専門家監修記事
「コロナ禍でこれからの不動産価格はどうなる？」「オリンピックが終わって価格が暴落するのではないか心配…」と、2022年の不動産市況について疑問を持っている方も多いかもしれません。
新型コロナウイルスの影響を受け、2020年に開催予定であった東京オリンピックは延期され2021年に開催されました。また、経済的にも大きな打撃を受け、人々の暮らしにも少なからず影響を与えています。さらに、不動産業界で不安視される2022年問題も不動産市況にどのように響いてくるかわからない状況です。
そこで本記事では、2022年の不動産市況を予測し、それに影響を与える社会問題について詳しく解説します。また、翌2023年の不動産市況の見通しや、2025年問題についても触れます。今後の不動産市況やそれを取り巻く社会問題を理解し、不動産売買に活かしましょう。
- 2022年の不動産市況は、新型コロナウイルスの影響や東京オリンピックの閉幕、生産緑地問題（2022年問題）などが主な影響要因とされています。これらの要因により、不動産価格の大幅な下落は予想されていませんが、市況は慎重に見極める必要があるようです。
- 2022年問題とは、生産緑地の指定期限が終了し、市場に大量に土地が出る可能性がある問題です。政府はこの問題に対処するために、市民農園等整備事業の拡充や特定生産緑地の指定、建築規制の緩和などの対策を取っています。
- 2023年以降の不動産市況については、景気動向や新型コロナウイルスの影響による需要の変化、さらに2025年の大阪万博や高齢化による問題（2025年問題）などが考慮されています。これらの要因が不動産市場に与える影響を理解し、対策を講じることが重要。
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2022年の不動産市況予測
結論から述べると、2022年の不動産価格は現在と大きく変わらないと予測されています。新型コロナウイルスの影響を受け、社会的な経済難が懸念される今日ですが、不動産業にはそれほど影響はないという見通しが強いようです。
確かに全国に緊急事態宣言が発令された2020年4月頃には、不動産の価格や取引件数が大きく落ちましたが、その後は回復傾向を見せ、現在では上昇傾向にさえあります。これは、テレワークの普及といった新しい生活様式が選択されるなか、人々の住まいに対する関心が高まったことが原因のひとつです。2022年にもその需要の高まりは続いていくものと見られています。
また、生産緑地における2022年問題についても、不動産市況に甚大な影響が出ないよう政府が対策を行っているため、懸念されるような価格の暴落はないという見通しです。
2022年不動産市況に影響する要因
2022年の不動産市況に影響するといわれているのは、次の3つの要因です。
- 新型コロナウイルスの流行
- 東京オリンピックの閉幕後の影響
- 2022年問題
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
新型コロナウイルスの流行
やはり、新型コロナウイルス流行の影響は少なからずあります。ただし、前述したように、新型コロナウイルスの影響により、今後の不動産価格が大きく下がることは考えにくいという予測が多いようです。ここでは、コロナショックに伴う市況変動の考察を見ていきましょう。
コロナショック後の価格の推移
国土交通省の「令和3年地価公示結果の概要」によると、平成27年から上昇し続けていた全用途平均は6年ぶりに下落を見せたとあります。住宅地・商業地いずれも下落に転じ、依然上昇傾向にある工業地も、上がり幅が少なくなりました。
このような地価の下落は、新型コロナウイルスの影響と見られます。ただし、東京23区や近畿圏、札幌、仙台、広島、福岡といった都市圏では需要が大きく損なわれることはなく、価格も回復しつつあるようです。土地の用途や地域によっても変動幅は異なり、その需要にもエリアによる差異があると言えるでしょう。
不動産取引件数は減少
緊急事態宣言が発令されるなど、新型コロナウイルスの影響を大きく受けた2020年以降、不動産の取引件数は減少したのは事実です。取引件数が減って需要が下がると不動産価格も下がっていく傾向にあるため、バブルの崩壊やリーマンショック時のような価格の下落を指摘する声もありました。
しかし、コロナショックによる取引件数の減少は、金融取引システムへの直接のダメージが少ないことが特徴的です。また、感染者数と取引件数とは反比例すると言われているため、今後、感染者数の減少とともに取引数も回復し、伸びていくだろうという見方も多くあります。
