マイホーム売却を検討しているけれど、物件の売却って具体的にどうすれば良いのか疑問をお持ちではないですか？物件の売却は不動産会社に依頼して売却するのだろうと漠然としたイメージだけを持っていて、実際にどんな工程があるか知らない方も多くいます。
分からないことなら、専門家に任せてしまえば良いと思うかもしれませんが、全てを任せるのは後悔につながりやすいです。大事な資産を取引するからには不動産会社に丸投げしたり、安直に売る方法を決めてしまうのはおすすめできません。
この記事ではあなたの大切なマイホームを上手に売却するための方法やコツをご紹介します。
マイホーム売却をするための5つの手順
マイホームを売却するまでの具体的な手順について疑問を持つ方は少なくありません。じつはマイホーム売却は近隣の相場を調べることから始まり、不動産会社を選定して売り方を相談して決めていく必要があります。この際にどの売買契約の選択肢を選ぶかで、売り方の方針も定まってくるでしょう。
もし所有している売却したいマイホームにより合った売却方法であれば、その価値を落とさず適正な取引をすることができるはずです。マイホームを売却するための5つの手順について、順番に見ていきましょう。
売却するマイホームの相場を調べる
家の価格に定価はないため、まずは現在の価値を知るためにマイホームの相場を調べる必要があります。相場を調べるには、各不動産会社の査定サイトを使用することで調べることができます。物件価格は時価によって変わるので、所有しているマイホームと近い条件の物件を探して調べてみましょう。
じつはこの際、不動産会社によっては査定額に差が出ることも多々あります。何故なら不動産会社ごとに得意とする分野が異なるためです。場合によっては100万円以上差が出ることもあるため、複数の不動産会社を同時に比較すると良いでしょう。
また、その際には複数社の査定を受けられる一括査定サイトがおすすめです。一回の入力で簡単に他社同士を比較検証することができます。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
マイホーム売却を依頼する不動産会社を決める
マイホーム売却を依頼する不動産会社は自身の売却ケースに合った不動産会社に決めましょう。例えば自身の売却ケースと似た取引実績がある不動産会社なら、成約する可能性も高くなります。逆にもし合わない不動産会社を選んでしまうと売却に時間が掛かってしまったり、市場価格より安く売ることになってしまう恐れがあるでしょう。
特に不動産会社を選ぶ時に重視すべきポイントは以下の4つです。
- 売却したいマイホームと同じ物件形態を得意とするか
- どんなマーケティング手法で売るのか
- 信頼できる会社であるか
- 見込み客をどれほど抱えているか
自身のケースを照らし合わせて、より適していると思える会社を選びましょう。
不動産選びで失敗しないために読んでおきたいことを解説した以下の記事も参考にしてみましょう。
マイホームの売却活動をする
不動産会社を決めて契約を行えば、広告を作成したり、内覧で物件や周辺環境を紹介したりなど実際にマイホームの売却活動が始まるでしょう。マーケティング方法は売主と不動産会社で相談の上、方針が決められます。
例えば、広告1つとってもチラシ広告やネット広告があるため狙いたい層などによっても選択が変わるでしょう。さらにマイホームのイチオシポイントを共有しておけば、営業のときにアピールするポイントとなります。担当者とより良い売却方針を相談しながら、売却を進めていくことになるでしょう。
売買契約を結んでマイホームの引き渡し
買主が見つかれば晴れて売買契約を結ぶことができるので、いよいよマイホームの引き渡しとなります。売買契約の中身は事前に交渉し合い、双方が納得できる形にするように心掛けましょう。このとき契約で気になる部分はないか、契約上伝えそびれていることがないかよく確認をするようにして下さい。
また、お金は売買契約を結んだときに買主から手付金を受け取り、売主は仲介手数料の半額を不動産会社に支払うことになります。あとは事前に決めた引き渡し日に鍵と残りのお金を受け取ることで引き渡しが終了します。
マイホーム売却の翌年に確定申告
