【2022年不動産市況予測】価格に影響する要因と23年以降の動向

不動産売却

コロナ禍でこれからの不動産価格はどうなる?」「オリンピックの影響を受けて価格が暴落するのではないか心配…」と、2022年の不動産市況について疑問をもつ方も多いでしょう。

新型コロナウイルスの影響を受け、2020年に開催予定であった東京オリンピックは延期となりました。経済的にも大きな打撃を受け、人々の暮らしにも少なからず影響しています。さらに、不動産業界で不安視される2022年問題も不動産市況に大きく響いてくることでしょう。

そこで本記事では、2022年の不動産市況を予測し、それに影響を与える社会問題について詳しく解説します。また、翌2023年の不動産市況の見通しや、2025年問題についても触れます。今後の不動産市況やそれを取り巻く社会問題を理解し、不動産売買に活かしましょう。

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2022年の不動産市況予測

結論から解説しましょう。2022年の不動産価格は現在と大きく変わらないと予測されています。新型コロナウイルスの影響を受け、社会的な経済難が叫ばれる今日ですが、不動産業にはそれほど影響はない見通しです。

全国に緊急事態宣言が発令された2020年4月には、価格や取引件数が大きく落ちたエリアも見られましたが、その後は回復傾向を見せています。これは、テレワークの普及といった新しい生活様式が選択されるなか、人々の住まいに対する関心が高まったことが原因のひとつです。2022年にもその需要の高まりは続いていくものと見られています。

また、2022年問題についても、不動産市況に甚大な影響が出ないよう政府が対策を行っているため、懸念されるような価格の暴落はないという予想です。

POINT! 2022年の不動産価格も現況と大きな変化はない見通し

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2022年不動産市況に影響する要因

2022年の不動産市況に影響するといわれているのは、次の3つの要因です。

  • 新型コロナウイルスの流行
  • 東京オリンピックの開催延期
  • 2022年問題

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

新型コロナウイルスの流行

やはり、コロナショックの影響は大きいと思われます。ただし、前述したように、新型コロナウイルスの影響で価格が大きく下がることは考えにくいです。コロナショックに伴う市況変動の考察を以下で見ていきましょう。

コロナショック後の価格の推移

国土交通省の「令和3年地価公示結果の概要」によると、平成27年から上昇し続けていた全用途平均は6年ぶりに下落を見せたとあります。住宅地・商業地いずれも下落に転じ、依然上昇傾向にある工業地も、上がり幅が少なくなりました。

このような地価の下落は、新型コロナウイルスの影響と見られます。ただし、東京23区や近畿圏、札幌、仙台、広島、福岡といった都市圏では、需要が大きく損なわれることはなく、価格の回復を予想する声もあるようです。土地の用途や地域によっても変動幅は異なり、その需要にもエリアによる差異があるのでしょう。

不動産取引件数は減少

緊急事態宣言が発令されるなど、新型コロナウイルスの影響を大きく受けた2020年以降、不動産の取引件数は減少しました。今後も取引件数が跳ね上がることはないという予想です。

取引件数が減って需要が下がると、不動産価格も下がっていく傾向にあるため、バブルの崩壊やリーマンショック時のような価格の下落を指摘する声もあります。しかし、コロナショックによる取引件数の減少は、金融取引システムへの直接のダメージが少ないことが特徴的です。そういったことを根拠として、コロナショックでの価格の下落や取引件数の減少は一時的なものであり、回復すると見込んでいる人も多くいます。

コロナ禍による需要の変化

コロナ禍によって人々の暮らし方が変化したり、オフィスは大規模なものよりも区分所有オフィスや従量課金制のオフィスに注目が集まったりと、新たな不動産にニーズが高まっています。

一般的な住宅に関しても、テレワークスペースがある家や、部屋数が多い物件に人気が高まっています。2~3LDKの家から、4LDK以上のマンションや一戸建てに引っ越す人も増えているようです。

取引件数は減少傾向ですが、このまま市場に並ぶ不動産が減った状態で需要過多になると、価格が高騰することも考えられるでしょう。

東京オリンピックの開催延期

東京オリンピックが開催延期になったことは、2022年の不動産市況に影響を及ぼすだろうといわれています。

オリンピックといった大規模な式典やイベントは、不動産需要を生み出し、価格を大きく上昇させます。海外観光客を招くための大規模なインフラ整備が進められたり、大きな商業施設が建てられたりすることが原因です。実際、東京オリンピックに向けてもインフラ整備が行われ、不動産価格の上昇を後押しする形となりました。

