不動産買取は所有している物件を早く現金化できる、仲介手数料がかからない、などのメリットが多くあり、不動産売却において便利な手段のひとつです。しかし、不動産買取には実はトラブルがつきもので、注意すべきことがたくさんあります。
不動産買取の取引は、知識の浅い個人がプロの不動産買取業者と直接取引を行うことが一般的ですが、中には悪意のある業者もいるので、トラブルに巻き込まれることも少なくありません。
本記事では不動産買取でよくあるトラブルの事例とその解決策を紹介します。売却を考える前にトラブルの事例やその解決策を学んでおいて、トラブルに巻き込まれないようにしましょう。
不動産買取でよくあるトラブル
買取は不動産売却の一つの手段で、現金化を急ぐ場合などに便利な方法です。しかし、トラブルも多いので、巻き込まれないように注意しなければなりません。どのようなトラブルが多いのか、不動産買取でよくあるトラブル、詐欺被害を紹介します。
足元を見られ買取額を低くされる
一般的に、買取は仲介業者を通して売却するよりも7割から8割程度の売却価格になります。不動産の売り出し価格には相場があり、極端に高い価格で売り出せません。不動産会社は、買い取った物件の買取価格に諸経費と税金、自社の利益分を上乗せして売り出すため、買取価格が市場の相場より低くなってしまうのです。
物件売却に買取を選択する人は、早く現金化したい、売れ残りを避けたい、内密に売却したい、といった様々な事情があり、割安でも売却を希望する人が多くいます。また、利用者の中には借金の返済があったり住宅ローンが払えないなどの事情により、精神的に弱っていて、騙されやすい状態の人も多いです。
そういった利用者の事情から、足元を見て適正価格よりも買取価格を低く提示してくる不動産会社も珍しくありません。
高額な手数料が請求される
利用者の弱みや焦りに付け込み、不当に高額な手数料を請求してくるケースです。特に多い手口で、任意売却を行う際に高額な手数料を請求してくるケースがあります。
任意売却を進める場合では、金融機関とのやりとりで高度な専門知識が必要です。一般的には任意売却の知識や経験がある会社に依頼します。しかし中には悪徳業者もあり、相場よりも高い買取価格を提示しますが、任意売却のコンサルタント料と称して高額な手数料を請求してくるという手口です。
思わぬ金額が後から請求される
業者によって引き渡し条件は様々です。家財道具などをそのまま引き取ってくれる業者も多いですが、処分してから引き渡す条件の業者もあります。
引き渡し後に処分費用を請求される可能性もあるので、不明瞭な経費などは、事前に確認することが大切です。
査定額から値下げをする
不動産買取の査定を依頼した際、相場より高い査定額を提示されることがあります。しかしその高い査定額は自社で契約してもらうための手段です。その後、何かと理由をつけては値下げを強要してくる手口です。
また、仲介で売れない事を理由に買取を強要する手口もあります。相場よりも高い査定額で専任媒介契約を取り付け、その後、営業活動を全く行いません。当然、買手がなかなかつかないので売り手は不安になります。そこで不動産会社が相場よりも安い価格で買取を提案するというものです。
複数の会社の査定を比較し、極端に高い査定額の会社には注意する必要があります。
土地の境界線に関するトラブル
戸建ての売却を考えている方は、事前に登記簿を確認して近隣との境界を確定しておく事をおすすめします。隣の家との境界が登記簿の記載と実際で差異があった場合に、売却の契約に支障をきたすトラブルが多いためです。
境界の真ん中に境界ブロックを設置しているケースがありますが、その場合、そのブロックがどちらの所有物であるか分かりません。ブロックの設置が数十年も前のことで、書面にも残していないければ、双方の主張が食い違いとなってしまいます。
また、境界杭が打たれておらず、ブロックのどちらに境界があったのか分からない場合、大きな問題に発展してしまう可能性もあります。
境界をめぐるトラブルが起こりやすいのは、売却の際に初めて登記簿を見るという人が多いためです。トラブルにならないように事前に確認して対処しましょう。
