先に新居の購入手続きを済ませ、後から元の自宅を売却する流れを買い先行と言います。買い先行で自宅を買い替える場合、住宅ローンの審査が厳しくローンを利用できないのではないかと不安に感じていませんか？
実は、買い先行で自宅を買い替える場合であっても、利用できる住宅ローンは複数存在します。
本記事では、買い先行の際に利用できる住宅ローンの種類や実際の利用手順、ローンを組む際の問題点や押さえておくべきポイントなどを網羅的に紹介していきます。
家を買い先行で買い替えるときに利用できる住宅ローンは
買い先行で自宅を買い替える場合に利用できる住宅ローンは、すでに組んでいるローンの状況や返済の方法に応じて4つのタイプがあげられます。金融機関との交渉を効率的に進めるためには、それぞれの住宅ローンの特徴を把握した上で、自らの状況に応じた適切なタイプのローンを選択することが大切です。
ここでは、買い先行で利用できる住宅ローンの具体的な中身について紹介していきます。
住宅ローンを完済できなくても使える買い替えローン
現在利用している住宅ローンの支払いがまだ残っている状態であり、自宅の売却代金では住宅ローンの残債を返済できない場合、新しい住居の購入代金と既存の住宅ローンの残債を合わせて融資する買い替えローンがあります。
買い替えローンは新たな住宅ローンに残りの支払い分を上乗せして融資してもらえるため、ローンを一本化できる利点があります。しかし買い替えローンは無制限にローンを組めるわけではなく、各金融機関ごとに融資額の上限や融資を受けるための条件が設定されているので確認する必要があるでしょう。
このローンを利用する際の注意点としては、現在の住居の売却日と新しい住宅の決済日を同日にする必要がある点です。そのため現在の住居の買い手を急いで見つけようとするあまり、売却価格を安易に安く設定する傾向があるので気をつけましょう。
住宅ローンを2つ組めるダブルローン
すでに組んでいる住宅ローンとは別に新たな住居を購入するためにローンを組み、2つのローンを同時に返済していく方法があります。
これはダブルローンと呼ばれており、別々に2つの住宅ローンを組むタイプです。ダブルローンは買い替えローンのように売却と購入の日を合わせる必要がないため、ゆとりを持って現在の住居の買い手を探すことができます。その一方でダブルローンは2つのローンを組むことになるため、借り入れ金額が膨らみ場合によっては家計を圧迫することになりかねません。
収入が少なければ毎月の返済が厳しくなるため、金融機関がダブルローンの審査をする際は、年収に占める年間返済額の割合である返済負担率を厳しく設定する特徴があります。
残債を0円として審査してもらえるフラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してサービスを提供するフラット35は、買い先行で利用できる住宅ローンです。現在の住居を売却あるいは賃貸に出すつもりであれば、現在の住宅ローンの債務を0円として融資の審査してもらるため比較的緩やかな融資基準によって新たにローンを組むことが可能です。
具体的には、現在の住居に住みながら新居を探し、新居が見つかったタイミングで現在の家の売却もしくは賃貸を不動産会社に依頼します。不動産会社と媒介契約を交わしたのち、金融機関に媒介契約書を提出してフラット35の申し込みを行います。
フラット35を利用した際、現在の住居を売却して得たお金で現在の住宅ローンを返済できない場合には、預貯金などを取り崩して返済しなければならないので気をつけましょう。フラット35を申し込む際は、十分な自己資金があることも大切なポイントになるのです。
短期間で一括返済をするつなぎ融資を受ける
買い先行で自宅を購入した場合において、新居の残金の決済日が家の売却代金の受け取り日よりも先に到来したらつなぎ融資を受けて新居の残金を一括で支払う方法があります。
つなぎ融資とは、上記のケースのように一時的な資金不足を補うために利用できる短期の融資制度です。つなぎ融資を利用した場合には、借入金を毎月返済するのではなく、古い自宅を売却して得た売却代金で一括返済する必要があります。
注意点として、つなぎ融資は通常の住宅ローンに比べて金利が高い特徴があります。仮に家の売却価格が予想金額より低かった場合には別途返済金を用意する必要があることから、しっかりとした資金計画を立てて利用することが大切です。
買い先行の買い替えで住宅ローンを組むときの手順
買い先行で住居を買い替える際の手続きの流れは、利用する住宅ローンの種類によって異なります。買い替えの手続きをスムーズに進めるためには、それぞれの住宅ローンの手続きの流れを事前に把握することがポイントです。住宅ローンを組む際は誰しも緊張するものです。あらかじめ手続きの具体的な手順を抑えておくことで、落ち着いて手続きを進めることができるでしょう。
ここからは住宅ローンを組むときの手続きの流れについて、それぞれのローンごとに解説していきます。
買い替えローンの場合
買い替えローンを組む場合の手順は次の通りです。
- 自宅の査定依頼
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 新居の売買契約を締結（買い替え特約付き契約）
