【必見!】激安空き家の入手方法|メリットやデメリットを交えて解説

不動産購入

リモートワークが普及し、在宅時間が長くなるにつれて「持ち家でのびのびと暮らしたい」「田舎に引っ越したい」「古民家で暮らしたい、お店を開きたい」などと考えている方もいるのではないでしょうか。

そのような場合に、購入の候補になるのが空き家です。空き家であれば安くて状態のよい住宅が、激安で購入できる可能性があります。

しかし、空き家の物件情報は不動産市場に出回らないことも多く、良質な激安空き家の物件情報を収集することは、なかなか難しいのが実情です。そこで今回は激安空き家の入手方法を、メリットやデメリットなどを交えて紹介します。

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全国の空き家の状況

そもそも空き家とは何を指すのかですが、国土交通省では「1年以上住んでいない、または使われていない家」を空き家としています。

総務省による最新の「住宅・土地統計調査」(2018年)によれば、全国の空き家の戸数は846万戸で、全住宅の13.6%を占めており、この20年で1.5倍も増加しています。さらに、空き家の予備軍ともいえる高齢者が所有・居住する住宅も数多いです。

社会問題化している空き家問題への対策として、国は2015年に空家等対策の推進に関する特別措置法の施行や、2018年に建築基準法を一部改正するなど法整備を進めています。また、自治体とともに空き家利活用の促進や、税制面での優遇措置を導入するなどの政策も推進中です。

民間でも行政の空き家対策を活用し、空き家の取引に参入する不動産会社が登場しています。ほかにも、空き家の売り手と買い手をマッチングさせる空き家バンクをリリースさせるなど、空き家や空き地をはじめとした遊休不動産市場は活性化している状況です。

空き家を激安で手に入れるための情報収集ができるサイト6選

空き家というと、安いというイメージがあると思いますが、そうはいっても不動産なので、購入するためには慎重な準備が必要です。

まずは、どこにどのような空き家があるのか情報収集しましょう。ここでは、インターネットで手軽に情報収集できるおすすめのサイトを紹介します。

サイト名 特徴
LIFULL HOME’S 空き家バンク
  • 全国約630の自治体が管理する空き家を探せる
  • 農地付きの空き家、店舗付きの空き家、使われていない公共施設も探せる
at home 空き家・空き地バンク
  • 全国510の自治体が管理する空き家を探せる
  • 農地付き物件、古民家物件、店舗付き物件、温泉地域の物件、リフォーム済の物件など、テーマ別に検索できる
  • 各自治体の支援制度の検索・閲覧ができる
ニッポン移住・交流ナビ
  • 激安物件に特化したサイトではないが、移住を考えている人向けの情報が記載されている
家いちば
  • 売り手が直接サイトに空き家を投稿し、買いたい人が直接売りたい人に問い合わせるしくみ
  • 情報の掲載は無料だが仲介手数料が必要。ただし、成約までは費用が発生しない
  • 仲介手数料の金額は通常の半額
空き家ゲートウェイ
  • 100円or100万円の空き家物件が掲載されているマッチングサイト
  • 費用負担なしで、30日間の「ゲートイン入札期間」を経て、買い手の応募情報をまとめて売り手に送り、売り手による選定を行って、買い手と直接連絡を取り合い売却の手続きを行うしくみ
  • 原則仲介なし
みんなの0円物件
  • 無償または、ほぼ無償で譲渡できる物件のマッチングサイト
  • 原則仲介なし

LIFULL HOME’S 空き家バンク

LIFULL HOME’S 空き家バンクは、株式会社LIFULL(ライフル)が運営する、全国の約630の自治体が保有している空き家・空き地の情報を集めたサイトです。国土交通省の「全国版 空き家・空き地バンク」のモデル事業に採択されており、国土交通省や全国の自治体と協力し、精度の高い情報提供を目指しています。

農地付きの空き家や店舗付きの空き家、使われていない公共施設を探すことができ、空き家・移住関連コラムも充実しています。

at home 空き家・空き地バンク

at home 空き家バンクアットホーム株式会社が運営する、全国の510の自治体が保有している空き家や空き地の情報を集めたサイトです。農地付き物件や古民家物件、店舗付き物件、温泉付きや温泉地域の物件、リフォーム済の物件、自治体おすすめの眺望良好物件などの特集が充実しています。