地面師による詐欺
地面師という詐欺グループをご存知でしょうか？不動産の所有者になりすまして、売却代金などをだまし取る詐欺師・詐欺グループのことです。
地面師による大きな詐欺事件も報じられていることから、不安を感じている買主が多くいます。そのため不動産を売却する売主は、自分が所有者であることを証明しなければなりません。
ここでは、地面師について詳しく解説します。不動産取引の詐欺で最も多いので、よく読んで地面師詐欺に注意しましょう。
地面師とは
地面師とは、不動産の所有者になりすまして不動産を勝手に転売する詐欺師グループのことです。ターゲットである買主から売却代金をだまし取ったり、担保に入れて金を借りたりします。
地面師は一般的に複数人で行い、複数の役割があります。
- 主犯、詐欺を企画する役
- ターゲットの不動産情報を調査する役
- 本人確認書類や印鑑証明書などを偽造する役
- 取引の代理人となり、買主と交渉する役
- 司法書士として、取引をサポートする役
- 所有者になりすます役
など、買主を信用させるために、役割を分担し周到な準備をします。
不動産の所有者が気をつけなければならないのは権利書や印鑑証明書を騙し取る手口です。不動産を勝手に売却され、知らない間に名義が変わっていたということもあります。
地面師による手口
マンション買取の場面での手口で、売買契約締結前に、様々な理由をつけて身分証明証や権利証などを手に入れようとします。その書類を使って、第三者に売却し勝手に所有者移転登記を行い、売買代金を搾取するという手口です。当然、所有者には一切お金は支払われません。
このような詐欺の被害にあってしまった場合、買主に登記抹消を求めることもできます。しかし、買主が抹消に応じてくれるとは考えにくいため、民事訴訟を起こさなければなりません。本来の所有者であれば、通常は訴訟に勝てますが、訴訟には手間も費用もかかってしまいます。
地面師は、売主の早く現金化したいという心理にうまく漬け込んでくるので、不動産取引に詳しくない一般の方は、相手の嘘をなかなか見抜くことができません。詐欺被害に合わないためにも、売買契約を締結する時と決済・引渡しの時以外は不用意に書類を渡さないことが大切です。
地面師による詐欺が起こりやすい理由は、不動産所有者になりすましやすいという不動産取引の実体があるからです。地面師が本来の所有者を装うために偽造する書類などは、司法書士でも見抜くことは難しいとされています。
多くの不動産取引では、売主が所有者であることの本人確認が行われていないことも詐欺が成立しやすい理由のひとつです。不動産取引の性質上、売主の立場が上になってしまいます。そのため、買主が売主の機嫌をとる形になりやすく、売主の本人確認を十分に果たせないことが多いのです。
また、買主がお金を渡してしまってから、書類偽装が発覚し登記申請が却下されるまでに数日間かかってしまいます。この数日間により地面師グループに逃げられてしまうことも、詐欺が成立しやすい理由のひとつです。
売却金を小切手で受け取ることによる不渡り
売却金を小切手で受け取る場合、不渡りを利用した詐欺被害があるので、注意しましょう。
不渡りとは、受取人が銀行に手形・小切手を持っていっても決済できないことをいいます。当座預金の残高不足が不渡りの主な原因です。
不動産買取で取引される金額は、基本的には現金振込が行われて、口座に着金を確認してから引き渡しが行われます。しかし、小切手払いを持ちかけられることがあり、その場合、詐欺の可能性があるので注意が必要です。
小切手を振り出した後で引き渡しを行い、換金される前に口座預金から現金を引き出してしまいます。こうして詐欺師は買取代金を支払わずに、所有権移転登記によって不動産の所有者になります。
小切手の種類によっては、すぐ現金にできず、換金できるまでに時間を要するものがあるので、その間に第三者に転売して、売買代金を騙し取って失踪してしまいます。
不動産買取で小切手の支払いは、絶対に拒否しましょう。
不動産買取でよくある３つのトラブルの事例と解決策
