離婚でマンション売却するべき?不動産の財産分与と名義変更の仕組み

マンション売却

「離婚することになってマンションを売却したい」「でも不動産の財産分与の仕組みがわからない」と悩んでいませんか。現金・株などの財産は比較的簡単に分けることができますが、不動産は現物の資産となるため、財産分与をするには手順を踏んで進める必要があります。特に夫婦の共有財産としていた場合は離婚後の手続きなどが複雑になる可能性もあり注意が必要です。

本記事では、離婚した際の不動産の財産分与の可否や、財産分与をする場合に必要な手続きや税金について、ご紹介していきます。

離婚を決めた際に住宅ローンの残債があることでお悩みの方は、住宅ローン診断士が相談を受け付けてくれるJMPパートナーズがおすすめです。ローン残債がある状態で財産分与を進めていく際に専門家の観点からサポートしてくれます。

離婚したら不動産も財産分与の必要がある

離婚した場合、夫婦で所有していた現金、銀行預金、株式、証券などの財産だけではなく、土地やマンションなどの不動産も夫婦で二等分することが懸命です。せっかく手に入れた資産といっても、残しておくと離婚後に争いの火種となる可能性があります。そのため、共有していた不動産も適切な形で財産分与を進めておくべきでしょう。

また、財産分与の対象となるのは結婚時に取得して共有していた財産なため、以下のケースの場合には財産分与の対象にならないので注意が必要です。

  • どちらかの親から相続した家
  • 結婚前から所有していた家
  • どちらかの親が費用を全額負担した家
  • どちらか一方の結婚前の貯蓄で購入した家

逆を言えば、これらのケースにいずれも当てはまらない場合は離婚したら必ず不動産の財産分与の必要があると言えます。また、相続した土地でも結婚後夫婦の財産として家を新築した場合には、家は財産分与の対象となります。

不動産を財産分与する方法は2つ

不動産を財産分与をする方法は主に2つがあります。家を売却して売却金を分けるか、家は残してどちらかが名義人となり価値の半分相当の現金を相手に渡すかです。現金化する理由は不動産は現金と異なり、そのままの状態で財産分与することができないためです。

家やマンションを物理的に2つに分けることは現実的ではないため、夫婦がそれぞれが適切に相当の財産を受け取れる方法で行う必要があるでしょう。ここからはそれぞれの不動産を財産分与する2つの方法を紹介します。

家を売却して現金を分ける

不動産を財産分与する1つ目の方法は、家や土地を売却して現金化してそのお金を分ける方法です。財産分与がどちらか一方に有利に行われたりすると後にトラブルの火種になる恐れがありますが、不動産売却をして現金で正確に二等分してしまえばトラブルに発展する可能性が低くなるのです。

また、ローンが残っているマンションなどを所有している場合は、不動産売却額が残りのローン残債額を上回るか否かで変わります。上回る場合は売却が可能ですが、下回る場合はローンの不足分を夫婦で折半することになります。

離婚でマンションを売却する際の方法について詳しい内容を知りたい人は、こちらの記事もご覧ください。

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家はそのままで価値の半分を現金で渡す

不動産が家やマンションだった場合は売却するのではなく、離婚後にどちらか一方が家の名義人となり、家の相当額の半分を一方に渡すことによって財産分与とする方法もあります。

この方法の場合では離婚後も家の名義を所有できる上、慣れ親しんだ場所に住み続けられるという特徴があります。そのため、成人前の子供のために転校や転居などの負担を減らしたいとして選択するケースが多いです。

不動産を財産分与する手順

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離婚のために不動産を財産分与するにはローン残債や名義人など確認を行い、現状の資産状況を知った上で適切な財産分与の方法を選ぶ必要があります。手続きを進める手順は、以下の通りです。

  1. ローン残債金額と家や住宅ローンの名義人を確認
  2. 不動産の価値を調べる
  3. 不動産の財産分与方法を選ぶ

離婚をすると財産分与をはじめ、様々な手続きを行う必要があります。そのため、離婚してから慌てて手続きを行うのではなく、事前に手順を把握して効率的に手続きを進めることが大切です。