ただし、こういった形で上昇した価格は、イベント終了後に暴落する恐れがあるといわれています。ソウル、バルセロナ、シドニー、アテネ、北京といった過去のオリンピックでも、閉幕後に経済成長率が下がりました。しかし、東京オリンピックは、過去に価格の暴落を起こさなかったロンドン型の経済成長と評され、価格の暴落はないという予想です。

ロンドン型の経済成長とは

2012年のロンドンオリンピックは、2008年の金融危機直後の開催となり、不動産価格への影響はほとんどなかったといわれています。金融危機に瀕していたことや、開催決定から開催までの不動産価格の状況が極めて緩やかな上昇であったことがその原因でしょう。

ロンドンは、オリンピック閉幕後も不動産価格を落とすことなく上昇を続けています。金融危機時に下落した価格を回復し、緩やかでありながら見事成長を遂げました。

コロナ禍で経済危機に陥っているなかの開催であることや、延長されて不動産価格の上昇が緩やかになっていることなど、東京オリンピックとロンドンオリンピックには似た部分が多いためです。

オリンピック後の東京の不動産価格

東京の不動産価格については、オリンピック閉幕後もインフラ整備が進められていくことや、開催延期で上昇期間が長引いていることが影響し、価格の急落はないと予想されています。

新型コロナウイルスの流行により、東京オリンピックの開催は2021年に延期となりました。開催終了後に選手村がマンション転用されることや、海外需要がなくなることから、不動産価格にも少なからず影響すると考えられます。

オリンピック開催延期が決まった際、高値で東京の不動産を売ってリスクを回避した投資家も珍しくありません。依然として新型コロナウイルスの感染が広がるなか、無事に開催されるかどうか心配している投資家も多くいます。開催されるか否かで、不動産価格は大きく変動するでしょう。

2022年問題

2022年問題による不動産価格の暴落を懸念する声も少なくありません。

そもそも2022年問題とは、生産緑地として農地だった土地が2022年に転用され、市場に大量に出回るのではないかという予想のことをいいます。「2022年不動産問題」や「生産緑地問題」とも呼ばれます。

生産緑地とは、都市計画に基づいて指定された市街化区域内の農地や山林のことです。公害や災害を防止する目的で1992年に指定が始まり、指定を受けると30年間は農地として管理していかなければなりません。生産緑地に指定された土地のうち、全体の80%もの土地が2022年に指定期限を迎えるため、大量の土地や住宅が出回るのではないかと心配されているのです。

ただし、政府による対策が練られていることや、市街化区域外の土地に影響が少ないことから、全国的な価格の暴落には至らないと考えられています。

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2022年問題の影響と国による対策

2022年の不動産市況を考えるうえで、2022年問題は欠かせない要素です。続いては、生産緑地の解放によって影響を受ける地域と、政府が行う対策について詳しく解説します。

2022年問題で影響を受けるエリア

2022年問題で影響を受けるとされているのは、主に次のエリアです。

  • 東京都世田谷区
  • 東京都練馬区
  • 大阪府全域
  • 愛知県名古屋市
  • 愛知県一宮市
  • 愛知県豊田市
  • 愛知県岡崎市

上記の地域では、生産緑地が点在しており、2022年の指定解除に従って土地の価格が下がることが予測されます。特にファミリー向け住宅地では影響が大きいのではないかという見解です。

生産緑地は駅の近くなど、利便性が高いところには位置していないことが多いです。その多くが、郊外やファミリー向け住宅が多い閑静なエリアに設けられています。つまり、不動産の需要や価格が高いエリアでは、2022年問題の影響をさほど感じないのではないかと予想されています。

2022年問題に関して政府が行う対策

2022年に不動産価格が暴落することを見越して、政府は次のような対策を取っています。

  • 市民農園等整備事業の拡充
  • 10年ごとに更新できる特定生産緑地の指定
  • 建築規制の緩和
  • 都市農地賃借法

生産緑地解放の影響を受ける地域が限られるとしても、少しでも安い土地を求めて需要が動いていくことは予想されます。結果的に他の地域の不動産価格が落ちることも考えておかなくてはなりません。

