不動産を売却する方法のひとつに「入札方式」というものがありますが、一般的な不動産会社の仲介による売却とは何が違うのでしょうか。ルールや通常の売却との違いを把握せずに、入札方式で売却をしてしまうと、不動産を相場よりも高く売ることができずに、損してしまう可能性があります。
今回は、不動産入札とはどのような売却方法なのか、おおまかな流れ、入札するメリットとデメリット、不動産入札方式の種類、入札に向いている不動産の特徴について解説します。
不動産売却における入札とは？
不動産を入札して売却を成功させるためには、入札のやり方や、その他の方法との相違点について把握しておく必要があります。そこで、不動産売却における入札の定義について解説していきます。
入札方式の売り方とは？
入札とは、購入したい複数の人を呼び、最高価格を提示した人が不動産を落札できる、オークション形式の売却方法のことです。入札では、購入希望者が多く集まるほど価格が上がりやすいのですが、少ない場合は競う相手がいないので価格が低くなります。
入札方式での売り主は、企業か裁判所の場合がほとんどです。企業が工場やホテルが建っていた広い土地を売買したり、裁判所が住宅ローンの滞納などで差し押さえた物件を、競売にかけたりする際に利用されます。
しかし、近年ではネットオークションが普及しているため、一般の個人が入札方式を活用するケースが、少しずつ増えてきています。もし不動産を少しでも高く売りたい場合には、後ほど紹介する一般競争入札という方法でおこなうのをおすすめします。
入札以外の売却方法との違い
| 方式 | 価格 | 購入者 |
| 入札方式 | 相場の範囲内で決定 | 一番高い人を自動的に選択 |
| その他の売却方式 | 自由に設定可能 | 自由に選択可能 |
入札による売却と他の売却方法との大きな違いは、売り出し価格の決め方や買主の決め方です。
一般的な売却方法として、不動産会社による買主の仲介や不動産会社による買取、不動産会社を通さない個人間売買などがあげられますが、いずれの場合も売り出し価格は売主が自由に決めることができます。しかし入札の場合は、売り出す金額によって入札の数が変わるため、相場の範囲内で最低価格を決める必要があります。
一般的な売却では、購入希望者の中から条件に合意してくれた人を選べますが、入札では一番高い価格で入札した人が自動的に買主に選ばれるため、売主が買主を決めることはできません。最低希望価格を下回った場合はオークションが流れてしまうので、入札以外の売却方法に変更しましょう。
不動産売却の基礎知識について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
入札は不動産により向き・不向きがある
すべての不動産が入札方式に向いているというわけではありません。当然、需要のある土地などは購入者が集いやすいため入札が向いているといえるでしょう。この章では、入札が向いている不動産の特徴と、不向きな場合の対策をご紹介します。
用途未定の広い土地は入札向き
特に用途の決まっていない敷地面積の広大な土地は、入札による売却に適しています。なぜなら、自治体や法人が都市開発のために、広い土地を探しているケースが多いからです。また建物がない土地は、解体したり残存物を撤去したりする手間がかからないので、投資目的で土地を探している投資家にも人気があります。
山林農地や建物が何も建てられていない土地、郊外にある大きな土地は、ショッピングモールや病院、リゾート施設などに活用できるので、不要な土地を所有している場合は、入札で高く売却できるかもしれません。
需要が高いエリアの不動産も狙い目
一般的なマンションや戸建ては、入札方式での売却に向いていませんが、需要が高いエリアにある戸建てやマンションの場合は、入札で売却するのに適しています。
投資家は収益性の高いマンションを探しているため、入札方式で売却すれば、多くの購入希望者を集めることが可能です。近隣に人気の高い商業施設がある場合も、企業や個人経営者など、多くの購入希望者を集めることができるでしょう。
こういった需要の高いエリアにある不動産は、仲介で売却するよりも入札方式で売却したほうが、高く売れる可能性があります。
入札が不向きな場合は疑似入札という方法がある
逆に入札方式が不向きな不動産を売却したい場合は、後ほど紹介する疑似入札がおすすめです。疑似入札とは、複数の不動産会社と仲介契約し、売買契約を交わした会社にのみ仲介手数料を支払う方法です。