それぞれの中身について具体的に解説します。

ローン残債額と住宅ローンの名義人を確認

不動産を財産分与することを検討したら、まずは最初に借入先の金融機関に問い合わせて、ローンの残額がいくらかを確認しましょう。ローンが残っている場合は残りを折半して支払わなければいけない可能性もあるため、その時点でのローンの残額を確認することが大切です

また、不動産の名義人やローン名義人が誰になっているのか確認することも必要です。不動産の名義人は夫婦の共有名義となっているケースが多いですが、ローンの名義人はどちらか一方であることもあります。例えば主な収入を得ている人が名義人であることも多いです。そのため、不動産の名義と住宅ローンの名義が必ずしも同じであるとは限らないため、それぞれを調べることが重要です。

不動産の価値を調べる

次に不動産の財産分与の手続きを進めるにあたり、不動産の正確な価値を調べます。その際は、不動産会社、不動産鑑定士、司法書士などの専門家に依頼することがおすすめです。専門家に介入してもらえれば、中立なプロの立場から価値を示してもらえるため、双方が納得して財産分与を進めやすくなります。

また、不動産一括査定サイトを活用してひとまず、おおよその不動産の価値を調べる方法もおすすめです。複数の会社に同時に査定依頼をして比較することができるため、最終的に不動産売却を行う会社を選定するのにも役立ちます。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

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不動産の財産分与を進める

不動産の正確な価値を把握できたら、財産分与を本格的に進めます。財産分与をする場合は前述したように、不動産を売却して現金にしてから分割するか、家は売却せずにその価値の半分を現金として分与することになるでしょう。その際、もしローンが残っている家で売却を行う場合には、オーバーローンであるのかアンダーローンであるのかによって手続きが変わってきます。

ここからは、オーバーローンとアンダーローンのそれぞれの場合に分けてご紹介します。

アンダーローンは売却後完済して残金を分ける

ローン残債が不動産の売却金を下回るアンダーローンの場合は売却金でローンを完済することができます。そのため、不動産を売却した後、ローンの残額を支払って残ったお金を二人で分けることになります。

オーバーローンの場合は現金化は難しい

ローン残債が不動産の売却金より上回るオーバーローンの場合は、すぐに現金化することは難しいです。そのため、ローンを夫婦のどちらかが支払って不動産を任意売却するか、家を活かすか選択することになります。

家を活かす場合、よくあるのはローンの名義人が残債を支払いつつ住み続けるか、ローンの名義人は引っ越して引き続きローンを支払い続けて妻や子供が住むパターンです。そのため、この場合はローンを誰が支払うのかを決める必要があります。

オーバーローンによる任意売却について詳しく知りたい人は、オーバーローンの対処法や任意売却の流れについて解説しているこちらの記事もおすすめです。

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財産分与で不動産を売却する場合

もし不動産を財産分与のために売却するなら、状況に合わせて3つの方法から選ぶことになります。具体的には以下の3つの方法です。

  • 不動産会社を仲介して売却
  • 不動産会社に買取してもらう
  • オーバーローンの不動産は任意売却

ここからは、それぞれの不動産売却方法について解説していきます。

不動産会社を仲介して売却

まずは基本的な不動産を売却する方法として、不動産会社を仲介して売却する手段が挙げられます。不動産会社に依頼するメリットは不動産売買の専門であることから、適正な価格で売却できる可能性が高いことです。さらに、不動産一括査定サイトを利用すれば、各社の強みや査定額を比較できるため優良な取引ができる可能性が高まるでしょう。

ただし、不動産会社を仲介すると買い手が見つかるまで平均して6ヶ月、場合によってはそれ以上の時間がかかる場合があるというデメリットもあります。そのため、早く不動産を売却して現金化したいという方にはあまりおすすめできない方法といえるでしょう。

