共有名義の不動産売却では「他の名義人に相談しないと売れないのか？」「何から始めればよいのかわからない」などといった疑問や悩みを抱えることも珍しくはないでしょう。共有名義の不動産を売却するなら、まずは他の共有者との話し合いから始めなくてはなりません。正しい方法を知らずに進めると、トラブルに発展することもあります。
本記事では、共有名義の不動産売却に関するトラブルを回避するために必要な知識や、5つの売却方法・注意点など解説します。ぜひ参考にしていただき、共有名義不動産をスムーズに売却しましょう。
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共有名義不動産とは
まず、共有名義の不動産とはどういったものであるかを改めて確認しましょう。名義人が1人の単独名義不動産と比べ、共有名義不動産は売却など手放すことが難しかったり、利用に制限がかけられていたりと、少々複雑な仕組みがあります。ここでは基本的な情報から順に解説します。
所有権を複数人で有する不動産
共有名義不動産とは、複数人で共有して所有する不動産のことをいいます。主に不動産取得時に複数人で出資した場合、その出資額に伴ってそれぞれの持分を割り振る形で共有することが多いです。対して、1人だけで住宅ローンを組み購入したような不動産のことを単独名義不動産とよびます。
共有名義で不動産を管理する一般的なケースは次の通りです。
- マイホーム購入時に夫と妻の収入を合算してローンを組んだ場合
- マイホーム購入時に親子でローンを組んだ場合
- 二世帯住宅を購入し、親子共同名義にした場合
- 相続で得た不動産を複数の相続人で共有した場合
このように、場合によっては知らずに夫婦やきょうだいと共同で不動産を所有していることも考えられます。不動産の名義を確認するには、登記事項証明書を法務局で取得しましょう。
共有名義人が持つ権利
ある不動産を共有して持つ権利者は、共有名義人や共有持分権者、省略して共有者などとよばれます。共有名義人にはそれぞれできること・できないことがあります。
共有名義人として不動産を所持するにもかかわらず、何の許可もなく他の名義人に売却されたり建物を壊されたりしてしまってはトラブルのもとです。そうしたトラブルを避けるため、単独の判断でできること、過半数の同意でできること、全員の同意が必要なことの3つに分けて権利が定められています。
共有持分権者が持つ権利を条件ごとに以下の表にまとめました。
| 条件 | 共有名義人の権利 |
| 単独の判断で可能 |
|
| 過半数の同意が必要 |
|
| 全員の同意が必要 |
|
上記の表を見てもわかるように、共有名義不動産を売却する際、所有するすべての名義人の同意が必要です。
共有名義不動産を売却する5つの方法
では、共有名義の不動産を売却するための5つの方法を説明します。
- 共有者全員の了承を得てすべて売却
- 自分の持分だけ売却する
- 他の共有者に持分を買い取ってもらう
- 分筆し単独名義にして売却
- リースバックを活用する
正しい売却方法を理解していきましょう。
共有者全員の了承を得てすべて売却
共有名義の不動産は、共有者全員の了承があればすべて売却できます。1つの不動産を共有しているため、自身だけの判断で他人の持分まで売却することができません。売却を含め処分行為は、不動産の価値や評価を変える行為であるため、全員の同意を得ておく必要があります。
このようなハードルがあるので、単独名義のものと比較すると共有名義不動産は売却が困難になることも多いです。しかし、売却してまとまったお金になってしまえば、複数人でも均等に分けやすいため、遺産相続や財産分与などのケースでよく選ばれます。
不動産すべてを売却するならば共有者全員の許可・了承を得ることが最初の第一歩です。
自分の持分だけ売却する
共有名義の不動産は、持分割合に応じて自分の持分だけ売却することも可能です。この方法であれば、通常の不動産と同様に自由に売却でき、他の共有名義者に同意を得る必要なしで売却可能です。また、自分の持分だけを売却する際、多くの場合専門の買取業者に買取を依頼します。直接買い取ってもらえるので、早期の売却が期待できます。
ただし、以下のようなデメリットもあります。
- 不動産が土地の場合のみ利用できる
- 需要が低く売却価格が安い
まず、持分割合に応じて売却を行うため、共有する不動産が明確に分割可能である必要があります。建物が建っている不動産を「部屋のここからここまでを売却する」と明確に分割することはできません。つまり、この売却方法は家屋などの建物の一部を所有している場合には利用できないのです。
次に、区切られた土地は一般の人にとっては活用しにくく、売却相手が限られる問題があります。その結果、単独名義の場合と比較すると売却価格が安くなる点は大きなデメリットでしょう。具体的には市場価格の半分程度といった安値での買取になってしまう可能性があります。
他の共有者に持分を買い取ってもらう