コロナ禍による需要の変化と二極化
コロナ禍によって人々の暮らし方が変化し、オフィスは大規模なものよりも区分所有オフィスや従量課金制のオフィスに注目が集まるなど、新たな不動産の需要が生じました。
また、一般的な住宅に関しても、テレワークスペースがある家や、部屋数が多い物件の人気が高まっています。都心部にある2～3LDKのマンションから、郊外にある4LDK以上のマンションや一戸建てに引っ越す人も増えているようです。
しかし、郊外だけに需要が集中しているわけではありません。都心部の駅に近い便利な場所にある中古物件の価格も、需要増加と共に価格が高騰し続けています。これも、テレワークの普及により通勤の大変さを再認識する人や、外出時の移動時間が少ない場所を選ぶ人が増えたからだと言えるでしょう。
不動産市場においては、人々の生活に対する考え方の違いにより、このような二極化がますます進むのではないかとか考えられています。
東京オリンピックの閉幕後の影響
東京オリンピックの開催が決定した際に、不動産市況はオリンピックまで上昇し続けて、閉幕後は下落するのではないかといった声が多く見受けられました。
オリンピックなどの大規模な式典やイベントは、不動産需要を生み出し、価格を大きく上昇させます。海外観光客を招くための大規模なインフラ整備が進められたり、大きな商業施設が建てられたりするからです。実際、東京オリンピックに向けてもインフラ整備が行われ、不動産価格の上昇を後押しする形となりました。
ただし、こういった形で上昇した価格は、イベント終了後に暴落する恐れがあるとも言われています。ソウル、バルセロナ、シドニー、アテネ、北京といった過去のオリンピックでも、閉幕後に経済成長率が下がりました。しかし、東京オリンピックは、過去に価格の暴落を起こさなかったロンドン型の経済成長の様相を呈しているため、今後も価格の暴落はないという予想です。
ロンドン型の経済成長とは
2012年のロンドンオリンピックは、2008年の金融危機直後の開催となり、不動産価格への影響はほとんどなかったと言われています。金融危機に瀕していたことや、開催決定から開催までの不動産価格の状況が極めて緩やかな上昇であったことなどが考えられる原因です。
ロンドンは、オリンピック閉幕後も不動産価格を落とすことなく上昇を続け、金融危機時に下落した価格を回復し、緩やかでありながら見事成長を遂げました。
コロナ禍で経済危機に陥っている状況での開催であったことや、延長されて不動産価格の上昇が緩やかになったことなど、東京オリンピックとロンドンオリンピックには似た部分が多いため、同様に今後も価格の暴落はないだろうというのが大方の見解です。
2022年問題
2022年問題による不動産価格の暴落を懸念する声も少なくありません。
2022年問題とは、生産緑地として農地だった土地が2022年に転用され、市場に大量に出回るのではないかという予想のことです。「2022年不動産問題」や「生産緑地問題」とも呼ばれます。
生産緑地とは、都市計画に基づいて指定された市街化区域内の農地のことです。公害や災害を防止する目的で、1992年に生産緑地法で定められました。指定を受けると30年間は農地として管理していかなければならない一方で、固定資産税などの優遇措置を受けることができます。
生産緑地に指定された土地のうち、全体の80％もの土地が2022年に指定期限を迎えるため、営農義務や固定資産税の優遇措置がなくなります。そのような生産緑地が宅地に転地され、不動産市場に出回るのではないかと心配されているのです。
ただし、政府による対策が練られていることや、市街化区域外の土地に影響が少ないことから、全国的な価格の暴落には至らないと考えられています。
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2022年問題の影響と国による対策
2022年の不動産市況を考えるうえで、2022年問題は欠かせない要素です。続いては、生産緑地の解放によって影響を受ける地域と、政府が行う対策について詳しく解説します。
2022年問題で影響を受けるエリア
2022年問題で影響を受けるとされているのは、主に次のようなエリアです。
- 東京都世田谷区
- 東京都練馬区
- 大阪府全域
- 愛知県名古屋市
- 愛知県一宮市
- 愛知県豊田市
- 愛知県岡崎市
上記の地域では、生産緑地が点在しており、2022年の指定解除に従って土地の価格が下がるかもしれないと言われています。特にファミリー向け住宅地では影響が大きいのではないかという見解です。