不動産買取ではトラブルがつきものです。どんなトラブルが多いのか、事前に知っておくことで、トラブルに巻き込まれても冷静に対処できます。ここでは、不動産買取でよくある3つのトラブルとその解決策を紹介します。
買取価格を相場の半額にされた
あなたの不動産を買い取りたい、というような申し入れの電話があった場合は注意しましょう。以下は買取価格を半額にされた悪徳商法の流れです。
- 賃貸に出しているマンションの購入を希望する人がいると、しつこい勧誘を受ける
- その業者と専任媒介契約を締結する
- その後、購入者が断念する
- 買取業者を紹介されるが、市価の半額程度になってしまう
この事例以外にも、媒介契約締結後に建物の補修費相当額を減額しないと売れないなど、理由をつけ、無理やり価格を引き下げられるということもあります。
契約期間の終了を待って、媒介契約を更新しない
物件の売却意思がそれほどないのであれば、媒介契約を更新せずに、悪徳業者との関係を解消することが良いでしょう。
専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができないと定められています。自動更新は許されていません。ただし、有効期間中に媒介契約の解除を申し出ると、違約金を請求されることがあります。
騙されたと不安になっても、即座に媒介契約の解除を申し出ずに、有効期間の終了を待って、媒介契約を更新しないことが得策です。
売却代金の支払いが行われない
買主と土地の売買契約を締結し、代金の一部を受領、転売時に残金を支払うことで合意していたはずが、期限がきても残金の支払いが行われないケースです。
このような、金銭債務の不履行は、履行遅滞に該当します。
早期履行の請求または契約解除
買主に支払いの早期履行を請求しましょう。買主が請求に応じない場合は、相当の期間を定めて履行の催告をします。その期間内に履行がない場合は契約解除も可能です。
契約解除の場合、解除権の行使により、各当事者は原状回復義務を負いますので、受領した代金を買主は返さなければなりません。ただし、それとは別に損害賠償を請求することもできます。
思わぬ高額な代金を請求された
測量しないと売却できないとして、高額な測量代を請求されたケースです。以下はこのケースの流れです。
- 売却の電話勧誘を受ける
- 売却を依頼する
- 土地の測量をしないと売却できないと言われる
- 高額な測量代などを請求され、仕方なく支払う
- 測量結果も届いたが、土地の買取はされない
クーリングオフが可能なら契約解除
事業者から書面を受け取った日から8日以内であれば、特定商取引法によるクーリングオフが可能です。
期間を過ぎても、事業者の勧誘方法が一定の条件に該当する場合は契約解除できる可能性もあります。一定の条件とは以下の3点になります。
- 断定的判断の提供：将来における不確実な事項について断定的な判断を告げること
- 不利益事実の不告知：利益となる旨を告げ、かつ不利益事実を故意に告げないこと
- 重要事項の不実告知：客観的事実と異なる説明をすること
例えば、必ず儲かると告げられて、契約した場合は断定的判断の提供になります。日当たり良好と告げられマンションを購入したが、隣接地に建物ができて、日当たりが悪くなった、業者は隣接地の建設計画を知っていたが告知しなかった場合は不利益事実の不告知。徒歩10分圏内に複数公園があると説明されたが、実際には、公園は1つもなかったなどの場合は、重要事項の不実告知となります。
上記の条件に該当する場合は民法や消費者契約法による契約解除が可能です。
事前にできる不動産買取での５つのトラブル回避方法
トラブルが起きてしまった時の対処も大切ですが、事前に回避が可能であればそれに越したことはないでしょう。次で紹介する5つのトラブル回避方法を実践して、事前にトラブルを防ぎましょう。
不動産トラブル事例データベースを利用する
不動産適正取引推進機構が運営する不動産トラブル事例データベースは、事前の対策を考える上でとても役立つため、積極的に利用しましょう。個別の案件や不動産業者のトラブル事情を知ることができ、様々なトラブルの事例を網羅しています。売却をする前にチェックして、トラブルの解決策や予防策を講じると良いでしょう。
