所有している家が手狭になったり、土地の形が使いづらいなどお困りではありませんか？そういった状況では、隣地購入はいくつものメリットを受けることができる取引のひとつです。隣地購入とは、その名の通り隣り合った土地を購入することを言います。
しかし、隣地購入はその例が限られており、売買取引も売主と隣人間でおこなわれます。周りに体験談を聞くこともできないことが多いため、気軽に挑戦しづらいことも事実でしょう。
本記事では、隣地購入で得られる利点や購入のプロセス、かかる費用の相場についても詳しく解説しています。隣地購入についての正しい知識を手に入れて、よりよい暮らしを実現しましょう。
隣地購入で得られるメリットとは
隣地を獲得するとどのようなメリットが享受できるのでしょうか。隣の敷地といま所有している敷地が自分のものになるため、所有面積が広くなることはもちろん、他にも多くの利点があります。
土地の条件がよくなる
土地の評価は形状や位置取りによって大きく変遷します。例えば所有している土地が旗竿地であったり、凹凸のある形をしていた場合は、隣地を購入することである程度成形された部分を手に入れることができます。
また、他人の家に囲まれている中間画地であったり、道路に一部しか面していないような土地であっても、隣地を購入することで人気の高い角地になったり、2方向を道路に面した土地にすることができます。
例えば道路の幅員の関係で再建築不可と見なされた物件であっても、建築基準法を満たした道路に面した隣地を購入することで再建築ができるようになる可能性もあります。
広くなるので増築できる
もちろん、隣り合う土地を購入することで用地が広くなることもメリットのひとつです。
その土地によって建物の床面積を制限する建ぺい率や容積率が設定されています。隣地購入で面積が広くなることで、建物が建てられる面積が広くなって増築できたり、庭や駐車場として新たに利用できる土地が増え、さまざまな使い方ができるようになります。
土地の価値が上がる
敷地が広がったり、土地の形が良くなることで、土地自体の価値も大きく上昇します。所有する土地の資産価値が大きくなるだけではなく、将来売却することになったときにも、建物が古くても土地の条件が良ければより高額で買い手が見つかるというメリットも期待できます。
相続の対策ができる
土地面積が広くなって増築が叶うことで、二世帯住宅に作り替えることができるなど、将来子どもと一緒に住むこともできるでしょう。資産価値が上がるということは、将来相続した際にも大きなものを残すことができます。
また、他の形でなく不動産として相続すると、相続される資産のなかでも比較的税率が低いため、相続する前に隣地購入や増築をおこなうことで相続税の減税対策としても利用されることがあります。
事業用として利用できる
増築するなどして自分の居住用に使うことはもちろんですが、購入して広くなった部分を利用して貸し出す事業を始めることもできます。
例えば、いま所有している土地と隣地を合わせて広い面積を手に入れ、そこに賃貸アパートやマンションを建てて経営したり、隣地の部分に駐車スペースを作って賃料を収入とするなど、面積が増えるだけで数多くの利用方法が生まれます。
このように、将来リタイアした後の収入減として隣地購入を考える人も増えています。
隣地購入のデメリット
反対に、隣地を獲得をすることでデメリットも生じ得ます。隣地購入をするならその欠点もきちんと把握しておきましょう。
売買がスムーズに進まない
通常の不動産購入では売主が売りたいと思って市場に並べられた不動産を購入希望者が選択することで成約しますが、隣地購入は隣地所有者の意思がどちらに傾いているかわからないため売買が上手く進まない恐れがあります。
自分は購入したいと思っていても、隣人はその家に住み続けたいと思っていたり、新たに利用したいと考えていたり、反対に自分の土地を購入したいと考えている可能性もあります。隣地購入をやり通すことができるかどうかは、その時の運や話を持ち掛けるタイミングによっても大きく異なります。
相談を始めてから成約まで何年もかかることも珍しくはありません。隣地購入は長い目で見て構えることが大切です。利益のために隣地の購入を無理に進めようとしてしまうと、隣人とトラブルに発展してしまう場合もあります。隣人との信頼関係も隣地購入成功のカギを握っているのです。
購入価格が高くなる
過去の取引事例と比較しながら価格を設定していく不動産取引が一般的ですが、隣地購入の場合隣地を所有する側が価格の決定権を握ることも多いです。その価格はその地域の市場相場とは異なり、高額になる可能性もあります。
隣地の所有者もその土地を手に入れるのにいくらかの費用を支払っています。そんな大切な土地を、隣人の利益のために明け渡すのであればそれ相応の対価を求めるのは当然でしょう。