売買契約が成立したら、その不動産利益分の税は翌年の確定申告で支払うことになります。マイホーム売却は不動産利益となるため、普段確定申告が必要ない方でも一律必要になります。確定申告は例年2月16日～3月15日の間に行うことになるため、必要書類と筆記事項を確認しておきましょう。
マイホームを早く高く売却するコツ
マイホームの売却では良い条件で売りたいために家の価格を高く見積もり過ぎたり、アピールが上手くいかなかったりと売買活動が空回りしてしまう方もいらっしゃいます。
しかし、マイホームをなるべく早く高く売りたいなら、売買活動は真摯に行うことが大切です。広告はアピールポイントがしっかりと伝わるようになっているか、相場より高い価格ではないかなど1つ1つに気を使うべきでしょう。ここからはそんなマイホームを早く高く売るためのコツをご紹介します。
相場に見合った価格で売り出す
家を売却する際はいくら利益が欲しくても、相場に見合った価格でなければ買い手は付きにくくなってしまいます。そのため、あくまでも相場よりは物件価格が高すぎることがないように注意しましょう。事前に調べた相場情報を参考に不動産会社の担当者と相談しながら決めることをおすすめします。
また、家の売買では物件価格の値引き交渉がくることもよくあります。そのため、多少値引き交渉されることを想定して価格設定を行いましょう。もしそれでも買い手が中々付きにくい際には再度相場を確認し、価格の見直しを都度検討して下さい。
不動産の正しい相場を把握するためには、無料の不動産一括査定サービスを活用しましょう。
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作成してもらう広告は魅力的か確認をする
物件を早く売りたいならその物件の広告が直感的に魅力を感じられるかも重要になります。そのため、作成してもらう広告が物件を魅力的に魅せられているか確認してみましょう。その時確認すべきなのがマイソクです。マイソクとは、物件の全ての要素を集約して掲載した広告のことです。
このマイソクはチラシ投かんだけではなく、内覧やネット広告など様々な場所でアピールするため、メインの広告塔になるという認識で間違いはありません。実際に宣伝するものを確認して情報に正確性があるか、魅力的な構成になっているか確認しましょう。物件の見込み客のニーズに対応した宣伝になっているかも重要です。不動産会社が作成してくれるものですが、気になる点があれば売主として遠慮なく意見しましょう。
売却期間に余裕をもっておく
家を売却したいと意気揚々と売り出しても、物件は明日明後日にすぐ売れるとは限りません。なぜなら物件の売却はいつ売れるか、どれほど期間が掛かるかは確約できないからです。それでも少なくとも最低3か月～6か月は掛かると言われています。そのため、物件の売却には余裕を持っておくことが必要となるでしょう。もし住み替えの予定などがあるなら、最低でも6か月前から、出来るだけ早く売却活動を開始するべきといえます。
また、もし買い手が見つかっても契約交渉にも時間がかかるため、その点でも時間には余裕を持っておくべきでしょう。具体的な各フローの最低期間目安は以下を参考にご覧ください。
- 仲介業者の選定：自身次第
- 売買活動準備：1週間
- 売買活動：1～3か月
- 売買契約：1～2週間
- 引渡し：1～2か月
好印象を与える内覧の準備と対応をする
内覧に来た見込み客に好印象を与えるためにも物件をきれいにしたり、実際にアピールするポイントを考えておくことも重要です。特に物件内のきれいさは買い手が生活をイメージしやすくなります。
そのため、物件の外壁をきれいにしたり、室内の家財は処分しておくなどの準備をしておくことをおすすめします。お金をかければ物件の掃除を依頼できる会社もありますが、基本的には売買が済むまで売主が自分で物件をきれいに保つと考えておきましょう。
内覧前にやるべき準備の詳細は以下の通りです。
- 掃除をしてきれいにする…外壁や室内を清潔できれいに見えるよう保つ
- 空調・臭い対策をする…空気がよどまないよう消臭や換気を行う
- 窓や照明の調整をする…太陽光を入れたり照明を付け、室内を明るくしておく
- 清潔なスリッパを用意する…不快な想いをさせないよう自身を含めて全員分用意する