- 金融機関に住宅ローンの申し込み
- 融資の実行と売却物件の引き渡し（同日）
- 新居の引き渡し
買い替えローンを利用する場合、融資の実行日が購入物件の引き渡しの日となります。融資された金額で残債の支払いを行うため、融資の実行日と売却物件の引き渡し日を合わせる必要があるのです。
ダブルローンの場合
ダブルローンを組む場合の手順は次の通りです。
- 新たに購入する物件を選定
- 新居の購入申し込み
- 金融機関へ住宅ローンの申し込み
- 審査通過後、新居の引き渡し
審査が通過した後は、これまでの住宅ローンと新たな住宅ローンをそれぞれ返済していくことになります。
フラット35の場合
フラット35を利用する際の手続きの流れは次の通りです。
- 新居の選定
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 媒介契約書を提出してフラット35に申し込み
- フラット35の審査結果
フラット35の審査結果が到着後、検査機関に設計検査の申請を行います。検査後に合格通知が到着すると、新居の着工開始となります。
つなぎ融資の場合
つなぎ融資を利用する際の手続きの流れは次の通りです。
- つなぎ融資の申し込み
- 新居の売買契約
- つなぎ融資の実行
- 新居の残代金支払い
- 新居の引き渡し
- 現在の家の売買契約
- 現在の家の残代金の受け取り
- つなぎ融資を一括返済
仮に自宅の売却代金が残債に満たない場合には、つなぎ融資の一括返済ができなくなり上記の流れも変わってくることになります。
※画像出典元：モゲチェック公式サイト最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
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買い先行の買い替えで住宅ローンを組む時のポイント
新居を購入する資金が十分ある方であれば、買い先行の場合でも特に問題なく買い替えを進めることができます。しかしすでに住宅ローンを払っている状態でさらに新居に対しローンを組むのであれば、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。
ここからは、買い先行の買い替えの際に新たに住宅ローンを組む時のポイントを3つ紹介します。
家がいくらで売れるのかを把握する
今後の資金計画を立てるためには、まずは現在住んでいる自宅がいくらで売れるのか、できるだけ正確な相場価格を把握することがポイントになります。
一括返済できることを見込んでつなぎ融資を利用したとしても、自宅の売却価格が融資額に届かなければ、預貯金を取り崩すなどの対応をしなければなりません。
まずは一括査定サイトなどを上手に活用し、複数の業者に見積もりを取って自宅の正しい相場を把握しましょう。
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信頼できる不動産会社に依頼する
買い先行の買い替えの手続きをスムーズに進めるためには、不動産会社の協力が不可欠です。ただし不動産会社ならどの会社でも良いわけでなく、しっかりと対応してもらえる不動産会社に依頼することを心がけましょう。
自宅の買い替えは2つの売買契約を行うため、手続きも煩雑であり時間がかかります。不動産の中には経験が乏しく、対応が不十分なところもあるので注意が必要です。
自宅の買い替えは、今後の生活を支える大きなライフイベントです。信頼できる会社に依頼できるように、まずは複数の不動産会社にアプローチしてそれぞれの担当者と話をし、比較検討すると良いでしょう。
売り・買い共に同じ業者に依頼する
買い先行で自宅を買い替える際は、現在住んでいる自宅の売却と新居の購入を同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。
売却と購入をそれぞれ別々の不動産会社に依頼することも可能です。しかし買い替えの手続きは両者のタイミング調整が必要であり、別々の会社にすると時間も労力もかかります。売却と購入を1社にまとめて依頼した方が、効率的に手続きを進めることができるでしょう。
買い先行の買い替えで住宅ローンを組む場合の問題点
買い先行で自宅の買い替えを希望する方にとって、買い替えローンやダブルローンといった住宅ローンの存在は利便性が高いと言えます。
しかし誰でも自由に利用できるものではなく、安易に利用すると日々の生活に支障をきたすことになりかねないので慎重に利用する必要があります。
ここでは、買い先行の買い替えで住宅ローンを組む場合の問題点を紹介します。
家計が圧迫される可能性がある
買い先行の買い替えの際にダブルローンを組むと、2つの住宅ローンの返済に追われるため経済状況によっては家計が圧迫される可能性があります。
自宅の売却がなかなか思うように進まず遅れると、それだけダブルローンの期間が長くなります。生活にも影響する恐れがあるため、ダブルローンを組む際は、自分たちの預貯金や収入を考慮に入れて判断することが重要です。
審査が厳しいので借りにくい
一般的に買い先行の買い替えの際にダブルローンを組む場合、以前の住宅ローンの審査に比べて金融機関の審査は厳しくなるので慎重に申し込む必要があります。