自分の持分を他の共有者に売却する方法もおすすめです。他の共有者と話し合い、買い取ってもらうことで自分は不動産を手放すことができ、買い取った共有者は所有面積を増やすことができます。
共有名義では活用が限られるため、安く売却することになります。持分を買い取って所有する面積を増やすことで、高額で売却できたり、自分で自由に家を建てたりすることが可能です。
さらに、第三者を交えないので余計なトラブルが避けられるというメリットがあります。買取業者は共有名義人1人から土地を買い取った後、残りの共有分の買取を進めることも珍しくありません。それが原因で親族間などでトラブルになることもあるため、独自の判断で買取業者に依頼する前に、買い取ってくれる共有者がいないか確認するとよいでしょう。
分筆し単独名義にして売却
共有不動産が土地であるなら、分筆し、単独名義にして売却することもできます。分筆とは、権利として1つのものであった不動産を複数に分けることをいい、共有していた持分に応じ、単独名義として成立させる方法です。分筆すれば共有不動産でなくなり、誰にでも自由に売却ができます。
ただし、持分に応じて明確に分ける必要があるので、この方法も共有不動産が土地の場合にのみ利用できます。また、分筆には所有権移転登記といった手続きが必要であるため、時間を要することも一般的です。明確に土地を分けるため、専門家の手を借りながら測量を行うため費用もかかるため注意しましょう。
土地を分筆して売却する方法について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
リースバックを活用する
共有名義不動産に居住していて、共有名義人で売却か居住し続けるかで揉める場合には、リースバックという選択肢もあります。
リースバックとは、不動産会社等に家を売却した後、改めて賃貸契約を結ぶことで住み続けることができるという仕組みです。リースバックも原則として共有名義人全員の合意が必要ですが、「売却してまとまったお金を得る」ことと「住み慣れた家で暮らし続ける」という希望が同時にかないます。
ただし、家賃がそれまでの住宅ローン返済額よりも高くなることもあります。さらに、名義人が第三者にわたることで、修繕やリフォームなど、家の使用について新たな制限が設けられることもあるため、慎重に判断しましょう。
リースバック業者の選び方や手順、賃料相場を解説したこちらの記事もご覧ください。
共有名義の不動産を売却する方法についてさらに知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
共有名義不動産売却のトラブル事例
不動産の名義を複数人で共有すると、売却しようとしてトラブルに発展するケースも珍しくありません。本章では、共有名義不動産の売却でよくあるトラブル事例をご紹介します。
全員の同意が得られず売却できない
売却時に困るのが、共有名義人の同意が得られないケースです。前述したように、共有名義不動産の売却は必ず名義人全員の合意のもと行われる必要があります。共有者のうち1人でも売却に後ろ向きだと売却できないため、親族間などでいざこざが起こることも多いようです。
例えば、夫婦の一方が「住み慣れた家を手放したくない」と考えたり、きょうだいで相続した家を「両親が残したものは自分たちで管理すべき」と主張したりすることで揉めるケースがあります。また、相続人が多く、全員に売却の相談を持ち掛けることが難しい場合もあります。
特に金銭的な事情で売却を考えている人にとっては、合意が得られない時間は大変もどかしいでしょう。
相談なく自分の持分を売却してしまった
先に述べたように、自分の持分であれば自身の判断のみで自由に売却することが可能です。しかし、他の名義共有者に何の相談もなく売却してしまうと、さまざまな問題が発生する可能性もあるため気をつけましょう。
法的に問題はないものの、相談なく持分を手放すと、「業者に売るなら買い取りたかった」「近々全員に売却を持ち掛けるつもりだった」「買い取った業者からの営業がしつこい」などの苦情を受けるケースがあります。業者への売却だけでなく、持分を共有者名義人に売却する場合も同様です。
他にも共有名義人がいるなら、許可を得る必要はありませんが、売却することを事前に話すほうが無難でしょう。
住宅ローン残債を巡るトラブル
共有名義不動産に対する住宅ローンが残っていると売却が複雑化しやすい傾向があります。主に夫婦の収入を合算してローンを組んで離婚した場合に多いトラブルです。
売却時には売却金額でローン残債を全額返済する必要がありますが、売却価格が低く支払いきれない恐れもあります。払いきれなかった分は自己資金で補うことが多く、どちらが負担するか、何割払うかといったことで揉めるケースも多いです。
また、売却か住み続けるかで揉めた場合の解決策として挙げられるリースバックも、通常の売却よりも価格が安くなるというデメリットがあります。売却したい側がリースバックの売却価格では納得できず、リースバックに応じないことも考えられます。
以上のように、住宅ローン残債がある共有名義不動産の売却は複雑化し、時間がかかったり揉めごとに発展することもあるため気をつけましょう。