生産緑地は駅の近くといった、利便性が高いところには位置しておらず、多くが郊外やファミリー向け住宅が多い閑静なエリアに設けられています。よって、不動産の需要や価格が高いエリアでは、2022年問題の影響をさほど感じないのではないかという見解が主流です。
2022年問題に関して政府が行う対策
2022年に不動産価格が暴落することを見越して、政府は次のような対策を取っています。
- 市民農園等整備事業の拡充
- 10年ごとに更新できる特定生産緑地の指定
- 建築規制の緩和
- 都市農地賃借法
生産緑地解放の影響を受ける地域が限られるとしても、少しでも安い土地を求めて需要が動いていくことは予想されます。結果的に他の地域の不動産価格が落ちることも考えておかなくてはなりません。
それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
市民農園等整備事業の拡充
生産緑地の保全や活発化を目指し、市民農園や公園とする市民農園等整備事業も注目の対策です。設備費用や土地の取得費用の一部を国が負担することで、宅地に転用せず、そのまま利用する層の増加を図っています。要件は以下の通りです。
- 分区園を主体とする都市公園（市民農園）または農体験の場となる都市公園（農業体験公園）であること
- 原則として面積が2,500平方メートル以上
- 都市緑地：概ね1,000平方メートル以上
- 生産緑地を買い取って行う場合：500平方メートル以上
また、2017年から地域によっては条例に基づき、生産緑地の面積要件が500平方メートル以上から300平方メートル以上に引き下げられました。2020年7月時点では、全国234都市で要件の緩和が見られます。詳しい引き下げ状況については、国土交通省「生産緑地地区の面積要件の引下げに係る条例制定状況」をご覧ください。
これに伴い、市民農園等整備事業の費用交付の要件においても、生産緑地を買い取って行う場合、地域によっては300平方メートル以上で適用されることとなりました。
10年ごとに更新できる特定生産緑地の指定
価格の下落を防ぐため、特定生産緑地という制度も取り扱われています。特定生産緑地とは、生産緑地の期間内に指定を受けることで、10年間期間を延長することができる制度のことです。
期間を延長することのメリットは、税の優遇措置です。生産緑地は、農地として転用を制限される代わりに、固定資産税や相続税の負担が軽減されています。今後も農業を営んでいく場合や後継者がいる場合には、10年経過して満期を迎える際に再度指定を受け、また10年延長することも可能です。
当初30年であった期間を10年に限定することで、より気軽に指定を受けることができ、大量の土地が市場に流出することを避ける狙いとなっています。
建築規制の緩和
生産緑地には厳しい建築規制がかけられていました。その建築規制を緩和することで、生産緑地がむやみに転用されないことを目指す動きがあります。
生産緑地は、農地として管理していくことを前提とした土地であり、ビニールハウスや農機具の収納施設といった農業用施設の建築のみ許可されていました。しかし、2017年の生産緑地法改正で、以下のような施設を建築できるようになったのです。
- 農産物等加工施設
- 農産物等直売所
- 農家レストラン
上記のような施設を建築することで、生産緑地所有者の収益増加が見込まれるでしょう。ただし、あくまで生産緑地の保全に役立つ建築物に限られるため、建築後に残る農地面積や施設の規模などに条件が設けられています。
都市農地賃借法
2018年に制定された都市農地賃借法により、貸し借りが容易になったことも生産緑地の活発化に役立っています。
都市農地賃借法の正式名称は、「都市農地の賃借の円滑化に関する法律」です。従来、生産緑地を第三者に貸し出すと、すぐに猶予されていた相続税を納付する必要があり、固定資産税も増額してしまうなどのデメリットが多くありました。
そこで、都市農地賃借法では、第三者に貸し出したとしても、納税猶予が継続されるよう改善されたのです。
また、都市農地賃借法によって賃貸借契約が自動更新されないようになり、より気軽に貸し出すことができるようになったことも大きなポイントです。
2023年以降の不動産市況の見通し
最後に、不動産市況は2023年以降どのように動いていくのか、大まかな見通しを立てていきましょう。目先のことだけでなく、長期的な見通しを持っておくと、不動産売買をより有利に進めることができます。
2023年は景気動向に注意