それぞれしっかりと気を使えば買主に好印象を与えることができるようになります。もれなく準備しておくようにしましょう。
また、実際に住んでいた視点から長所であるアピールポイントはまとめておくことも忘れないようにしてください。
なかなか売却できないなら不動産会社を変更
売買活動に入ってもなかなか売却できない場合には仲介業者との契約を解除して、不動産会社を変更することも検討しましょう。一概には言えませんが、依頼した不動産会社との相性が悪かった可能性も十分ありえます。
その場合、解除するには契約の種類によって条件が異なりますが、媒介契約は基本的に期限がある契約なので最大でも3か月までで解除することが可能です。また、そのなかでも一般媒介契約はいつでも解除可能で拘束力が比較的少ない契約方法です。成果が見込めないならいずれかの方法で不動産会社を変更しましょう。
いつでも解除できる一般媒介契約の解除方法について解説した以下の記事は、不動産会社変更を検討しているときに助けになります。
マイホーム売却を不動産会社に手助けしてもらうには
マイホームを売却するためにもより良い形で不動産会社に手助けをしてもらいたいと考える売主がほとんどでしょう。実際、物件売買ではより適した契約方法を結ぶことで売主が見つかりやすくなるということもあります。
例えば契約方法によっては自身で買い手を探すといったことも可能な場合もあります。だからこそ、どの媒介契約がどんな支援を受けられるのか理解しておくことは重要です。
そこでここからはそんな不動産会社で手助けしてもらうための媒介契約の種類や性質についてご紹介していきます。媒介契約ごとのメリットとデメリットを照らし合わせて、より良い選択肢を選んでくださいね。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
マイホーム売却に必要不可欠な媒介契約には種類があり、いずれかの契約を結ぶことになります。そもそも媒介契約とは不動産の売買、交換、賃貸の取引の際に行う契約のことです。
より具体的に言えば、媒介契約は宅地建物取引業者(不動産会社)が取引当事者間の契約成立に向けて仲介し、売買活動を行うことを指します。規約を交わしたのち、不動産会社は基本的にこのいずれかの媒介契約の内容に沿ってマイホームの売却活動をしてくれるようになります。また、この際には契約内容を記した書面が交付され、契約金額の一部を成約時に支払う形になります。
媒介契約の種類とメリット・デメリット
媒介契約には3種類あります。それぞれに営業方法の方向性が変わるため、どうやって買主を見つけたいのかということをメリットとデメリットも踏まえて検討する必要があります。
例えばもし専任媒介で契約していた時、自助努力で物件を買いたい人を見つけた時は売却活動のために要したお金を支払わなけれないけません。このように自助努力で買主を見つけたい方にはその拘束力がデメリットになることもあるのです。
また、逆に一般媒介契約では売主が買主を見つけてきても無条件で契約できるという特徴があり、選択肢によって営業方法の方向性の違いが出てくることがわかります。
より詳細なそれぞれの媒介契約の違いを見比べてみましょう。
| 契約種類 | 契約内容 | 契約可能数 | 売買状況 | 自助努力 |
| 一般媒介 | 依頼業者以外に依頼可能 | 複数社 | 報告義務なし | 取引可能 |
| 専任媒介 | 依頼業者以外に依頼は不可 | 1社 | 2週間に1回以上 | 取引可能 |
| 専属専任媒介 | 仲介する相手以外は禁止 | 1社 | 1週間に1回以上 | 取引禁止 |
このように比較するとそれぞれの媒介契約法によって条件が大きく異なります。一般媒介は自由度があるなかでそれぞれ競争の中決めることができる反面、専任や専属は専門性が高まっている特徴があります。それぞれの特徴を見ると強みが違うこともわかるでしょう。
ではその特徴を踏まえて各媒介契約のメリットとデメリットを見比べてみましょう。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| メリット |
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| デメリット |