また、物件そのものの情報はもちろん、おためし移住体験、支援制度、地域の魅力を紹介する動画など、制度や地域の情報も得ることができます

ニッポン移住・交流ナビ

ニッポン移住・交流ナビは、一般社団法人移住・交流推進機構(JOIN)が運営しているサイトで、空き家情報をはじめ、田舎暮らしやイベント、仕事、地域おこし協力隊、自治体からの支援などに関する情報が満載です。激安物件に特化したサイトではありませんが、地方への移住を考えている人向けの情報が充実しています。

JOINはニッポン移住・交流ナビの運営のほかに「移住・交流情報ガーデン」という施設も運営しています。各自治体のパンフレットを取り揃えており、自由に閲覧や持ち帰りができるほか、相談員に一般的な相談や問い合わせをすることも可能です。東京駅八重洲中央口から徒歩4分のところにあるので、機会があれば訪れてみてはいかがでしょうか。

家いちば

家いちばは、家いちば株式会社が運営しているサイトで、空き家を売買する掲示板のようなサービスを提供しています。

通常、家を売買するときは不動産会社が仲介しますが、家いちばはこれをシンプルにして、売りたい人が直接「家いちば」に物件情報を投稿し、買いたい人はそれを見て売り手に問い合せるというしくみです。そうすることによって、不動産会社の仲介手数料がかからなくなり、激安で空き家が購入できます。

<利用料金>

  • 通常手数料の一律50%OFF
  • 家いちばの手数料(売主および買主)=媒介報酬分(※1)+基本料(※2)

(※1)媒介報酬分

売買価格の区分 媒介報酬分の計算式
売買価格400万超の場合 3%+6万(半額の1.5%+3万)
売買価格400万以下の場合 4%+2万(半額の2%+1万)
売買価格200万以下の場合 5%(半額の2.5%)

(※2) 基本料

区分 基本料の内容 基本料の金額
売主 システム登録基本料 8万円(一律)
買主 成約基本料 6万円(一律)

※成約するまでは一切費用はかかりません(掲載時、商談時にはかからない)
※全て税別

空き家ゲートウェイ

空き家ゲートウェイは、株式会社あきやカンパニーYADOKARI株式会社が共同運営しているサービスです。全国の買い手のつかない空き家の売り手と、買い手をマッチングさせるサービス「100均物件マッチングサイト」を提供しています。

「100均物件」とはこのサイト内の言葉で、所有者が手放したいけれど値段が付かない、または売れない「100均(100円、100万円)物件」のことです。

手続きの具体的な流れは、費用負担なしで30日間の「ゲートイン入札期間」を経て、買い手の応募情報をまとめて売り手に送り、売り手による選定を行います。その後買い手と直接連絡を取り合って、売却の手続きをするという仕組みで、原則仲介はありません。

ユーザーは20代〜40代の若年層が多く、例えば地域のコミュニティスペースや伝統を守るための体験施設としてまちへ開くなど、問合せの内容にも企画力やクリエイティビティがうかがえます。自治体特設ページを設置し、住みたくなる具体的な情報を発信しているのも大きな特徴のひとつです。

みんなの0円物件

みんなの0円物件は、0円都市開発合同会社が運営するサイトです。運営会社の代表が、所有していた空き家物件がマイナス資産と分かり悩んでいたところ「この物件を使ってお店をはじめたい」という人にめぐり合い、物件を無償譲渡した経験をふまえて生まれました。

「時間をかけずになるべく早く空き家を処分したい」というニーズと、「少しでも経費をかけずに不動産を取得したい」というニーズをマッチングさせるために、無償贈与できる空き家の情報を多数掲載しています。また、無償譲渡に役立つコラムも充実しているのが特徴です。

物件代金は0円でも登記費用や税金などがかかるため、実際には0円にならないケースがありますが、激安の空き家を探している方は必見のサイトです。なお、運営会社では仲介行為を行っていません。

激安空き家の購入の流れ

空き家を購入して、引っ越し・入居するまでの大まかな流れは次の通りです。

  1. 空き家の情報収集
  2. 購入相談
  3. 資金計画
  4. 物件計画
  5. 購入申し込み
  6. 売買契約の締結
  7. 住宅ローンの申し込み
  8. 決済と引き渡し
  9. 引っ越し・入居

激安空き家のメリット

続いて、激安空き家を購入するメリットについて見ていきましょう。

激安価格で買える

メリットの一つとして、空き家は激安価格で購入できることが挙げられます。空き家物件は「格安」を超えて「激安」な価格で売りに出ていることも珍しくありません。同じ予算であれば空き家のほうが、より広くて大きな土地や建物が購入できます。

営利目的ではない空き家バンクを利用した場合は、仲介手数料がかからなかったり、土地や建物は無償で贈与してもらえたりすることもあります。ただし、激安であるということはそれなりの理由があるため、その原因や気になることは契約前によく確認しましょう。

