相続する不動産に住宅ローンが残っていた!対応方法や注意点を解説

住宅ローン

相続される財産はプラスのものばかりでなく、住宅ローンや借金などマイナスのものも含まれます。住宅ローンは負担も大きく、相続するとなると不安に思う人も多いでしょう。

実際は、団体信用生命保険という保険に加入している場合は、所定の手続きを行うことで住宅ローンを消滅させられます。通常の生命保険などと同様、手続きを行わない限り使えないため、住宅ローンがあると分かった時点で金融機関へ相談することが重要です。

ここでは、団体信用生命保険がある住宅ローンの場合と、そうでない場合の対応や注意点、住宅ローンの完済が可能なら物件を相続すべきか、メリット・デメリットも紹介します。この記事を読むことで、住宅ローンありの物件を相続すべきか、検討しやすくなるでしょう。

団体信用生命保険ありの住宅ローンの場合

前述した通り、団体信用生命保険ありの契約であれば、所定の手続きを行えば相続人が返済義務を負うことはなくなります。団体信用生命保険がどのようなもので、相続人にはどんなメリットがあるのか解説します。

そもそも団体信用生命保険とは

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンを契約した人が死亡したり、高度障害を負ったりした場合、残代金を保険会社が金融機関へ支払ってくれる生命保険です。所定の手続きをすれば住宅ローンが全額返済されるため、相続人は住宅ローンを心配せずに家を相続できるでしょう。

多くの金融機関では、団体信用生命保険に加入することを住宅ローンの契約条件に含めており、住宅ローンを使用する人のうち95%以上は加入しているといわれています。なぜなら、住宅ローンは返済期間が35年と長期間に及ぶことも多いため、返済者が何らかの事情で返済できなくなるという可能性があるからです。

しかし、団体信用生命保険はあくまで生命保険のため、中には健康状態に不安があるなど、状況により加入できないケースがあります。まずは住宅ローンを借りていた金融機関へ問い合わせ、団体信用生命保険に加入しているのか、加入しているのであればどのような手続きが必要かを確認しましょう。

金融機関に必要書類を提出して完済

住宅ローンの契約者が死亡または高度障害を負った場合は、その住宅ローンを扱っている金融機関へ相談し、必要書類を受け取ることからはじめましょう。この必要書類に記載された情報を元に、金融機関から団体信用生命保険の保険会社へ問い合わせを行うことで、支払い可否の審査を行ってもらいます。

まず、死亡の場合の手続きに必要な書類は以下の3つです。

必要書類 取得手続き 送る枚数
団信弁済届【死亡用】 取扱金融機関に相談して受け取る 原本1通
死亡証明書/死亡診断書/死体検案書のいずれか(※) 所定の死亡証明書用紙を取扱金融機関より受け取り、医師へ記入を依頼する 原本1通
住民票 加入していた人の死亡事実記載のある住民票を用意する 原本1通

(※)死亡日が保障開始日から2年を経過している場合は、左記の用紙以外(死亡診断書または死体検案書など)のコピーでも対応可能な場合あり。

また、高度障害の場合の手続きには次の2つの書類が必要となります。

必要書類 取得手続き 送る枚数
団信弁済判定依頼兼弁済届【高度障害用】 取扱金融機関から書類を受け取り必要事項を記入する 原本1通
障害診断書 取扱金融機関から所定の障害診断書用紙を受け取り、担当医師へ記入を依頼する 原本1通

注意点として、必要書類は死亡の場合と高度障害の場合で異なるほか、高度障害を負ったのちに死亡した場合、どの時点を起点に手続きを行うかで受け取れる保険金の額も変わります。住宅ローンを契約した金融機関としっかり相談しましょう。

また、書類提出後、保険金の受取可否の連絡がくるまで、1ヶ月はかかるとされます。保険金の支払い(債務の完済)が決定するまでの間は、住宅ローンの返済は被相続人が行わなくてはなりません。保険金が受け取れる場合は保険会社より別途返済してもらえますが、決定まで1ヶ月近くかかることを考えると、一時的にまとまった費用が必要になる可能性があります。更に、相続人が複数人いる場合は、どのように返済するかも話し合っておきましょう。