不動産トラブル事例データベースに記載されている内容は以下の通りです。
- 裁判事例
- 国土交通省各地方整備局や各都道府県で宅建業者に対して行った行政処分
- （一財）不動産適正取引推進機構で調整した特定紛争処理案件の中から基礎的で有用と思われる事例
“参考：不動産適正取引推進機構「不動産トラブル事例データベース」”
売却価格の相場を調べる
不動産には定価はありませんが、相場はあります。相場を知っていれば、査定額が適正かどうか判断できるので、事前に売却価格の相場を調べておくことが大切です。
相場の調べ方は以下の通りです。
- 近隣の似ている物件の過去の取引価格を調べる
- 近隣で売り出されている物件がいくらか調べる
上記の2点をインターネットで調べましょう。
複数の業者に査定を申し込む
不動産買取の査定は複数の不動産会社に依頼することをオススメします。複数の不動産会社で査定を行えば、相場や他社の査定額と比べることができるからです。
相場より低い査定額を提示した不動産会社には、その根拠を聞きましょう。査定の時点でマイナス要素を解消できるなら、費用がかかっても解消した方が良いことがあるからです。
査定を依頼したからといって売買契約を結ばないといけないわけではありません。また、査定を無料で行っている不動産会社も多いです。
複数の不動産会社に査定を依頼する場合、不動産一括査定サイトの利用がオススメです。1社ずつ訪問していては、手間も時間もかかってしまいますが、一括サイトを利用すれば、査定申し込みがネットで手軽にできます。また、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができ、相性の良い不動産会社を見つけやすいこともメリットです。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
不動産会社の評判を調べる
詐欺被害に合わないようにするためには、事前に不動産会社の評判を調べることも大切です。インターネットの普及で、悪い評判はすぐに広がります。口コミサイトを利用して不動産会社の評判を調べましょう。
また、ネットでの情報発信に力を入れている不動産会社が増えています。ホームページなどを見て、買取の情報が豊富にあれば、安心と言えるでしょう。
オススメの不動産口コミサイトは以下の通りです。
- 4000件を超える高い信頼性の口コミ：おうちの語り部
- 口コミで自分にあった会社が探せる：いえらぶ不動産会社検索
境界確定測量をする
土地の面積は売却価格に反映するので、正確な面積が必要です。特に地価の高い都心部では、小さな差異でも大きな資産価値の違いになりかねません。また、建物の設計をする場合も、小さな面積の誤差で建築設計が大きく変わってしまいます。
しかし、古い土地など古い測量技術で測られた面積は、正確でない場合が多いです。トラブルの原因にもなります。新しい技術で正確な面積を測ることは、トラブルを避けるためにも重要です。
測量には以下の2つがあります。
- 現況測量、あるいは仮測量
- 確定測量
上記の2つの違いは、土地の境界の決め方です。現況測量は現場で確認できる境界、あるいは所有者の指示をもとに仮に設定し測ります。一方、資格を持った土地家屋調査士と隣地の所有者の立ち合いの下、境界点の同意を得て行われる測量が確定測量です。以下は確定測量の流れになります。
- 土地家屋調査士に依頼する
- 土地の権利書（登記済証書）や固定資産税関係書類をそろえる
- 依頼を受けた土地家屋調査士が、法務局で登記簿、公図、地積測量図などの資料を取得する
- 資料をもとにした境界を起点に、仮杭設置、仮測量を行う
- 民地・公有地とも当事者立ち合いで、境界点を示しながら同意を得る作業を行う
- 同意を得た境界点を起点に、測量して詳細な図面を作成する
- 隣地所有者に押印してもらい、境界確認書を作成する
- 登記を申請する
確定測量を行えば、境界も明らかになり、将来にわたって資産価値を維持するための大切な資料となります。
手続き中にできる不動産買取トラブルの２つの回避方法
手続き中にできる不動産トラブル回避の方法は主に2つあります。