離婚時の家の査定について解説したこちらの記事もご覧ください。
共有者名義不動産でのトラブルを回避するポイント
共有名義の不動産売却のトラブルを避けるなら、次の5つのポイントをおさえて行動しましょう。
- 共有者を明確にする
- 費用の負担割合を決める
- 売却価格の最低額を決める
- 委任状を作成する
- 相続時に換価分割を検討する
共有者を明確にする
売却の前には共有名義人を明確にすることをおすすめします。権利関係を把握することで、売却したい旨を誰と話し合えばよいのか明確になり、後で「私に話がされていない」などのトラブルを防ぐことができます。
相続を疎かにしていると、後から共有者が数十人いると判明することもあります。最初から把握できていれば、より手間や負担のない方法を選択できるので、事前に確認することがおすすめです。
なお、共有名義人は登記事項証明書（登記簿謄本）で簡単に確認できます。最寄りの法務局に行けば誰でもすぐに取得できるため、売却を検討したら入手しておきましょう。
費用の負担割合を決める
不動産売却にも費用がかかります。せっかく全員の合意が得られて売却に進んでも、売却中の費用負担で揉めてしまっては、必要以上の時間がかかったり、売却後にもトラブルが続いたりするでしょう。こうしたトラブルを避けるには、売却前に費用の負担割合を決めておくとよいです。
不動産売却にかかる主な費用は次の通りです。
- 仲介手数料
- 測量費
- 印紙代
- 登記費用
- 税金
売却時にこれらの負担割合が曖昧であると、親族間などで余計なトラブルを生むことに繋がります。公平性の観点からみると、原則費用負担は持分割合に応じて行うのがおすすめです。割合に対しての費用であると説明すれば、共有者間でも納得がしやすいでしょう。
なお、共有名義不動産にかかる可能性のある費用や税金については、後の章でより詳しく解説します。
売却価格の最低額を決める
揉めごとを避けるためには売却価格の最低額を決めておくとよいです。共有名義人全員で最低金額を話し合っておくと、売却後の金銭トラブルを防ぐことができます。
実際に不動産を市場に出しても長い間購入希望者が現れなければ、値下げを行うなどして購買意欲を促さなければなりません。また、購入希望者が値下げ交渉を行う可能性もあります。値下げをするか判断する際、売却額の最低額を決めておくと安心です。
また、不動産会社の仲介で売却を行う際、最低金額が明確に決まっていると売却方針が定まりやすいというメリットもあります。売却における指針を定めるためにも、最低額を話し合って決定しましょう。
不動産の売り出し価格を決める際には、以下の記事を参考にしてください。
委任状を作成する
共有名義者が集まることが難しい場合には、委任状を作成して売却することをおすすめします。
売却する際、共有者全員が立会する必要がある場面がいくつかあります。具体的には、売買契約・重要事項説明・代金決済などといった場面です。しかし、遠方にいる場合や、全員の予定を合わせられないことも考えられます。そのような場合には委任状による代行売却を行いましょう。
代行売却は、他の名義者に自身の売却に対する意思を委任していく方法です。委任状には以下のような内容を明記する必要があります。
- 委任者、受任者それぞれの住所と氏名
- 受任者に委任する取引内容と取引日
- 委任する範囲について
- 対象の不動産情報
委任状記載のポイントは、明確に委任していることが誰にでもわかるように記載することです。また、勝手に内容を変更されないよう、余計な余白を取らない、文末に以上と記載するなどの工夫も必要です。なお、委任状には決まった書式はなく、付け足したい内容があれば、追加で記入することもできます。
不動産売買時の委任状作成について詳しくは以下の記事をご覧ください。
相続時に換価分割を検討する
相続を控えているなら、換価分割を検討してみましょう。換価分割では、まず代表者が不動産を相続し、代表者が不動産を売却してから相続人全員に現金を分けます。
共有名義にする方法では、相続人全員が不動産を均等に所有できます。しかし、売却を行う場合には全員の同意が必要であり、後々のトラブルにつながることも多いです。
換価分割であれば、代表者の単独名義不動産としての売却となり、共有者間で問題が起こるリスクを減らすことができます。面倒な手続きも少ないため早期売却も目指せます。さらに、売却して得た現金で相続税を支払うことができる点もメリットです。
ただし、売却でかかった費用や税金の負担についても決めておく必要があります。換価分割であっても事前の協議はしっかりと行いましょう。
相続税について詳しくはこちらの記事がおすすめです。
相続した不動産の価値を自分で調べたい場合は以下の記事を参考にしてください。
共有名義不動産の売却を成功させるコツ
共有名義の不動産をスムーズかつできるだけ高額で売却するため、以下のポイントをおさえましょう。
- 売却期間に余裕を持って行動する
- 不動産の市場相場を把握する
- 専門家に相談する
- 必要書類を不足なく用意する