不動産会社にそれぞれ、「他の会社ではもっと高い金額を提示してくれた。」と競り合わせることで疑似的な入札ができます。売り主は、値引き交渉に応じる必要がなくなるため、最低希望価格より上回る可能性が高くなるのです。あまり多くの不動産会社と契約してしまうと、営業活動を積極的にしてくれなくなる可能性もあるので、2社～3社にとどめておくことが大切です。
入札で不動産を売却するメリット
入札で不動産を売ると、以下のようなメリットを得られる可能性があります。
- 高値で売れる可能性がある
- 契約が白紙撤回にならない
- 売却額に納得できる
入札する3つのメリットを、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
高値で売れる可能性がある
入札による売却では、最低希望価格以下では売却しないという条件をつけることもできます。よって最低でも相場と同等の価格か、相場以上の価格で不動産を売却できる可能性が高いです。
入札希望者が多数いる場合や、入札価格がインターネット上で公開される「競り上がり」では、落札したい人の間で価格競争が起こります。そのため、最終的な売却価格が相場を大きく上回るほど、高額になるケースもあるでしょう。
オークション形式なので、購入希望者が複数いても遠慮することなく、一番高い金額を提示した人と売買契約を結ぶことができます。
契約が白紙撤回にならない
一般的な仲介による売却では、売買契約締結後に買主が住宅ローンの審査に落ちた場合は、契約が破棄される可能性があります。しかし入札の場合は、買主が企業や業者になることが多いので、ローン審査を心配する必要がなく、契約が破棄される可能性はほとんどありません。
キャンセルされた場合は、時間や手間をかけて買主探しを再開する必要があるので、落札されたら確実に契約できる点は、精神的にも大きなメリットです。
売却額に納得できる
不動産入札で多数の参加者が集まった場合は、最高金額を提示した人に売却できるので「もっと高く買ってくれる人がいたのでは」と後悔する心配がありません。参加者が少なかった場合でも、売主が事前に決めた最低希望価格の範囲内で入札が行われるので、希望通りの金額で不動産を売却することができます。
不動産業者の仲介による売却や個人売買の場合は、買主に値下げ交渉されて、売却金額が想定したよりも低くなる可能性がありますが、入札の場合は買主が納得できる価格で売却できるのが魅力です。
入札で不動産を売却するデメリット
入札で不動産を売却する場合は、以下のようなデメリットが発生する場合があります。
- 希望者がいなければ入札が流れる
- 希望額よりも安値がつくことがある
- 落札者とのトラブルは自分で解決することになる
入札によるデメリットも忘れずにチェックしておきましょう。
希望者がいなければ入札が流れる
入札による売却の募集を開始したからといって、必ずしも購入希望者が集まってくるとは限りません。購入希望者がいない場合は、入札による売却は流れて中止になってしまいます。
入札による購入希望者が集まらない場合は、不動産会社の仲介による売却か不動産会社の買取による売却、または個人間売買に切り替えるしかありません。売れ残りのイメージがついてしまうと、不動産がますます売れなくなってしまうので、入札による売却は期限を決めて行動することが大切です。
入札希望者を多く集めるために、入札に関する知識と実績の豊富な仲介業者を選びましょう。失敗しない仲介業者の選び方について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
希望額よりも安値がつくことがある
購入希望者が極端に少ない場合は、できるだけ安く購入しようという心理が働くため、最低希望価格以下の価格で入札されてしまうかもしれません。最低希望価格を低めに設定してしまった場合も、最低希望価格に少しだけ上乗せした程度の金額を、提示される可能性があります。
購入希望者がおらず、相場よりも低い値段で入札される不動産は、入札には不向きであることが多いので、仲介や買取などの売却方法へ切り替えることを検討しましょう。
落札者とのトラブルは自分で解決することになる
ヤフオクで不安を感じやすいのが落札者とのトラブルではないでしょうか。不動産入札では、不動産会社が介入しないことで、落札者から苦情が入り、トラブルになってしまうケースがあります。基本的に不動産入札で取引する場合は、トラブルに対して自分で解決することがほとんどです。
