不動産売買の仲介手数料をなしにするには?業者選びのコツを徹底解説

不動産売却

不動産の売買は、不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、売買契約が成立するとその成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

不動産売買には様々な経費がかかりますが、その中でも仲介手数料は高額となるため、できることなら支払いたくないと思っている人も多いのではないでしょうか?

そこでこの記事では、仲介手数料をなしにする方法とその理由、仲介業者を選ぶ時の注意点についても詳しく解説しますので、ぜひ参考にしていただき仲介手数料なしで安全な不動産売買を目指しましょう。

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不動産会社に支払う仲介手数料の基礎知識

不動産売買の仲介をした不動産会社に支払う仲介手数料は、具体的にはどういうものかといった基礎知識から上限などについて解説していきます。それらを知っておくことで、仲介手数料をなしにする方法やリスクに関しても理解が深まります。

仲介手数料とは

不動産会社は物件の宣伝や現地案内から、売主と買主と間に入って交渉、契約書などの書類作成作業など、売買契約を成立するまでに必要となるさまざまな業務を行います。仲介手数料とは、そういった仲介業務に対して不動産会社に支払う報酬のことで、不動産売買が成立した際に支払います

そのため、仮に不動産会社による仲介業務が行われていても、売買が成立しなければ支払う必要はないのです。

仲介手数料の上限

不動産の売買が成立した際の成功報酬として不動産会社に支払う仲介手数料は、法律によって上限が定められています。そのため仲介を行う不動産会社は、上限を上回る金額の仲介手数料を請求することはできません。

以下のように、仲介手数料の上限金額は不動産の売買金額によって算出方法が異なります。

不動産売買金額 仲介手数料の上限額(税別)
200万円以下の場合 売買金額の5%
200〜400万円以下の場合 売買金額の4%+2万円
400万円以上の場合 売買金額の5%+6万円

売買金額ごとの計算式と上限金額を以下の表でまとめましたので、参考にしてください。

不動産売買金額 計算式 仲介手数料の上限(税別)
200万円 200万円×5%+消費税 100,000円
400万円 400万円×4%+2万円+消費税 180,000円
1000万円 1000万円×3%+6万円+消費税 360,000円
3000万円 3000万円×3%+6万円+消費税 960,000円

このように、仲介手数料にはしっかりと上限が決められていますが、下限は定められていないため、仮に0円だとしても問題はありません。

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仲介手数料の範囲内で行われる業務

不動産売買で不動産会社に仲介を依頼した際に、不動産会社に支払う費用は仲介手数料のみとなります。そのため、不動産会社も仲介手数料をもらうために、不動産売買を成立させるためのあらゆる仲介業務を行います。具体的な仲介業務を以下のリストにまとめました。

  • 物件の宣伝や現地案内
  • 売主と買主間の交渉
  • 契約書などの書類作成
  • 人件費

仲介手数料は不動産売買が成立しない場合、支払う必要はありませんが、物件の宣伝のために特別な広告を出したり、調査のために遠方に出向いてもらったりした場合は別途費用が発生する可能性もありますので、その都度確認しましょう。

業者が仲介手数料をなしにできる理由

不動産会社にとっては、唯一の収入となる仲介手数料を無料にできるのは不思議に思いますよね。ここでは、仲介手数料をなしにできる仕組みについて詳しく解説していきます。

別の名目で報酬を得ている

前章でも述べた通り、仲介手数料の中には物件の広告や宣伝費用も含まれています。しかし、仲介手数料無料を売りしている不動産会社の中には、仲介手数料とは別に「広告宣伝費用」という名目で費用を請求する業者が多いのも事実です。これだと、支払う費用の名前が変わっただけで実質無料ではありませんよね。

もちろん、請求された広告宣伝費用の内容を依頼主が納得して支払うなら問題はありませんが、依頼したこともない内容や、根拠のない費用の請求などをされた場合は、不当請求の可能性がありますので、安易に支払わないように注意しましょう。

売主と買主のどちらかのみ仲介手数料を得ている

仲介手数料は、売主と買主の両者がそれぞれの媒介契約を結んだ不動産会社に支払う費用ですが、売主と買主がどちらとも同じ不動産会社と媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社の判断で、どちらかの仲介手数料を無料にすることが可能です。

こういった不動産会社が売主と買主の両者の仲介を1社で受けることを、「両手取引」といいます。この場合は、他社に物件の情報が漏れないようにする「囲い込み」を行っている可能性もあります。

