容積率についてわかりやすく解説！建築基準を守った家を建てよう

誰もが憧れる夢のマイホーム。いよいよ現実となりそうなときに気を付けなければいけないのが容積率です。耳なじみの少ない言葉ですが、「容積率を守らないとどうなるの？」「なぜ考える必要があるの？」と疑問に思う方も多いと思います。

簡単にいうと容積率とは人口をコントロールするために必要な規制のことです。例えば小さな土地の上に高層マンションがいくつも建つと、その土地の人口密度は計り知れないものになります。そのために敷地面積に対する延床面積の割合を出して制限をかける基準を設けているのです。

この記事では容積率の基礎知識をつけるとともに、規制の範囲内でなるべく有効に空間を活用する方法まで幅広く説明していきます。マイホームづくりの参考にしてみてください。

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※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より

容積率の基礎知識

まずは容積率の基礎知識を身につけましょう。定義や計算方法を確認していきます。また、容積率は都市計画などにより地域ごとに異なります。自分が所有する土地がどの地域に当てはまるかもチェックしてみてください。

容積率の定義

冒頭でもお話したように、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、建物を建てる時に制限をかける基準となります。敷地面積とは建物が建っている、または立つ予定の土地全体の面積のことで、延べ床面積は建物の各階の全ての床面積を合計したものを指します。

数式で表すと以下のようになります。

また、容積率を考える際に知っておきたいこととして建ぺい率があります。建ぺい率は、敷地面積に対して建物が建っている土地の面積、すなわち建築面積の割合を表す言葉ですので、合わせて覚えておくとよいでしょう。

容積率の計算例

上記の計算式を参考に、2階建てや3階建ての住宅を例に容積率を計算してみましょう。敷地面積は200㎡とします。

例①2階建てで1階が150㎡、2階が130㎡だった場合

例②3階建てで1階が100㎡、2階が90㎡、3階が90㎡だった場合

この通り、一方は2階建て、一方は3階建てですが容積率は同じです。容積率は、各階の床面積の割合や建築物の階数を制限するものではないのです。つまり、理論上ではフロアごとの床面積を調整すれば何階建てにしようが建設可能ということになります。

都市計画で定められた地域別の容積率の制限

容積率は都市計画に基づき、地域ごと違った制限がかかります。次の表を参考にご自身の所有する土地の地域がどこに当てはまるか、またどれくらいの容積率に制限されているか参考にしてみてください。

容積率に制限がある理由

そもそも、なぜ容積率には制限があるのかというと、その地域の人口をコントロールするためです。もちろん、防火対策、風通しや日当たりの確保、景観を守るなどの生活環境を整えるためにも必要な制限です。

しかしそれよりも重要な制限の理由は、地域ごとのインフラとのバランスを保つためです。人口の少なかった地域に急激に人口が増えた場合、水道や下水の処理、電気の供給などが追い付かなかったり、交通量の増加に対応しきれなかったりと、住みやすい環境とはほど遠くなってしまうのです。そのために容積率の制限は必要なのです。

容積率に違反した家の問題点

それでは、建てた家が容積率の制限を超えていた場合どうなるのでしょうか？実はこの規制を超えてしまうと違法建築とみなされてしまうのです。違法建築とみなされた場合、住宅ローンを組むことはもちろん、銀行で融資を受ける際の担保にすることもほぼ不可能となります。

新築の場合は入念に調べて建てる場合が多いですが、特に注意が必要なのは中古物件の購入や既存物件の増築です。すでにある建物だからと安心せずに、ハウスメーカーや不動産業者にしっかりと確認しておくことが重要なのです。

ただ、購入しても違法建築とみなされない例外もあります。それは既存不適格物件です。建築当初は法に基づいて建てられた物件のことで、現在の都市計画に基づいた容積率をオーバーしていても違法物件とはみなされません。しかし、消防法に触れる場合は勧告を受ける可能性もあるので、その場合は指導を受けることになります。

気になる土地の容積率を調べる方法

容積率の計算方法や地域別の規制などを説明してきましたが、購入する土地を選ぶ際にその土地がどの地域に当てはまるのか、容積率は何％に制限されているのか気になることと思います。容積率を調べる方法の一つとしては、土地がある自治体の都市計画課などに問い合わせるのが一番の近道です。

自治体が運営するHP上に容積率を記載している場合もありますので、まずはネットで調べてみるとよいかもしれません。

容積率の制限内で広い空間を確保する方法

容積率の制限があっても、できるだけ広い家を建てたいというのは誰しもが希望することだと思います。実はロフトやバルコニーなどは建築基準法上では延べ床面積に含まれないのです。このような少しの知識があれば空間を有効に活用するための工夫ができます。この章では制限内で広い空間を確保するコツを解説していきます。