補助金が利用できる

空き家を購入したり、リフォーム・リノベーションなどをしたりする際に、国や自治体から補助金が受けられることもメリットの一つです。例えば、福井市では空き家リフォーム支援事業(令和2年度(2020年度))で、対象工事費の5分の1、30万~60万円を上限とする補助金が受けられます。

また国土交通省でも、長期優良住宅化リフォーム推進事業(令和2年度(2020年度))で、既存住宅の性能向上や子育てしやすい環境を整備する優良なリフォームに、補助金を出しています。土地や建物の取得費は安くても、リフォームやリノベーションの工事費はそれなりの金額がかかるので、補助金が受けられればありがたいものです。

どこの自治体でどのような補助制度があるか、くわしくは最後の章で紹介します。

補助金を受けるためには、申し込みの条件や期間があります。自治体の担当窓口や、制度に詳しく実績がある不動産会社、リフォーム・リノベーション業者に相談すると安心です。

立地がよい家が多い

空き家は立地条件のよい物件が多いことも、メリットとして挙げられます。古い物件ほど、立地条件のよいところにある可能性が高いのですが、空き家は築年数が古い場合が多いので、多くのケースでこの条件にあてはまります。

駅の近くなど、優先したい条件を絞り込んで空き家を探すと、意外な好物件が見つかるかもしれません。

激安空き家のデメリット

激安空き家を購入する場合はデメリットもあり、一般的な不動産物件の取引とは異なる空き家独特の問題もあります。事前に確認して対策を講じておけば、リスクを軽減することができるでしょう。

所有者との交渉は自分で行う

不動産会社に仲介を依頼するのではなく、空き家バンクを利用する場合は、売り手(所有者)との交渉は自分で行う必要があります。なかにはトラブル防止のため、地域の宅建業者に仲介を依頼する自治体もありますが、どちらかというと例外的で、原則として自治体は契約や仲介に関与しません。

不動産取引では、宅地建物取引業法上の重要事項説明や登記など、さまざまな場面で法律の知識が必要なので、必要に応じて弁護士や司法書士などの法律相談を利用しましょう。

不動産仲介なしでの売買について、より詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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空き家が事故物件かもしれない

事件が起きたり事故物件になったりした空き家もあることも、デメリットとして念頭に置いておく必要があるでしょう。事故物件とは、自死・孤立死・事故死・殺人事件などにより死者が出た物件のことで、いわゆる心理的瑕疵にあたります。

物件の心理的瑕疵は、買主への重要事項告知義務(宅地建物取引業法第47条第1項)の対象になるので、買い手がつかず周辺相場に比べて、激安で売りに出されるケースは多いです。また、いったん別の人が住んだ物件は告知義務の対象外なので、買い手には事故物件かどうかはわかりにくくなります。

事故物件かどうか確認できるサイトがあるので、取引に入る前に確認しておきましょう。

大島てる

購入後に手入れの必要がある

実際に住んだりお店などを開いたりするためには、多くの箇所を修繕・リフォームする必要があります。空き家は老朽化している物件がほとんどなので、建物や設備の状態に難点があることも少なくありません。例えば水回りなどはすべて交換する必要があったり、空き家になって時間が経過している場合は傷みが激しく、大規模修繕が必要になったりすることがあります。

また、住宅ローンを利用する場合などは、新耐震基準を満たしていなければなりませんが、空き家の場合はほとんどが基準を満たしていないため、多くのケースで耐震診断や耐震補強工事が必要です。

つまり、土地・建物の取得費用は激安でも、修繕・リフォーム費用が高額になることが多く、場合によっては新築並みの金額になることもあります。実際に、空き家をリフォームして住んでいる人の声をインターネットなどで調べて、どのような費用がどれくらい必要なのかをリスト化し、事前に資金計画をしっかりと立てておきましょう。

激安空き家を購入するときの注意点

続いて、激安空き家を購入するときの注意点について見ていきましょう。一般的な中古物件を取引するときに注意する点に加えて、空き家を取引するときの独自の注意点があります。

空き家の情報を十分に集める

実際に空き家の購入を検討するときは、必ず事前に現地に出向いて自分の目と耳で確認しましょう。一般的な中古物件を購入・賃貸するときに、内覧で確認するようなことに加え、次の内容をチェックすることもおすすめします。

  • 空き家の取引の場合は残置物がないか、ある場合はその処分はどうするか
  • カビ・雨漏り・水漏れ・シロアリの被害がないか など

こういった売買・譲渡契約の条件に関わることも含めて確認することが大切です。さらに可能であれば、持ち主に直接会ってなぜ空き家になったのか、原因や経緯を聞いておきましょう。

