年収600万の住宅ローンはいくら?借入額を増やすポイントも紹介

住宅ローン

家を購入する際に多くの人が利用する住宅ローンですが、年収によって借入可能額が異なることをご存じでしょうか。金融機関は申込者の収入をはじめ、さまざまな要素から返済能力があるかを判断し、融資の可否を決定します。自身の年収からある程度の借入可能額を把握しておくと、物件探しもスムーズに進みます。

住宅購入にあたって「ローンの審査が下りるか心配」「いくらの物件まで視野に入れていいのかわからない」といったお悩みをお持ちではありませんか?

そこで今回は、額面年収が600万円の場合の融資可能額について詳しく紹介します。返済額の計算方法や借入額を少しでも増やす方法、住宅売買の契約時に役立つ税制度についてもあわせて解説するので、住宅購入の参考にしてください。

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年収600万円の住宅ローン借入可能額

住宅ローンの返済可能額は、年収の5~8倍が適当であるといわれていますが、返済比率から考えることもできます。返済比率は「返済負担率」とも呼ばれ、収入に対する返済額の割合のことを示すパーセンテージのことです。返済比率は次のように計算します。

返済比率=年間返済額÷額面年収×100

この返済比率が、25~35%程度であれば無理のない返済範囲といわれているため、金融機関は35%の計算で審査することが多いです。これを基準に年収600万円の場合の借入額を計算すると、返済期間別の借入可能額は以下のようになります。

返済期間 借入可能額
35年 3,952万円
30年 3,665万円
25年 3,315万円
20年 2,887万円
15年 2,365万円
10年 1,728万円

これらの金額は、金利4.0%、返済方法は元利均等返済(※)で算出したもので、あくまで目安です。金利4.0%は実際の金利よりも高いものですが、ローンの審査は4.0%程度の計算で行われるため、この設定にしています。

この計算で考えると、年収600万円で無理のない融資可能額は、4,000万円程度であるとわかります。購入する物件や融資を依頼する金融機関によっては、これよりも高い融資が期待できることもありますが、本記事ではこの計算をもとに解説を進めていきましょう。

(※)元金+利息の毎月一定の金額を支払う返済方法

住宅ローンの借入額を決めるポイント

住宅ローンをいくら借りるのかは、その後の生活水準を決める大きな要素になります。融資額を決める際は、次のようなポイントから総合的に判断すると安心です。

  • 返済可能額で決める
  • 住宅費の適正金額で決める
  • 家族構成で決める
  • 今後の出費で考える

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

返せる金額(返済可能額)で決める

無理なく返済を続けられる金額内で、借り入れを行うことが何よりも大切です。返済比率で考えて、年収の25%以下であれば、余裕をもって返済していけるといわれています。つまり年収が600万円の場合は、毎月12万5,000円が返済可能額の上限です。

ここで気を付けたいことは、融資可能額と返済可能額は異なるということです。物件を購入する際に、不動産会社から提示される金額は融資可能額であることが多く、家計状況やライフプランは家庭によって異なるため、返済可能額とズレが生じることがあります。

融資の相談をする際は毎月の返済可能額についても考え、そこからいくら借りられるのか問い合わせることも大切です。

住宅費の適正金額を参考にする

毎月の収支を考えて住宅費にいくら充てられるかによって、毎月の返済額を決めることも選択肢のひとつです。一般的に住宅費は、手取りの30%以内に抑えるとよいとされています。

年収が600万円の場合は、所得税や住民税などを差し引くと、おおよそ480万円の手取り収入であると考えられます。ここから考えると、年間に充てられる住宅費は144万円で、毎月12万円以内であれば高い水準の生活が保たれるでしょう。

ただし、この金額をすべて住宅ローンの返済額に充てるとしたら、マンションの場合は管理費や修繕費、固定資産税などの出費は、別途用意しておかなくてはならないため注意が必要です。

家族構成でも借入額は変わる

同じ年収600万円の世帯でも、夫婦2人暮らしの場合と子どもを持つ4人家族とでは、毎月の収支や住宅費に充てられる金額が異なります。つまり家族構成によっても、返済負担率は変化するということです。