趣味や収納で活用できる地下室を作る

地下室は容積率を算出するときに緩和措置のあるスペースです。地下室は建築基準法で建物の合計床面積の3分の1までは容積率に算入しなくてよいという決まりがあり、スペースを有効活用するために注目すべきポイントです。緩和の条件としては、建物の地階にあり、天井が地盤面から1ｍ以下の高さであること、そして住宅の用途として使用することなどがあります。

地下室は、趣味のための部屋や収納部屋、災害用シェルターまで用途はさまざまで、室温が均一に保てるという特徴からワイン貯蔵庫にするのも良いかもしれません。遮音性も高いため、音楽スタジオやホームシアターとして利用するのもおすすめです。

一方で、湿度が高いため結露しやすかったり、水害時に浸水しやすいといったデメリットもあります。また、地下室を作るコストは地上の部屋と比べて約2倍のコストがかかるともいわれているため、金銭的な面でもしっかり考えましょう。

玄関ポーチを確保しておく

玄関ポーチは玄関の出入り口、すなわちドアの外にあるスペースです。ひさしの下にあるスペースで外にあることが多いため室外とみなされる可能性が高いです。そういった場合は延べ床面積とはみなされず、容積率を算出する際に含まれません。

しかし、玄関ポーチの部分をかなり広くとり、物置や駐輪場などとして使う場合は延べ床面積とみなされる場合もありますので注意が必要です。

また、ここで間違えやすいのが玄関アプローチです。アプローチは敷地に入ってから玄関までの通路のようになる部分で、この部分は建築面積には含まれず外構工事の範ちゅうとなります。もちろん延べ床面積にも含まれません。

敷地内に車庫を作る

車庫も容積率の計算に含まれないスペースの一つです。それならなるべく広い車庫にしようと考えるかもしれませんがそうではなく、延べ床面積の1/5までという制限があります。

そして、車好きの方に特におすすめなのがビルトインガレージです。建物の中に駐車スペースを設けるビルトインガレージも適用が可能となっています。メリットとしては家の中に車を停めることができるので雨風雪などから保護することができ、駐車したあとそのまま部屋に入ることができるということです。また、シャッターなどをつけることによって猫や鳥などの動物によって汚されることや、盗難やいたずらの防止にも一役買ってくれます。

しかし、自宅の間取りが制限されてしまったり、エンジン音が部屋に響くため深夜早朝の車の利用に神経質になってしまうというデメリットもあります。家族と相談して設置するように心がけましょう。

ロフトを作る

ロフトを作るというのも空間を広く活用する一つの方法です。ロフトも容積率の計算から除外されるスペースですが、以下の条件があります。

• ロフトの床面積が、ロフトのある階の床面積の1/2未満
• 天井の高さが1.4ｍ以下
• ロフト内部に収納がないこと
• ロフトに電話・テレビ・ネットが利用できる環境がないこと
• ロフトの床は、畳・じゅうたん・タイルカーペット仕上げ等にしない
• はしごが固定されていない
• 上記以外にも居住目的の仕様にしない

すなわち、物置であることが前提なので注意が必要です。

ロフトを作るメリットとしては、多用な使い方が可能だということです。衣替え時の衣服の収納や、使用頻度の少ない家具家電、本などの収納はもちろん、簡単な書斎や子供が遊ぶスペースにするのもよいかもしれません(ハウスメーカー推奨)。また、天井が高くなるため部屋が広く見えるという効果もあります。

一方デメリットとしては、費用がかかるということです。ロフトを作る費用は一部屋作るのと同じくらいの負担が生じるとも言われています。また、夏場は熱がこもりやすく書斎とした場合暑く感じるかもしれません。

ベランダやバルコニーを作る

ベランダやバルコニーも条件次第では容積率の計算に含まれないスペースの一つです。条件としては、外壁面からの突出幅が2ｍ以下であることです。また、ひさしなど壁で囲われていない外側の空間も2ｍ以下であれば延べ床面積に含まれないため有効に活用できるかもしれません。

ここで、ベランダとバルコニーの違いも確認しておきましょう。ベランダは屋根があるもの、バルコニーは屋根がないものを指します。どちらも2ｍ以下であれば延べ床面積に含まれないため、うまく活用してみてください。

理想の注文住宅を実現したいなら「HOME’S住まいの窓口」で相談してみよう

家づくり・住まい選びで悩んでいるならHOME’S 住まいの窓口に相談するのがおすすめです。HOME’S 住まいの窓口がおすすめな理由を以下にまとめています。

※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より

容積率以外でも注意をしたい6つの制限

ここまで容積率の制限についてや、制限内で空間を広く活用する方法などをお話してきましたが、容積率以外にも注意をしたいポイントがいくつか存在しています。この章では、容積率以外にも気を付けるべき制限について説明していきます。