また、物件周辺の環境や地域の雰囲気も確認します。曜日や時間帯を変えて、何度か周辺や地域を歩いてみましょう。家族の生活時間を考えて、実際の行動に合わせた時間帯でシミュレーションするのがおすすめです。

中古物件のチェックポイントについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

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中古物件の売却において、内覧は購入に影響する非常に重要なイベントです。この記事では、中古物件の内覧でチェックされるポイントについて詳しく解説します。内覧までの事前準備や内覧対応時、内覧後〜引き渡しまでの注意ポイントも取り上げます。

リフォームやリノベーション費用を知る

事前にリフォームやリノベーション費用の目安を把握しておきましょう。トイレや浴室などの水回りの交換や床・壁紙の張替えなど、部分的なリノベーションの場合は500万円前後が目安です。

一方、屋根や床下、部分修繕も含む総合的なリノベーションの場合は、500万円~2,000万円ほどかかります。ただし建物の状態や施工内容、地域などによって価格は大きく異なります。

土地や建物の取得費用は激安でも、リフォーム・リノベーション費用が高額になることが多く、場合によっては新築並みの金額になることもあるので注意が必要です。空き家を得意とするリフォーム・リノベーション業者に相談して、計画と予算をしっかりと立てておきましょう。

空き家所有後にかかる税金がある

空き家の取得にかかる税金も、資金計画に含めておきましょう。主な税金はつぎのとおりです。

税金の名前 内容 納税方法等 税額・税率等
印紙税 建物の売買契約書や住宅ローンの契約書等を交わすときにかかる税金 収入印紙を購入し、契約書に貼付・押印
  • 契約書に記載された金額に応じて税額が変わる
消費税 建物の購入代金・建築代金や不動産会社に仲介手数料を支払うときにかかる税金 代金に上乗せして支払う
  • 税額=建物の代金等×税率10%(国税7.8%+地方税2.2%)
  • 土地は非課税
  • 消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが売り主の場合は不要
登録免許税 土地・建物の所有権移転登記や住宅ローンを借り入れしたときの抵当権設定にかかる税金 登記所(法務局)に登記申請するときに支払う
  • 土地・建物の場合:税額=固定資産税評価額×規定の税率
  • 抵当権の場合:税額=債権額×規定の税率
不動産取得税 土地・建物を売買・贈与・新築・増築で取得したときにかかる税金 取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に都道府県から届く納税通知書を用いて金融機関等で支払い
  • 税額=固定資産税評価額×4%
  • 期間限定で軽減税率の適用される場合がある
贈与税 他の個人から財産の贈与を受けた場合にかかる税金 贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに税務署に申告・納付
  • 年間で贈与を受けた価額から基礎控除額110万円を差し引くことができ、控除後の価額が0円を超えた場合に課税される
  • 税額=控除後の課税価格×規定の税率
固定資産税 毎年1月1日現在の土地・建物の所有者にかかる税金 毎年4月~5月に市町村(東京23区の場合は都税事務所)から届く納税通知書を用いて金融機関等で支払い
  • 土地の場合:課税標準額×税率1.4%
  • 建物の場合:課税台帳に登録されている価格×税率1.4%

なお、空き家を取得すると、税金が安くなる制度を設けている自治体もあるので、あらかじめ担当窓口に確認しましょう。

住み替えにかかる税金についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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空き家となった理由を知る

空き家となった理由を、売り手(所有者)に確認しておくことも重要です。空き家になってしまった原因が、相続や転勤・転居などであれば大きな問題はありません。ただし、その建物で事故・事件が起きたり、近所でトラブルが起きたりした場合などは、慎重に検討したほうがいいでしょう。

激安空き家購入で利用できる自治体の制度

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最後に、激安空き家購入で利用できる自治体の制度について、概要をお伝えします。物件の取得そのものは激安・無償だったとしても、実際にその物件を使用するためにはリフォーム・リノベーションや、残存物の撤去などで相当のお金がかかります。自治体の支援制度がある場合は上手に利用しましょう。

ここで紹介するものは、いずれも令和2年度(2020年度)の事業です。最新の情報については、各自治体の担当窓口にお問い合わせください。また、以下のサイトではわかりやすく情報を提供しているので、チェックしてみましょう。

