相続した土地を使わない間、せっかくなら借地にして活用してみたいとお悩みではないですか？
もし、将来的に移住や活用を計画しているなら定期借地をご検討ください。あらかじめ期間が定まった借地なうえ、借主都合の継続は不可となっています。そのため移住する数十年後までなど、決まった期間だけ土地活用を行えるのです。本記事ではそんな一定期間土地を活用したい方に向け、定期借地権をご紹介します。種類によってメリットやデメリットがあるため、ライフプランに合わせて選んでいきましょう。
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定期借地権とは？
そもそも定期借地権とは期間を定めて貸す土地の権利を指します。大きな特徴は貸主は安定的な収入を一定期間得られ、さらに土地が返ってくることも約束されていることです。期間が経過して権利が消えた後には、借主は必ず貸主に土地を返さなければなりません。
そのため、それを踏まえて土地を活用したいという貸主と借りたい借主の両者が揃えば、利益が生まれる土地活用と言えます。通常の借地権より貸主のリスクが少ないことから、現在は土地活用の際に用いられることが多いとされています。
定期借地権には4種類ある
定期借地権では以下の4種類の契約方法があるとされます。
- 一般定期借地権
- 事業用借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 一時使用目的の借地権
また、正確には使用用途別で3種類、そして借地借家法によって認められる一時使用目的が1種類という分類になります。一時使用目的については例外的な貸し出しなため、かなり用途が狭いものとなっているからです。
それぞれが具体的にどういった概要となっているのか見てみましょう。
一般定期借地権
一般定期借地権の特徴は、契約期間が最低50年以上で使用用途は問わないことです。契約期間が最も長いですが、その反面、用途は住居や事業などを問わず自由となっています。さらに土地は最終的に更地にすることが条件なため、貸主は契約中の用途に関わらずまっさらな土地を返してもらえます。
長い間借地として貸し出し、利用方法は問わずにフラットに契約したいという方に向いている契約方法です。
概要は以下の通りになります。
- 用途…問わない
- 特約…返還時には建物は解体・更地にすること
- 期間…50年以上
- 契約方法…公正証書※注
- 更新…無し(新たに契約し直すことは可)
※注
公正証書とは法的効力を持つ契約書であり、破った場合には強制執行の対象となる。借地権の場合は契約の更新をしないことや契約延長、建物買取をしない等の特約を定める。
事業用借地権
事業用借地権は事業に使用することを前提としており、期間は10年から50年未満と事業ごとに柔軟に対応できることが特徴です。こちらも同じく原状回復で返還することが条件となっています。
また、事業内容にも条件があり、主に工場やコンビニといった用途のみで賃貸目的には使用できません。そのため、対象の展開が見込めそうな土地の選択肢であるといえるでしょう。
概要は以下の通りになります。
- 用途…事業用途のみ(賃貸を除く)
- 特約…返還時には建物取壊し・更地にすること
- 期間…10年以上50年未満
- 契約方法…借地権設定契約書(公正証書を使用)※注
- 更新…なし
※注
借地権設定契約書とは契約の内容と条件を記した契約書。用途や解除条項などを定めることができ、公正証書として残すことで効力が生まれる。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付き借地権は、契約満了後に貸主が建物を買い取ることが前提であることが特徴といえます。建物を買い取ることで建物の権利を取得でき、例えば賃貸や店舗の下地を再利用することが可能になります。しかし、逆を言えば建物の買い取りが出来なければ土地が返還されない契約です。
また、買い取り後に借主が建物を引き続き使いたいと申し出があった場合は、貸主は改めて借家契約を行うことで継続することも可能です。主に土地を貸した後に建物を再利用したい方におすすめです。
概要は以下の通りになります。
- 用途…問わない
- 特約…契約満了時の建物の買い取り
- 期間…30年以上(経過後に建物は相当の対価で地主に譲渡する)
- 契約方法…建物譲渡契約・借地権設定契約書を公正証書にする(口頭も可能だが書面が好ましい)
- 更新…なし
一時使用目的の借地権
一時使用目的の借地権は例外的な契約方法です。例えば駐車場の工事に伴う臨時の駐車スペースなど、あくまでも一時使用＝臨時の場合にのみに使用されます。そのため、期間規定も最低1年以内からとなっており、借地権の中では最も短い契約が可能です。
また、一時的でも建物を立てることは可能なため、借地借家法が適用されないよう注意が必要です。契約する際には一時使用であることが明確であり、それを契約書に明記することが必要になるでしょう。
概要は以下の通りになります。
- 用途…一時使用
- 特約…一時的な使用もしくは臨時設備である
- 期間…1年未満から可能(設定は最低限で行う)
- 契約方法…借地権設定契約書を公正証書で契約(口頭も可能だが書面が好ましい)
- 更新…なし
土地活用別の定期借地権の種類
土地活用の方法から定期借地権を当てはめて見てみると以下のようになります。
| 定期借地権の種類 | 土地活用方法 |
| 一般定期借地権 | 一戸建てやマンション |
| 事業用借地権 | 小売店、飲食店、工事など |