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このように一見似通っているように見える契約も、その性質は大きく異なります。そのため、媒介契約を決める際はどのようにして売りたいのか決め、全てのメリットデメリットを検討する必要があるでしょう。
おすすめの媒介契約はどれか
ここまでそれぞれの媒介契約について解説してきました。そこでここからは傾向別におすすめな媒介契約をご紹介します。まず基本の一般媒介契約におすすめなのは、広く浅く買主を探したい場合や売れる見込みが高い物件を所有している方です。なぜなら、一般媒介契約は会社の垣根を超えて仲介を受けることができるため、より多くの見込み客の目に止まることで、最適な買主と出会う可能性も高まるからです。
さらに競争力も高まるため、高く売れる可能性がある物件なら販売活動が活発になる可能性もあります。そのため、活発化した市場で家を売買したいという方にはおすすめです。
次に専任媒介契約でおすすめなのは、人気の少ない物件や決まった希望価格がある方です。専任媒介では1社から集中的にサポートを受けて販売することができるため、例えば売りにくい物件の条件でも成約してくれる可能性が高まります。また、絶対にこの値段で売りたいという希望がある方も集中して販売してくれる専任媒介なら、可能性があるでしょう。もしそういった売りにくい事情がある方にはおすすめの契約方法です。
専属専任媒介契約は、しっかりと身を委ねて重要な物件を売買したいという方におすすめです。より専門性が高い専属専任媒介では、より活発で集中的な販売活動をしやすいという傾向があります。そのため、重点的に大切な物件売買をしたいという方におすすめでしょう。
各媒介契約時の契約書作成方法も知っておくと便利なので合わせてご覧ください。
マイホーム売却にかかる費用はいくらか
ここまでマイホームを売却する流れや媒介契約までご紹介してきました。マイホーム売却の道筋へイメージがつかめてきたのではないでしょうか。
そこで、ここからは仲介手数料なども含め、マイホームの売却全てにかかる費用がいくらになるかについてご紹介します。家を売却すればお金が入るといっても、必然的に様々な費用がかかってしまいます。大きく分けると引渡しや売却にかかるお金、そして払わなければいけなくなる税金のお金です。それぞれにそれなりに諸経費用がかさむので、何にお金を払う必要があるのかしっかりと把握しておきましょう。
マイホームの引き渡しまでにかかる費用
マイホームの引き渡しまでに用意する費用は一気に支払う必要があるものになります。特に引き渡しの際には不動産会社へ仲介手数料を支払うことになるため、まとまったお金が必要になるでしょう。この仲介手数料は不動産売買における経費の中でも最も大きいものになります。
他必要経費と共に表にすると以下のようになります。
| 仲介手数料 | 登記費用 | 印紙税 | |
| 役割 | 物件売買の成功報酬 | 抵当権を抹消するための費用 | 売買契約書の印紙代・作成費用 |
| 支払先 | 不動産会社 | 法務局(司法書士) | 指定の納税地 |
| 費用目安 | 約72万～170万円
(売却価格2,000万～5,000万円) |
約2万円 | 約1万円 |
この目安を参考にすると、あくまでも目安ですが最低でも合わせて約75万円強は必要という計算になります。正確な仲介手数料や印紙税は不動産売買の価格によって変動するため、事前に計算しておくと良いでしょう。
仲介手数料の計算方法もあわせて知るならこちらの記事もおすすめです。
売却する状況によって発生する費用
測量費や廃棄物処分費用などは売却する物件の状況によっては発生する費用です。例えば両親の住んでいた家を売却するなら、自分でできない場所の掃除や重い物の処分など人の手が必要な場合もあります。自分だけで無理にするのも危険な場合もあるので、その場合は費用を割いて利用できるものは利用するという手も良いでしょう。
それぞれの役割と費用は以下の通りです。
| 測量費 | 廃棄物処分費 | ハウスクリーニング | 引っ越し費用 | |
| 役割 | 不動産と隣地の境界を測量する費用 | 家財道具など処分がある場合 | 引渡す前にきれいにしてもらうため | 住み替えなどがある場合 |