一般社団法人移住・交流推進機構(JOIN)「【2020年度版】移住っていいことあるんだ!!知らないと損する全国自治体支援制度

空き家購入費の補助金

以下の自治体では、空き家の購入費の一部を補助したり奨励金を出したりしています。

【令和2年度(2020年度)に実施した自治体】

秋田県にかほ市、栃木県那珂川町、千葉県佐倉市、新潟県糸魚川市、富山県滑川市、石川県珠洲市、福井県あわら市、長野県伊那市、長野県木島平村、長野県天龍村、兵庫県南あわじ市、兵庫県養父市、鳥取県倉吉市、岡山県笠岡市、愛媛県大洲市、佐賀県伊万里市

また以下の自治体は、空き家を購入・賃貸する際に不動産会社に支払った仲介手数料を補助してくれます。

【令和2年度(2020年度)に実施した自治体】

秋田県にかほ市、長野県諏訪市、京都府福知山市、愛媛県大洲市、佐賀県嬉野市

空き家改修の費用を負担する制度

空き家を購入してリフォームやリノベーションする際に、工事費の一部を補助してくれる自治体もあります。

【令和2年度(2020年度)に実施した自治体】

北海道上川町、北海道羽幌町、青森県階上町、岩手県奥州市、岩手県遠野市、秋田県湯沢市、山形県遊佐町、福島県大玉村、福島県二本松市、福島県、茨城県那珂市、栃木県鹿沼市、栃木県那珂川町、栃木県真岡市、群馬県安中市、群馬県桐生市、埼玉県秩父市、千葉県大多喜町、千葉県佐倉市、新潟県糸魚川市、新潟県柏崎市、新潟県三条市、新潟県上越市、新潟県上越市、新潟県村上市、富山県滑川市、富山県氷見市、石川県珠洲市、福井県あわら市、山梨県上野原市、山梨県富士河口湖町、長野県伊那市、長野県木島平村、長野県木祖村、長野県下條村、長野県中野市、長野県箕輪町、岐阜県恵那市、岐阜県郡上市、岐阜県中津川市、三重県亀山市、三重県津市、三重県南伊勢町、滋賀県高島市、滋賀県彦根市、京都府亀岡市、京都府福知山市、兵庫県朝来市、兵庫県加西市、兵庫県三田市、兵庫県宍粟市、兵庫県南あわじ市、兵庫県養父市、和歌山県田辺市、和歌山県田辺市、鳥取県倉吉市、岡山県和気町、広島県安芸太田町、広島県三次市、山口県光市、山口県防府市、徳島県東みよし町、香川県(丸亀市、善通寺市を除く15市町)、愛媛県大洲市、愛媛県上島町、愛媛県東温市、愛媛県八幡浜市、佐賀県伊万里市、佐賀県嬉野市、長崎県諫早市、長崎県雲仙市、熊本県芦北町、熊本県天草市、熊本県錦町、鹿児島県日置市

また以下の自治体では、空き家にあった家財道具の処分費や清掃費の一部を補助してくれます。

【令和2年度(2020年度)に実施した自治体】

北海道池田町、青森県階上町、岩手県遠野市、秋田県小坂町、秋田県にかほ市、福島県大玉村、福島県、茨城県那珂市、栃木県真岡市、群馬県安中市、千葉県大多喜町、新潟県阿賀町、新潟県柏崎市、新潟県上越市、山梨県上野原市、長野県木島平村、長野県天龍村、長野県箕輪町、岐阜県郡上市、京都府福知山市、兵庫県南あわじ市、鳥取県日野町、岡山県笠岡市、岡山県久米南町、岡山県備前市、山口県光市、徳島県東みよし町、愛媛県大洲市、佐賀県嬉野市、熊本県芦北町、熊本県天草市、熊本県錦町

空き家に引っ越しする際の費用の補助金

空き家を取得して引越しをした場合に、費用の一部を補助してくれたり、奨励金を出してくれたりする自治体もあります。

【令和2年度(2020年度)に実施した自治体】

北海道訓子府町、青森県十和田市、青森県階上町、栃木県真岡市、兵庫県南あわじ市

まとめ

少しでも好条件で激安の空き家を購入するためには、情報収集がカギとなります。空き家の物件情報は、インターネットや不動産市場に出回らないことも多いので、直接現地に足を運び、地元の役場の担当窓口や不動産会社のスタッフに相談することで、よい情報が得られるかもしれません。

また、補助金・助成金、減税制度を利用すれば、自己資金の負担を減らすことができます。国や自治体の情報を見落とさないように、行政はもちろん空き家情報を提供している不動産会社や、空き家バンクなどのサイトのチェックは必須です。それに加えて、空き家の取引に強い不動産会社や専門家に相談しましょう。

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