| 建物譲渡特約付借地権 | マンション、オフィス、店舗などの商業施設 |
| 一時使用目的の借地権 | 仮設住宅やプレハブ小屋など |
借地権は種類によって活用制限や年数の規定があるため、土地活用法の向き不向きが分かれてきます。そのため、どれをを選択するかは立地や期間、収益などから照らし合わせて検討する必要があるでしょう。
定期借地権の地代相場
実際に定期借地権は地代収入がいくらになるのかというのは、相場からある程度推算することもできます。主に一般定期借地、建物譲渡特約付借地の相場は路線価の2％程度、次に高いのが事業用借地で路線価の6％程度です。つまり、事業用借地は中でも比較的高い地代収入を得られます。
とはいえあくまでも相場は目安であり、必ずしも正確ではありません。そのため、相場は目安として周辺の地代相場を調べ、参考にして地代を決めるのが懸命です。
定期借地権のメリット
定期借地権のメリットは長期間の不労収入に加え、一定期間後に土地が手元に帰ってくることです。さらに建物付きであったなら新たに建物を立て直す必要がなく、自身で再利用をすることもできるでしょう。
また、固定資産税などの節税対策としても活用できるため、使わない土地を放置するより借地としたほうがお得である可能性もあります。
ここからは各メリットを詳しくご紹介します。
一般定期借地権のメリット
この借地権のメリットは長期的な地代収入、そして土地が帰ってくることや節税効果があることです。更地で帰ってくるため解体費用などが将来的な障害になりません。また、借地とする間に評価額の低下が予想されるため、固定資産税や相続税の節税効果もあるのです。
逆にもし借主の場合には50年以上の契約であるからこそ、建物が建てやすいというメリットがあります。さらに土地を購入した場合に比べ、4割ほど土地代を抑えられる可能性もあるのです。
| 貸主のメリット | 借主のメリット |
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事業用借地権のメリット
事業用定期借地権のメリットは比較的高い地代収入が得られ、期間の自由度も高いことです。事業用は6％の地代が相場となっているため、一般用より利益率が高い可能性があるのです。さらに期間も幅があるため、貸主の都合にも合わせやすくなっています。
また、逆に借主は土地柄を活かした事業が叶い、さらに初期投資も土地を購入するより抑えることもできます。
| 貸主のメリット | 借主のメリット |
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建物譲渡特約付借地権のメリット
建物譲渡特約付き定期借地権において貸主は、契約満了時に建物の買取りをするため再利用が可能なことが大きなメリットでしょう。施設などを再利用できれば、新たに建物を建てる費用の心配がありません。さらに期間も30年からと比較的短いため、貸主の都合に合わせやすくなっています。
また、借主の場合には建物を買い取って貰えるために解体費用の心配もなく、逆に売却収入すら得られるため、こちら側でもメリットが大きいといえるでしょう。
| 貸主のメリット | 借主のメリット |
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一時使用目的の借地権のメリット
一時使用目的のメリットは短期の借地化が可能であること、そして契約の形態が自由であることです。期間や用途に縛られることなく、仮設住宅など様々な一時使用での契約を行うことができます。
また、借主も一時使用目的であれば有益な契約なはずです。自身に合わせた自由な形態で契約できるため、無用に長い契約をすることもないのでメリットも大きいでしょう。
| 貸主のメリット | 借主のメリット |
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定期借地権のデメリット
逆にデメリットは契約に縛られること、土地の自由が失われることなどが挙げられます。契約した限りはその期限が来るまで土地の自由を失うため、早めに土地が入用になっても地主と言えど都合に合わせることはできません。
また、同じように借主も借地権に縛られるため、双方がデメリットとして留意する必要があります。
それぞれの定期借地権におけるデメリットも確認していきましょう。
一般定期借地権のデメリット
一般定期借地権のデメリットは契約期間が長いことです。最低50年が前提とされているため短期的な土地活用には向いておらず、選択肢が狭められています。
一方で借主も契約が長期に渡るため、途中で活用方法がなくなっても契約は続けなければいけません。さらに契約満了には土地を綺麗にして返す条件があるため、そのための費用負担もデメリットになってしまうでしょう。
| 貸主のデメリット | 借主のデメリット |
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事業用借地権のデメリット
事業定期借地権のデメリットは借主が見つかりにくいということでしょう。事業目的となると借主側も希望があるため、双方の条件が一致することは難しい場合があります。さらに一般定期借地権では節税対策が狙えますが、事業用の場合は減税対象外というデメリットも無視できません。
また、借主の場合のデメリットは一般と同じく土地の原状回復の費用などです。建物の買取請求なども行えないため、建物や設備はいずれ無駄になってしまう可能性が高いでしょう。