建てる家の大きさが決まる建ぺい率

容積率と同じタイミングでよく耳にするのが建ぺい率です。容積率が敷地面積に対する延べ床面積の割合であるのに対して、建ぺい率は敷地面積に対する建物面積の割合を表します。イメージとしては土地と1階部分の面積の割合ということになります。

計算式は以下の通りです。

建ぺい率も容積率と同様に都市計画に基づき地域ごとに違った制限がかけられています。目的としては敷地内に適切なスペースを確保して、日当たりや風通し、火災時の延焼防止を図るほか、地域全体の景観を保つ上で欠かせない制限となっています。

再建築ができるかが決まる接道義務

接道義務は中古物件を購入する際に特に忘れてはいけない制限です。なぜなら、この制限を守っていない家を購入してしまった場合、再建築ができなくなってしまうからです。

まず、接道義務とは、建物の敷地が建築基準法の道路に2ｍ以上接していなければいけないという決まりです。容積率と同様に都市計画に基づいて定められています。そして注目したいのが”建築基準法の道路”という部分です。これは建築基準法第42条で定められている道路で、道幅が原則4ｍ以上など6つの条件があるため、確認が必要です。

もし接道義務が守られていない敷地に建つ中古物件の場合、規制ができる前に建築された物件に住み続ける場合は問題ありませんが、原則として建築基準法の道路に2ｍ以上接していない敷地には建物を建てることができないため、再建築は不可能なのです。中古物件を購入する場合はしっかりと確認しておきましょう。

自由に使える土地が狭くなるセットバック

セットバックという言葉をご存じでしょうか？セットバックは「後退」という意味で、土地の一部を道路として引き渡すことです。敷地前の道路が4ｍ未満の場合、その道路の中心から2ｍ後退させた線まで敷地を後退させ、後退させた敷地部分を道路とみなします。条件によって幅が違いますので以下を参考にしてみてください。

• 一般的な条件…道路の両側に家がある場合、道路の中心から均一に距離を測り道幅が4ｍになるように分担します。
• 道路に水路がある場合…道路の片側に水路などがある場合は、水路の道路境界線から4m確保して敷地を後退させます。

セットバックを行うことによって車の出し入れがしやすくなるなど生活環境が向上するほか、見通しが良くなることによる防犯効果、火災時の延焼を防ぐ防災効果も期待されています。基本的には無償で引き渡すことになりますが、自治体によってはセットバックに対する助成金が支給される場合もありますのでチェックしてみてください。

原則は10ｍか12ｍの絶対高さ制限

地域の都市計画に基づき、建物に10ｍか12ｍの高さ制限が付く場合があります。これを絶対高さ制限といい、第一種低層居住地域、第二種低層居住地域、田園居住地域に該当する地域に適用されます。低層住居の環境の保護が目的で、日照や風通しを守るための制限です。低層居住地域にタワーマンションが建ったことを想像するとその影響は明確であるといえます。

しかし特定行政庁が認めた場合適用される例外も存在します。周囲に広場や公園があり低層住居に影響を与えないとみなされた場合、学校など用途によって建設がやむを得ないとみなされた場合などが例外として挙げられます。

建物の形に影響がある斜線制限

斜線制限は建物を建てる際に影響があるため押さえておくべき制限の一つです。斜線制限には3種類あり、それぞれ特徴が違います。以下の表を参考にしてみてください。

ビルを建てるときに注意が必要な日影規制

ビルの建設を予定している人に注意していただきたいのが日影規制です。日影規制とは、中高層建築物の建築によって冬至日に一定時間以上日影となる部分を規定の範囲内におさめ、住環境を保護するための規制のことです。

対象となる地域は以下の通りとなります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 準工業地域
• 用途地域の指定のない区域

容積率などの制限で失敗しない土地探しのコツ

ここまで、容積率をはじめ建物の建築や購入に際しての制限についてお話してきました。では実際、どのような土地を選べばよいのでしょうか？失敗しない土地探しのコツを具体的に見ていきましょう。

土地は不動産の専門家と一緒に探す

近年はインターネット上にほとんどの情報が出回っているため、自身で購入する土地の目処を立てようと思っている方も多いと思います。しかしこれまでお話したように、制限の種類は多く、さらに地域も細分化されているためとても複雑で、広告に記載された情報だけでは判断できないのが実情です。

