「相続した土地が、市街化調整区域のためなかなか買い手が現れない」
「不動産会社から市街化調整区域だから売れにくいと言われた」
このように、市街化調整区域の土地を持て余している方もいるのではないでしょうか。
市街化調整区域の土地は売れないということはありませんが、売りにくい、もしくは売れたとしても価格が安いというのは事実です。
ここでは、市街化調整区域の売れにくい原因や売れるためのポイントを紹介していきます。また、売れない場合の土地の活用方法や手放し方についても解説しますので、この記事を参考に市街化調整区域を上手に活用していきましょう。
- 市街化調整区域が売れにくい原因として、住宅ローン申請が通りにくい、インフラが整っていない、建築に手間と時間がかかる、生活に必要な利便施設が遠い、農地扱いのため制約が厳しい、などが考えられます。
- 売却できる可能性を高めるためにも、市街化調整区域の売却経験がある不動産会社へ依頼する、土地の開発許可要件を確認する、購入者の特徴を理解する、農地転用できないか確認する、などで対処してみましょう。
- どうしても売れない場合には、駐車場や資材置き場にしたり高齢者施設や社会福祉施設を建設したりして活用する方法もあります。活用しない場合には、相続放棄や寄付によって土地を手放せる可能性があるため確認しておくといいです。
市街化調整区域とは
まずは、市街化調整地域について一度おさらいしておきましょう。
市街化調整区域は、都市計画法という法律に基づいて定められました。都市計画法とは、日本国内の土地を計画的に開発するために制定された法律です。国内をいくつかの区域に分け、開発に関する制限を設けることで都市部の拡大を抑制し、自然や農地を保護するのが主な目的です。
都市計画法における区域の分け方と、市街化調整区域の特徴について以下にまとめました。
都市計画法の区分の1つ
日本の国土はこの都市計画法により、大きく3つに分けることができます。それが都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外の3つです。
| 区域 | 特徴 |
| 都市計画区域 | 日本人口のほとんどが住む地域 |
| 準都市計画区域 | 一定数の建造物がある、もしくはこれから建設・開発される見込みがある地域 |
| 都市計画区域外 | 上記2つの区域に指定されていない区域 |
人口のほとんどが住む都市開発区域はさらに3つに区分されます。それが市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3つです。
| 区域 | 特徴 |
| 市街化区域 | すでに市街地が形成されている区域、および近い将来市街地化を進めるべき区域。一般的な都市部 |
| 市街化調整区域 | 無秩序に市街化を進めることはできない区域 |
| 非線引き区域 | 上記2つの区域に指定されていない区域 |
市街化区域は住宅や商業施設などで市街化された（またはこれから市街化する）地域である一方で、市街化調整区域は、住宅や施設の建築を積極的に行わないように定められた地域です。
分かりやすく説明すると、東京23区はすべて市街化区域です。市街化調整区域は都市部よりある程度距離があり、まだ自然などが残されている区域で、東京都でいうと八王子市西部などが含まれます。
市街調整区域の目的は農地を守ること
市街化調整区域が制定された大きな目的のひとつが、農地を市街地化から守ることです。
農地は基本的に農業目的でしか使用できず、居住用の住宅などを建設することはできません。しかし、農地転用の申請を行い、許可が下りれば農地を宅地に変更することが可能です。この農地転用が増え続けると、日本国内の農地がどんどん減少してしまいます。こういった懸念から市街化調整区域は制定されています。
建物を建築する際の制限がある
市街化調整区域は、市街化が進まないように制限されている区域になりますので、この土地には基本的に建造物を建設することができません。居住用の住宅でも、商業施設でも、建造物を建てる際には必ず自治体に申請を行い許可を得る必要があります。
増築の際も許可が必要になる
市街化調整区域にある建物を増改築する場合も、必ず事前に自治体に問い合わせる必要があります。
市街化調整区域などを定めた都市計画法が制定されたのが昭和43年（1968年）、最後に改正されたのが平成18年（2006年）になります。それ以前に建造された建物に関しては、増改築、建て直しをする際も、自治体に申請を行い許可を得る必要があります。また、許可が下りたとしても、市街化区域の土地と比較すると、建蔽率や容積率に関して厳しい規制があったり、建て直しの際の床面積も従来の1.5倍までといった規制があります。
こうした増改築や建て直しの許可や制限を設けているのは各自治体です。自治体によって、制限が厳しい地域もありますし、反対に制限が緩い地域もあります。
市街化調整区域の土地が売れにくい理由
市街化調整区域の土地は需要が小さく、なかなか売れにくいのが実情です。