子どもがまだ幼く、これから教育費が必要になる世帯では、融資可能額も低く見積もられてしまう可能性があります。家族構成を考えずに、年収だけを見てローンを組んでしまうと、将来の生活が不安定になる恐れもあるため気を付けましょう。

今後考えられる出費も考慮する

子どもがいる場合は、教育費や両親の介護の費用、老後資金、病気やケガへの備えなど、今後考えられる出費も考慮して借入額を決めましょう。

現在は共働きで子どもがいないとしても、将来的に出産することになり、仕事を休んだり辞めたりする状態になるかもしれません。そうなったときにも、無理なく払っていけるような資金繰りを考える必要があります。

また業績不振でボーナスが支給されなかった場合にも、無理のない返済計画を立てるなど長期的な見通しを持つことが大切です。

年収600万円の借入額別生活シミュレーション

実際に年収600万円の場合の毎月の返済額を、借入額別に計算してみましょう。借入額は1,500万円・2,000万円・2,500万円・3,000万円・3,500万円・4,000万円のケースをそれぞれ確認します。

以下の家族構成や支出額は、政府統計の総合窓口(e-Stat)の「2019年家計調査」を参考に、平均的なものを例として設定しています。

額面年収 手取り年収 手取り月収 消費支出/月 残金/月 家族構成 金利 返済期間
600万円 480万円 34万2,000円 29万3,000円 49,000円 2~3人 1.2% 35年

毎月の返済額等の計算は、住宅保証機構株式会社ホームページを参考にしています。

住宅ローン1,500万円の場合

1,500万円の住宅ローンを組んだ場合の生活シミュレーションは次の通りです。

返済総額 毎月の返済額額
1,837万7,034円 43,755円

毎月の総支出から見た残金は49,000円なので、1,500万円の借り入れであれば問題なく支払えると想定できます。単身でローンを組み、パートナーが専業主婦(夫)でも問題ありませんが、その後の生活に備えてパートをするなどして、家計の補充ができれば理想的な生活水準を保つことができるでしょう。

住宅ローン2,000万円の場合

2,000万円の借り入れを行った場合を見てみましょう。

返済総額 毎月の返済額
2,450万2,766円 58,340円

手取り収入から支出を除いた残金で考えると、10,000円程度資金が不足することがわかります。パートナーにも収入があることや節制が前提となり、単身の収入のみでは急な出費に対応できない可能性もあるでしょう。

住宅ローン2,500万円の場合

2,500万円の住宅ローンを組んだ場合の生活シミュレーションは以下の通りです。

返済総額 毎月の返済額
3,062万8,542円 72,925円

支出残金の49,000円から考えると、23,925円程度の資金が不足することになります。毎月20,000円を節約するのは簡単なことではないため、パートナーがパートや正社員として収入を得ていくと安心です。

また借入額が2,500万円を超えると、返済総額が借入額を500万円以上も上回る結果となりました。

住宅ローン3,000万円の場合

3,000万円の融資を受けると次のような返済額になります。

返済総額 毎月の返済額
3,675万4,301円 87,510円

毎月の返済額は90,000円近くなり、現在の家賃に近いという方も多いのではないでしょうか。手取りから消費支出を差し引いた残金から考えると、40,000円近い額を補てんしなければならないので、1馬力の収入では返済が厳しいでしょう。

住宅ローン3,500万円の場合

家を購入するとなると、3,500万円程度の金額が必要になることも多いです。3,500万円の住宅ローンを組むと、返済総額と毎月の返済額は次のようになります。

返済総額 毎月の返済額
4,288万56円 10万2,095円

毎月の返済額は10万円を超え、総返済額も4,000万円を上回っています。毎月の残金から考えると50,000円以上不足しているため、パートナーも生活を支える収入を得る必要があるでしょう。

しかし、収入の30%分を住宅費に充てるとすると10万2,600円なので、適当な金額であるともいえます。

住宅ローン4,000万円の場合

年収が600万円なら、4,000万円が無理なく借り入れられる金額の上限になります。4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の生活シミュレーションは以下の通りです。

返済総額 毎月の返済額
4,900万5,810円 11万6,680円

借入額が4,000万円になると、1、000万円程度の利息を支払うことになります。毎月の返済額は11万円を超え、収入の34%程度を占めます。パートナーが働いて家計を支えたり、節制して他の支出を減らしたりする努力が必要でしょう。

年収600万円で住宅購入するとき頭金はいくら?