隣地の相場
隣地購入は通常の不動産を購入するよりも高い費用を払う可能性が高いです。では、実際どのくらいの費用を用意しておけば良いのでしょうか。
相場は存在するのか
通常の不動産取引は過去の取引を鑑みて価格を設定するため、ある程度の相場を読むことができました。しかし、隣地購入に関しては相場というものはありません。
隣地購入の際の適正価格は隣地を取得すると増進する価値の部分によって算出されます。このように、何らかによって増進した価値を増分価値と言います。
例を出して考えてみましょう。所有していた土地が4,500万円、隣地が1,500万円と仮定します。隣地購入して2つを手に入れることでその資産価値が6,500万円になるとすると、
となり、増分価値は500万円であると導くことができました。
このように、隣地購入で生じる増分価値の有無やその金額に応じ、隣地に妥当であるとされる価格が決定されます。
隣地を買うことによって増える価値
増分価値の大きさによって、購入者が「いくらまで出しても損しないか」が判断できます。上述の例では、1,500万円と500万円で足し合わせて2,000万円までで隣地を購入しても損にはならない計算です。このケースで考えると、購入金額として2,000万円を請求されるだろうと考えられます。
反対に増分価値が生まれない、つまり購入しても利益につながらないような場合には、隣地購入にも市場相場の価値が適用されることがほとんどです。
隣地の相場が高くなるケース
増分価値が生まれるのはどういった特徴を持った土地でしょう。次に隣地の相場が高く評価されるケースをまとめました。
- 成形地になる
旗竿地や凹凸のある土地（不成形地）から成形地になる場合 - 容積率が増加する
高い建物が建てられるようになる、新たな利用方法が生まれる場合 - 角地になる
視認性が良くなる、日当たり・利便性が良くなる場合、特に商業地で価値が増進
隣地の相場が安くなるケース
対して隣地の相場価格が低くなる、つまり増分価値が生まれないケースをまとめました。
- 所有する土地がもともと使い勝手が良い
条件が悪い隣地を購入することで土地の評価が下がる可能性がある - 所有する土地が大きく、購入する土地が小さい
所有する土地の評価が高いためメリットが少ない場合 - 条件が類似する土地を購入する
購入しても面積が広くなるほかにメリットがない場合
以上のようなケースに当てはまる場合は、隣地購入するかどうか一度立ち返って考える必要があります。
隣地購入打診までの手順
続いては、隣地を購入する一連のプロセスをご紹介します。一通りの流れを掴んでおけば、用意する資料などにも手間取ることもなくスムーズです。
- 隣地の所有者などを調べる
- 購入後のプランを決める
- 隣地周辺の相場を調べる
- 購入価格の上限を決める
- 隣地所有者に打診する
- 購入までの必要な手続き
それぞれのステップについて順を追って確認していきましょう。
隣地の所有者などを調べる
まずは隣地を誰が所有しているのか、隣地の現況を知ることから始めましょう。
隣地の現況を知るなら管轄する法務局に向かいましょう。地番や家屋番号は法務局で取得できる公図で確認することができます。公図を取得するには取得費として450円がかかりますので注意しましょう。
また、所有権は法務局で取得できる登記簿謄本で確認することができます。確認した地番や家屋番号から請求でき、窓口での請求費用は600円です。登記簿謄本では所有者・隣地の種類・抵当権の有無などを確認しましょう。
隣地が農地であった場合、売却や転用に特別な許可を取る必要があるためここで隣地の種類を把握しておくと円滑化につながります。また、抵当権が抹消されておらず、ローンが残っている状態であると購入が困難になる場合もあるため忘れずに確認しましょう。
購入後のプランを決める
購入後どのように活用するかしっかり考えておきましょう。しかし、隣地の現況を知ることでプランが実現可能であるのか、より良い活用方法はないかなど、ここで再び検討する必要があります。
この段階で専門家に相談して費用を見積もってもらうのも選択肢のひとつです。購入して家を建て直したい・増築したいのであれば建築メーカーに問い合わせたり、駐車場にしたり賃貸経営をしたいのであれば運用に詳しい不動産会社や、工事業者に見積もりを依頼するなど、長期的な見通しを立てることが大切です。
隣地周辺の相場を調べる
一般的な土地購入と異なり、市場相場とは異なる価格で取引することの多い隣地購入ですが、それでも周辺の相場価格を知っておくことは非常に重要です。ある程度の価格を知っておかなければ、どれだけ高い金額を提示されてもうまく交渉できず、必要以上のお金を支払うことになる可能性もあります。