もっとも大きな理由は、先述したように、土地の活用方法に制限があることでしょう。そのほかにも考えられる理由として、以下のものがあげられます。
- 住宅ローンの申請が通りにくい
- インフラが整っていない可能性がある
- 建物の建築に手間と時間がかかる
- 生活に必要な利便施設が遠い可能性がある
- 地目が農地の場合は制約がより厳しくなる
ここからは、市街化調整区域が売れない理由について詳しく解説していきます。
住宅ローンの申請が通りにくい
土地の購入やマイホームの建築に関して、金融機関の住宅ローンを利用する方が多いかと思います。しかし、金融機関が販売している住宅ローン商品には、多くの場合「建築場所が市街化調整地域ではないこと」という但し書きが加えられています。
市街化調整区域の土地にマイホームを建てる場合、事前に金融機関で審査が可能か確認する、市街化調整区域でも適用できるローンを探すか、事前に現金を用意し、ローンを利用しないで建築する必要があります。
インフラが整っていない可能性がある
市街化調整区域は、そもそも都市部ではありません。マイホームなど建造物を建てるのも難しい区域になりますので、電気、ガス、上水道、下水道などのインフラ設備が整っていない可能性があります。
購入した後に自力ですべてのインフラを整えるには、それなりの費用が掛かりますので、その費用を考慮しかなり安い価格でなければ購入には至らないでしょう。インフラを自費で整備する費用に関して一般的な相場をまとめておきましょう。
| インフラ | 費用相場 |
| 上水道 | 35～80万円 |
| 下水道 | 30～80万円 |
| 電気 | 15万円前後 |
| プロパンガス | 15万円前後 |
| 都市ガス | 20万円前後 |
プロパンガスを除くインフラに関しては、自宅までどの程度の距離の工事になるかで費用が大きく変わります。ここに提示した費用はあくまでも目安として覚えておきましょう。
建物の建築に手間と時間がかかる
市街化調整区域の土地に建物を建てるには、自治体に建築許可を申請し、許可が下りてはじめて建築に取り掛かることができます。市街化区域の土地であれば、建物の建築は3～6ヶ月程度で完成しますが、市街化調整区域の場合、それ以上の期間が必要となります。
また、時間とともに必要なのが申請の手間です。建物を建てるだけで多くの手間と時間がかかるということで、土地の購入を躊躇する方も多いようです。
生活に必要な利便施設が遠い可能性がある
市街化調整区域ということは、周辺の土地も同じであり、簡単に商業施設などを建てられないということで、暮らしにくいという特徴もあります。
スーパーやコンビニエンスストアなど生活に必要な施設まで、公共施設や交通機関などまでそれなりに時間がかかる土地が多く、生活に不便と感じる方が多い地域になります。
地目が農地の場合は制約がより厳しくなる
市街化調整区域にある土地の中で、もっとも難しいのが農地の扱いです。土地には必ず地目という分類があり、住宅が建てられる土地は宅地ですが、農業用の土地は農地となっています。
持っている土地が農地の場合、そもそも簡単に売りに出すことができません。農地の売却には、農地法という法律により、農地を購入できるのは、地域の農業委員会に許可を受けた農家、もしくは農業従事者に限られています。
農業従事者ではない方が、農業に興味を持ち農地を購入することは、農業法で認められていないということになります。また、そもそも農地を売却するには、農業委員会の許可が必要となっています。
それでも農地を売却したい場合、農地を宅地に地目変更し販売する方法もあります。これを農地の転用と言いますが、市街化調整区域ではこの転用も難しくなります。最初に説明した通り、市街化調整区域を設定した理由の一つに農地の保護があります。農地の保護を目的にしている以上、宅地への転用は簡単ではありません。
市街化調整区域の土地を売るポイント
建物を建築するにも許可が必要になる市街化調整区域の土地は、売却自体が難しくなります。しかし、ポイントをしっかりと押さえておけば売却は不可能ではありません。そんなポイントをひとつずつ確認していきましょう。
市街化調整区域の土地売却の経験がある不動産会社に依頼する
まず重要になるのは、どの業者に販売を依頼するかということです。土地の売却を依頼するのは、不動産業者の中でも不動産仲介業者になります。不動産仲介業者にもいろいろな業者がおり、それぞれ得意な分野があります。
市街化調整区域の土地の売却には、いろいろな制約がありますので、こういった土地の販売の経験が多い不動産会社を見つけましょう。
不動産会社を探すには、不動産価格一括査定サイトが便利です。一括査定サイトは一度の条件入力で複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。自分で不動産会社を調べて条件を伝える必要がないので、少ない手間と時間で多くの不動産会社を比較することができます。