不動産オークションサイトには、個人情報を欲しいだけのダミーサイトもあります。トラブルを回避するには、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶことが大切です。
不動産の入札売却の流れ
不動産を入札で売却するときの大まかな流れは、以下のとおりです。
- 不動産の価格設定
- 仲介代理人を決定
- 入札参加者の募集
- 落札者と契約し物件を引き渡す
不動産入札による売却の流れについて詳しく見ていきましょう。
不動産の売り出し金額の決め方
入札方式で売る際に、まず不動産の売り出し価格となる「最低希望価格」を決める必要があります。不動産は、相場に近い金額のほうが売れやすいので、不動産の相場を目安に考えましょう。
最低希望価格が相場から離れると、入札数が減ってしまいます。よって自分でインターネットを利用して相場を調べたり、売却を検討している不動産の相場のことを、よく理解している不動産会社に相談したりすることが大切です。
不動産の価格設定も重要ですが、最高入札額が最低希望価格よりも低かった場合に備え、どのような条件なら売却してもよいのかを具体的に決めておくと、売却をスムーズに進めることができます。
価格の相場を調べるためには、Web上で必要事項を入力するだけで、複数の不動産会社に査定をしてもらえる一括査定サイトの利用をおすすめします。
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仲介代理人を決定
不動産価格や売却条件が決まったら、仲介代理人を決めます。仲介代理人とは代理で入札してくれる不動産会社のことです。ただ入札方式は、すべての不動産会社が扱っているわけではないので注意が必要です。相対方式の売却を専門としている不動産ではなく、入札方式を専門としている不動産へ問い合わせましょう。
入札方式でも不動産会社によって独自のノウハウがあるため、複数の会社に相談することをおすすめします。そこで注意しておくべきなのが、「宅地建物取引会社」であるかの確認です。そもそも届出を出していない会社もあるため、十分注意しましょう。
入札参加者の募集
契約を結んだ仲介業者によって、不動産買取業者や個人の顧客に対する入札参加の呼びかけが開始されます。
入札に参加できるのは、基本的に身元の確認が取れている業者や人物だけです。不安な場合は、参加者に条件をつけたり制限をかけたりすることもできます。参加したい人がある程度呼べたら不動産の入札が始まり、入札参加者は購入したい金額を出します。
そのなかで一番高い金額を提示した参加者が、不動産を落札する権利を得られますが、落札者と売主が落札後すぐに売買契約を結べるわけではありません。売却条件や価格交渉などの話し合いを経て、両者が合意したときに初めて売買契約を締結することができます。
入札方式の種類
入札方式は、以下の6つに分類することができます。
- 一般競争入札
- 公募型競争入札
- 見積もり
- 指名競争入札
- 希望制指名競争入札
- 疑似入札
次で、それぞれの入札方法の特徴を解説します。
一般競争入札
一般競争入札は、入札情報を公開している複数の不動産の中から、購入希望者にとって一番条件がよいと思える物件を選ぶことができる入札方法です。国内では最もメジャーな入札方法で、参加資格を満たせば、個人でも希望した人全員が自由に参加できます。
厳しい審査に通過したり、複雑な参加条件も定められたりしていないので、個人が不動産売買をおこなう場合に最も向いている入札方法です。
公募型競争入札
公募型競争入札とは、売主が購入希望者に対して条件を提示し、その条件を満たしている人だけに参加が許可される入札方法です。参加条件は厳しく設定されるため、参加できる人はごくわずかですが、参加できる時点で落札できる可能性が高くなります。
一般競争入札のように気軽に参加することが難しいので、一般人には敷居の高い入札方法です。
見積もり
見積もりとは、複数の購入希望者が見積書を提出し、最低金額を提示した人が落札者となる、通常の入札とは異なる入札方法です。見積もりではなく、オープンカウンターと呼ばれることもあります。一般競争入札と比較すると予算が少なく、見積書の提出期限日は短く設定されています。
見積もりは、市区町村などの自治体で利用されることが多いため、個人の不動産売買ではほとんど使われることがありません。
指名競争入札