不動産の最新の相場を知りたいなら、一括査定サービスを利用しましょう。不動産会社はさまざまな方向から土地を見てその最新価格を判断してくれます。一括査定サイトは一度の入力で複数の不動産業者に査定を依頼することができる便利なサービスです。
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購入価格の上限を決める
一括査定を利用するなどしてその地域の相場がわかったら、いくらまでなら支払えるか購入価格の上限を決めておきましょう。隣地の所有者に相談する前に上限額を鮮明にしておくと、交渉や相談も自信を持って臨むことができます。
上限額は以下のように設定すると理にかなった金額になります。
- 所有している土地に建築した場合の年間利回りを計算する
- 隣地購入後の土地に建築した場合①の年間利回りに適う土地価格を算出する
- ②から所有する土地の価格を差し引き隣地の価格を導く
上記の手順を踏まえて、以下のような例で計算してみましょう。
| 所有する土地の坪単価 | 所有する土地の面積 | 所有する土地の容積率 | 建築費の坪単価 | 賃料単価1ヶ月 | 隣地購入後の土地の面積 | 隣地購入後の容積率 |
| 100万円 | 70坪 | 150％ | 100万円 | 1万円 | 100坪 | 200％ |
①：所有している土地に建築した場合の年間利回りを計算する
・建物の価格＝70坪×150％×100万円＝約1億500万円
・土地建物の総額＝1億7,500万円
上のように土地と建物の総額がわかったら、年間に得られる見込みの賃料を計算します。
＝1,260万円
・利回り＝1,260万円÷1億7,500万円
≒7％
ここで利回りが7％であると計算できました。
②：隣地購入後の土地に建築した場合に①の年間利回りに適う土地価格を算出する
＝2億円
・年間賃料収入＝100坪×200％×1万円×12ヶ月
＝2,400万円
続いて、①で導かれた7％の利回りで建てるには、土地価格がいくらになれば良いかを計算します。
≒3億4,285万円
・購入後の土地価格＝3億4,285万円-1億7,500万円
＝1億6,785万円
③：②から所有する土地の価格を差し引いて隣地価格を導く最後に所有する土地の価格を差し引いて計算します。
・隣地の坪単価＝9,785万円÷(100坪-70坪)＝326万円
隣地所有者に打診をする
準備が整い次第、隣地の所有者に購入を打診します。事前準備をしっかりと整えておくことで、所有者にもどういった動因で購入したいのか、その後どのように利用されるかなどが明確に伝わり、交渉に応じてくれる可能性があります。
所有者が遠方に住んでいる場合や、個人間で交渉をおこなうことが気がかりであれば、不動産会社に仲介を依頼することもできます。その場合は仲介手数料がかかるため注意しましょう。
購入までの必要な手続き
所有者からの購入許可が下りたら、具体的に売買契約を結ぶために動いていきます。個人間で契約を結ぶこともできますが、契約書に過不足が生じるなどトラブルに発展するケースも多いため、不動産会社や弁護士など専門家に依頼する方が無難です。
契約書には金額や解約の際の違約金、契約不適合責任、登記についての取り決め、固定資産税の取り決めについてなど、不動産取引に必要なことをすべて明記しておかなければなりません。個人間でおこなう場合も、専門家に相談しながら進めていきましょう。
隣地購入した場合の固定資産税額
土地を所有していると、その土地の価値に由来した固定資産税を納付する義務が課せられます。隣地を購入することで土地そのものの価値が変化すると、固定資産税はどうなるのでしょうか。
結論からすると、隣地購入すると固定資産税額は高騰します。税額が高くなる場合と、高くならない場合についてそれぞれ見ていきましょう。
高くなる場合
- 隣地との間に塀や柵がある場合
塀・策で隔てられた土地は軽減措置を受けることができないため、事前に撤去する必要がある - 隣地が大通りに接面している
利便性が高いと評価され、金額が上がる可能性がある - 併せた面積が200㎡を超える
住宅に対する固定資産税の軽減措置は200㎡以下で1/6、200㎡を超える40㎡分が1/3になると定められている
このように、隣地を購入することで得るメリットが大きければ大きいほど、固定資産税評価額も上がり、税額も高騰する傾向にあります。
高くならない場合
- 隣地に古い建物がある場合
更地よりも建物付きの土地の方が税額が低く、建物は築年数が経っている古い家ほど税額が安くなる - 塀や柵で仕切らず一体として使用する場合
区切りのない土地として使用していれば軽減対象内と認められる
軽減税率の措置を上手に使いながら使用することで、上昇する固定資産税額を少し抑えることができるでしょう。
