権割合を求める際に関わるため、借地権割合を調べるには、借地権割合を知りたい土地が路線価地域(路線価を元に評価する地域)にあるのか、倍率地域(固定資産税評価額を元に評価する地域)にあるのかを確認する必要があります。

国税庁の財産評価基準で路線価の記号をチェック

路線価とは、不特定多数の人が自由に交通できる道路に対しつけられた値段のことです。課税額の計算のために税務署が定めており、相続税路線価と固定資産税評価額の2つがあります。

借地権割合を知りたい土地が路線価方式で判断できるか調べるには、まず国税庁ホームページにある財産評価基準書へアクセスします。

  1. 評価倍率を調べたい年度のボタンを選択(相続税なら相続した年、贈与税なら贈与を受けた年)
  2. 該当する都道府県名を選択
  3. 「路線価図」をクリック
  4. 表示された市区町村名から当てはまる地域を探す

検索した結果、次の2つに当てはまる場合、路線価方式と判断されます。

  • 当てはまる市区町村名の掲載がある
  • 市区町村ごとのページに地名(町または大字)の掲載がある

地名まで調べられたら、地名ごと路線価図をチェックします。番号だけでは分からない場合は、上部に「この市区町村の索引図ページへ」という欄があり、市区町村全体の地図を見ながら場所を探すことが可能です。

路線価図では、路線価の横にA~Gまでの記号が表示されているか確認してください。たとえば「400C」のように路線価の右隣に表示されます。各記号の意味は次の表を参考にしてください。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%
空欄 20%

中には路線価は表示されていても、右隣が空欄という地域や、路線価が示されるはずの地域でも定められていない場合があります。空欄の地域では借地権の取引慣行(古くから習わしとして行われている取引方法)がないものと考えられ、借地権割合を20%として計算することが一般的です。

評価倍率表からも分かる

路線価図がない地域の場合は、以下の手順で評価倍率表を調べます。

  1. 評価倍率を調べたい年度のボタンを選択(相続税なら相続した年、贈与税なら贈与を受けた年)
  2. 該当する都道府県名を選択
  3. 評価倍率表の項目から当てはまる土地の用途をクリック(一般の土地等用、大規模工場用地用、ゴルフ場用地等用)
  4. 該当する市区町村をクリック
  5. 示された表から探したい地名を探す
  6. 借地権割合の欄を確認

【注意】実際の借地権割合は土地ごとに異なる

路線価図や評価倍率表から分かる借地権割合が、そのまま当てはまらないことがあります。理由は、土地によって以下に当てはまるケースがあるためです。

  • 最初に発表された路線価が間違っていることがある
  • 土地単位で補正がかけられていることがある
  • 台風被害を考慮した調整率が設定されていることがある

路線価図をチェックする際にアクセスする財産評価基準書のページには、路線価図等の正誤表が記載されています。路線価図を公表した後で誤りが見つかった場合、どこが誤りだったかを示すものです。チェックしなかった場合、借地権割合が間違っていた、ということもありえるため、必ず確認しておきましょう。

もし確認してみてよく分からなかったり、路線価の読み方が分からなかったりした場合は、税理士に相談してみることをおすすめします。

売却額は借地権割合通りにならない

また、借地権の売却を検討している方の場合は、借地権割合が高いからといって売値が高くなるわけではないことに注意してください。なぜならば、借地権割合はあくまでも、税法上の決まりだからです。

土地を借りている人と地主がいた場合、地主が土地に対し持つ権利を底地と言います。割合だけ見れば借地権の方が上ですが、近年は借地権だけでは売れないケースも多く、地主側の立場が上になることも珍しくありません。

もし借地権を売却したいと考えた時、高く買ってくれる可能性があるのは地主ですが、権利分の評価に基づく金額では購入してくれない場合が増えています。借地権割合が高くても「地主に土地を買ってもらってその分を相続税に充てよう」と考えない方が賢明です。

借地権割合を使った土地の評価額

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借地権を相続した場合や、地主として貸している土地の権利を相続した際も、借地権割合を利用して土地の評価額の計算を行います。

ここでは、通常の家を建てた際に適応される普通借地権の評価方法について解説します。定期借地権など、事業用の借地権の場合はさらに計算が複雑になるため、税理士など専門家への相談がおすすめです。