| 貸主のデメリット | 借主のデメリット |
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建物譲渡特約付借地権のデメリット
建物譲渡特約付き定期借地権のデメリットは30年以上契約期間が続いていた場合、借地権滅却のために建物の買い取りが必要なことです。出来なければ、意思に反して契約が続行する恐れがあります。
一方、借主は契約更新は不可であり、期限が来たら建物を手放さなければいけないことがデメリットです。そして当然、建物の買収後は借主は所有権を失ってしまいます。もしその場に残りたい場合には改めて賃貸契約を了承してもらう必要があります。
| 貸主のデメリット | 借主のデメリット |
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一時使用目的の借地権のデメリット
一時使用目的の場合には使用目的の設定が難しいこと、収入が少ない可能性があることがデメリットです。この場合は使用目的や建物、設備など踏まえて総体的に判断されることになります。それ故に判断が難しく、トラブルになることもあるのです。
さらに一時使用目的は双方どちらも申し出れば途中解約が出来てしまいます。特に借主は解約を拒めないため、急な転居となる恐れは少なくとも不安の種となるでしょう。
| 貸主のデメリット | 借主のデメリット |
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定期借地権付きマンションとは？
定期借地権で契約した土地に借主がマンションを建設した場合は、定期借地権付きマンションという形式になります。借主は土地代を抑えてマンションの経営を行うことができ、貸主は地代で利益を得ることができます。
定期借地を検討する場合の選択肢のひとつとなりえるため、合わせて確認していきましょう。
期間限定のマンション
定期借地権付きマンションはいわゆる定期借地をマンションで行う場合の選択肢です。特徴は土地の貸主が1人に対し、マンションは複数人の権利者で構成されることでしょう。マンションは一室ごとに権利が分かれるため、それぞれが地代を支払う必要があるのです。
また、権利者が分散すること以外は一般定期借地権と同じで契約更新や買い取りは不可であり、期限が来たら貸主に土地を返します。つまり言うなれば期間限定のマンション運用であるということです。
定期借地権のマンションについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/194
定期借地権付きマンションと一般的なマンションの違い
一般的なマンションを比較すると購入費用が安く済むなど大きな違いがあります。しかし、一方で地代を支払う必要がある点などは頭に止めなければいけません。
それぞれの詳しい違いは以下の通りです。
| 項目 | 定期借地権付きマンション | 一般的なマンション |
| 購入価格 | 70から80％ | 100％ |
| 地代 | 土地の固定資産税に依存 | なし |
| 税金 | 建物(固定資産税) | 土地建物(固定資産税) |
| 管理費 | あり | あり |
| 管理費・修繕積立金 | あり | あり |
| 権利金 | あり | なし |
上記のように購入価格が抑えられる反面、定期的な地代の支払いや権利金などに違いがあります。そのため、貸主・借主はそれぞれが条件や利益確認を行ってどの借地権を選ぶか検討する必要があるでしょう。
一般的なマンションよりも価格が安い
一般的なマンション購入に比べ、土地代が含まれていないために価格が安く済むという特徴があります。そのため、マンションを建てたい借主にとってはメリットが大きいです。
また、従来は時間の経過と共に建て替えする必要も出てきますが、定期借地権付きマンションは期限が来れば解体するため費用的なロスも安く済みます。
土地に対する税金は課されない
土地に対する不動産所得税、固定資産税、都市計画税が課されないという特徴もあります。何故なら土地はマンションの権利者のものではないからです。そのためマンションの権利者が支払うのは建物の固定資産税のみとなり、比較的税金の負担も軽く済むようになっています。
地代を支払う必要がある
購入価格が抑えられ、さらに税金などが課せられない反面、地代は支払う必要があります。地代は土地の資産価値によって異なりますが、月に1～2万円程度であることが一般的です。しかし、土地の価格が上がった場合にはその地代も値上げする可能性があるので注意が必要でしょう。
長期の住宅ローンが難しい
定期借地権付きマンションはローンを組むことは可能ですが、金融機関によっては長期の住宅ローンが難しい場合もあります。基本的な住宅ローンは物件を担保にするため、期間限定の物件を担保とするのが難しいからです。そのため、ローンを組みたい場合には専用の住宅ローンを提供している金融機関を探す必要があります。
まとめ
定期借地権は契約機関や条件が異なることから、住宅や事業など使用用途によって選択が左右されます。そのため、貸主は年月、使用用途、利益率などから総体的に考えて、いずれかを選ぶことが大切です。
また、借主であっても一時使用でない限り、契約は長期間にわたるため、事業計画もしくはライフプランに見合うものをよく検討すること重要でしょう。
本記事でご紹介した定期借地権の特徴を参考により良い活用ができるものを選んでください。
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