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不動産一括査定サイトの利用に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
土地の開発許可要件を確認する
市街化調整区域にある土地の開発に関しては、自治体がその要件を定めています。自治体により要件が厳しいところもありますし、比較的緩いところもあります。
まずは何よりお持ちの土地に関する、開発要件を確認することが重要です。土地によっては、現状建物が建っていないものの、すでに開発許可が下りている土地もあります。開発許可さえ下りていれば、その土地にマイホームを建築することは可能ですので、売却できる可能性は高くなります。
市街化調整区域を購入する人の特徴を理解する
市街化調整区域の土地は、多くの人に興味を持ってもらえる土地ではありません。いろいろな制約がある土地になりますので、こういった土地を探している購入者を探す必要があります。
販売活動をする際は、顧客を絞り込んだ販売活動が求められます。
建物が建築できる市街化調整区域を購入する人の例
市街化調整区域の土地を積極的に購入する可能性がある顧客は間違いなく存在します。そんな顧客の一例をご紹介しましょう。
- 開発目的のデベロッパー
- 隣接地の所有者
その土地の開発許可が下りており、すでに建物が建てられる状態の土地であれば、購入希望者はいろいろと考えられます。特にわかりやすいのが隣接地の所有者です。隣接する土地を所有している方が、土地を買い足すことで土地の広さが広くなり、また形がよくなれば、建てられる建物の選択肢が増えます。
さらに隣接の土地を購入することで、上下水道や電気、ガスの引き込み費用を抑えることがが可能になるケースもあります。
その土地の周辺を含めて開発を考えているデベロッパーがいる場合、土地の購入につながる可能性は高くなります。開発計画を知ることは難しいですが、不動産一括査定サイトで関連会社に査定を依頼するなどすれば、すぐに買い手がつくことも考えられます。
建物が建築できない市街化調整区域を購入する人の例
建物が建てられない、開発許可の下りないような土地の場合は、購入する方がさらに限られます。
- 農業従事者
- 近隣の事業者
まずもっとも可能性が高いのが農業従事者です。開発許可が下りない土地でも、農地であれば何の問題もなく購入できますし、農業従事者ならではの特例もあります。その特例が、農業従事者であれば、開発許可を得なくても居住用の建物を建てることが可能というものです。この特例もあり農業従事者がもっとも有力な購入候補といえるでしょう。
建物を建てられなくても、その土地を活用できる可能性があるのが近隣の事業者です。購入した土地を資材置き場にしたり、駐車場にしたりと、建物がなくても活用できるため、購入候補と考えることも可能でしょう。
農地転用できないか確認する
売却しようとしている土地が農地の場合は、その農地が宅地などに転用できないかを確認しておくのも重要です。上でも説明した通り、土地が農地の場合、購入者の条件は非常に狭まります。それでは売ることが難しくなりますし、売れたとしてもその価格は安く抑えられてしまいます。
地目を宅地に転用できれば、より多くの顧客に販売が可能になりますし、売却価格も高くすることが可能です。
農地転用ができる場合とは
まず地目しての農地には3種類が存在します。その特徴を確認しておきましょう。
| 農地の種類 | 特徴 |
| 第1種農地 | 生産性が高く広大な農地 |
| 第2種農地 | 市街地に近く小規模な農地 |
| 第3種農地 | 市街地などにあり、市街地化が著しい地域にある農地 |
この3つの農地のうち、宅地への転用が可能なのは第2種と第3種の2種類です。また、第2種と第3種では転用する際の条件に差があります。
第2種の場合問われるのは代替性です。代替性とは、その土地の周辺の土地と合わせて考えた場合、本当にその土地を転用する必要があるのかどうかということです。判断は自治体担当者に委ねられますが、代替性がないことを証明できる書類があれば認められるケースもあります。
第3種の場合は特に転用に関する条件はなく、一部の例外を除けば転用は可能です。ただし、第2種、第3種農地の転用には一般基準があり、この一般基準をクリアする必要はあります。
- 申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること
- 周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと
- 一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が耕作の目的に供されることが確実であること
一般基準はさほど厳しい条件ではありますが、確実にクリアできるように準備しておきましょう。
ちなみに第1種の場合でも転用自体不可能ではありません。農地を転用する場合は、農業委員会に農振興除外申請を出し、許可が出れば転用が可能になりますが、第1種の場合はこの申請が受理される可能性が低く、事実上転用は難しいということになります。