相続税を支払う場合の基本の計算方法

相続税を計算する際、基本は、その土地の所有者以外に権利者がいないとしたときの価値に借地権割合をかけることで計算します。他に土地の権利を持つ人がいない土地のことを、自用地と呼びます。

つまり計算式は以下の通りです。

借地権の評価額 = 自用地評価額 × 借地権割合

たとえば自用地評価額が5,000万円、借地権割合が60%の場合は「5,000万円 × 60% = 3,000万円」と計算され、3,000万円が相続税評価額と分かります。

貸宅地での評価額の計算方法

貸宅地とは、地主が第三者へ賃料と引き換えに、建物を建てることを許可したうえで貸している土地のことです。底地とも呼ばれます。

この場合、土地全体の価値ではなく、借地権の価値を引いた額が貸宅地の評価額です。つまり計算式は以下の通りです。

貸宅地の評価額 = 自用地評価額× (1-借地権割合)

上記の自用地評価額が5,000万円、借地権割合が60%であることを前提にすると「5,000万円 × (1-60%) = 2,000万円」です。

貸家建付地での評価額の計算方法

貸家建付地とは、自分の土地の上に自分が権利を所有する家を建て、その建物を第三者へ貸し出している土地の敷地を指す言葉です。

たとえば「自分が持っている土地に、自分の名義でマンションを建て、賃貸契約をもって部屋を貸している」場合に、貸家建付地として評価を行います。借地権や貸宅地の計算と比べると「借家権割合」と「賃貸割合」の2つの割合が必要です。まず、計算式は以下の通りです。

貸家建付地の価額 = 自用地評価額 - 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

借家権割合とは、建物の価値のうち、建物を借りている人がどのくらいの価値を所有しているか表した割合です。令和2年4月1日時点では全国一律で30%と決まっています。

また賃貸割合はその建物において、継続的に貸し出されている部屋数を示した割合です。たとえば10部屋のマンションのうち、8部屋を賃貸中であれば賃貸割合は80%とされます。

上記の自用地評価額が5,000万円、借地権割合が60%であることを前提にすると「貸家建付地の価額 = 5,000万円 - 5,000万円 × 60% × 30% × 80% = 4,280万円」です。

借地権割合を間違えてしまうと計算の額が大きく変わるため、必ず路線価図や評価倍率表を調べ、土地評価に必要な正確な情報を集めるようにしましょう。

借地権割合と地代

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地代とは簡単にいえば、地主に対し支払う土地の利用料です。相続した土地について「通常の地代を支払っている」や「相当の地代」といった言葉を聞いたことがあるかもしれません。

まず通常の地代や相当の地代について知る前に「権利金」という「地主への一時金」を理解しておく必要があります。借地人は権利金を支払うことで、借地権の権利を得ていると考えられています。つまりアパートでいえば、礼金にあたる額です。

通常の地代の意味

通常の地代とは、底地の部分に対応する地代のことです。

権利金を支払った借地人は借地権分の権利を得ますが、同時に地主が底地分の権利を持っています。借地人が家を建てて土地を使う限りは、地主は権利は持っていても土地を自由に使えるわけではありません。つまり、通常の地代は「底地を使うことに対する対価」といえます。計算式は以下の通りです。

通常の地代 = 土地の評価額 × (1-借地権割合) × 6%

相当の地代の意味

権利金を支払っていない場合に、借地権と底地双方を使うことに対する地代を「相当の地代」といいます。

たとえば祖母を地主とし、孫夫婦が借地人になった場合など、第三者間ではない取引の際に「権利金を支払わない」というケースがあります。すると底地部分だけでなく、借地権部分も含め「土地全体を使うことに対する対価」の支払いが必要です。

権利金を支払わない代わりに、相当の地代を支払うことで、借地権を得ていると考えることもできます。

相当の地代の計算式は「相当の地代 = 土地の時価 × 6%」です。ただし土地の時価に限らず、公示価格などから計算した相続税評価額の使用も認められています。

借地権割合を使った地主への一時金

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更新料や名義変更料、増改築の承諾料など、地主に対し支払う一時金の計算にも借地権割合が用いられます。どのように計算するのか、また相場はどのくらいか知って、トラブルを避けましょう。

借地権の更新料

借地権の更新料は、法律上は契約書で特約として「更新料を○○に基づき支払う」など決まっていない限りは、支払いの義務はありません。よく使われる更新料の計算式は以下の通りです。