マンション売却の流れや必要書類について詳しく知りたい人は、売却から確定申告の流れを詳しく記載しているこちらの記事もおすすめです。

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不動産会社に買取してもらう

できるだけ早く不動産を売却して財産分与を進めたい場合には、不動産会社に直接買取してもらう方法もあります。不動産会社の買取では不動産会社にもよりますが、早くて1週間程度で現金化されるというスピード感が魅力です。しかし一方で不動産会社の買取は、仲介して売却する方法と比べると売却価格は安くなりやすいというデメリットがある点は留意しなければいけません。

また、あるいは仲介で一定期間売れなかった場合の買取保証を利用するという手もあります。買取保証つきの仲介なら、できれば高い価格で売却したいけれど、あまり長い期間は待てないという方でも必要以上は時間が掛からないため安心です。

オーバーローンの不動産は任意売却

不動産の査定金額よりもローンの残債の方が多いオーバーローンの状態でも、不動産を売却したい場合には任意売却を検討することをおすすめします任意売却とは、不動産の売却後も住宅ローンが残るオーバーローンの不動産を、金融機関の合意を得て売却する方法です。

なお、この場合に金融機関の許可が場合によっては下りないケースもあります。そのため、任意売却を行いたい場合は予め任意売却手続きに詳しい法律家に相談することがおすすめです。

ローン残債があると不動産売却は難しい?

そもそも離婚時に不動産を売却したいといっても、ローン残債がある場合は通常より売却するのは難しいという点は注意しなければいけません。何故なら、ローン状況や契約によっては任意売却もできないこともあるためです。具体的には例えば、ローン残債額が不動産売却額(査定額)より極端に大きかったりすると許可が下りにくいと言われています。また、そもそもリスクを負いたくないために任意売却をしない方針の銀行もあります。

そのため、ローン残債がある不動産を売却する場合にはその点を留意して検討する必要があるでしょう。

離婚で不動産(マンション)を売却しないリスク

離婚をしてもせっかく手に入れた不動産を残しておきたいと考える方も少なからずいるでしょう。しかし、離婚で不動産を売却しないで残しておくのはリスクがあります。例えば不動産を売却しなかった場合に起きたトラブルでは以下のような事例があります。

  • 元夫が亡くなってローンの負担が増えてしまった
  • ローンが支払われなくなって一括返済命令がきてしまった

それぞれの事例から不動産を売却しないリスクについて知っていきましょう。

元夫が亡くなってローンの負担が増えてしまった

まだ成人していない子供ために、安定した生活と将来的な資産としても家を残すという決断をする方もいます。妻と子供は「今までと同じ家に住み続けられる!」と喜び、新たな新生活を始められるでしょう。しかし、数年後、折半してローンを返済していた元夫が突然事故で亡くなってしまいます。妻は元夫のローンも抱えることとなり、生活が厳しくなってしまいます。

このようにローンの返済をしていた人が亡くなってしまえば、もう一人に負担が一気にのしかかってくる可能性があるのです。そのため、離婚しても不動産を売却しないことは家が残るといえど、どちらかが払えなくなった際に生活が傾くリスクを抱えたまま暮らすことになってしまうといえるでしょう。

ローンが支払われなくなって一括返済命令がきてしまった

離婚に伴い、家は子供を引き取る妻側がそのまま住むことになり、夫は別居して離婚後もローン返済を続けることになるのはよくあることです。妻はマイホームがこちら側にあるため、安定した生活を続けられると安心するでしょう。しかし、ある日、妻側に突然ローンの滞納の知らせが届き、返済を求められてしまいます。結婚当時に連帯保証人となっていたため、妻は否応なしにローンの返済命令に従うことになってしまいました。

このように不動産のローンでは妻が連帯保証人となっていることは一般的です。そのため、この事例のように夫がローンを滞納してしまった場合、離婚後でも妻がローンの支払いを求められる可能性が高いのです。

そもそも不動産のローンの契約や離婚で決めた約束を破ることは常識的に許さることではありません。しかし、離婚してしまうと心も物理的な距離も離れてしまうため、約束が守られる保証はないということも事実です。そのため、不動産を売却しないでいることは、よほどの信頼関係がない限りリスクと言えます。

離婚による家の名義変更は可能?名義はどうなる?