物件の抵当権の抹消登記をする

保険金の支払いが確定した後は、手続きを行った取扱金融機関から連絡があります。この後に相続人がすべき手続きに、抵当権の抹消手続きがあります。そもそも抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、万が一支払いが滞った場合に、銀行がその家を売って住宅ローンを回収しても良いとする権利のことです。抹消登記とは、抵当権の効力が失われたことを、法務局へ正式に登録する手続きを指します。

抵当権はローン完済時にその効力が失われるため、すぐに大きな問題が起きるわけではありません。しかし、抹消登記を行わないままでいると、将来的に次のようなデメリットが発生する恐れがあります。

  • 家の売却が行えない
  • 将来的に新たに相続した場合の手続きが煩雑になる
  • 法定相続人同士で家の所有権で揉める可能性がある

抵当権抹消登記は、自分で必要書類を用意して行うこともできます。しかし、相続した家の場合は自分の財産ではないため、売却を見据えて抵当権抹消を行うには相続登記が必要です。また、抵当権の設定後に住所が変わっているケースもあり、手間がかかる上に書類などの不備が発生するリスクもあるため、相続が絡む抵当権抹消は司法書士へ依頼した方がよいでしょう。

保険金は相続税に影響なし

保険金の支払いがある場合、保険金の受取先は住宅ローンを取り扱っていた金融機関です。相続税は受け取った遺産に対し発生するため、相続人が支払う相続税が増えるわけではないのです。この場合は、住宅ローン以外の住宅そのものやそのほかの財産に対し、相続税が課税されます。

団体信用生命保険なしの住宅ローンの場合

住宅ローンを契約する際、中には団体信用生命保険に未加入のままローンが組まれていることがあります。たとえば、フラット35では団体信用生命保険への加入は任意であり、未加入でも利用可能です。また、健康状態が悪くて加入条件を満たせないケースもあります。

次は、団体信用生命保険に未加入の場合に相続人はどのような対応をすればよいかを解説していきます。

相続した人が住宅ローンの残債を支払う

団体信用生命保険に加入していない場合は、被相続人が住宅ローンの残債の支払いを行う必要があります。なぜなら、住宅ローンは相続の対象となる債務だからです。原則として、法定相続分に従って住宅ローンの返済も負担します。ただし住宅ローンの返済口を複数に分けることはできないため、次のように抵当権を変更し、基本的には債務者が1人になるようにしなくてはなりません。

  • 相続人のうち1人が債務を承継する形で抵当権を変更
  • 相続人全員が1度債務者となった後に他の相続人の債務も引き受ける形で抵当権を変更

相続後の返済が難しい場合は、2つの対処法があります。1つは全ての財産の相続を放棄することです。家もそのほかの財産も手放すことになりますが、住宅ローンの相続も行われません。もう1つは、住宅ローンを残したまま家を売却し、売却代金で住宅ローンを返済する任意売却を行うことです。

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他の生命保険があるなら返済に充てる

団体信用生命保険以外の生命保険の保険金を利用して住宅ローンを返済する場合は、住宅ローンは債務控除の対象になります。債務控除とは、亡くなった人が持っていた財産を使って、確実に支払える債務については財産から差し引くことです。

なぜ債務控除が適用されるかと言うと、死亡保険で受け取れる保険金は相続税の対象となるためです。非課税限度額が決まっており、法定相続人の数に500万円をかけることで求められます。例えば、法定相続人が3人いる場合は保険金が1,500万円以下なら相続税は発生しません。

団体信用生命保険に加入しておらず、被相続人が加入していた他の生命保険を返済に充てる場合の相続税の課税対象は次のように計算されます。

課税対象=自宅を含めた被相続人の遺産-住宅ローン+死亡保険金-死亡保険金の非課税限度額

 連帯保証人は継続される

住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、相続放棄をしても返済義務は無くなりません。連帯保証人としての支払い義務を放棄するには、債務整理手続きとして自己破産をするといった、限られた方法しかありません。どうしたらよいか分からない場合は、弁護士や司法書士などの専門家へ相談した方がよいでしょう。

住宅ローンを完済できる物件は相続するべき?