共有名義不動産の売却は、通常の単独名義不動産よりも時間を要する傾向があります。売却活動をする間にも維持費はかかり続けるため、できる限り早く売却したいものです。また、共有者間で争いが起こっているような土地は高額で売却できない可能性もあります。
上記のポイントをおさえ、共有名義不動産の売却を成功させましょう。
売却期間に余裕を持って行動する
共有名義でなくても、不動産売却にはそれ相応の時間がかかるので、期間には余裕を持つようにしましょう。
単独名義の不動産でも売却には3ヶ月以上を要することがほとんどです。早期売却を目指したいからといって焦って値下げすると、他の名義人が納得しない場合もあります。共有名義不動産の売却には時間がかかるものと考え、長期的な計画を立てましょう。
早期の売却を考えているなら、不動産会社に買取を依頼することも手です。買取なら、購入希望者を募る時間を省いて現金化できます。ただし、売却金額は通常売却の7～8割程度であるため、共有者と相談して判断しましょう。
不動産買取のメリットとデメリットをまとめた以下の記事もおすすめです。
不動産の市場相場を把握する
売却を行う上で不動産の相場価格の把握は欠かせません。相場を把握していると、不動産がどの程度で売れるのか想定できます。共有者全員が相場を正しく理解できれば、査定価格や値下げ交渉に対して冷静な判断ができ、売却価格に関する揉めごとを避けることにもつながります。
不動産の相場価格を調べるなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトであれば、一度の入力で複数の業者に査定を依頼でき、時間や労力の節約となります。
相場を地価等から計算したり、不動産ポータルサイトで調べることもできますが、一括査定サイトのほうが最新かつ正確な価格がわかるとされています。また、査定を依頼した不動産会社に売却を依頼することもできるため、円滑な売却が期待できるでしょう。
おすすめの不動産一括査定サイトをランキング形式でまとめた次の記事も参考になります。
手軽に価値を知りたい方におすすめの不動産査定アプリについてまとめている以下の記事もご覧ください。
専門家に相談する
共有名義不動産の売却に関して困りごとや悩みごとがある場合には、専門家に相談して解決を図りましょう。
一般的な不動産であっても、自身の判断だけでは上手くいかないことが多々あります。特に共有名義の場合、複数人で話を進めていくため問題が起こりやすいです。共有者から同意を得られない、名義者の所在がわからないといった問題で話が進まない場合には、不動産会社や弁護士など、専門の知識がある人に相談した方がよいでしょう。
共有者間で話し合いを続けても解決できず、裁判に持ち込まれるケースも珍しくありません。具体的には、不動産の分割方法を決める共有物分割訴訟といった訴訟が行われることが多いです。裁判をすることで共有者の関係悪化のリスクもありますが、弁護士など専門家が間に入ることで和解も目指せます。
以下の記事ではおすすめの不動産仲介会社について紹介しています。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
必要書類を不足なく用意する
スムーズな売却には、必要書類をきちんと把握して用意することも大切です。共有名義の不動産を売却する際、以下の書類が必要となります。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 土地測量図
- 境界確認書
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
身分証、実印、印鑑証明、住民票については、共有名義者全員のものが必要です。印鑑登録をしていない場合など、書類の用意に時間がかかるものもあるので、全員が必要書類を把握するようにしましょう。
不動産売却時の必要書類や確認事項をチェックリストでまとめたこちらの記事をぜひご活用ください。
共有名義不動産にかかわる税金や費用
共有名義の不動産の売却には、通常の不動産売却よりも多くの費用や税金がかかる可能性があります。共有名義不動産売却にかかる可能性がある税金や費用は次の通りです。
- 譲渡所得税・住民税
- 贈与税
- 測量費用
- 登記費用、司法書士報酬
- 訴訟費用、弁護士報酬
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税・住民税
売却で利益が発生すると、その利益に対して譲渡所得税という税金が課せられ、課税対象である利益を譲渡所得といいます。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
この譲渡所得に決められた税率をかけることで税額を計算することができます。税率は不動産の所有期間によって以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 5％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 9％ |