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

市民農園等整備事業の拡充

生産緑地の保全や活発化を目指し、市民農園や公園とする市民農園等整備事業も注目の対策です。設備費用や土地の取得費用の一部を国が負担することで、宅地に転用せず、そのまま利用する層の増加を図っています。要件は以下の通りです。

  • 分区園を主体とする都市公園(市民農園)または農体験の場となる都市公園(農業体験公園)であること
  • 原則として面積が2,500平方メートル以上
  • 都市緑地:概ね1,000平方メートル以上
  • 生産緑地を買い取って行う場合:500平方メートル以上

また、2017年から地域によっては条例に基づき、生産緑地の面積要件が500平方メートル以上から300平方メートル以上に引き下げられました。2020年7月時点では、全国234都市で要件の緩和が見られます。詳しい引き下げ状況については、国土交通省生産緑地地区の面積要件の引下げに係る条例制定状況」をご覧ください。

これに伴い、市民農園等整備事業の費用交付の要件においても、生産緑地を買い取って行う場合、地域によっては300平方メートル以上で適用されることとなりました。

10年ごとに更新できる特定生産緑地の指定

価格の下落を防ぐため、特定生産緑地という制度も取り扱われています。特定生産緑地とは、生産緑地の期間内に指定を受けることで、10年間期間を延長することができる制度のことです。

期間を延長することのメリットは、税の優遇措置にあります。生産緑地は、農地として転用を制限される代わりに、固定資産税や相続税の負担が軽減されているのです。今後も農業を営んでいく場合や、後継者がいる場合には、特定生産緑地として再度指定を受けることで優遇を延長することができます。

特定生産緑地は、10年経過して満期を迎える際に再度指定を受け、10年延長することも可能です。当初30年であった期間を10年に限定することで、より気軽に指定を受けることができ、大量の土地が市場に並ぶことを避ける狙いでしょう。

建築規制の緩和

生産緑地には厳しい建築規制がかけられていました。その建築規制を緩和することで、生産緑地がむやみに転用されないことを目指す動きがあります。

生産緑地は、農地として管理していくことを前提とした土地であり、ビニールハウスや農機具の収納施設といった農業用施設の建築のみ許可されていました。しかし、2017年の生産緑地法改正で、以下の施設を建築できるようになったのです。

  • 農産物等加工施設
  • 農産物等直売所
  • 農家レストラン

上記のような施設を建築することで、生産緑地所有者の収益増加が見込まれるでしょう。ただし、あくまで生産緑地の保全に役立つ建築物に限られるため、建築後に残る農地面積や施設の規模などに条件が設けられています。

都市農地賃借法

2018年に制定された都市農地賃借法により、貸し借りが容易になったことも生産緑地の活発化に役立っています。

都市農地賃借法は、正式名称を都市農地の賃借の円滑化に関する法律といいます。従来、生産緑地を第三者に貸し出すと、すぐに相続税を納付する必要があり、固定資産税も増額してしまうなどのデメリットが多くありました。そこで、都市農地賃借法では、第三者に貸し出したとしても、納税猶予が継続されるように改善されました。

また、都市農地賃借法によって賃貸借契約が自動更新されないようになり、より気軽に貸し出すことができるようになったことも大きなポイントです。

2023年以降の不動産市況の見通し

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最後に、不動産市況は2023年以降どう動いていくのか、大まかな見通しを立てていきましょう。目先のことだけでなく、長期的な見通しを持っておくと、不動産売買をより有利に進めることができます。

2023年は景気動向に注意

2023年は、景気次第で大きく不動産市況が変わってくると考えられています。東京オリンピックが無事に開催された場合、開発された都市に大型マンションが建設されるといった動きも予想されます。

また、新型コロナウイルスの影響で増えた需要は、一時的なものである可能性を考えておかなければなりません。一般住宅の需要増加は、低金利政策も原因のひとつとされているため、景気や政策の影響を大きく受けます。特に都市部オフィスの需要は、テレワーク普及に伴うオフィスの規模縮小に合わせて、減少していくでしょう。

2023年問題とは

高齢者の単独世帯や核家族化を原因とし、世帯数はこれまで上昇を続けてきました。しかし、日本の世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想されているのです。これを2023年問題と呼びます。