農地転用の手続き方法
農地の転用を申請するのは、市区町村の農業委員会になります。農業委員会に必要書類を提出し、審査を受ける必要があります。必要書類は以下の通りです。
- 土地の登記全部事項証明書（発行3ヶ月以内のもの）
- 公図（区分判断をするもの）
- 写真（農地と周辺の写真）
- 預貯金残高証明書（申請どおりの目的で利用しているかを証明するのに使う）
農振除外申請はいつでもいいわけではなく、申請の期日が決まっています。申請受付は半年に1回ですので期日を確認しておきましょう。
売れない市街化調整区域の活用方法
土地がどうしても売れないのであれば、土地を所有したままで賃貸で活用できる余地がないかを検討するのもひとつの方法です。ここでは、売れない市街化調整区域の活用方法について解説します。
建物の建築をせずに土地活用をする
市街化調整区域に建物を建てるとなると、許可が必要であるため手間がかかります。建物の建築を必要としない方法で土地活用をすれば、手間や初期費用があまりかからずに済むためおすすめです。
建物がない更地の場合は、雑草などをきちんと処理すれば駐車場や資材置き場などで活用できます。ただし、地目が農地の場合は転用許可が得られず土地活用できない場合もあるため注意が必要です。
建物の建築をしない市街化調整区域の活用例
建物の建築をせずに市街化調整区域の不動産を活用する方法として、以下のものがあげられます。
- 駐車場
- 資材置き場
- 太陽光発電
初期費用をあまりかけずに始めることができますが、市街化調整区域の土地で「駐車場を利用したい」「資材置き場を利用したい」というニーズがあるのか見極める必要があるでしょう。
土地活用について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
建築許可を受けて土地活用をする
市街化調整区域に建物を建築する場合は、自治体から建築許可を得る必要があります。建築許可が得られるかどうかの判断基準は各自治体によって異なるため、まずは自治体の都市計画課など担当部署に相談してみるとよいでしょう。
「どのような建物を建築したいのか」「建物の用途は何か」なども建築許可が得られるかどうかの判断材料になります。そのため、自治体に相談しに行く場合はおおまかに土地の活用プランを立てておくと良いでしょう。
建築許可を受けた市街化調整区域の活用例
市街化調整区域に建築許可を受けて建物の建築をする場合は、以下の活用方法があげられます。
- 高齢者施設
- 社会福祉施設
- 医療施設
市街化調整区域では、周辺住人にとって生活に必要な建物や地域産業をおこなう上で必要な建物などであれば、建築許可を得られる可能性があります。高齢者向けの施設や医療施設などは、市街化調整区域であっても比較的ニーズがあるため検討してみると良いでしょう。
売れない市街化調整区域を手放す方法は？
所有している市街化調整区域の売却が難しく、土地活用するのも難しい、もしくは面倒だという場合もあるでしょう。土地を所有していると固定資産税がかかってしまうため、早めに手放してしまう方が良いかもしれません。
ここでは、売れない市街化調整区域内の不動産を手放す方法について解説していきます。
相続放棄をする
市街化調整区域の土地をこれから相続する予定になっており、その処分に困っている場合は、相続放棄を検討してみましょう。相続放棄できる期限は、原則として被相続人が他界して相続が発生したことを知ってから3か月以内となっています。
相続放棄が認められると固定資産税を支払う必要がなくなります。しかし、次の管理者が決まるまでは管理義務が残ってしまうことは覚えておきましょう。
寄付をする
市街化調整区域の土地をすでに所有していて、その処分に困っている場合は、寄付を検討してみましょう。寄付をする先としては、その土地のある自治体や個人、法人などがあります。
自治体へ寄付をしたい場合は、まずその自治体の担当窓口に相談をし、その後土地の調査をおこない審査に通る必要があります。寄付できる場合もありますが、自治体の税収が減ってしまうため受け取ってもらえないことが多いのが実情のようです。
まとめ
市街化調整区域の土地は、建物を建てる、建て直す、増改築をするだけでも、自治体の許可が必要です。また、インフラに関する設備が整っていないケースも多く、居住用の土地として販売するのは非常にハードルの高い土地になります。
ハードルは高いものの売却自体が不可能ではありませんので、まずは自身の持つ土地がどのような状況なのか、周辺環境がどうなっているのか、売却するにはどのような手続きが必要なのかを確認し、できる範囲で売却の準備をしておきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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