”参考：国税庁「土地や建物を売った時」（2021年5月時点）”
譲渡所得を得た場合には、各共有名義者で確定申告が必要です。また、条件によっては控除が適用できる場合もあり、確定申告で節税することも可能です。
確定申告を含めた、不動産売却に必要な手続きについては、以下の記事をご参照ください。
マイホームの3,000万円特別控除
売却した不動産がマイホームだった場合、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円までを控除できる制度があります。3,000万円分の控除が適用されれば、税金を払わなくてよくなるケースも多いです。
また、この制度では不動産の権利者1人に付き3,000万円の控除が適用されます。例えば夫婦で共有名義の不動産を売却した場合、2人で6,000万円分が控除されるのです。共有名義であることで、控除額が大きくなるためメリットが大きいといえます。
3,000万円控除の主な条件は以下の通りです。
- マイホームを売却すること（別荘でない）
- 住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
- 前々年までにこの特例やほかの特例を受けていないこと
- 売手と買手が親子など特別な関係でないこと
- 必要書類を添えて確定申告をすること
贈与税
持分を他の共有名義人に無償で譲ると、贈与税が発生することがあるため注意しましょう。
共有名義の不動産を他の名義人に無償で譲り、結果として基本控除の110万円を超える贈与がなされた場合に贈与税が発生します。きょうだい間だからといって無償で譲渡しても、不動産の価値を見て110万円を超える部分は課税対象です。
しかし、状況によっては控除などを受けられる可能性もあります。次の表で確認してください。
| 控除制度 | 内容 | 条件 |
| 居住用不動産を贈与したときの配偶者控除 | 基礎控除110万円＋2,000万円まで控除 |
|
| 相続時精算課税制度 | 2,500万円まで控除し、それを超える部分に関しては20％の税率を乗ずる |
|
“参考：国税庁「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」「相続時精算課税の選択」（2021年5月時点）”
贈与税について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひご覧ください。
測量費用
不動産売却における測量は、基本的に隣地との境界がはっきりしていない場合に行います。ただし、共有名義不動産を分筆して売却する場合にも境界確定測量と分筆登記が必要です。
測量は土地家屋調査士に依頼しましょう。測量と登記を併せて依頼できるため手続きがスムーズです。分筆の費用は土地家屋調査士事務所にもよりますが、通常は10～30万円程度でできます。しかし、隣地との境界がはっきりしていない場合には、通常の境界確定測量が必要になり、100万円前後かかると考えておきましょう。
登記費用、司法書士報酬
共有名義不動産では、複数人が不動産の権利を持っているため手続きも複雑になりがちです。登記手続きは自分で行うこともできますが、トラブルや不備を避けるためにも司法書士に委託することをおすすめします。
報酬額は、手続き内容や司法書士事務所によって異なります。複数の事務所に見積もりを依頼し、比較して決めるとよいでしょう。また、土地家屋調査士や不動産会社など、不動産にかかわる業者は司法書士事務所とコネクトを持っていることも多いです。自分で選ぶのが難しいと感じる場合には、紹介された事務所を利用すると安心です。
訴訟費用、弁護士報酬
共有名義者同士で話がまとまらず、自分たちで解決できない場合には弁護士を頼りましょう。仲介人を設けて冷静に話し合うことで、お互いに納得できる打開策を見つけられるかもしれません。
ただし、弁護士に相談すると弁護士報酬がかかります。裁判に発展すれば、訴訟費用もかかってくるため慎重な判断が必要です。
場合によっては、メールや電話での無料相談を行っている法律事務所を利用したり、自治体等で行われる無料法律相談を活用することなども視野に入れましょう。
不動産売却にかかる費用について解説したこちらの記事もおすすめです。
まとめ
共有名義の不動産は共有者全員の合意のもとの売却など、さまざまな売却方法があります。売却前には共有者を明確にし、費用の負担割合を決めておくと手間などを軽減できます。相続時は換価分割を検討したり、専門家に相談したりなどもおすすめです。
どのようなポイントをおさえていたとしても、話し合いがないことには共有名義不動産の売却の成功は考えられません。共有名義不動産はトラブルを伴うことも多いため、お互いの意見を共有する必要があります。円満に売却するために、共有名義人全員できちんと話し合って合意できるポイントを見つけましょう。
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