| 費用目安 | 約50万～80万円 | 約10万～50万円 | 約5万～15万円 | 約6万～10万円 |
仲介手数料など必ず必要になる経費以外にも、売却する状況によってはこのような費用が都度必要になる場合もあるため、少し資金計画に余裕を持っておくと安心でしょう。
確定申告で支払う税金
最後に忘れてはいけないのが確定申告で支払う税金です。住宅を売買して利益（譲渡所得）を得た場合、譲渡所得税（所得税と住民税）を支払う必要があり、所得税と住民税の項目で確定申告を行わなければなりません。しかし申告の項目は所得税と住民税ですが、所得税を申告すれば住民税も同時に申告したことになるので別途で申告は必要ありません。
| 譲渡所得の種類 | 税率 | 所得税＋住民税 | 期間 |
| 短期譲渡所得 | 30.63% (住民税9%) | 39.63% | 所有期間5年以下の土地・建物 |
| 長期譲渡所得 | 15.315%(住民税5%) | 20.315% | 所有期間5年を超える土地・建物 |
譲渡所得は売却価格から購入に掛かった費用を差し引くことで税額を出すことができます。掛かる税金を確かめるには以下の式でまず譲渡取得金を計算し、2つ目の式でその結果の譲渡取得金額を当てはめて計算しましょう。
税額＝譲渡取得金×税率
マイホーム売却は確定申告で節税
マイホーム売却で支払らなくてはいけない税金が出てきて、これは節税できないのかと疑問を持つ方が出てくるでしょう。じつはマイホーム売却では特例控除など、節税できる部分も多くあります。そのためにもマイホーム売却に適用できる制度を確認して、なるべく税金の負担を減らしましょう。
マイホーム売却で適用できる特例・控除一覧
マイホームの売却で利益が出るか損失が出るかで受けられる特例・控除が変わります。例えばマイホーム売却で所得を得たなら譲渡所得として課税されますが、3,000万円特別控除を使えばその額まで非課税になるのです。逆にマイホーム売却で損失があった場合には、所得から差し引くことも可能となっているので住宅取得には活用すべき制度であると言えるでしょう。
| 特例・控除 | 条件 | 適用内容 |
| 3,000万円特別控除 | 個人が所有するマイホームを、居住に用いられなくなって3年後の12月31日までに譲渡した(または借地権を譲渡した) | 譲渡益から3,000万円が控除される |
| 長期譲渡所得課税の特例 | 10年を超えるマイホームを、居住に用いられなくなって3年後の12月31日までに譲渡した(または借地権を譲渡した) | 譲渡所得6,000万円までの税率が軽減される(税率14～20％) |
| マイホーム買い換え特例 | 10年を超えるマイホームを1億円以下床面積が50㎡以上、敷地の面積が500㎡以下の住宅であること | 買い換えで出た損失を所得から差し引ける |
いずれの特例や控除もしっかりと確定申告を行わなければ適用は難しいので、なるべく活用できるように確定申告の準備を進めておきましょう。例え損失があったとしても、活用できる特例もあるので積極的に活用するのがおすすめです。
確定申告で必要になる書類
確定申告をするためには税務署から必要書類を取り寄せ、提出する必要があります。不動産売買をするために出た損失をカバーしたり、なるべく節税するためにも確定申告は正確にかつ手早く期間内に終えることが重要です。
以下が主に確定申告に必要な書類と領収書などです。
- 一般媒介契約書類
- 売買契約書
- 売買契約の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 諸経費の領収書
- 確定申告書(申告書B)
- 譲渡所得の内訳書(計算明細書と確定申告書付表)
- 戸籍の附票
主な書類は税務署から取り寄せたりする必要もあるため、時間には余裕を持って確定申告を進めておきましょう。売買契約書など不動産の取得に手に入れた書類は提出するのは写しで良いので注意してください。また、戸籍の附票は売却した不動産がある市区町村からもらいにいきましょう。
計算間違いをなくすためWeb上で書類を作成