指名競争入札は、売主が入札に参加させたい買取業者を指名し、指名した業者を集めて競わせる入札方法です。参加者の選定に一定の条件を課したい場合や、参加条件を満たしている業者が見つからない場合など、一般競争入札には向かない専門性の高い不動産の入札に利用されます。売主は指名した業者の中から、最もよい条件を出した業者と契約を結ぶことが可能です。
希望制指名競争入札
希望制指名競争入札とは、不動産を購入したい業者を集めて、その中から入札に参加できる業者を選ぶ入札方法です。発注者によって、公募型指名競争入札と呼ばれることもあります。
参加を希望する業者は、入札に参加できるか審査を受けるために、技術力の高さやこれまでの実績を証明する資料を用意しなければなりません。資料によって優劣が決められるので、業者にとっては参加する難易度の高い入札方法です。
疑似入札
疑似入札とは、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことで、購入希望者に売却価格を競わせることができる入札を模した方法です。複数の購入希望者がいる場合は、無理な値下げ交渉に応じる必要はありません。購入希望者に対して、他にも購入希望者がいることや、もっと高い価格での購入を希望されていることを伝えれば、入札のように価格を競わせることも可能です。
一般媒介契約を結んだすべての不動産会社が、売却活動をおこなってくれますが、売買契約を結んだ購入希望者を仲介してくれた不動産会社にのみ、仲介手数料を支払います。
入札で売却するときに押さえておきたいポイント
入札での売却を成功させるためには、不動産一括査定サイトを利用して、適切な価格を設定することが重要です。入札で売却するときに、押さえておきたいポイントについてまとめました。
適切な価格の設定が重要
不動産を入札で売却するときに最も重視するべきなのが、相場に沿った適切な価格を設定することです。価格が相場より高すぎたり安すぎたりするのはNGです。
購入希望者は、相場に近い価格で入札したいと考えていることが多いので、最低希望価格もその基準に合わせる必要があります。高く設定しすぎると、購入希望者が集まらないかもしれません。
相場は日々変動するものなので、鮮度の高い最新の情報をつかんでおくことが大切です。
不動産の査定、見積もりの依頼方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
不動産一括査定サイトを利用する
不動産の相場を自分で調べたいなら、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。不動産一括査定サイトでは、不動産の情報をサイト上のフォームに入力するだけで、複数の不動産会社に無料で査定を依頼することができます。
不動産会社によって査定方法が違うので、査定価格が異なる場合がありますが、複数の査定価格を比較することで、不動産の相場を把握することができます。
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不動産入札は土地が特におすすめ
不動産入札は、物件や土地、駐車場といったさまざまな不動産をさまざまな形式で入札することができます。そのなかでも不動産売却では土地の一般競争入札が一番おすすめです。その理由は、土地は企業にとって需要が高いから。高いお金を払ってでも土地が欲しいという企業が多いので、競争が大きくなって価格もぐんと高くなるのです。
山や林なども、広い土地であれば工場や観光として活用したい企業も多く存在します。自分では用途がなさそうと思う土地でも、意外と思わぬところから入札される可能性があります。まずは入札してみてみるのもよいでしょう。
まとめ
入札は購入希望者にオークション形式で、価格を競わせることができる売却方法です。不動産を入札方式で売却するためには、相場に沿った価格を設定したり、不動産会社に購入したい人を集めてもらったりする必要があります。
ただし入札形式による売却は、すべての不動産に適しているわけではありません。売却を検討している不動産が開発に向いているか、需要が多いエリアにあるかなど、購入希望者にとって魅力的な不動産であるかを、しっかりと見極める必要があります。
入札形式で売却するなら、その流れやメリット・デメリットをきちんと知ることが大切です。入札で高く売るためには正確な知識も必要になるので、入札前に入札方式の種類やルールを把握しておきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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