更新料 = 更地価格 × 借地権割合 × 5~10%

たとえば更地価格が3,000万円で、借地権割合が40%の土地ではおよそ60~120万円が更新料と計算できます。

しかし実際は、地主と借主の合意によって更新料が決定されます。中には「以前から付き合いがあるから」と更新料を安くする地主もいるかもしれませんが、反対に高額な更新料を請求してくる可能性も考えられます。

高額な更新料を支払う義務はありませんが、更新料の支払い拒否で地主との関係が悪化するのは避けたいところです。まずは価格の交渉や話し合いの場を設け、時には弁護士など専門家の力を借りながら、お互いに納得のいく更新料の落としどころを見つけることが重要となります。

借地権の名義変更料

借地権の名義変更が必要となるのは、借地権を第三者へ売却した場合や、相続を行った場合です。相場は以下の通りです。

名義変更料 = 更地価格 × 借地権割合 × 10%

たとえば土地の更地価格が3,000万円、借地権割合が40%なら、名義変更料は120万円です。

名義変更を行う際は必ず地主の承諾が必要となるため、売却の意向を伝えておくことも重要です。万が一地主から承諾が得られない場合は、借地借家法第19条に基づき、借地非訟手続きを行います。

また借地権の所有者が亡くなり、相続した人は必ず名義変更を行わなくてはなりませんが、この場合は名義変更料の支払いは必要ありません。

ただし地主に対して「借地権を相続しました」と、名義変更の覚書など書類と共に伝えておくことをおすすめします。電話など口だけで伝えると、後で「相続したことを聞いていない」など、トラブルになる可能性があるためです。

借地権の承諾料

承諾料とは、借地人が「家を増改築したい」「借地権の契約期間や建物の構造などを変更したい」といった場合に、地主に対し支払う費用のことです。

項目 増改築や建て替えの承諾料 借地権の変更の承諾料
特徴 借地契約書に「増改築禁止特約」が明記されている場合のみ必要 借地権の契約期間を延長したいなど、契約内容を変更する場合に必要
計算式(相場) 増改築 = 更地価格 × 2~3%
建て替え = 更地価格 × 3~4%
更地価格 × 10%

借地権割合と不動産売買への影響

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相続した土地であっても「すでに遠方で生活している」といった理由から、手放して売却したいと考える方も多いかもしれません。しかし借地権ならではの売買への影響について知っておかないと、損をする可能性があります。

借地権割合の価格と実際の取引価格は別

借地権割合に基づいて計算される評価額は、あくまでも相続税財産を評価する目安です。

実際の借地権売買は、需要と供給で決定されます。土地や中古物件の需要がある地域ほど、借地権の需要が高くなります。また土地を貸している地主と借地人の関係性が良好な地域なら、その分だけ売却もスムーズに進みます。

しかし地主との関係性が悪い土地や、土地の所有権を得やすい地域は、借地権そのものの需要がありません。

相続税評価が高かったからといって、借地権を売って利益が得られるとは限らないのです。

借地権だけでの売買は不人気

近年、借地権だけの売買は不人気な傾向にあります。ここまで解説したように、借地は借地人と地主が価値を分け合っている状態です。つまり借地権だけで売るということは、本来の土地の価値より低いものを買うことになります。

また購入後も地代や更新料などコストが発生するほか、地主との関係性の維持など、後々の労力が大きいのもデメリットを感じやすい部分です。そのため借地権のみで売却する際は、取引価格が安くなる傾向にあります。

借地権のある土地をより高く売るには、たとえば地主と合意の上で、地主が有する権利部分である底地権も共に売却する方法があげられます。この方法は地主との話し合いや合意に左右されるため、売却を検討しているのであれば、地主へしっかり話を通しておくことが重要です。

借地権割合がない土地の取り扱い

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相続した土地によっては、相続税の申告が不要になる可能性があります。

借地権の取引慣行がない地域とは

借地権の取引慣行がない地域とは、路線価図において数字しか示されず、倍率表にも借地権割合の表記がない地域のことです。

取引慣行とは「取引を行う際に、以前から行われてきた習わし」を意味します。ではなぜ、借地権の取引慣行がない地域があるのでしょうか。それは地域によっては借りたい人が少なく、権利金を借地人に支払うよう求めると、借り手が付かなくなるからです。