団体信用生命保険などで住宅ローンが完済される場合、住宅ローンのない家を相続できるようになります。相続することで得られるメリット・デメリットを、それぞれ見ていきましょう。

物件を相続するメリット

住宅ローンが完済された後、物件を相続するメリットは大きく分けて次の4つです。

  • 家賃やローンの支払いのない住居を手に入れられる
  • 物件を担保に融資を受けられる
  • 相続後に賃貸物件として不動産投資が行える
  • 売却により利益を得られる

これから暮らす自宅を探している人にとって、家賃やローンの支払いがない家を得られるのは魅力的な部分です。また、駅近くや暮らしやすい土地にあるなど、条件の良い立地であれば、相続後に所有者となった上で賃貸物件として貸し出すこともできます。所有が難しい場合でも、住宅ローン完済後に売却して相続税の支払いなどに充てられるでしょう。

物件を相続するデメリット

デメリットには、物件を相続することそのもので発生するものと、自らの状況によって発生するものがあります。

  • 物件の価値だけ相続税が発生する
  • 維持費(固定資産税やメンテナンス費)が発生する
  • 他の借金返済の負担になる恐れがある
  • 相続後に売却することで譲渡所得税が発生するケースがある

物件を相続した場合、税金面で負担が増える可能性があります。まず、物件そのものの価値に対し、相続税が発生します。物件の所有者となると、固定資産税や立地によっては都市計画税の支払いが求められるため、毎年の税負担も考えた上で相続すべきか決めた方が、デメリットを軽減できるでしょう。

また、こうした税負担が、他の借金返済の負担になる場合もあります。これまで、被相続人が税金や維持費をどのくらい支払っていたのか、しっかり確認した上で相続を決めた方がよいでしょう。

相続しないのなら早めに放棄の手続き

他にも借金返済が必要な場合など、物件を相続しないと決めた場合は、相続が発生したことを知ってから3ヶ月以内に相続放棄の手続きを行いましょう。相続放棄は全ての財産を相続しないようにする手続きのことで、プラスになる財産も相続できないものの、借金返済を含め放棄できるため、将来的な負担が大きい場合に有効な方法です。

注意点として、相続人が複数いる場合、誰か1人が相続放棄をすると借金の返済義務は次の相続人へ移ります。したがって、相続放棄をする場合は他の相続人にも放棄することを伝えた方がトラブルを防げるでしょう。相続放棄に必要な手続きを簡単にまとめると、次の5つの手続きを行う必要があります。

  1. 相続放棄申請書の作成
  2. 相続放棄手続きに必要な書類を集める
  3. 亡くなった人の住所地の家庭裁判所へ相続放棄を申し立てる
  4. 家庭裁判所から送付される照会書へ記入して返信する
  5. 相続放棄申述受理通知書が家庭裁判所より届く

この流れの中で、次の2つを行ってしまうと、相続放棄が認められなくなる場合がありますので注意が必要です。

  • 相続放棄を行う前に財産を処分する
  • 3ヶ月のタイムリミットを過ぎてしまう

物件の整理・清掃を行いたい場合や、平日に書類を受け取るのが難しい場合は、早めに相続放棄に詳しい司法書士や弁護士に相談するのがおすすめです。

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相続した物件の活用法

相続した物件は、次の3つの方法で活用できます。

  • 売却をして現金に換える
  • 賃貸にして安定した収入を得る
  • 解体して土地として活用する

一つずつ詳しく見ていきましょう。

売却をして現金に変える

相続後は自分の財産として扱えるため、空き家のまま、もしくは、解体して土地として売却可能です。どちらもメリット・デメリットがそれぞれあるため、相続人としての意向や家族・親族ときちんと話し合い、不動産会社へ査定を依頼した上で決定しましょう。一括査定サイトを利用すると、複数社へ簡単に査定依頼を出せて、最新の相場を把握しやすいです。

売り方 メリット デメリット
空き家のまま売却
  • 解体費用がかからない
  • 手間がかからない
  • 立地や家の古さによっては売れにくいことがある
  • 精神面で負担がかかることがある
空き家を解体して売却
  • 土地だけにできるため売れやすくなる
  • 高額な解体費がかかる可能性がある