夫婦共有の名義で所有していた不動産を離婚後も残すなら、不動産の名義人を変更することが必要です。しかし、家の名義変更の可否はローンが残っているか否かで左右されます。

そこでここでは、住宅ローンの残債の有無に応じた名義変更の可否について解説していきます。

ローンが残っていなければ名義変更は簡単

不動産の名義人を変更したい際にすでに住宅ローンが完済されており、残債がない場合は問題なく名義変更することが可能です。その際の名義変更手続きは、法務局で所有権移転登記を行うことで変更が可能となります。

また、法務局での所有権移転登記は、一般的に司法書士などの専門家に依頼するケースが多いです。

ローンが残る場合の名義変更は承認されにくい

一方で住宅ローンの残債がある場合には、名義変更は承認されにくい傾向があります。何故なら、一般的に住宅ローンの名義と不動産の名義は連動しているためです。そのため、もしローン返済中に家の名義変更をしたいなら、住宅ローンを提供している金融機関で承諾を得る必要があります。

また、その際に名義人がその家に残るか否かで名義の行方が左右される面もあります。ローンの名義人が夫であり、ローンを支払いながら夫が家に住み続ける場合には、特に問題なく家の名義を変更することができるでしょう。

家の名義人が出ていく場合

家とローンの名義人が同一で家から出ていく人場合は、名義を変更する必要があるでしょう。もし家から出ていく人がローンを負担するわけではないなら、名義を残しておくことは支払いを求められたりトラブルが起きる可能性が残ります。そのため、家の名義とローンの名義を変更するのが懸命です。家の名義人が出ていく場合は金融機関に申し出て、問題がなければ名義を家に住み続ける人へ変更することが可能です。

共有名義を単独名義へ変更する場合

住宅ローンが共有名義となっていて、単独名義へ変更する場合には金融機関の審査が必要になる可能性が高いため注意してください。住宅ローン契約においては、担保不動産の名義を変更する際は金融機関の承諾がなければ変更できないことが多いのです。そのため、まずは金融機関で確認をすることが懸命でしょう。

また、仮に不動産の名義変更が金融機関から承認されない場合は、ローンの組みなおしが必要になります。

承諾なく家の名義を変更すると契約違反

不動産の名義人を変更する場合に金融機関の承諾が必要であると契約の中に含まれているにも関わらず、承諾なく勝手に家の名義変更をしてしまうと契約違反となります。

その場合は金融機関からの信頼を失うことになり、ローン残債の一括返済を求められる可能性もあるので注意しましょう。

離婚で不動産を財産分与したときの税金は?

離婚して不動産を財産分与したことにより、どの程度税金を払う必要があるのか気になる方も多いでしょう。離婚の際の財産分与によって得た財産への課税の有無は、税金の種類によって異なります。ここでは、課税対象となる税金と課税対象にならない税金にそれぞれ分けて解説していきます。

不動産取得税・贈与税は原則かからない

離婚での財産分与においては、不動産取得税や贈与税は原則課税されません。財産分与によって得た財産は、あくまで自分の持ち分を正当な形で受け取ったものであることから、不動産取得税や贈与税の課税対象にはならないのです。しかしながら、一般的なケースに比べてあまりに多額の財産を受け取っている場合には、税務署の指摘を受けて納税義務が発生する場合もあるので注意しましょう。

譲渡所得税はかかる場合がある

離婚して財産分与を行って得た財産に対し、譲渡所得税は課税される場合があります。具体的には、財産分与された不動産の時価が不動産取得時の時価よりも大きい場合です。その差額分は利益とみなされるため、譲渡所得税がかかります。

なお、財産分与によって生じた譲渡所得税に関しては、以下の2つの控除制度があります。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