家を購入するときは、ほとんどのケースで頭金を支払います。購入代金のすべてを融資額で支払う「フルローン」で購入することもできますが、金融機関や物件によっては、ある程度の自己資金がなければ難しいことも多いです。年収600万円の場合は、頭金をいくら用意する必要があるのか見ていきましょう。

頭金は10~20%が目安

頭金は、物件価格の10~20%用意するのが一般的です。従来は2~3割を用意するのが普通でしたが、低金利政策を受けて、10%程度の自己資金でも購入できる物件も増えました。

上限の4,000万円の住宅ローンを組むとしたら、4,500万円程度までの住宅であれば、頭金500万円を自己資金から捻出して購入できるでしょう。ただし、住宅購入にかかるのは購入代金だけではなく、税金や仲介手数料などの費用もかかるため注意が必要です。

頭金は多いほど支払う利息分が下がる

頭金が多ければ、借入額を少なくできるため毎月の返済額が少なくなり、それにかかる利息も抑えられる可能性があります。そのように引き下げられた金利を優遇金利といいますが、適用されるための条件は次のとおりです。

  • 年収や勤務形態、会社の規模が条件を満たすこと
  • 給与振込口座を当該金融機関に作成する
  • ネットバンキングの利用契約を売る
  • 省エネルギー性能や耐震性能が高い物件を購入する
  • 自己資金を一定割合以上用意できる

この中でも、自己資金(頭金)を用意できるかどうかで受けられる優遇金利を「最優遇金利」といい、その金融機関でもっとも低い金利を利用することができます。例えば住宅金融支援機構が取り決める「フラット35」では、融資率が物件金額の90%を下回ると金利が下がるとされています。

金融機関によっても条件が異なるため、優遇金利が利用できるかどうか問い合わせて考えましょう。

住宅購入に必要な諸費用

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住宅を購入する際は、購入代金以外にもさまざまな費用がかかります。頭金を捻出したり、ローンの返済計画を立てたりするときには、費用の計算も忘れないようにしましょう。住宅購入に必要な費用は次の通りです。

必要費用 内容
登記費用 所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記の費用
司法書士報酬 司法書士事務所により異なる、自分で登記する場合は不要
住宅ローン借入費 融資手数料・保証会社への保証料・団体信用生命保険加入料など
印紙税 契約書に張り付ける収入印紙税、契約金額により異なる
不動産取得税 不動産を得たときにかかる地方税、条件により軽減・控除措置あり
仲介手数料 売買金額×3%+6万円が上限

このような費用を支払うと、思ったように頭金が用意できないこともあるため、コストも含めて慎重な資金計画を立てましょう。

住宅ローンの借入額を増やす方法

頭金を用意することで、少しでも価値の高い物件を購入できますが、何百万もの資金を用意することは困難です。自己資金を準備する以外に、借入金額を増やす方法を5つ紹介します。

  • 借入期間を長くする
  • ボーナス払いで返済額を増やす
  • 住宅ローン以外の借り入れを減らす
  • 収入合算ローンにする
  • ペアローンにする

それぞれを詳しく解説します。

借入期間を長くする

借入期間が長いほど年間の返済負担率が下がり、借入可能額が増えます。例えば3,000万円を借り入れて35年でローンを組むと、毎月の返済額は88,000円程度ですが、20年なら14万円程度の支払いに追われることになります。長い借入期間を設けることで、返済の負担を抑えられるというわけです。

しかし年間の負担は低く抑えられても、長くした分利息を払うことになるため、総返済額は大きくなります。またローンを借り入れる際の年齢によっては、長期間での借り入れはできないこともあるため注意しましょう。

ボーナス払いで返済額を増やす

住宅ローンを借入する際は、会社勤めでボーナスが支給される人なら、ボーナス払いを設定することが可能です。ボーナスの月を年に2回設定すると、その月は返済額を増額できるため、効率的に返済を進めることができます。