2023年は、景気次第で大きく不動産市況が変わってくると考えられています。東京オリンピックが終わったため、開発された都市に大型マンションが建設されるといった動きも予想されます。
また、新型コロナウイルスの影響で増えた需要は、一時的なものである可能性を考えておかなければなりません。一般住宅の需要増加は、低金利政策も原因のひとつとされているため、景気や政策の影響を大きく受けます。
特に都市部オフィスの需要は、テレワーク普及に伴うオフィスの規模縮小に合わせて、今後も減少していく可能性があります。
2023年問題とは
高齢者の単独世帯や核家族化を原因とし、世帯数はこれまで上昇を続けてきました。しかし、日本の世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想されています。これが2023年問題と呼ばれるものです。
世帯数が減少すると、住宅需要も減るため、住宅価格が下落する恐れがあります。また、独居していた高齢者が亡くなって空き家が急増することも問題です。空き家問題には現在もさまざまな対策が取られているものの、根本的な解決には至っていません。人口の割合から見ても高齢者が多い地方では、特に不動産市況が乱れることが予想されます。
一方で、都市圏に関しては、同じように世帯数が減少していくものの、その減少率は緩やかであるという見通しです。
2025年の大阪万博に注目
2025年に開催予定の大阪万博は、東京オリンピックに次いで世界で注目される国際的な大規模イベントです。万博についても、オリンピックと同様に経済成長を促す効果があります。実際に、夢洲までの鉄道延伸や、道路整備、商業施設の建築といったインフラ事業が進められています。
また、大阪という都市のブランドイメージを世界的に示すチャンスとしても、大阪万博は注目のイベントです。世界的に日本といえば、首都である東京都のブランドイメージがついています。万博を開催して世界から認められることで、大阪の経済規模の大きさや発展状況といったよいイメージを広めることができます。
2025年に大阪万博が予定通り開催されれば、大阪府近郊の関西圏では、不動産価格の上昇が見込まれるでしょう。
2025年問題で下落予想もあり
現在の日本の総人口の6％に当たる約800万人の団塊世代が、2025年には後期高齢者となることがわかっています。これが2025年問題です。2025年の後期高齢者は全人口の18％程度となり、年金問題や社会保障、公共サービスの破綻が懸念されています。
団塊世代の人の多くが不動産を所有しており、空き家問題のさらなる深刻化につながる見通しです。相続して放置される物件や、使い道がなく売れ残る中古物件が増えることが予想されます。
また、人口が減少することで、公共施設の統合や自治体の統廃合が起こり、土地の利便性が著しく低下する土地もあらわれるでしょう。そういった結果、不動産価格が下落することも考えておかなければなりません。高齢者が多い地域や、利便性の悪いエリアの不動産には注意が必要です。
一方で、マンションの空き家も2025年には顕著になると見られています。人口や世帯数の減少が原因です。一戸建てだけでなく、マンションも空き家化が進むと、不動産市況が全体的に勢いを失う恐れもあります。
空き家問題の対策
年々深刻化する空き家問題を解決するため、政府は空き家を500万戸から100万戸に減らすことを目標に掲げ、さまざまな対策を施しています。例えば次のような対策が挙げられます。
- 空家等対策特別措置法の制定
- 特定空き家の指定
- 空き家バンクの拡充
特に、特定空き家の指定は大切な政策です。空家等対策特別措置法に基づき、適切に管理されていない空き家を特定空き家に指定することで、自治体が指導や勧告、場合によっては罰金などを科すことができるようになりました。
家を買うなら2022年以降にしよう
不動産価格市場は現在も上昇傾向にありますが、家の購入は次の3つのため2022年以降がおすすめとなっています。
- 生産緑地制度の解除
- 住宅ローン控除制度の改正
- こども未来住宅支援事業による補助制度
なぜこれらが理由で、2022年以降がおすすめになるのかを詳しくみていきましょう。
生産緑地制度の解除
生産緑地制度は国が土地価格の暴落を避けるため、10年延長が可能になっています。しかし土地の所有者は高齢化が進み農業を続けるのが難しく、延長申請をせずに売却を検討する人は一定数見込まれます。そのため、供給の増加で価格が下落する可能性は十分あるのです。
そのような背景から、すでに土地探しをしている人にとってはさらに選択肢が増えるため、希望の条件に合うものが見つかりやすくなるでしょう。生産緑地に指定されていた土地は市街化区域にあるため、利便性に期待でき周囲の発展も期待できます。