確定申告は計算する項目も多く、混乱しやすいためWeb上で書類を作成するのをおすすめします。Web上で確定申告書を作成するツールを利用すれば計算は自動でしてくれるため、手間も減ります。提出方法は印刷して郵送や窓口に持ち込むという方法がありますが、こちらもWeb上で簡略化して提出することをおすすめします。特にe-Taxなら、期間内は24時間どこからでも提出できます。今までの手動だったという方もぜひこれをきっかけに挑戦してみてはいかがでしょうか。
売却利益が出なくても確定申告をする理由を解説した記事はこちらです。
マイホーム売却のよくある悩み
費用や税対策など何かと現実的な対応まで想像できるようになってくると、ちょっとした「どっちが良いの？」という疑問も出てくるでしょう。
例えばマイホーム売却で住宅を買い換えが必要な場合、売却と購入はどちらを先にすべきかといった疑問です。この場合どちらを先に売るかは何を優先しているかで変わるため、優先事項を選択する必要があるでしょう。このようにここからはマイホーム売却であるあるな悩みをまとめました。ぜひご参考にご覧ください。
買い換えなら売却と購入はどちらが先？
売却か購入のいずれかが優れており、お得というのはありませんが何を優先したいかによって変わります。売却先行と購入先行のメリットとデメリットを見比べてみましょう。
| メリット | デメリット | |
| 売却先行 |
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| 購入先行 |
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このように、例えば納得できる販売取引をしたい方やコツコツと予算を組んで買い換えたいという方は売却先行がおすすめです。ただ、引き渡しにまでに新しい住宅が見つからなかった場合、賃貸費用や引っ越し費用が多く掛かるリスクもあるでしょう。
また、逆に今住み替えしたい新居があるという方や、手早く引っ越しから売却まで終えたいという方には購入先行がおすすめでしょう。しかし、売却条件はタイミングが難しかったりと、少し不利になります。
それぞれの強みを比較して、より向いていると思う傾向のほうを選ぶと良いでしょう。
マイホームを買取してもらうのは損？
不動産会社の買取は損があるというイメージを持っている方もいますが、実際はメリットもあり、一概には言えません。例えば本来の物件の売却までには最低でも6か月以上掛かる所、不動産会社が買い取るために最短2か月で売却できます。時間が大きなネックであった不動産売却で大きなメリットとなりえます。
さらには仲介もしないので、そのような手数料や広告費も必要がないので費用が掛からないことも良いでしょう。しかし、逆にデメリットとしては売却価格は市場価値よりは下がってしまう上、希望価格では販売できないということに留意しておくことが必要になります。
これらを加味すると売れにくい物件である場合などに不動産買取は能力を発揮するでしょう。築年数が古いなどで売却しにくく、悩んでいる方には向いている方法といえます。
ローンが残っていてもマイホーム売却はできるのか？
たとえ住宅ローンが残っている状態でもマイホームは売却することは可能です。この状態はオーバーローンというローン残高が不動産売却額が超えてしまっている状態を指します。しかし、オーバーローンだとしても売却したお金で残高を返済していけるなら、問題はないでしょう。
オーバーローンの場合は任意売却か競売を利用する手があります。任意売却では買い手を探して売却に望めるもので、オーバーローン版の仲介業務のようなものと認識してもらって間違いありません。ローンが残っていてもこのような方法で返済することは可能なので、ローン残高を理由に売却を諦める必要はないでしょう。
まとめ
マイホームを売却するには今回ご紹介してきた物件傾向などを加味しながら、客観的により良いアプローチを探ることで売却できます。また、しっかりと工程を理解すれば、何が必要でどんな展開で行えるのか迷わず進めるようになります。
何もわからず資金計画が進んでしまうということは絶対にないようにしましょう。希望に沿ったマイホーム売却をするためにも、知識を深めたり事前準備をして余裕を持って売却作業を進めていって下さい。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