- 契約書を確認する
- やりとりを書面化する
次で上記の回避方法について解説します。
契約書を確認する
不動産買取で交わす契約書は、一般的な不動産売買契約書と同じく以下の内容が記載されています。
- 売買契約金額や手付金について
- 不動産の基本的な情報
- 契約不適合責任について
- 融資利用の特約について
- 所有権などの権利関係について
- 法令上の制限について
ただし、不動産買取の場合、契約不適合責任と物件状況等報告書には注意が必要です。
不動産買取の場合には、買主が不動産会社なので、契約不適合責任はなくなります。契約書に契約不適合責任に関する記述がなくなっていることを確認しましょう。
買取業者は、物件を再販売するため、物件の傷や汚れ、設備について敏感です。そのため、物件状況等報告書や設備表は非常に重要な大切な書類になります。物件状況等報告書、設備表が正確に書かれているか、確認が必要です。
やりとりを書面化する
口約束でのトラブルは、不動産トラブルの中でも特に多い問題です。問題が起こった際に明文化されていないと、事実と異なる契約内容がまかり通ってしまう場合があります。約束は必ず明文化しましょう。
トラブルになりそうな時は、やりとりのすべてを洗い出して、書面化することが大切です。トラブルが起きてしまった際により事実に近く訴えることができます。
また、書面化することで買い手への問題提示を行うことができます。特に契約不適合責任については書面でしっかりと相手に伝えておくことが大切です。しっかりした問題提示は、買い手にも信頼されます。
不動産買取でトラブルに合った場合の3つの相談窓口
ここでは、不動産買取でトラブルが起きたときに相談できる3つの窓口を紹介します。事前に相談できる窓口を知っておくことが大切です。実際にトラブルに巻き込まれてしまった場合、大きな損害を被らないように、適切な対応をしましょう。
不動産会社や管轄の宅建協会
実際にトラブルにあってしまった場合は、まずは買取を行った不動産会社に連絡をします。事前に不動産会社と綿密な連携をすることが大切です。それでも不動産会社の対応がよくなかった場合は宅建協会へ連絡しましょう。
まずは担当の不動産会社に連絡する
まずは、不動産会社の責任者に相談しましょう。トラブルに関しては、大事にしたくないはずです。また、大手の不動産業者の場合、大抵は別に相談窓口があります。トラブルや疑問があれば遠慮なく相談しましょう。
しっかりと対応してくれる不動産会社は、相手側と話をしてくれます。場合によっては、弁護士や司法書士を紹介してくれるでしょう。
上手くいかないなら宅建協会へ
買取を行った不動産会社がしっかりと動いてくれない場合は、その不動産会社を管轄する宅建協会などに相談すると、不動産会社に働きかけてくれます。
宅建協会は、苦情解決のアドバイスを行いトラブルを未然に防止、早期解決を図ることを目的に設置されています。その他住まいに関する疑問や質問などにも答えてくれます。
弁護士などの専門家
弁護士は、トラブルの際に相談に乗ってくれたり、代理人として代わりに話をしてくれたりします。ただし、相談するだけでも報酬が発生し、裁判になった場合の費用はかなり大きな額になることは注意しておきましょう。
弁護士含め、不動産のトラブルに関わる専門家は、次の通りです。
- 個人間のトラブルは弁護士
- 登記関連のトラブルは司法書士
- 税務関係のトラブルは税理士
- 建物に関するトラブルは土地家屋調査士や測量士
まとめ
不動産買取はトラブルがつきものです。一般の人は不動産買取に関する知識や経験が少ないため、悪徳業者や詐欺師などに付け込まれたり、トラブルに発展してしまうことがあります。
本記事では、不動産買取のトラブルや詐欺被害の実際の事例と7つの解決策を紹介しました。実際に起こった事例と解決方法を事前に知っておくことで、トラブルを回避して、スムーズに不動産を売却をしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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