隣地購入で住宅ローンが使える条件
一般的な不動産購入よりも多くの費用が掛かる隣地購入ですから、その費用を現金で払えると言う人はなかなかいないのではないでしょうか。自己資金で支払うことができなければ、ローンを組むことになります。隣地購入に住宅ローンを組むことはできるのでしょうか？
住宅ローンが使えるケース
住宅ローンとは、自分や家族が住む家を購入するために金融機関から借り入れることができるローンのことです。隣地を購入して新たに建て替えたり増築して住むなら、住宅ローンを使うことができます。
ただし、もともと所有していた敷地や建物に違法性がないことや、隣地にローンが残っている場合は新たなローンを組むまでに返済することなどの条件はあります。
また、所有している土地のローンが残っている場合にはダブルローンを組むことになるため、年齢や収入を見て審査が下りない可能性も考えられるため注意しましょう。
住宅ローンが使えないときに利用できるローン
隣地を購入して賃貸経営する場合や、駐車場として貸し出す場合には、事業用の物件と見なされるため住宅ローンを使うことはできません。そういったケースで利用できるのは事業融資や不動産担保ローンといったものです。
ただし、こういった事業用の融資は住宅ローンに比べて金利が高いことも多いので慎重な利用計画を立てましょう。
隣地購入で注意したいポイント
隣地購入するにあたって注意しておきたいポイントをまとめました。次の5点に気を付け、隣地購入をトラブルなく成功させましょう。
購入できる土地であることを確認する
隣地を購入する前に、隣地のおかれる状況をきちんと確認しましょう。例えば以下のような土地は購入が難しい場合があるため注意が必要です。
- 農地
- 所有者が不明確
- 借地権が発生している
- ローンが残っている
更地の場合、農地として申告されている可能性もあります。また、所有者と連絡が取れず所有者不明されていると購入ができない恐れもあるでしょう。登記簿謄本を取り寄せたら詳細な情報まで漏れのないように調べておくと安心です。
建築制限がないことを確認しておく
新たに建物を建て直す場合や増築を考えている場合には、隣地にかかる建築制限についても調べておくと尚良いです。購入後の利用方法についてプランを練る際に、設けられた制限内で考えなければ、購入後に思ったような使い方ができず後悔してしまうことになります。
境界線は必ず確認する
売買契約までに、隣地との境界線をはっきりさせておくべきです。境界線が定まっていないと、売買価格にも齟齬が発生するなどしてトラブルになる可能性もあります。
境界を決めるなら隣地の所有者の立ち合いの下おこなう境界確定測量を専門家に依頼しましょう。費用は60～80万円程度かかり、3ヶ月ほど時間を要するためなるべく早く動くことをおすすめします。
確定測量について詳しく知りたいならこちらもチェック下さい。
言い値よりも値切らない
購入する金額は安く済めばそれが一番ですが、自分の利益を優先して値切ってしまうようでは成約には至りません。隣地購入はタイミングや運が絡んでいます。隣地の所有者の売却意思がなくなってしまえば購入することはできないでしょう。
購入に応じてくれることになったら、不当な金額に吊り上げられた場合を除いてなるべく交渉に応じるようにすることが大切です。少し高くなってしまったとしても、その後得られるものを考えて譲歩する姿勢に努めましょう。
売却前のサインを見逃さない
隣地の所有者も、もしかしたら売却を考えているということがあるかもしれません。隣地に利用予定がないなら、固定資産税などの維持費をなくすために売却することを考えるでしょう。そのタイミングで購入を持ち掛ければ快く応じてもらえる可能性が高いです。
隣地に測量士がやってきたり、不動産業者から境界確認の連絡があった場合など、隣地に動きがあったらそれは売却を考えているサインです。新たな利用者が現れる前に購入を申し出ましょう。
まとめ
隣地購入は多くの場合メリットを享受することができる有益な不動産取引です。隣地の所有者と利害が一致すれば、物件を探したり不動産会社に何度も通う必要がないため取引もスムーズです。しかし、購入できるチャンスは狭く限られています。
一番いいタイミングは、隣地の所有者が隣地を手放そうと考えているときに購入を持ち掛けることでしょう。日頃から隣人とのトラブルが起きないよう過ごし、小さなサインを見逃さないように過ごしていれば、円滑な取引が期待できます。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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