不動産売買の両手取引と囲い込みについて、詳しく解説したこちらの記事も合わせてご覧ください。

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コストを削減している

仲介手数料を無料にはしなくても、割引している不動産会社もあります。不動産会社は、広告宣伝費用や人件費といったコストがかかりますが、独自の広告戦略やツールを持っていたり、人件費を削減するなどの企業努力でコストを削減しているため、仲介手数料の割引を可能にしている業者もあるのです。

また、仲介手数料は不動産売買価格によって変わるため、高額な不動産取引では仲介手数料も高額となります。そのため、仲介手数料を割引したとしても、その結果集客が増えた方がトータルでの収益が見込めるので、経営戦略として仲介手数料を割引にしている不動産会社も多いです。

仲介手数料をなしにする方法

仲介手数料を無料にできる仕組みについて理解したところで、ここでは仲介手数料を無料にする具体的な方法について紹介します。

仲介手数料が無料の業者を探す

仲介手数料無料の不動産会社は、ネットで検索するとたくさん見つかります。また、仲介手数料無料と合わせてキャッシュバックを行っている業者もあります。

唯一の収入源である仲介手数料を無料にして、その上キャッシュバックまで出来るのはどういう仕組みかというと、同じ不動産会社が売主と買主のどちらの仲介も行っている場合は、売主から仲介手数料をもらい、買主側の仲介手数料を無料にした上で、買主を紹介してくれた人に仲介手数料の一部をキャッシュバックするという方法によって、「仲介手数料無料+紹介者にキャッシュバック」を可能にしているのです。

または、不動産会社が所有する物件のため仲介手数料を必要としないケースもありますが、どちらにしろ不動産を購入する側としてはお得なサービスです。

交渉して値引きしてもらう

冒頭で説明した通り、仲介手数料には上限は法律で定められているものの下限は決まっていないため、不動産会社次第で金額が変わってきます。

そのため、交渉して仲介手数料を値引きしてもらえることもあります。特に売主と買主の両方と媒介契約を結んでいる両手取引の場合は交渉しやすいといえるでしょう。

しかし、通常の不動産売買の場合は、不動産会社の収入は売主か買主の一方からの仲介手数料のみとなるため、多少の値引きはできても0円にしてもらうのは難しいです。また、値引きの交渉は不動産会社と良好な関係を築くためにも、媒介契約を結ぶ前にしましょう。

仲介手数料を値引きするコツについて知りたい人は、こちらの記事がおすすめです。

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不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産を売却するには、不動産会社に仲介に入ってもらい売却する方法が一般的ですが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。この場合は、仲介業務が発生しないため仲介手数料もなしにできます。

また、売主は直接不動産会社と価格や引き渡し時期などを交渉できるため、宣伝を行ったりする費用や手間がかからず、売買成立までの期間が短いのもメリットです。

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不動産会社を通さず個人に売却する

仲介手数料とはその名の通り、「仲介」に関する手数料なので、不動産会社を通さずに個人間で不動産売買を行う場合は、仲介手数料が発生しません。家族や親族、友人間で取引をする場合やすでに取引相手が決まっている場合は、個人間で不動産売買を行うことが多いです。

しかし、売主と買主の中間に入る専門家がいないということは、何か問題が起こった場合に解決するのが難しくトラブルに発展してしまう可能性もあります。また、住宅ローンを組む際に必要な売買契約書や、重要事項説明書の作成も自身で行うため、知識がない人には難しいことが多いです。

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仲介手数料なしの不動産会社に依頼するメリット

仲介手数料無料の不動産会社に仲介を依頼する一番のメリットは、売却や購入にかかる費用が抑えられることでしょう。

不動産売却時にかかる諸経費は登記関係費用と仲介手数料のみなので、仲介手数料が無料にできたら購入時よりもそのメリットは大きいといえます。仮に、物件価格が3,000万円の不動産を売却する場合には、一番高くて96万円(税別)の仲介手数料がかかりますので、売却に必要な諸費用の中でも金額が大きいのが分かります。

不動産を購入する場合の諸経費は売却時よりも種類が多く、仲介手数料の他にローン関係、登記関係、保険関係、固定資産税清算金などさまざまな費用がかかります。その中でも、値引きや無料にできる費用は仲介手数料のみなので、可能ならば無料にした方がお得です。

仲介手数料なしの業者を選ぶリスク

仲介手数料が無料になると不動産売買にかかる費用が抑えられますが、選ぶ不動産会社や物件によってはリスクもあります。どのようなリスクがあるのかを知った上で不動産会社を決めることが大切です。