権利金の支払いがない場合、そもそも借地権という財産が認められません。

つまり借地権の取引慣行がない地域にあると路線価図や倍率表から判断できる土地では、相続した土地であっても相続税の申告が不要と考えられています。

取引慣行がないと認められている地域であるかどうかの判断は、路線価図と倍率表から判断するため、実際に地域全体で権利金の支払いが行われているかどうか、確かめる必要はありません。

借地権割合は20%

借地権の取引慣行がない地域には、借地権割合は全国一律で20%として計算する決まりになっています。

借地権の取引慣行がない場合、借地権の権利は認められませんが、実際に土地を貸しているため地主側はその土地を自由に利用できません。そのため相当の地代をもらっていた場合でも、例外的に借地権割合が20%あるものと考え、計算できるようになっています。

勝手に取引慣行なしとは主張できない

借地権割合が国税庁の取り決めにより決まっており、取引慣行がある地域として扱われていたとしても、納税者が取引慣行なしと主張する場合があります。ただしあくまでもこれは主張であり、実際の取引や納税に反映されるかどうかは別問題です。

取引慣行なしと認めてもらうためには、裁判を通して取引の実例を元に、取引慣行なしとしても良いのか、判断を求める必要があります。

借地権でのトラブル対策

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借地は、地主と借主が1つの土地の権利を共有しているような状態です。親から相続した土地の場合、地主と顔見知りではないケースもあるでしょう。お互いにメリットが得られるようにし、トラブルを避けるにはコミュニケーションと専門家へのスムーズな相談がカギを握ります。

日頃から地主とコミュニケーション

借地権をめぐるトラブルには、次のようなものがあります。

  • 突然、合理的ではない理由で地代を値上げされてしまいそう
  • 地主側で相続があり、それまで不要とされてきた一時金の支払いを求められた
  • すでに誰も住んでいない家の維持が困難なため借地権を手放したいが、地主が「忙しいから」など理不尽な理由で応じてくれない
  • 契約に従い立ち退きが必要だが、先立つ費用がなく立ち退きのめどが立たない
  • 息子世帯と共に暮らすために地主の許可を得ずに新築してしまった、債務不履行として契約解除が申し立てられている

借地権のトラブルは、ここに述べた以外にもさまざまなものがあります。旧法がいまだに適応されている場合もあり、土地や地代、地主との関係性に合わせ、柔軟な対応が必要です。

地主とは日ごろからトラブルがあった際はまずは話し合いを持てるよう、円満な関係づくりを目指します。また土地にある建物の建て替えなど、何かしら変更を要する際は必ず地主へ連絡を入れるなど、借地人としての責任をしっかり果たすことが重要です。

無茶な要求には弁護士に相談してから行動

時として、地主から立ち退きや地代の値上げを求められる場合があります。また次の口コミのように、状況によってさまざまな要求を受けるケースもあるようです。

  • 台風で壊れた塀を早くどかすよう無茶振りされた
  • 農地の地代について地主と地主の家族間で連携が取れておらず、もめた結果、畑を作っていた土地を返却することになった

また長崎県では2019年に、団地内の道路の所有権がそれまでの所有者から福岡県の業者へ移った際、私道として管理・維持する費用を得るべく住民側へ私道の通行料金を求め、業者と住民間でトラブルが起きています。

つまり借主としての立場だけでなく、地主として賃借地を相続した際にも何かしらの問題が発生する可能性があるのです。

無茶な要求だと判断できれば良いものの、相続してすぐでは詳しい事情が分からなかったり、地主が土地を第三者へ売却して権利関係がより一層複雑になったり、自身が不利になる場合も十分に考えられます。

対応が難しいと判断した場合は、すぐに相続税関係に詳しい弁護士へ相談しましょう。相談だけなら無料の場合も多いため、自分に有利になるにはどうしていけば良いのか、アドバイスを求めるのがおすすめです。

まとめ

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借地権割合とは、借地権の権利を正しく評価し、相続税額を計算するための指標であることを解説してきました。

借地権割合を正しく把握しておくことは、適切な土地の相続税評価額を知ることにつながります。相続税で損をしないためにも、借地権の相続が決まっている人や、すでに相続した人は、今回紹介した方法でまずは借地権割合が定まっているか調べてみましょう。

そのうえで、借地権に関する権利が複雑に絡んでいて対処が難しい場合は、相続税に強い税理士や弁護士といった専門家へ相談を早めに行うのがおすすめです。

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