住宅ローン控除制度の改正
住宅ローン控除制度は、新築だと2022年から控除額・控除期間・借入限度額・所得要件の4点で、次のように改正されました。
| 対象期間 | 控除額 | 控除期間 | 借入限度額 | 所得要件 |
| 2021年以前 | 年末残高の1.0％ | 10年 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| 2022年度以降 | 年末残高の0.7％ | 13年 | 3,000万円 | 2,000万円 |
改正により、控除額や所得要件、借入限度額は下がっていますが、控除期間は伸びています。長期のローンを組む予定で、長く控除を受けたいのならば2022年度がおすすめです。
制度の改定は2024年度にも予定されていて、借入限度額が2,000万円に縮小される可能性が高いです。住宅ローンで損をしたくない人は、2022年以降でも早めに申込を検討したほうがよいでしょう。
こども未来住宅支援事業による補助制度
2022年の3月から、こども未来住宅支援事業による補助金制度の交付申請が始まりました。下記の要件を満たすと、注文住宅の新築か 新築分譲住宅の購入で、最大100万円を受け取れます。
| 注文住宅の新築 | 新築分譲住宅の購入 | |
| 要件 |
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交付申請期間は遅くとも2023年3月31日となっていますが、予算に上限があります。この制度の利用者が多いと、締め切りが早くなるかもしれません。家を買いたい人は早めに検討をしましょう。
2022年は不動産の売りどきなのか
前章で述べたように、2022年はさまざまな制度変更などを受けて、家を購入する人が増える可能性があります。そのため、不動産の売りどきであるともいえます。他のも、次の2つの要素があるため、早めの売却検討をおすすめします。
- 不動産価格のバブル崩壊
- 不動産価格のサイクル
不動産価格のバブル崩壊
不動産価格は2022年現在、バブル期といえるほど上昇が続き、崩壊のリスクがあります。売りたいならば早めに準備を始めていないと、想定より安くなってしまうでしょう。
バブル崩壊の可能性は、日本の不動産価格と外的要因の両方からうかがえます。国土交通省が四半期ごとに発表している、下記の不動産価格指数を見るとわかりやすいです。
画像引用：国土交通省「不動産価格指数（令和４年1月分・季節調整値）」
2013年以降ゆるやかな上昇を続けてきましたが、2020年からは特に価格上昇率が顕著です。
また、外的要因としてアメリカ株価があります。2021年末の時点で91ヶ月もバブルが続いている状態でいつ崩壊してもおかしくなく、そうなれば日本への影響も避けられないでしょう。他にも、オミクロン株の感染爆発や首都直下型地震が起こった場合の影響などで、不動産価格も近い将来下落する恐れがあります。価格が上昇しきるまで待つのはリスクが高いとも考えられるでしょう。
不動産価格のサイクル
不動産価格は、10年や15年といった長いサイクルで変動しているといわれています。低金利と価格高騰で売り時である2022年現在、タイミングを逃してしまうと次のチャンスは何年も先となる可能性があります。
直近でどのようなサイクルになっているのかは、経済の動向や世界の市場から判断されます。1990年代から考えると、バブルからリーマンショック、アベノミクス～新型コロナ・オリンピック・ロシア情勢などが影響しています。昨今では短期間でさまざまなニュースが多いため、不動産価格周期を読みづらい状況でもあります。
想定している価格での売却を望むのであれば、価格が上昇しているうちに早めの売却スケジュールを検討しましょう。
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まとめ
不動産価格にはサイクルがあり、想定通りに進むのであれば2022年に大きく値崩れすることはない見通しです。しかし、不動産市況はさまざまな要因によって動いていきます。
そうした揺らぎや変動に対応するためには、常にアンテナを張っておくことが大切です。不動産価格の変動を追ったり情勢をチェックしたりするなど、市場の小さな動きにも気が付けるようにしておきましょう。実際に売買をするときは、最新の相場をチェックして損をしないようにしてください。
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