前者の特例を適用すると、居住用不動産の場合において譲渡する相手が親族でない場合は時価3,000万円までの譲渡益が非課税になります。

後者の特例では、婚姻期間20年以上の夫婦の居住用資産を贈与する場合の贈与税は、最高2,000万円まで配偶者控除が適用できます。

なお、前者の控除制度に関しては、売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないことが条件としてあることから、この制度を利用する場合には先に離婚を行い夫婦関係を解消した上で財産の譲渡を行う必要があります。

マンション売却時の譲渡所得について詳しく知りたい人は、譲渡所得に関する計算方法や税金の申告方法についてまとめたこちらの記事もおすすめです。

マンション売却時の譲渡所得って?計算方法や税金の申告について解説
マンション売却ではさまざまな税金が発生します。なかでも売却利益にかかる譲渡所得税は特に大きな税金ですが、条件によっては節税特例が適用されます。本記事ではマンション売却の譲渡所得について税額の計算方法と節税方法、申告まで詳しく解説します。

法務局への登記登録免許税は必ずかかる

不動産を財産分与した場合、不動産の所有権移転登記が必要になります。そのため、所有権移転登記をする際には登録免許税が必ず発生し、固定資産税評価額の2%が課税されることになります例えば、固定資産評価額が4000万円の不動産の場合なら登録免許税は2%の80万円となるでしょう。2%とはいえ、それなりに大きな金額が発生することになります。

不動産の所有権移転登記の申請については、法務局のホームページ様式の説明が記されています。予め申請方法を確認しておきましょう。

離婚による不動産の財産分与についての注意点

離婚による不動産の財産分与はその時の住宅ローンの状況、税金、名義変更手続きなどを考慮しなければいけません。そのため、手続きで手間取ったり、トラブルとならないためにもしっかりと準備して進めることが大切です。

さらに離婚による不動産の財産分与を行う場面では、いくつか注意しなければならない点があります。ここでは代表的な3つの注意点を紹介していきます。

相手に財産分与を求める権利は2年間

離婚による財産分与を請求できる権利には、2年間の期限が設けられています。離婚が成立してから2年を過ぎてしまうと、財産分与を求める権利は消滅してしまうことから注意が必要です。

なお、2年を過ぎてしまった場合であっても相手との話し合いにより財産の割り当てを決めることは可能となっています。

ローン支払いについては公正証書を作成

ローンの支払いについて定める契約は公正証書として残すことをおすすめします。公正証書とは法務局に属する公証人が作成する、法的な証明力を持った契約書ですそのため、裁判などの離婚のトラブルに発展した場合に証拠として使うことができます。

例えば離婚した後に妻がそのまま家に居住し、引っ越しをした夫がローンの支払い継続を合意したが、年月が経ってローンを延滞し始めたといったケースに有効です。公正証書を作成することで支払いを自覚させる効果もあり、さらに契約を破った場合には法的な執行力を有します。金銭の支払いの契約の場合、一定条件下では支払いの執行証書にもなるためです。

そのことからも離婚で不利になってしまわないために、なるべく公正証書を使用することがおすすめです。

住宅ローンの連帯保証人は変更する

夫が住宅ローンの契約をした際は、妻を連帯保証人に設定しているケースも多いです。したがって、そのような場合には離婚後にもし夫が住宅ローンの返済を遅延や滞納した場合には、離婚している妻に対して支払い義務が発生するので注意が必要でしょう。

その場合は妻とは別の新しい連帯保証人を立てるか、あるいは住宅ローンを改めて組みなおし、連帯保証人の変更をすることになります。

まとめ

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今回は離婚した場合の不動産の財産分与に関して解説してきました。離婚による財産分与ではローンやお互いの経済的な状況、法的な手続きや税金の問題など様々な問題が山積します。離婚後にトラブルとならないためには全体の流れや注意点などを事前に把握して、財産分与に問題に対して冷静に対処していくことが大切です。

特にローン残債がある状態で不動産売却をして、財産分与をしたい場合は慎重に進めなければいけません。ローン残債額によって売却ができるかも変わってくるため、今後の対処も変わってくるでしょう。

離婚後の不動産の財産分与について不安があるのなら、ぜひ今回の記事を参考にして早めに対策を講じておきましょう。

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