新たな住宅ローンの審査では、現在の住宅ローンの残額と新たな住宅ローンの借り入れ額を合算した金額で本人の支払い能力の審査が行われるのがその理由です。
ダブルローンでは2つの住宅ローンを抱えても問題なく返済できる収入が求められているため、高収入の方に向いているスタイルだと言えます。
買い先行の買い替えで住宅ローンを回避するには
買い先行の買い替えで住宅ローンを組む場合は、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しいことに加えて返済の負担も大きくなります。場合によっては返済が遅れたり、返済自体ができなくなるリスクがあるため、可能であれば住宅ローン以外の方法で買い替えを行いたいものです。
ここでは、買い先行の買い替えにおいて住宅ローンを回避する具体的な方法を紹介していきます。
早めに住宅を売却する
住宅ローンを回避する具体的な方法は、すでに所有している住宅をできるだけ早く売却することです。
今まで住んでいた家の売却が早ければ早いほど、ダブルローンの期間を短くできます。しかし家の売却が遅れてしまうと、その分ダブルローンの期間が長くなり負担が重くのしかかるのです。
早めに売却するためには、売却価格の値下げも考慮する必要があるでしょう。
買取業者に買い取ってもらう
現在住んでいる家をできるだけ早く売却したいのであれば、不動産市場に売りに出すのではなく買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
不動産会社などの買取業者であれば、市場に売りに出した場合よりも早く買い取ってもらえます。ただし、通常買取業者への売却価格は市場での相場価格の6〜7割程度と安くなる点は頭に入れておきましょう。
引き渡し猶予を選択する
通常自宅の買い替えを行なった場合、残代金決済の前日までに引越しを済ませておく必要があります。しかし引き渡し猶予を選択することによって、買主が住居の購入代金を支払った後でも、売主がすぐに住居を引き渡すことなくそのまま住み続けることが可能となります。
なお、引き渡し猶予によって引き渡しを猶予できる期間は数日から1週間程度となります。
買い先行の買い替えに関するQ＆A
買い先行の家の買い替えを行えば、新居選びに時間をかけることができることから納得のいく家探しができます。さらに買い先行の家の買い替えであれば、現在居住している家を売却した後に仮住まいを用意する必要がないといったメリットもあります。
しかし現在の自宅の住宅ローンが残っている場合はダブルローンになることから、家計の負担を考慮して買い先行で買い替えを行うべきか慎重に判断する必要があるでしょう。
ここでは、買い先行の買い替えに関する代表的な疑問点を3つあげて、Q＆A形式で紹介していきます。
住宅ローン控除は適用できる？
買い先行の買い替えの場合であっても、一定の条件を満たすことにより住宅ローン控除を利用することは可能です。
住宅ローン控除を利用するために必要な条件は次の通りです。
- 返済期間が10年以上であること
- 築年数が20年以下であること
- 住宅を購入した日から6ヶ月以内に居住すること
- 適用を受ける各年の年末に住んでいること
- 所得が3,000万円以下であること
- 住宅の床面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が居住用であること
買い替え特約はつけるべき？
新居の売買契約に買い替え特約をつけておけば、万が一現在の住居が希望した価格や指定期間内に売却できなかったとしても、違約金なしで解約することができるので安心です。
現在居住している家が必ずしも希望通りに売れるとは限りません。買い替えの際に住宅ローンを利用するのであれば、新居の売買契約に買い替え特約の付与は必須と言えます。
買取保証はつけるべき？
買取保証は、仮に住居が売れなかった場合に不動産会社が住居を買い取ってくれるといったサービスです。買取保証をつけておけば確実に買取してもらえるため安心して自宅を売りに出すことができます。その一方で、買取保証の場合の買取価格は相場価格の7～8割になってしまうため、慎重に判断する必要があります。
買い替えに時間をかけたくない方や自宅の売却に対して不安がある方は、買取保証をつけるべでしょう。しかし時間にある程度余裕があり少しでも高値で自宅を売却したい方は、買取保証はつけずに自宅を売りに出すことをおすすめします。
買取保証についてより詳しくは、こちらの記事をお読みください
まとめ
買い先行で自宅を買い替える場合、現在の自宅がなかなか売れない可能性は確かに存在します。しかし買い先行で買い替えローンを利用するのであれば、買い替え特約や買取保証などを利用することによってリスクを軽減することも可能です。
買い先行であれば、自分が理想とする新居を納得いくまで探すことが可能になります。今回の記事を参考にして買い先行での買い替えの手続きの流れや問題点を把握した上で、上手に住宅ローンを利用して買い替えを行いましょう
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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