ボーナス月の支払いを50,000円増額するだけで、融資額を200~300万円程度増やすことができるといわれています。初期費用をローンに組み込みたいときなど、ボーナス払いを設定すればうまく取引できるかもしれません。

ただしボーナス払いを設定してしまうと、業績不振で賞与がなかったときや、転職してボーナス額が変わった場合でも、設定した額を返済しなければなりません。よって仮にボーナスがなかったとしても払えるように、余裕を持った金額を設定することをおすすめします。

住宅ローン以外の借入を減らす

ローン審査の際は、年収額や勤続年数・会社の規模だけではなく、個人信用情報も判断基準に含められます。クレジットカードの借り入れ履歴や車のローンなど、他に返済しているものがあれば、その分の融資がされにくくなります。

他に借り入れがあることで、融資されないわけではありません。しかし審査に挑む前に不要なクレジットカードは解約し、返済できるものは繰り上げ返済するなどの対処をしたほうが、融資額が期待できるでしょう。

収入合算ローンにする

申込者以外の配偶者や、子どもなどの収入を合わせてローンを申請することを「収入合算」といいます。収入合算してローンを組むと、おのずと所得額が増えるため融資額も大きくなります。

この場合は、夫婦または親子などの同居予定の家族のみの収入が合算でき、安定した収入があることが条件です。金融機関によっては条件が異なるため、問い合わせたり相談したりしながら行いましょう。

ペアローンにする

収入合算と似た制度ですが、ペアローンという制度を使うこともひとつです。収入合算は、同居家族の収入を合算して審査を受け、借入額を増やすテクニックですが、合算された家族は連帯保証人として登録されます。対して、ペアローンでは双方が債務を負う責任者となり、それぞれが相手の連帯保証を担います。

夫婦でペアローンを組んだ場合は融資額が増えるだけでなく、それぞれが住宅ローンを組んだことになるため、住宅ローン控除もそれぞれに適用されることがメリットです。

ただし、どちらかに万が一のことがあった場合でも、残された側に債務が残ってしまうことや、離婚することになった場合に、手続きが面倒になることはデメリットといえます。

住宅取得時に知っておきたい税制度

住宅購入にあたって、諸費用以外にも納税の義務が課せられます。そのなかには、免税や減税制度が設けられているものもありますが、適切な申請が必要なものも多いです。ここでは、住宅ローン減税制度と贈与税の免除について解説します。

住宅ローン減税制度

住宅ローンを組んで家を購入すると、一定額が所得税から控除されます。減税期間は10年間で、ローン残高の1%が所得税から控除され、所得時から差引できない分は住民税からも一部控除されます。

消費税増税に伴い、2020年12月31日までの契約であれば、控除期間が3年延長された13年間となっていました。新型コロナウイルス感染症の混乱によって、さらなる延長を求める声もあり今後の動向が注目されています。

この控除制度には条件がいくつかあり、確定申告を行って申請する必要があります。詳しい要件は、国税庁住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)」を参照してください。

住宅取得等資金贈与の非課税

住宅を取得するために、親や祖父母などから援助を受ける場合は、贈与税の支払い義務が発生することが一般的です。しかし一定の金額までであれば、贈与税が免除される制度があります。

免除される上限額は、契約の締結日や住宅の種類によって異なります。次の表を参考にしてください。

契約締結日 省エネ等住宅(※) その他住宅
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

この非課税枠は、贈与税に備わっている基礎控除110万円と、併用して計算することができます。詳しい要件を知りたい場合は、国税庁直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」を参照してください。

(※)耐熱性・耐震性・バリアフリーなどの性能が高いと認められる住宅

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まとめ

住宅ローンを組んで家を購入することは、その後の人生を決める大きな転換点となるでしょう。年収600万円の場合に、無理なく借り入れできる上限額は4,000万円程度です。ただし、これはあくまで目安で、家族構成や収入状況、購入する物件によっても変動します。

住宅ローンを組むうえで大切なことは、自分の状況や物件をしっかり見極めて融資を依頼することです。家庭の状況はそれぞれ異なるので、周りの意見に流されるのではなく、自分なりのビジョンを持つことも大切です。将来の見通しを持って、余裕を持った返済計画を立てて夢のマイホームを実現させましょう。

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