相続した物件が古すぎる場合、家付きのままだと売れにくかったり、査定額がほとんどつかなかったりする場合があります。そのような場合には、空き家を解体して更地にすることで売却しやすくなる可能性があります。ただし、狭い土地にある家や路地の奥まった場所にある家は、解体時に出る廃材の撤去に高額な費用が発生することがあります。複数の解体業者に見積もりを依頼し、費用や業者の対応も含めて判断するとよいでしょう。

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賃貸にして安定した収入を得る

賃貸物件として貸し出せば、人の出入りや手入れを長続きさせ、思い出の詰まった家を維持できます。また、入居者が決まれば、築年数や立地によって価格帯は異なりますが、ある程度の収入も期待できるでしょう。

しかし、賃貸にするということは、人に家を貸す責任を負うことでもあります。家が古すぎる場合は、水道や電気関係、給湯器など、ライフラインのリフォームも必要です。何か不具合が起きれば、貸主として責任を負います。結果として、賃貸で得られる収入よりも、リフォームなど維持費の方が高くなってしまうかもしれません。また、立地次第では借り手がつかず、日常的な管理を強いられることもあります。

賃貸を検討する場合は、住宅の属性に合わせ、賃貸のノウハウを持つ地元の不動産会社に相談するとよいでしょう。

なお、賃貸以外にも空き家の活用方法を検討したい人は、次の記事も参考にしてみてください。

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解体して土地として活用する

物件を解体し、土地だけにして活用する方法も挙げられます。例えば、駐車場経営やトランクルームを購入して設置する活用法は、比較的場所を選ばずに始められるのがメリットです。また、マンションやアパート経営をスタートさせるよりも、初期投資が少なくて済みます。

ただし、家を解体する費用が発生するほか、将来的に維持費が負担になる可能性も考えなくてはなりません。どのように土地活用を進めるかによっても最終的な相談先は変わりますが、まずは不動産会社へ土地として活用する方法を相談した方がよいでしょう。

住宅ローンが残った物件を相続する注意点

住宅ローンが残っている家を相続する際、注意しておきたいことが2つあります。

手続きをしないと住宅ローンの支払いは継続

団体信用生命保険に加入しているだけでは、住宅ローンの肩代わりは行ってもらえません。通常の生命保険や車の損害保険などと同じように、所定の手続きを行う必要があります。なぜなら、手続きを行わないと、契約する金融機関とはいえ借主の死亡が通知されるわけではないためです。

手続きを行わない場合、住宅ローンの返済は相続人が行うことになります。住宅ローンのある家の相続が分かった時点で、契約する金融機関へ借主が亡くなったことを伝え、また、どのように対応すればよいか指示を仰ぎましょう。

金融機関への相談なしの名義変更はトラブルの元

家やマンションを所有する所有権は、金融機関からの承諾なしで変更可能です。しかし、だからといって金融機関へ連絡せずに変更するのは、トラブルの元になってしまいます。金融機関側にとっては、住宅ローンの契約は契約者がそこに住んでいることを前提に融資を行うからです。そのため契約内容に「名義変更の際には銀行の承諾を要する」といった、名義変更時の対応が契約に盛り込まれていることが一般的です。

団体信用生命保険に加入している・いないに関わらず、まずは住宅ローンの取り扱い金融機関へ相談し、どのように対応すればよいか確かめることから始めましょう。

まとめ

住宅ローンが残る物件を相続する際は、まずは住宅ローンの完済を目指しましょう。亡くなった人が団体信用生命保険に加入しているのであれば、所定の手続きを行うことで住宅ローンが完済でき、相続登記や抵当権抹消登記を行うことで相続した財産として活用できるようになります。

一方、亡くなった人が団体信用生命保険に加入していない場合は注意が必要です。相続人へ法定相続分に応じて住宅ローンの返済が求められるため、相続放棄や任意売却、返済しながら物件に暮らすなど、対応を早めに決める必要があります。相続しないのであれば、相続が発生したと知ってから3ヶ月以内に手続きを終わらせることが大切です。

まずは団体信用生命保険に加入しているかどうか確かめるためにも、亡くなった人が契約していた金融機関へ相談することから始めましょう。

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