売却活動に力を入れてくれない可能性がある

仲介手数料を無料にすると、不動産会社は報酬を得ることができないため売却活動が疎かになる可能性があります。例えば、仲介手数料無料の物件と、仲介手数料が発生する物件のどちらも扱っている場合、当然不動産会社として売りたいのは仲介手数料が発生する物件のため、そちらの売却活動に力を入れるからです。

「仲介手数料無料」という不動産会社の宣伝としてのみ自身の物件が使われてしまい、いつまで経っても物件が売れないという事態にならないよう媒介契約の前に、実際にどのように売却活動が行われるのか、物件の広告や宣伝の方法などを確認しておくといいでしょう。

囲い込みによって損をする可能性がある

仲介手数料を無料にできる仕組みの一つに、売主と買主の両方の仲介を行い一方から仲介手数料をもらうため、一方を無料にできるという両手取引による方法を紹介しましたが、この方法の場合は他社からの購入希望者が現れても断ってしまい、自社での取引にこだわる「囲い込み」により売却まで時間がかかってしまう可能性があります。

また、時間だけでなく、自社以外だと高い価格での購入希望者であっても断られてしまうこともあるため、金額的にも損をするリスクがあるのです。

きめ細かい対応をしてもらえなくなる

仲介業務は、宣伝広告や現地案内、交渉、書類作成といった作業業務がほとんどとなります。そのため、人件費を削減し仲介手数料の無料を実現している不動産会社は、人手が足りず細かい要望が聞いてもらえなかったり、アフターフォローといったサービスの質が悪いといった可能性があります。

物件によっては無料にならない

不動産会社のHPに「仲介手数料無料」と大きく掲載されていても、よく見ると一部の物件のみといった場合が多くあります。特に不動産売却は売主がいるため、それぞれの物件に希望の価格や条件があり取り扱う全ての物件が仲介手数料無料とは限らないのです。

そのため、どのような物件なら仲介手数料が無料になるのか、またなぜこの物件は仲介手数料が発生するのかを丁寧に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

仲介手数料なしの業者を選ぶときのポイント

仲介手数料を無料にできる仕組みやリスクについて、知識を深めたところで実際に不動産会社を選ぶ際のポイントを紹介して行きます。

掲載物件数が多いか

両手取引によって売主から仲介手数料をもらい、買主の仲介手数料を無料にしている不動産会社の場合は、取り扱っている物件数が重要になります。

不動産会社は、売主と媒介契約を結んでいる物件のみ取り扱えるため、その数が少ないと購入する側としては、いくら仲介手数料が無料だとしても欲しい物件が見つからないという可能性があります。

そのため、なるべく取り扱っている物件数が多い不動産会社を見つけましょう。

仲介手数料以外の費用がかからないか

仲介手数料を無料にしていても、他の名目で費用を請求される場合もあります。例えば、広告宣伝費や住宅ローンの取次手数料、物件調査費用などです。

これらの費用の請求自体は問題ないのですが、あまりにも高額な場合や説明のない項目がある場合は、せっかく仲介手数料が無料だとしてもメリットがないため、不動産売買にかかる費用は不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、しっかりと確認して疑問を解消しておきましょう。

店内の清掃が行き届いているか

これは不動産会社に限ったことではありませんが、店内の清掃がきちんとされていて、書類なども整理整頓がされている会社は、仕事への姿勢が真摯で、対応も親切な可能性が高いです。

店内の清潔さのみで決めるのは安易ですが、信頼できる不動産会社を選ぶ目安の一つとしてチェックしておきたいポイントです。

信頼できる担当者が在籍しているか

不動産の売買は大きな金額が動きますし、売る方も買う方も気軽には行えないと思います。そのような重要な取引の仲介を任せる不動産会社なので、信頼できるところを選びましょう。

質問した際に曖昧な返答だったり、返事が来るまでに時間がかかってしまう会社はおすすめできません。仮にすぐには答えが得られなくても、納得できるような誠実な対応をしてくれる担当者がいると安心して進められます。

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まとめ

不動産売買の際にかかる諸経費の中でも、大きな金額となる仲介手数料が無料になれば、費用が大幅に抑えられるメリットがあります。

仲介手数料を無料にできる仕組みは、両手取引や経営努力、物件によって仲介手数料を変える方法などさまざまですが、重要なのは仲介を依頼する不動産会社が、なぜ仲介手数料を無料にできているのかという根拠と、仲介手数料以外にかかる費用の詳細です。それらを納得した上で、信頼できる不動産会社かどうかを見極めて後悔しない不動産売買を目指しましょう。

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