世帯数が減少すると、住宅需要も減るため、住宅価格が下落する恐れがあります。また、独居していた高齢者が亡くなって空き家が急増することも問題です。空き家問題には現在もさまざまな対策が取られているものの、根本的な解決には至っていません。人口の割合から見ても高齢者が多い地方では、特に不動産市況が乱れることが予想されます。

一方で、都市圏に関しては、同じように世帯数が減少していくものの、その減少率は緩やかであるという見通しです。

増え続ける空き家問題の原因や、行政が乗り出している対策などは、こちらの記事でも解説しています。

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数年前から顕在化し始めた日本国内の空き家問題。なぜ今の日本で空き家が増えているのか?そして空き家が引き起こす問題にはどのようなものがあるのか?またその解決方法は?など、気になる空き家問題についてまとめました。

2025年の大阪万博に注目

2025年に開催予定の大阪万博は、東京オリンピックに次いで世界で注目される国際的な大規模イベントです。万博についても、オリンピックと同様に経済成長を促す効果があります。実際に、夢洲までの鉄道延伸や、道路整備、商業施設の建築といったインフラ事業が進められています。

また、大阪という都市のブランドイメージを世界的に示すチャンスとしても、大阪万博は注目のイベントです。世界的に日本といえば、首都である東京都のブランドイメージがついています。万博を開催して世界から認められることで、大阪の経済規模の大きさや発展状況といったよいイメージを広めることができます。

2025年に大阪万博が予定通り開催されれば、大阪府近郊の関西圏では、不動産価格の上昇が見込まれるでしょう。

2025年問題で下落予想もあり

現在の日本の総人口の6%に当たる約800万人の団塊世代が、2025年には後期高齢者となることがわかっています。これが2025年問題です。2025年の後期高齢者は全人口の18%程度となり、年金問題や社会保障、公共サービスの破綻が懸念されています。

団塊世代の人の多くが不動産を所有しており、空き家問題のさらなる深刻化につながる見通しです。相続して放置される物件や、使い道がなく売れ残る物件が増えることが予想されます。

また、人口が減少することで、公共施設の統合や自治体の統廃合が起こり、土地の利便性が著しく低下する土地もあらわれるでしょう。そういった結果、不動産価格が下落することも考えておかなければなりません。高齢者が多い地域や、利便性の悪いエリアの不動産には注意が必要です。

一方で、マンションの空き家も2025年には顕著になると見られています。人口や世帯数の減少が原因です。一戸建てだけでなく、マンションも空き家化が進むと、不動産市況が全体的に勢いを失う恐れもあります。

2020年・2022年・2025年の不動産問題を扱っている次の記事も併せてチェックしておきましょう。

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空き家問題の対策

年々深刻化する空き家問題を解決するため、政府は空き家を500万戸から100万戸に減らすことを目標に掲げ、さまざまな対策を施しています。例えば次のような対策が挙げられます。

  • 空家等対策特別措置法の制定
  • 特定空き家の指定
  • 空き家バンクの拡充

特に、特定空き家の指定は大切な政策です。空家等対策特別措置法に基づき、特定空き家に指定することで、適切に管理されていない空き家に対し、自治体が指導や勧告、場合によっては罰金などを科すことができるようになりました。

空き家問題の原因や対策について詳しくは次の記事をご覧ください。

空き家問題って?原因と最新の対策を知って未然に危険を回避しよう!
空き家をそのままにしているとさまざまな問題が生じます。リスクなく空き家を処理するなら、まずは空き家問題の原因を知る必要があります。本記事では、空き家問題の原因とその解決方法について、具体策からそれにかかる税金や費用まで詳しく解説します。

まとめ

想定通りに進むのであれば、2022年の不動産価格は大きく値崩れすることもなく、現在と大きく変わらない見通しです。しかし、不動産市況はさまざまな要因によって動いていきます。例えば、東京オリンピックがさらに延期、または中止されるようなことになれば、市況は大きく揺らぐことでしょう。

そうした揺らぎや変動に対応するためには、常にアンテナを張っておくことが大切です。不動産価格の変動を追ったり、情勢をチェックしたり、市場の小さな動きにも気が付けるように動くようにしましょう。

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