ある程度まではネット情報で絞ることができますが、自身で最終的な土地を決めるのには手間も時間もかかるため、信頼できる専門家の協力を仰ぐことがおすすめです。制限の多い土地で思っていた規模で家が建てられないといったことや、さらには水道管が引かれておらず工事に想定を超える費用が掛かるなど、土地の購入後のトラブルも防ぐことができます。

妥協点を決めて土地探しを始める

土地の購入は人生で5本の指に入るほど大きな買い物かもしれません。したがって、家族でしっかり話し合うことが重要でしょう。大きな買い物だからこそそれぞれの理想や希望が出てくるものです。妥協したくない、と条件をかなり絞ってしまうかもしれませんが、実はそれが土地探しをより困難なものとする大きな落とし穴になる可能性もあるのです。

土地を探す場合には妥協点を見つけることが必要です。仮に都心に近くて広い土地で希望を出すと、高額な土地となることは予想がつくと思います。駅に近い土地がいいのか、住宅密集地がいいのか閑静な住宅街がいいのか、駐車場の有無、土地の広さを優先するのか、また予算はいくらくらいにするのかなど、条件の優先順位を決め、妥協できる部分をいくつか決めておくとよいでしょう。

また、おすすめの方法としては建てたい家の形状を先に決めておくことです。そこから理想の家が建てられる土地に絞り、さらに条件を優先順位の低い順から削っていくと理想に近い土地が見つかりやすくなります。なかなか100点のマイホームを持つことは難しいので、理想の70点～80点で満足というような気持ちで土地探しをするのがおすすめです。

土地の状態を目視で確認する

最後に必ず行ってほしいのが、土地の状態を目視で確認することです。目視で確認してほしいことの一つに隣接する土地との境界があります。境界が曖昧な場合には容積率や建ぺい率の関係で実際に建てられる建物が狭くなってしまう可能性もあるので、自分の目で見てしっかり確認しましょう。

そして、理想としてはその土地に朝、昼、夜と時間帯を変えて3回訪れてみましょう。時間を変えることで、時間ごとの日当たりや風通し、夜道の暗さなどもチェックできます。それに加えて、土地の傾斜や凹凸、敷地内外の土の状態が極端に湿っていないか、隣接する住居との位置関係、交通量などによる騒音や振動、周辺の緑地、近隣の工場による音や匂い、ゴミ置き場との距離、近隣住民の方との距離感なども、肌で感じることがおすすめです。

戸建て以外の容積率でよくある疑問

ここまでマイホームを意識した戸建ての容積率について説明してきましたが、高層ビルやマンション、アパートなどは容積率の範囲内なのでしょうか？最後に詳しく見ていきたいと思います。

高層ビルは容積率をオーバーしているのでは？

高層ビルなどは敷地に対して延べ床面積がかなり広くなるのため容積率が高くなるのでは？と疑問に思う方もいるかもしれません。高層ビルが立ち並ぶ丸の内にある38階建ての新丸の内ビルディングは、容積率が1,760％もあります。しかしこのビルも、もちろん制限を守って建てられているので何ら問題はありません。ではなぜ認められているのでしょうか？

以下の3つの地域に限っては容積率の制限がかなり緩くなっているのです。それは、六本木ヒルズなどが該当する「高度利用地区」、西新宿の高層ビル街などの「特定街区」、新丸の内ビルディングなどが該当する「特例容積率適用地区」です。これらの土地は再開発などの都市計画に基づいて制限が緩くなっているため高層ビルの建設が可能なのです。また、敷地内に空き地を広くとって容積率を抑える工夫をしているため成り立っています。

アパートでも容積率で制限がある？

この記事をご覧の方の中にはアパートの建設を考えている人もいるかもしれません。アパートも戸建てと同様に容積率や建ぺい率などの制限がかかります。

高さ制限などをしっかり調べることによって、土地によっては3階建てや4階建てにすることも可能です。部屋数を増やすことで収益にも大きく影響します。さらに、1階や2階建てと比べて高級感が出て人気につながり、比較的賃料の低い1階の割合を下げることもできるため、初期費用はやや高くつくかもしれませんが、その後の収益性を求めたい方は土地選びがより一層重要になります。

まとめ

容積率の基本的な知識から制限内での空間活用、さらには容積率以外にも注意すべき制限について説明してきました。ほんの少しだけでもプラスアルファの知識があるだけで、容積率が低くても空間を最大限に利用できることがお分かりいただけたと思います。

しかしうっかり制限を守らない家を建ててしまった場合は違法建築とみなされてしまいます。土地や家はとても大きな買い物です。小さな失敗が大きな損失につながります。ぜひ本記事を参考に、専門家に協力してもらい、自分の目でしっかり確かめて、安心して暮らせる夢のマイホームを手に入れましょう。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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